109年度訴字第100號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：111 年 11 月 28 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 109年度訴字第100號原告吳錦秀原告吳奕欣原告吳科䔇原告吳其旭共同訴訟代理人籃健銘律師被告黃瑞宮訴訟代理人李文平律師（兼送達代收人）張照堂律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國111年10月19 日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告吳錦秀、原告吳奕欣新臺幣(下同)901,666 元，及自民國(下同)109年4月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告應給付原告吳科䔇588,332元，及自109年4月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應給付原告吳其旭1,384,999元，及自109年4月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔10分之7，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分於原告吳錦秀、原告吳奕欣以30萬元、原告吳科䔇以20萬元、原告吳其旭以46萬元供擔保得假執行；但被告如以901,666元為原告吳錦秀、原告吳奕欣預供擔保、以588,332元為原告吳科䔇預供擔保、以1,384,999元為原告吳其旭預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告原起訴請求被告應給付吳錦秀及吳奕欣1,273,333元、吳科䔇1,303,333元、吳其旭1,573,420元，及以前揭金額計算之利息與違約金，嗣變更請求金額如後述，有書狀可參( 卷一11、卷二182頁)，經核原告就請求金額之變更核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定應予准許。二、原告訴之聲明：①被告應給付吳錦秀、吳奕欣1,273,333元，及自108年3月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並按日千分之1計算之懲罰性違約金。②被告應給付吳科䔇1,303,333元，及同前開①所載之利息、懲罰性違約金。③被告應給付吳其旭1,727,333元，及如前開①所載之利息，並按日萬分之2計算之懲罰性違約金。④願供擔保請准宣告假執行。主張： (一)兩造間之買賣契約關係及履約情形： ⒈吳錦秀、吳奕欣與被告於107年9月1日訂定不動產買賣契約書 (下稱契約A)，被告購買吳錦秀所有之花蓮市○○段0000地號土地，吳奕欣所有之同段1618地號土地。契約A第2條、第3 條約定總價1,082萬元，被告至遲應於土地過戶、交付完畢時給付吳錦秀及吳奕欣全部之尾款700萬元，惟被告至今尚有買賣價金150萬元未給付予吳錦秀、吳奕欣。 ⒉吳科䔇與被告於107年9月1日訂定不動產買賣契約書(下稱契約 B)，被告購買吳科䔇所有之福安段1617、1619地號土地，契約B第2條、第3條約定總價2,543萬元，被告至遲應於土地過戶、交付完畢時給付吳科䔇全部之尾款393萬元，惟被告至今尚有買賣價金150萬元未給付吳科䔇。 ⒊吳其旭與被告於107年9月2日訂定不動產買賣契約書(下稱契約C)，被告購買吳其旭所有福安段1620地號土地，契約C第3條約定買賣總價款3,523萬元，被告至遲應於土地移轉登記完畢後5日內(以存款至履保專戶之方式)給付吳其旭全部之尾款2,200萬元，惟被告至今尚有買賣價金220萬元(第二期款20萬元及第四期款200萬元)未給付。 ⒋被告於兩造訂定買賣契約3個月後，於108年1月3日至同年1月 4日向原告要求賣方另須負擔諸多額外費用，原告迫於取得被告留扣之尾款價金，勉強與被告訂定協議約定： ①原告負擔「地上物拆照費用」共23萬元，其中吳錦秀、吳奕欣負擔6萬元、吳科䔇負擔3萬元、吳其旭負擔14萬元。②原告負擔「標的土地上鄰地水錶占用」費用、「以單據為準」，而被告至今均未說明所需負擔之水錶占用費用為何、為何有移除之必要等，故被告應不得自原告之尾款扣除此項金額。 ③吳其旭負擔水溝占用費用123,625元。 ④原告負擔地上堆積物之排除費用50萬元(如由三位賣方均分，則吳錦秀與吳奕欣負擔166,667元，吳科䔇、吳其旭各負擔166,667元)。 ⑤原告依買賣契約負擔福安段1616地號之處理費用(僅有吳其旭依契約C第12條特約事項遭被告扣留166,000元)。 ⑥被告應於108年3月29日前將上開事項處理完畢，將所有價金給付給原告。惟被告於108年3月29日後，至今仍未向原告付款。 ⒌故原告得依買賣契約價金請求權、民法第345條、第367條規定請求被告給付買賣價金，金額如下： ①吳錦秀、吳奕欣得請求1,273,333元(150萬元－拆照費用6萬元－地上堆積排除費166667元＝0000000元)。 ②吳科䔇得請求1,303,333元(150萬元－拆照費用3萬元－地上堆積排除費166667元＝0000000元)。 ③吳其旭得請求1,727,333元(220萬元－拆照費用14萬元－地上堆積排除費166667元－1616號地處理費166000元＝0000000 元)。 ⒍被告未給付吳其旭買賣價金保留款數額，應以第一建築經紀公司履保專戶明細未入專戶金額220萬元為準(原證8-1)，被告辯稱僅餘200萬未為給付，顯無理由。 ①依原證8-1第一建經公司履保明細所示，專戶收款項目除去印花稅部分，分別為107年9月6日簽約款273萬元、107年9月11日簽約款50萬元、107年12月21日用印款380萬元、108年1月15日完稅款600萬元、108年1月16日尾款2,000萬元，總計3,303萬元；依契約C內容：「二、付款方式如下：〈第一期款〉(簽約款)323萬元、〈第二期款〉(備證用印款)4 00萬元、〈第三期款〉(完稅款)600萬元、〈第四期款〉(尾款）2,200萬元，總計3,523萬元。」。 ②互核第一建經公司履保明細、契約C及上開數額可知，簽約款323萬元已入帳、備證用印款尚有20萬元未入帳(契約約定400萬元，但履保帳戶僅入帳380萬元)、完稅款已入帳、尾款尚有200萬元未入帳，故被告尚餘買賣價金220萬元未入履保帳戶，該筆金額即被告尚未給付吳其旭之買賣價金。 ③被告雖辯稱以協調書約定之數額為準，惟協調書日期明顯在交付第三、四期款(108年1月15、16日)之前，是時被告尚有兩期款項及第二期款差額(20萬元)未交付，以該協調書作為保留款之依據，顯有未足。故買賣價金尾款應以前揭實際給付狀況為準，即被告尚未給付吳其旭220萬元。 ④再者，協調書作成時，第三、四期款均未入帳，尚無從計算被告已給付之買賣價金，顯見協議所載並非實際原告尚未給付之價金金額，原告既已提出原證8-1履保明細佐證，自應以客觀資料所示結果為據，故被告尚餘220萬元未給付予吳其旭。 (二)因被告未如期給付買賣價金之尾款，自108年3月30日起被告應依契約A第9條、契約B第9條、契約C第8條約定按日給付懲罰性違約金如訴之聲明第1、2、3項所示。 ⒈契約約定內容為： ①契約A、B第9條第2項：「甲方(被告)全部或一部不履行本約第3條規定付款時，其逾期部分甲方應加付按日千分之一計算之懲罰性違約金，於補交時一併繳清。逾期三十日仍不繳付時，甲方以違約論處，既給付之價金，不得請求返還，並得逕自解除契約，並應即日起無條件將標的物返還與乙方之登記，期間各項規費、代書費由乙方負擔。」②契約C第8條第2項：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方(自逾期之次日起至完成給付日止)。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由至本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記名義人之產權，買方應於解除本契約後請求登記名義人立即無條件歸還賣方。」。 ⒉依兩造於108年1月4日訂定之協調書(下稱108年1月4日協調書 )第7點約定：「協調之各項程序，應於108年3月29日前全部處理完畢。處理後之所有金額(以單據為準)則退回乙方。」。被告自108年3月30日迄今仍未給付原告剩餘價金，故被告應依約給付懲罰性違約金(吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇部分為每日千分之1，吳其旭部分為每日萬分之2)。 (三)被告主張權利瑕疵擔保損害賠償及同時履行抗辯並無理由。⒈兩造間買賣標的土地周圍住戶之水錶、共用水溝、地下自來水管均非系爭土地之瑕疵，依自來水法第52條規定，土地所有權人對於自來水公司必要時在其地下埋設水管或其他設備，有容忍之義務，不能主張排除。兩造既為系爭土地之前後手，就系爭土地下方或周圍設置之水管、水錶、水溝應均有容忍之義務，況且，依現代都市社會之常態，一般建物土地下方應均設有自來水管或污水管，周圍亦常有排水溝或水錶等設施，購地者若欲拆除建物重新建造，依目前先進之營造技術亦可援用原先之管線，或於建築時避開原有之管線通路或設施，自來水管線、水錶或水溝難謂為現今社會建築用地之原有瑕疵。系爭土地縱存有自來水管、水錶或水溝(假設語)，惟身為專業建商之被告於成立系爭買賣契約前，應已多次勘查系爭土地之現狀，並對地下存有自來水管、水錶或水溝有所認知，亦容忍該等自來水管、水錶或水溝之存在而無表示異議，足見被告對之並不在意且視為當然，而最終仍順利於系爭土地上興建房屋完畢，且系爭土地上之水溝及水錶仍在基地之原處，故自來水管、水錶或水溝並非系爭土地之瑕疵。另就系爭土地存在之自來水管、水錶或水溝，並未有任何第三人向被告主張權利(縱有，被告仍應舉證證明)，故就該地下自來水管、水錶或水溝，應非屬買賣標的物「權利有損或不存在」之瑕疵，被告不得向原告主張權利瑕疵擔保之法律效果及同時履行抗辯。 ⒉原告出售系爭土地予被告時，系爭土地上有商業建築物一棟( 即花蓮福安市場，含有地下室)，然既有建物理應存有相關管線，此應為一般人所得知悉，亦為被告所明知；且身為土地專業建商之被告於購買系爭土地時不可能未前往現場查看，故如有被告所述情形，乃為被告於訂定契約A、B、C時早已知悉系爭土地下方存有或大或小之自來水管、土地上方存有水溝及附近鄰居之水錶等突出物，並依現況訂定買賣契約，縱若該等自來水管、水溝、水錶、鄰居窗戶突出物屬土地之瑕疵，因被告於締約前明知水溝、水管、水錶之存在，原告依民法第351條及第355條第1項規定並不負擔保之責。退步言之，依民法第365條第1項，被告此項請求權亦已罹於時效。 ⒊被告雖於被證14中提出自來水公司各項費款繳費憑證，惟自該繳費憑證之「水費項目NI、TX、RR」文字，無法得知是否為移除自來水管之費用，且更無法得知該等(若確實有移除)自來水管是埋設在系爭土地下方。原告爭執被證14形式及實質真正性： ①該費用顯為被告擅自替周遭住戶接管之費用，與被告所主張排除水管占用並無關聯，不得將此費用轉嫁原告負擔。縱被告因第三人地下水管占用受有損害(假設語，原告否認)，得請求原告排除占用水管或先行排除後再向原告請求排除之費用，至多以「排除占用水管之費用」為限，然被證14為「自來水管移裝含錶後銜接施工費」，即移除水管及遷移水錶後之銜接管線費用，顯與排除水管占用為不同施工項目。是以，被告基於不明原因為周遭住戶銜接管線所產生之費用921,900元，非原告所應負擔。 ②被告向自來水公司申請移錶戶數僅28戶，勾稽被證14銜接管線戶數竟為35戶，二者戶數不符；復對照自來水公司函覆資料，成功街48、52、60、66、68、72號、中和街60號計7戶，實際上並未遷移水管，原有水管亦未遭排除，何生接管費用，故上開銜接施工費明細之形式及實質真正性實有可議之處。 ③縱依原證4協議已明確記載移除水錶得扣除保留款之金額分別為吳其旭225,000元、吳錦秀105,000元、吳科䔇165,000 元，被告自不得主張扣抵前開金額。 ⒋被告主張領空遭鄰地占用而拒不給付本件之買賣價金，實無理由。被告依民法第227條第1項不完全給付之規定向原告請求，被告應先證明原告就系爭土地之領空於交付時曾遭受第三人占用之侵害，且應證明該侵害之事實乃可歸責於原告之事由。又民法第227條第1項不完全給付之規定，並未賦予被告「請求原告排除侵害」之權利，且被告受侵害之權利應屬輕微，與被告尚未給付之價金總額不相當，故被告不得據此與原告具相當大數額之買賣價金請求權主張同時履行抗辯。被告依民法第227條第1項不完全給付之規定向原告主張損害賠償請求權，惟未特定請求之事實(哪一鄰戶之占用)、請求之金額、計算方式及針對哪位原告之債權，故被告應舉證釐清事實。 ⒌所謂權利瑕疵擔保責任，係指第三人不得對買受人主張任何權利而言，系爭土地下水管占用為事實行為，與土地是否存有他項權利無涉，亦無第三人向被告主張任何權利，被告取得系爭土地之所有權實屬圓滿，並無權利瑕疵，被告據此主張原告應負損害賠償責任並無理由。 (四)被告稱「代原告等人支出部分及原告已請領部分費用」，並主張其得自保留款中扣除並無理由。 ⒈吳奕欣與被告簽訂契約A外，並未與被告訂定任何增補契約或如原證4之協調書，亦未授權其他原告與被告進行協商，被告應不得自吳奕欣之買賣價金保留款中擅自主張扣除任何費用。再依108年1月4日協調書第7點約定，被告所主張扣除之金額均應有單據為憑。被證1第3頁108年1月21日增補條款，原告並未授權林正義簽署，亦未事後追認該文書約定之內容。 ⒉原告不同意被告主張鄰地水錶移除費用。依108年1月4日協調書第2點約定：「標的土地上鄰地水錶占用：吳其旭15顆x15000=225,000元，吳錦秀7顆x15000=105,000元，吳科䔇11顆x 15000=165,000元，上項金額於各項各人保留款扣除，並以單據為準(執行由甲方處理，即被告)」，可見約定495,000 元數額乃為預定移除鄰地水錶所需金額之上限，被告仍需向原告提供實際支出之單據，方能向上開原告請求自買賣價金中扣除。本件買賣標的物上根本不需要移除鄰地住戶之水錶即可興建建物，此從被告所有建物興建完畢後之109年4月23日現場拍攝照片，於中福路住戶內側裝設之水錶與施工前仍位於同一處即可知悉，可見本件買賣標的物並無移除上開共計33顆錶之必要，該等水錶即非買賣標的物之瑕疵，被告應不得向原告主張該等水錶移除之費用。被告復未向原告提供現場曾有實際移除33顆水錶之證明，且依被證2所列表格，被告主張「代付陳董水電工程行移成功街、中和街、福建街、中福路等水錶至建築基地外工程費暫付25萬元」，故被告提出實際支出之單據似僅有25萬元(亦無任何發票)，被告主張原告保留款應扣除上揭費用實無理由。 ⒊原告不同意被告對吳其旭主張水溝占用排除費用123,625元。依108年1月4日協調書第3點：「水溝佔用共1.075坪，每坪115,000元，共計123,625元，此款金額於吳其旭保留款中扣除。」，被告早在契約A、B、C成立前，於現場勘查時即已知道系爭土地上存有該水溝，並接受現況而購買土地，且土地上之水溝實際上完全未影響被告後續興建建物完畢，被告卻於簽約後以「水溝影響土地使用為由」強力要求以吳其旭之保留款負擔水溝占用面積之地價費用，吳錦秀、吳科䔇及吳其旭在受被告誤導及強力要求下方同意未來將負擔該費用，惟因被告興建房屋實際上並未被水溝所影響，更不存在被告因而有所支出之單據，故被告不得主張從吳其旭之保留款扣除水溝占用排除費用123,625元。 ⒋被告主張地上堆積物排除費用585,900元之部分，依108年1月 4日協調書第4點：「地上物堆積之雜物垃圾以50萬費用予以處理排除。並以吳其旭、吳科䔇、吳錦秀三人保留款中扣除，若後涉及環保單位罰款或其他必要費用由乙方(原告)全權負擔。」，可見約定得由保留款中扣除之地上堆積物處理費用僅為50萬元(由吳錦秀、吳科䔇、吳其旭各自負擔166,667元)，被告並未證明超過此金額即85,900元之部分為必要費用。被告所提附件1總計585,900元之現金支出傳票，被告均以「處理廢棄物」之名義交與林正義，原告否認授權林正義處理土地買賣以外事務，亦否認附件1林正義之簽名真正性，林正義亦非廢棄物清運業者，自無法以其簽名證明該筆費用係用於支付「地上堆積物排除費用」。退步言，如鈞院認被告應支付「地上堆積物排除費用」予廢棄物清運業者，且林正義有權代理原告「簽認」該筆支出(假設語，原告均否認)，仍應以108年1月4日協調書第4點已明示之50萬元為上限，逾此部分之金額(85,900元)，被告不得主張扣除，原告亦無給付義務。 ⒌被告主張福安段1616號地(非買賣標的土地)處理費用部分：①依108年1月4日協調書第5點：「福安段1616地號處理費用依買賣契約約定處理之。」，契約B第14條(特約事項)第4項約定：「尾款雙方合意保留50萬元予魏學良地政士做為處理同段1616得以過戶予甲方(被告)之暫保款，待過戶予甲方後再行支付與乙方，若有費用概由乙方負擔。但若超過50萬元正，超過部分由甲方負擔。」；契約C第12條(特約事項)第4項約定：「同段1616地號為第三人所有，雙方合意尾款保留部分166,000元，於魏學良地政士作為處理過戶本標的的費用，不足的部分由買方負擔。」；依被告與吳錦秀108年1月21日另增補條款約定：「乙方(吳錦秀)完成福安段1616地號土地全部所有權交付甲方完成，該標的取得所產出之律師費用由乙方負擔。」。 ②原告否認該等現金支出傳票之形式真正性外，因魏學良並非原告所委任之人，其乃被告為處理1616號地過戶事宜而自行委任之人，原告與魏學良間並不存在委任關係，故魏學良未依被告約定完成購地卻向被告索取之60萬元數額，是否均得算入被告與吳科䔇、吳其旭約定之「處理費用」，實有疑慮。 ③被告與吳科䔇於契約B所約定之50萬元金額乃「暫保款」，待被告順利取得1616號地後即應立即將該保留款項50萬元給付予吳科䔇；而被告未證明1616號地有實際支出魏學良之必要處理費用前，不得依該約定向吳科䔇主張相關處理費用，故吳科䔇否認被告得扣除任何保留款。 ④證人魏學良作證時稱：「但是這60萬元是哪一條，黃瑞宮所記載的是1616號地款，我現在想到這個錢當時好像是1616號要處理通行的問題，黃瑞宮要求三個地主共同出資20萬元，總共60萬元來處理這件事，所以才是60萬元，而我的內部紀錄有三筆地主入20萬元」(原告否認，契約B已約定處理1616號地款由吳科䔇之保留款中扣除，且上限為50萬元)。而當問及林正義何以代理吳錦秀、吳奕欣及吳其旭確認支出款項，證人魏學良卻稱：「我只負責錢給我，我們來處理，至於誰要給錢我不管。」，足見被告是憑己意決定扣除何人之保留款，而拒不給付買賣尾款，再透過未經授權處理土地買賣以外事務之林正義進行簽認，而原告對被告及林正義所稱前揭及扣留保留款之行徑根本無從獲悉。 ⑤被告主張應從原告之保留款扣除福安段1616號地之律師費用6 萬元，惟就1616號地之律師費用，被告僅有與吳錦秀訂定如被證1之協議，吳科䔇、吳其旭與被告間並無就相關律師費用有任何約定，被告不得自其他原告之保留款中扣除該費用。原告否認被告提出之現金支出傳票之形式真正性，且被告所提附件4中支付李文平律師之108年1月25日現金支出傳票並未有任何人之領取紀錄，似不存在該金額費用之支出，故被告不得據此扣除原告之保留款。 ⒍被告主張代原告支付土地仲介服務費15萬元部分，因吳錦秀、吳科䔇、吳其旭自始未與被告達成支付仲介費之約定，此從契約A、B、C均無關於仲介費之項目即可知悉，故被告不得擅自自原告之保留款中扣除，原告亦否認該現金支出傳票之形式真正性。 ⒎原告不同意被告主張成功街46號鄰房3樓牆切割費用15,000元，因兩造就「成功街46號鄰房3樓牆」之項目未存在任何約定，被告不得任意主張因支出相關費用而從原告之保留款中扣除。 ⒏「108年3月11日原告代理人林正義取走保留款80萬元」部分，因吳錦秀、吳科䔇、吳其旭並未取得該筆80萬元買賣價金，並否認被告所提附件7現金支出傳票之形式真正性，且證人魏學良證稱該筆金額是被告直接開立支票交付林正義，林正義證稱該支票交給魏學良，不論是林正義或魏學良收執，均非原告收取，被告主張扣除並無理由。 (五)被告不得向原告請求契約C之違約金(及主張抵銷)。被告不得以系爭土地下方埋設自來水管、鄰舍占用領空等情形主張系爭土地之權利瑕疵，已如前述。兩造間關於權利瑕疵擔保之約定，若尚未經被告主動通知權利瑕疵、向原告請求損害賠償或解除契約，原告應無給付遲延之情事，契約C第8條約定之違約金是按日計算，應屬給付遲延損害賠償之預定性違約金，而被告是於108年6月6日向吳錦秀、吳科䔇請求排除第三人之水管占用之問題，於108年6月24日透過律師向吳奕欣、吳其旭請求排除第三人之水管占用，被告亦自承於施工過程中已自行移除自來水管，則原告自被告排除自來水管完畢之日起不應再負擔排除「第三人向買方主張任何權利或發生糾紛」之義務，被告計算預定性違約金之金額，被告主張已支付6,648萬元，係將其支付原告之價款一併計算，與契約C之內容不符，有違契約相對性原則，並日期計算基礎亦有違誤，且縱有違約金之情形亦應予酌減。 (六)原告否認以下1至12被告所提出證物形式真正： ⒈被證2自行製作表格及所附編號第12、14、16至18張現金支出傳票。 ⒉被證6存證信函所附計算式、現金支出傳票。 ⒊被證11照片之文字。 ⒋被證13自行製作之表格、支票。 ⒌被證14自行製作表格。 ⒍被證16照片之文字。 ⒎被證17照片之文字。 ⒏被證19。 ⒐被證21授權書。 ⒑被證22授權書。 ⒒被證30同意書。 ⒓證人林正義於109年12月2日作證表示卷30、34頁(契約A)、36 、40頁(契約B)、583頁(被證21授權書)、585頁(被證22授權書)上「林正義」之簽名非其所簽或無法確認是否為其所親簽，經原告核對被證2編號3、5、6、8、9號現金支出傳票、附件2(卷225頁)現金支出傳票上「林正義」之簽名，及依林正義前揭所述內容，應非林正義本人所簽署，故原告否認上開現金支出傳票之真正。 (七)吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇並無授權林正義處理簽訂買賣契約以外之事務： ⒈證人林正義無法確認契約A、B及授權書(被證21、22）上「林正義」之簽名是否為其所親簽，復證稱其僅協助處理系爭土地買賣事宜，由此可知林正義並無簽訂系爭買賣契約以外之權限。由林正義之證詞，其所稱之「委任狀」應非被證21、22之授權書，退步言之，林正義僅自承其只是負責尋找買主，並未包含處理簽訂買賣契約以外之其他事項，足徵林正義縱有代理權限，其代理權限範圍僅限於尋找買主並簽訂買賣契約，自不包含代為收受系爭土地買賣價金或其他事宜，遑論代理吳科䔇簽訂增補條款，故被告主張林正義為吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇之代理人，並稱已給付相關價金，實屬無稽。 ⒉林正義既無代理權，被告擅自將系爭土地廢棄物處理費(被證 2編號3、5、6、8現金支出傳票)、支付吳羿蓁仲介費(被證2編號9現金支出傳票)、福安段1616號地價購款等費用交由林正義，對原告不生法律上效力，被告所為亦與原告無涉，故被告主張上開費用得自尚未給付原告之土地買賣價金中扣除，顯無理由。 ⒊退步言，縱認契約A、B及授權書上「林正義」之簽名為林正義本人所簽署(假設語)，然詳究前揭授權書列舉授權事項，吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇並無授權林正義代為處理系爭土地買賣以外之其他事務。 ①觀吳錦秀、吳奕欣之授權書(被證21)授權事項：「被授權人得代理授權人簽訂買賣契約書就本買賣相關文件得代理授權人簽署、用印。」，故被證21授權範圍僅限於「簽訂買賣契約」，並未授與林正義得受領系爭土地買賣價金及處理系爭土地其他事務之權限；觀被告提出吳科䔇之授權書影本(被證22，被告尚無提出正本供原告核對真正性，否認形式真正性)雖記載「處理債物(務)由被授權人受領價金」等語(對該影本文書顯示之授權範圍尚有爭議)，惟該字句乃係指林正義得受領福安段1617、1619號地部分買賣價金，作為清償吳明霖(即吳科䔇之兄)債務之用，而非授與林正義處理系爭土地其他事務之權限。 ②證人魏學良雖證稱有授權書，然依被證21授權範圍並未包括受領買賣價金，可證林正義無權代理吳錦秀、吳奕欣受領買賣價金，而契約A付款方式記載「雙方同意委由林正義代為收受款項」，顯已逾越授權範圍，況林正義亦證稱該行「林正義」非其所親簽，故證人魏學良此部分證述顯與事實不符。 ③是以，林正義顯無代理吳科䔇簽訂福安段1617、1619地號土地增補條款之權限(被證1即卷69頁)，更不得據此主張林正義得代理吳科䔇受領買賣價金或處理系爭土地其他事務，遑論吳錦秀、吳奕欣自始未授權林正義處理上開事宜，故縱依被告主張，其擅自將系爭土地廢棄物處理費用、支付吳羿蓁仲介費、福安段1616號地價購款等費用交由林正義，對原告不生任何法律效果，被告行為亦與原告無涉，故被告不得以前揭費用自尚未給付原告之買賣價金中扣除。 ⒋從而，原告否認同意或授權林正義收取系爭土地買賣價金、簽認被告支出款項或任何處理簽定買賣契約以外之事務，故林正義所為收取土地買賣價金或簽認被證2現金支出傳票等行為，均為無權代理，對原告不生效力，是以被告執被證2 現金支出傳票主張得自原告保留款中扣除相關費用支出，顯無理由。 (八)吳奕欣非被證1特約條款、另增約款、增補條款及原證4協調書之契約當事人。 ⒈吳奕欣除與被告簽訂系爭契約A之外，觀原證4協調書、107年 12月14日特約條款、108年1月21日增補條款等文件，其上並未見吳奕欣之簽名抑或由何人代理吳奕欣之記載，足見吳奕欣並非上開協議書、特約條款、增補條款之當事人，亦未授權其他原告或第三人與被告進行協商，被證21授權書上縱有吳奕欣之簽名，惟授權書之真正性仍有爭執，故被告主張吳錦秀為吳奕欣之代理人，其所為之法律行為對吳奕欣亦生效力，實屬無據。 ⒉被告似主張吳錦秀、吳奕欣可能存在表見代理，惟主張表見代理之人應就表見事實負舉證責任，故若被告主張吳錦秀為表見代理人，自應由被告就吳奕欣有客觀授權於吳錦秀處理事務之表見事實負舉證之責。吳奕欣於契約A及授權書有簽名，而被告所主張涉及表見代理者乃已逸脫原契約之事項，而為被證1、原證4新協議，自不得任指該部分有所謂表見代理之外觀，故吳錦秀簽署之文件對吳奕欣均不生法律上效力，被告主張自吳奕欣之買賣價金保留款中扣除費用自屬無據。三、被告答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。辯稱： (一)吳錦秀、吳奕欣於107年9月1日與被告簽定契約A，將福安段1615、1618號地，以1,082萬元出售予被告；吳科䔇於107年9 月1日與被告簽定契約B，將同段1617、1619號地，以2,543 萬元出售予被告；吳其旭於107年9月2日與被告簽定契約C，將同段1620號地，以3,523萬元出售予被告。簽訂契約A、B 時，吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇之代理人為林正義，簽訂契約B 時，被告之代理人為林正義。原告已將系爭土地所有權移轉登記予被告，被告亦已依約給付買賣價金，惟因原告給付之系爭土地有瑕疵，故對於契約A、B部分，被告各保留150萬元，契約C部分，被告尚保留200萬元。兩造曾於108年1月3 、4日對系爭土地的瑕疵協調，並立有協調書(原證4)，雙方達成以下費用由保留款中扣除如下表。吳錦秀、吳奕欣吳科䔇吳其旭被告保留款 150萬元 150萬元 200萬元 108年1月3日、4日協調被告得扣除之項目、金額吳錦秀、吳奕欣吳科䔇吳其旭 1.地上物拆照費用 6萬元 3萬元 14萬元 2.水溝占用 0元 0元 123,625元 3.拆除清運費 166,667元 166,667元 166,667元 108年1月25日以後代支款 4.108年3月11日原告代理人林正義取走保留款80萬元 266,667元 266,667元 266,667元 5.追加拆除清運費85,900元 28,634元 28,634元 28,634元 6.1616號地價款及處理費85萬元 283,334元 283,334元 283,334元 7.1616號地律師費6萬元 2萬元 2萬元 2萬元 8.代支付仲介服務費15萬元 5萬元 5萬元 5萬元 9.代吳錦秀支付成功街46號鄰房3樓牆切割費用 15,000元 0元 0元 (二)原告應依民法第348條、第349條、第353條及契約約定負買賣契約權利瑕疵擔保責任，被告得據以主張同時履行抗辯：⒈契約A、B第10條約定：「第三人提出權利主張發生糾葛，影響甲方(被告)之權利時，得由乙方無條件於過戶完竣前理清，於其仍不解決，甲方得解除本契約，乙方除退還既收價款外，並依本契約第9條規定為損害賠償。交接房地後始發現上述糾葛時，概由乙方負責理清，甲方因此所受損害，乙方負完全賠償責任」，契約C第5條約定：「賣方保證本買賣標的物絕無任何瑕疵，如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若買方受有損害時，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任」，契約C第8條並約定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方(自逾期之次日起至完成給付日止)，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」。本件因有相關前開瑕疵，雙方於108年1月3日先就已知悉之瑕疵及應由原告負擔之費用進行協商，立有協調書(下稱108年1月3日協調書)，兩造並後續簽立被證1特約條款與增補條款，然本件土地仍有遭第三人占用及第三人主張權利之瑕疵，被告先前均已提出存證信函請原告處理，並主張同時履行抗辯權。 ⒉系爭土地下方原有埋設自來水管線： ①系爭土地下方竟為第三人之水管占用，亦為周遭居民抗爭，造成工程延宕損失嚴重，對被告造成極大困擾，依民法第349、353條瑕疵擔保規定、契約A、B第10條、契約C第5條約定，均屬賣方(原告)責任，賣方應負責理清，故被告發函通知原告，原告回函稱「願與黃君(被告)及第三人共同協商水管拆遷事宜」。經協調結果，自來水公司同意將管路遷移到成功街、中和街、福建街，遷移之相關費用當初估計1,909,859元(實報實銷)，因原告置之不理，被告於108年8月6日發函通知原告(自來水公司開具估價單1,909,859元)，原告竟回函稱「水管埋設不影響建物存在或興建」而拒絕理賠，顯係刻意迴避賣方責任而違約。被告不將自來水管移除根本無法動工興建，故先行代支移除費用始得順利施工，108年1月4日協調書第2點也約定「並以單據為準」，可證水錶移除費用495,000元是當初預估，雙方同意以最終支付金額為準，被告自得依約及法令規定扣抵尾款。 ②系爭土地下方埋設水管清除費用1,580,309元，實際開銷有自來水公司方面費用658,409元(被證13)，移除水管、水錶後銜接等工程費用921,900元(被證14)，水錶水管遷移前後照片如被證16、17，上開費用得扣抵尾款如下表。吳錦秀、吳奕欣吳科䔇吳其旭自來水費用 -188,484元 -213,792元 -256,133元工程費用 -237,060元 -289,740元 -395,100元 ⒊土地領空遭鄰房占用：系爭土地上方有遭鄰地占用，興建鐵架、管路、屋簷、鐵窗、排水突出物等情，被告將來興建房屋出售後，勢必會遭買方要求處理第三人違法占用等情，嚴重影響被告之權益。依前開約定及法律規定，原告負有排除義務，然經被告多次告知，原告均置之不理未依約排除，則被告於原告排除前得行使同時履行抗辯權，並請原告負損害賠償及違約金賠償責任(此項得扣除金額需調查確認)。 ⒋系爭土地具有瑕疵為兩造在買賣時已經知悉，原告同意負擔全部瑕疵之責任，但瑕疵程度尚無法完全確認，例如當時系爭土地上還有地上物待拆除，地上物還未拆除，更不會知道土地下埋設水管，直到交付土地後，進行拆除地上物作業才發現埋設水管。所以原告同意暫保留合計500萬元予被告處理，此與民法第351條、第355條第1項之免負瑕疵責任情形迥異。被告迄今已舉證諸多瑕疵，並從保留款500萬元中支應，且截至目前尚有部分瑕疵還未結算確認，原告卻違反兩造合意，要求將部分保留款取回，自屬無據。 (三)因原告違約，被告就已付金額亦可主張契約C第8條約定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買方已付價款萬分之2計算違約金予買方(自逾期之次日起至完成給付日止)」，被告已支付6,648萬元，依契約C第5條約定：「賣方保證本買賣標的物絕無任何瑕疵，如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除。」，本件最後產權移轉登記日為108年1月18日，是自108年1月18日起至109年4月10日，已違約448天，吳其旭應支付違約金5,956,608元，就此部分被告主張抵銷，因尚未進行最後結算，不足部分經結算後再另行起訴吳其旭請求支付。 (四)吳奕欣為被證1第1、2頁特約條款、文件(卷一65、67頁)、108年1月3日、4日協調書(卷一49至53頁)之當事人。 ⒈契約A之賣方為吳錦秀、吳奕欣，福安段1615號地(42平方公尺)、721建號房屋為吳錦秀所有，福安段1618號地(200平方公尺)為吳奕欣所有，雖土地各自所有，但由二人聯名簽署出賣人，且買賣總價為1,082萬元，並未依照吳錦秀、吳奕欣所有土地面積大小區別價格，且在契約A第3條之付款方式下列，已支付價款，亦無依照吳錦秀、吳奕欣區別所有不同土地之面積而各自收取價金，由契約A第3條可知，各期款除授權由林正義代領部分，其中被證19之支票款870,961元(票號R0000000)、949,739元(票號R0000000)、80萬元(票號R0000000)均係由吳錦秀連同吳奕欣部分之價金也一同收取，吳奕欣對歷次由吳錦秀收取款項並無意見，若吳奕欣未授權吳錦秀代理收受價款，不可能事後毫無任何意見，足見吳奕欣確有委任吳錦秀代為處理1618號地之買賣事宜，或至少已符合表見代理之情形。後續也均係由吳錦秀兼代理吳奕欣出面處理相關後續約定。 ⒉依被證1特約條款記載：「⒈雙方於107年9月1日簽訂不動產買賣契約書，標的物花蓮市○○段0000○0000地號兩筆，現立增補條款如后條款。⒉雙方合意先行過戶甲方，甲方應於過戶完成後30日內先行給付550萬元，另保留150萬元待賣方處理完成如后事項，再行餘款給付賣方。A.拆照費用、B.本標的物水錶移裝費用、C.占用地處理完成、D.地上物之地下室垃圾清除E.水溝占用扣抵。上述款先由150萬元扣抵，餘款交付乙方(吳錦秀)。本約一式參份各自保管為憑」，雖僅有吳錦秀簽名，然由上述特約條款第1點內容可知，是針對被告與吳錦秀、吳奕欣所簽署買賣契約之後續約定，並載明是包含吳奕欣所有1618號地，顯見吳奕欣已有委任吳錦秀簽署，若無委任吳錦秀代理，吳錦秀不可能擅自把1618號地也約定在契約範圍內。而特約條款是在107年12月14日簽署，吳奕欣隨即於107年12月19日完成所有權移轉登記予被告，被告於108年1月21日交付票面金額550萬元支票(票號QY0000000)予吳錦秀收受，若吳奕欣未授權同意吳錦秀簽署被證1之特約條款，吳奕欣豈會按照該約定將名下福安段1618號地所有權移轉登記予被告？又豈會於吳錦秀收受550萬元後毫無意見。是無論在吳錦秀簽署特約條款之事前或事後，吳奕欣完全同意並按照約定內容將其所有福安段1618號地先行過戶給被告，其後由被告交付550萬元款項，由吳錦秀代為連同吳奕欣的價金一同收受，則上述特約條款內容有關保留款150 萬元及扣抵等約定自應認定亦為吳奕欣所同意。 ⒊被證1條款於108年1月21日另增：「乙方(吳錦秀)完成福安段 1616地號土地全部所有權交予甲方完成，該標的取得所產生之律師費用由乙方負擔。」，雖僅吳錦秀簽名，然經前述契約A由吳錦秀與吳奕欣聯名、合併計算買賣總價、未區分買賣價金受領金額統一由吳錦秀簽收、辦理土地所有權過戶、給付550萬元由吳錦秀連同吳奕欣所得價金統一簽收、吳錦秀、吳奕欣同意共同保留150萬元等情，期間履行契約均順暢，吳奕欣未曾表示不同意見，縱使吳奕欣辯稱未授權吳錦秀簽署，亦已符合表見代理。原告表示「被告於兩造訂定買賣契約三個月後，復於108年1月3日至同年1月4日向原告等人要求賣家另須負擔諸多額外費用，原告迫於取得被告留扣之尾款價金，勉強與被告訂定協議約定如下」等語，已是自認協調書為原告所簽訂，而並未將吳奕欣排除在外，足見吳奕欣對於其亦為協調書之當事人，並無爭執。 ⒋原告更進一步在起訴狀第5頁以下「自認吳奕欣負擔地上物拆照費用6萬元、負擔地上堆物排除費用166,667元」等具體事項為承認，顯見吳奕欣為系爭協調書之當事人，更屬無疑。又系爭協調書開頭已記載「買賣雙方於107年9月2日及107年9月1日簽立之不動產買賣契約：標的花蓮市○○段0000○0000○ 0000○0000地號，1620地號共五筆協調如下」，已含括吳奕欣所有之福安段1618地號土地，吳奕欣對此並無意見。詳系爭協調書內容，包括「吳錦秀×2單元＝117800」、「吳錦秀× 7粒」、「吳錦秀×2單元＝3萬×2＝6萬」、「吳錦秀7顆×＠1500 0＝105000」等，也都是吳錦秀連同吳奕欣之部分一併計算。原告表示「按兩造於108年1月4日訂定之協調協議約定」等語，同樣未將吳奕欣排除在契約當事人之外；原告起訴狀第9頁證據欄「原證4：吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇、吳其旭、黃瑞宮於108年1月3日及同年月4日之協議(即系爭協調書)」更正面肯認吳奕欣為系爭協調書之當事人。吳奕欣雖未出面簽署，實係委由吳錦秀代為處理，兩造均無爭執，對此亦有共識，吳錦秀亦均有得到吳奕欣之授權代理處理相關事務，吳錦秀、吳奕欣對此向來無意見。豈料於本案訴訟時，臨訟改稱未授權代理否認相關文件，不僅與事實不符，且徒增訴訟糾紛之複雜。 (五)林正義為吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇就契約A、B之代理人，代理期間至108年8月23日為止。 ⒈契約A之賣方當事人為吳錦秀、吳奕欣，且二人共同委任林正義為代理人，有契約A第3條：「雙方同意甲方(即被告)交付價款以現金或票據為限，遇有退票不能兌現，應即以現金補足，本約另有約定外，雙方同意委由林正義代為收受款項。」所明定，且於賣主乙方簽名欄位有「吳錦秀」、「吳奕欣」、「林正義代」等簽名。另被證21即107年8月23日授權書，授權人有「吳錦秀、吳奕欣」，被授權人為「林正義」，房地標示及權利範圍欄寫明「1.花蓮市○○段0000地號及同段 721建號(門牌：成功街46號)買賣總價350萬元。2.花蓮市○○ 段0000地號買賣每坪單價11萬元，合計總價732萬元整。及同段1598地號通行事宜。」，授權事項寫明「被授權人得代理授權人簽訂買賣契約書就本買賣相關文件得代理授權人簽署、用印」，授權書及簽名俱為明確。 ⒉契約B之賣方當事人為吳科䔇，且委任林正義為代理人，有契約B第3條約定：「雙方同意甲方(即被告)交付價款以現金或票據為限，遇有退票不能兌現，應即以現金補足，本約另有約定外，雙方同意委由林正義代為收受款項。」，契約B第3條下列各付款項目之收款人簽章均由林正義簽收，且於該契約簽名欄位賣主乙方代理人亦簽署「林正義」簽名。另被證22授權書上記有授權人「吳科䔇」，被授權人為「林正義」，房地標示及權利範圍欄寫明「土地：花蓮市福安段875、805、950、887、890、890、891、1177、1617、1522、1619 地號。建物：1024成功街82之1號」，授權事項寫明「處理債務由被授權人收領價金」並就「被授權人得代理授權人簽訂買賣契約書就本買賣相關文件得代理授權人簽署、用印。」、「申辦價金信託履約保證就簽訂契約及辦理其他相關手續等事宜」、「受領定金、買賣價金、辦理不動產移轉、點交房地事宜。」、「受領買賣價金時，被授權人有權指示價金信託履約保證公司將買賣價金匯至第三人帳戶等相關事宜」、「簽署為連帶保證人事宜」、「辦理法院公證、印鑑證明申請、戶籍謄本申請」等項目為勾選，可知授權書及簽名俱為明確。 ⒊吳錦秀及吳奕欣授權林正義代理部分，直至二人於108年8月2 3日以被證23花蓮府前路郵局000233號存證信函通知終止林正義之代理權，再以被證24花蓮港務郵局000040號存證信函重申林正義之代理權於108年8月23日終止。另吳科䔇授權予林正義代理部分，直至108年8月23日以花蓮府前路郵局000234號存證信函(被證25)通知終止林正義之代理權，再以被證26花蓮港務郵局000041號存證信函重申林正義之代理權於108年8月23日終止，證明原告自認在108年8月23日以前林正義有代理權。從上開存證信函終止代理之內容可證明原授權代理範圍包括收受買賣價金，由於吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇均授權林正義代理不動產買賣事宜，根據被證21、22授權書記載授權範圍包括受領買賣價金，而上開存證信函在終止代理權時，也一併重申林正義不得再受領買賣價金，黃瑞宮不得再給付買賣價金給林正義等意旨，依其文義可推知代理權範圍包括受領買賣價金，更屬無疑。 ⒋林正義到庭作證已確認的文件包括⑴契約A第3條「乙方確認」欄位有「林正義代」、⑵契約A賣主「乙方代理人」欄位「林正義」及⑶被證29支票下方等處之簽名為其所親簽無誤，足以證明林正義為吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇所委任授權之代理人。林正義雖未能就文件每一處有「林正義」之簽名確認為他所親簽，然而，多是表示「未能確認」，恐是受時間影響，無法完全記憶所致。不過，其對於有接受吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇委任授權出售土地等均表示確有其事。 ⒌證人魏學良之證詞，可證明林正義確受原告委任處理買賣系爭土地之事情，且包括受領買賣價金，經法官當庭核對魏學良保有的授權書兩份與被證21、22授權書影本相符，證明原告分別就契約A、B有授權並委任林正義代理處理買賣事宜。原告本件起訴爭執僅限於買賣契約之尾款，換言之，先前期款已付買賣價金並無爭執，而觀諸先前買賣價金之給付方式，亦有由林正義代理受領價款之前例，可知原告對於授權由林正義代理受領買賣價金之事實，完全知悉。而吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇授權代理之法律關係直至108年8月23日以存證信函通知終止委任關係後才結束，也證明在108年8月23日以前之代理關係存在並無爭執。被告提出關於受領買賣價金由林正義簽收部分，其受領買賣價金之法律效果，應拘束吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇。 ⒍是以，林正義分別為吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇就契約Ａ、B之代理人，其代理期間至108年8月23日為止，係屬事實。此期間由林正義代理本人簽署與買賣相關及受領價金等文件，均應屬合法代理，法律效果應歸於本人。故而被證2、附件1至附件7現金支出傳票、被證1所示108年1月21日增補條款，均為林正義於上開有權代理期間所簽署，均對吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇生效。 (六)就各該款項依據之說明： ⒈吳其旭保留款為200萬元，此有108年1月4日協調書「本協議吳其旭同意在買賣總金額保留款200萬元扣除之」可證。 ⒉「水溝占用排除費」是依據系爭協調書(卷一52頁)約定由吳其旭負擔123,625元，業經吳其旭同意，原告起訴狀第6頁第1行也自認。 ⒊「地上堆積物排除費用」： ①依據契約A、B第14條第2項特約事項：「標的物有堆積之雜物由乙方負責清除」、契約C第12條第3項特約事項：「本標的物現有堆積垃圾雜物由賣方負責清除」、1月3日協調書第3點約定：「地上物賣方應按合約第12條特約事項所載現存堆積垃圾物負責排除」及1月4日協調書第4點約定：「地上物堆積之雜物垃圾以50萬費用予以處理排除。並以吳其旭、吳科䔇、吳錦秀三人保留款中扣除，若日後涉及環保單位罰款或其他必要費用由乙方全權負擔」。 ②相關單據如附件一現金支出傳票78(20萬元)、83(20萬元)、85(101,900元)、92(84,000元)，合計585,900元。超出50萬元部分係依契約A、B、C各約是項及原證4約定「其他必要費用由乙方全權負擔」，且應負擔金額業經林正義於現金支出傳票上簽名確認無誤。 ⒋「1616地號土地處理費用」： ①依據契約B第14條第4項特約事項約定：「尾款雙方合意保留50萬元予魏學良地政士作為處理同段1616地號得以過戶甲方(即被告)之暫保款，待過戶予甲方後再行交付乙方，若有費用概由乙方負擔，但超過50萬元正，超過部分由甲方負擔。」，契約C第12條第4項特約事項約定：「同段1616地號為第三人所有，雙方合意尾款保留166,000元於魏學良地政士作為處理過戶本標的物的費用，不足部分由買方負擔。」及108年1月4日協調書第5點「標的福安段1616地號處理費用依原買賣契約約定處理之」。 ②根據附件2現金支出傳票編號18(60萬元)、77(20萬元)、97 (5萬元)，合計85萬元。其中，傳票18(60萬元)有代理人林正義簽名確認，77(20萬元)、97(5萬元)傳票有1616號地出賣人劉文子簽署被證27不動產買賣契約書及其代理人于智立簽名確認。 ③根據被證1第2頁108年1月21日特約條款約定：「乙方完成福安段1616地號土地全部所有權交予甲方完成，該標的取得所產生之律師費用由乙方負擔。」，有吳錦秀簽名同意。依附件4現金支出傳票編號66(45,000元）、79(15,000 元)，可證明委請李文平律師、鄭敦宇律師執行法律業務，律師費合計6萬元。 ⒌林正義取走80萬元部分，80萬元為保留款之一部分先行給付，由原告授權代理人林正義受領，並有吳錦秀兼代理人之同意書(被證28)、支票收訖收據(被證29)及附件7現金支出傳票編號89(80萬元)由代理人林正義簽名確認。 ⒍「代付仲介服務費」15萬元，附件5現金支出傳票93(15萬元) ，由代理人林正義簽名確認。 ⒎「成功街46號鄰舍3樓牆切割費用」15,000元，附件6現金支出傳票129(15,000元)，由吳錦秀簽名確認。 (七)福安段1598號地及同段1616號地是不同的兩件事情，證人魏學良受原告錯誤引導而為錯誤陳述。 ⒈證人魏學良明確指出「及同段1598地號通行事宜」等字句為他所親寫，且明確證稱是指給被告通行等語，字句明白無修改，福安段地號1598與1616的阿拉伯數字寫法相差甚遠，不可能有誤會，顯然有其獨立意義存在。但經原告詢問時錯誤引導稱畸零地問題是否指1616號地，導致證人誤以為自己記憶錯誤，殊不知原來的說法是正確的，後來改稱是指1616號地問題才是錯誤的。 ⒉福安段1598號地與1616號地都是作為通行之用，但其基本問題如所有權人、處理方式等不同，所以處理之方式也不同。1616號地之所有權人共7位，均為訴外人，然1598號地之所有權人為吳錦秀。再者，1616號地約定向訴外人出價購買，買賣價金由原告負擔，故108年1月4日協調書第5條及被證1 有約定1616地號價款及處理費用(計85萬元平均分擔)及1616地號律師費應由原告負擔之約定，1616號地其中7分之1是於108年2月19日才與劉文子簽約買受，即是價購方式處理，而1598號地則是約定由吳錦秀同意無條件通行，由吳錦秀於107年12月5日出具被證30同意書供被告通行(即吳錦秀無條件同意提供通行)。因此，1598號地與1616號地是不同的問題背景，採用不同之處理模式，但相同的是均涉及出入通行，一者為進，一者為出，證人魏學良恐因事隔已久，當庭緊張，復經原告錯誤引導而錯誤陳述。 (八)原告本件請求之款項，為兩造簽立系爭契約後履行中，另合意「保留款」之協議，除「保留款」以外之價款，被告均已依約給付完畢，原告亦無異議。「保留款」其本質為買賣價金之一部分，但該款項是經兩造於契約履約中，特別另行合意賦予得抵扣賣方應負擔費用之特性，「保留款」之給付項目，乃同意並授權被告得扣除約定費用及尚待處理，但費用尚未明確之項目，因得扣抵金額不確定，尚須兩造確認，故無約定給付期限。尤其兩造對於扣抵金額有所爭執，並非被告不願給付或遲延給付，在尚未確認金額以前，兩造對應扣抵多少金額無共識(甚至可能不足)，難謂被告給付價金有所遲延。故原告所主張之違約金條款，無適用本件「保留款」協議之餘地。退言之，縱使(假設語)鈞院認為有違約金條款之適用，請求依民法第251條、第252條規定按被告因一部履行所受之利益酌減違約金。四、兩造不爭執之事實： (一)吳錦秀、吳奕欣與被告於107年9月1日訂定買賣契約A(原證1)；契約A中吳錦秀、吳奕欣為出賣人，買賣價金為1,082萬元，未約定吳錦秀、吳奕欣依區分不同土地而分別收受價金。吳科䔇與被告於107年9月1日訂定買賣契約B(原證2)。吳其旭與被告於107年9月2日訂定買賣契約C(原證3)。吳錦秀、吳科䔇、吳其旭與被告於108年1月3日及同年月4日訂定協調書(原證4；卷一49至53頁)。 (二)原告分別於107年12月18日、107年12月19日、108年1月18日已將契約A、B、C之買賣標的土地(即系爭土地）所有權移轉登記予被告。 (三)被告尚未給付契約A買賣價金中之150萬元，其餘已給付；被告尚未給付契約B買賣價金中之150萬元，其餘已給付。被告主張上開兩筆150萬元，依107年12月14日的特約條款即被證1第1頁(卷一65頁)及108年1月21日增補條款即被證1第3頁( 卷一69頁)，為保留款。 (四)被告於系爭土地上興建「金都家園」建案已經竣工，申請使用執照中，目前尚未取得使用執照。 (五)吳錦秀於107年12月14日簽立之特約條款(即被證1第1頁，卷一65頁)及吳錦秀於108年1月21日簽立之文件(即被證1第2頁，卷一67頁)均為真正。 (六)「地上物拆照費用」吳科䔇負擔3萬元，吳其旭負擔14萬元。五、得心證之理由：兩造所爭執之處應在於： (一)吳奕欣是否為被證1第1、2頁特約條款及文件(卷一65、67頁)、原證4即108年1月3、4日協調書(卷一49至53頁)之契約當事人？ (二)被告主張：林正義為吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇就本案買賣契約書Ａ(原證1)、契約B(原證2)之代理人，其代理期間至108年8月23日為止，是否有理？ (三)被告尚未給付原告之買賣價金尾款數額分別為何？ (四)依108年1月4日協調書之約定，被告得自原告之買賣價金尾款扣除多少？ (五)被告主張以下項目得扣除原告買賣價金之尾款，是否有理？如有理，得扣除之數額為若干？ ⒈鄰地水錶移除費用。 ⒉水溝占用排除費費用(扣除吳其旭買賣價金尾款)。 ⒊地上堆積物排除費用。 ⒋1616號地處理費用。 ⒌林正義取走80萬元。 ⒍代支付仲介服務費。 ⒎成功街46號鄰舍3樓牆切割費用(扣除吳錦秀買賣價金尾款)。 (六)被告依買賣契約權利瑕疵擔保之規定，主張以下項目為系爭土地之權利瑕疵，向原告主張同時履行抗辯，是否有理？ ⒈系爭土地下方原有埋設自來水管線。 ⒉系爭土地領空遭占用。 (七)被告依契約C第8條第1項之約定向吳其旭主張(未履行權利瑕疵擔保責任之)違約金並主張抵銷抗辯，是否有理？如有理，被告得抵銷之數額為多少？ (八)原告請求買賣契約之違約金是否有理？如有理，得請求之數額為多少？六、本院之判斷： (一)契約C被告未付給吳其旭之買賣價金為220萬元： ⒈依契約C約定付款方式：「第三條二、第一期款(簽約款)323萬元、第二期款(備證用印款)400萬元、第三期款(完稅款)600萬元、第四期款(尾款）2,200萬元，總計3,523萬元。」、「第二條二、除第一期簽約款賣方得以現金或即期支票給付外，其他各期之買賣價金應存入履約保證專戶內。」(卷一42頁)。 ⒉依契約C約定履約保證專戶(原證8-1；卷一551頁)入帳明細可知，被告給付價金明細如下：⑴107年9月6日入帳簽約款273萬元。⑵107年9月11日入帳簽約款50萬元。⑶107年12月21日入帳用印款380萬元。⑷108年1月15日入帳完稅款600萬元。⑸ 108年1月16日入帳尾款2,000萬元。(合計3,303萬元)。則被告尚未給付吳其旭之買賣價金應為220萬元(3523萬元－3303萬元＝220萬元)，應堪認定。被告以108年1月4日協調書第8點記載吳其旭保留款200萬元(卷一53頁)為辯，然簽立該協調書時，被告買賣價金尾款之清償期尚未屆至，自不能以此認定被告給付價款情形。故被告此項辯詞並不可採。 (二)吳奕欣並未授權吳錦秀簽立被證1特約條款、文件(卷一65、67頁)及原證4協調書(卷一49至53頁)，亦無表見代理之成立，毋庸負授權人責任，吳奕欣並非上開文件之當事人： ⒈吳奕欣為吳錦秀之姪子，二人為親屬關係(原告自承，卷二33 頁)，其二人為契約A之出賣人，分別出售各自所有之土地予被告，約定買賣價金為1,082萬元，並未約定吳錦秀、吳奕欣依區分不同土地而分別收受價金(上情為兩造所不爭)。惟民法上意定代理，除符合民法第169條所定之要件而成立表見代理外，應以本人之代理權授與為其前提要件，茍無本人為代理權之授與，自無所謂代理之可言。吳錦秀、吳奕欣與被告簽立契約A出售土地，並不因此即可認定吳奕欣有授與吳錦秀代理其簽訂其他文件之權限。 ⒉經觀被證1特約條款、文件(卷一65、67頁)之簽立人為吳錦秀、被告，原證4協調書(卷一49至53頁)之簽立人為吳錦秀、吳科䔇、吳其旭及被告，均無吳奕欣簽名，亦無有何表示「代理吳奕欣」之文字，上開文件與吳奕欣有關係者，僅為有記載福安段1618號地之文字(1618號地為吳奕欣所有；參卷一49、65頁)，然並不因上開文件內容提及吳奕欣所有之土地，即推認吳錦秀有代理吳奕欣簽立之權限。 ⒊按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條所規定，然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任。按民法第169條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任。(最高法院100年度台上字第596號判決意旨參照）。民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責(最高法院68年台上字第1081號判例意旨可參)。 ⒋被告主張至少有表見事實之存在，吳奕欣應負授權人責任等語，則被告應就民法第169條表見代理之要件負舉證責任，即被告應證明吳奕欣有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授予吳錦秀，然被告就此，以吳奕欣對吳錦秀歷次收受買賣價款無意見、被證1第1頁(卷一65頁)107年12月14日特約條款有記載吳奕欣所有之1618號地內容、吳奕欣將1618號地移轉登記予被告、原告起訴狀記載內容、原證四108年1月3日協調書記載福安段1618號地等情，即謂吳奕欣有授權吳錦秀或至少符合表見代理等語。 ⒌查：吳錦秀、吳奕欣在本件雖委任相同之訴訟代理人為訴訟行為，然提出之書狀中吳奕欣已堅決否認就前開文件有授權吳錦秀為代理人，且吳奕欣為契約A之買賣契約出賣人，其依約履行移轉買賣標的物所有權予被告並受領被告給付之價金，實不足為有代理權授與吳錦秀及成立表見事實，再上開文件中記載1618號地，更無從據為被告前開辯詞之有利證明。故被告就吳奕欣應負授權人責任或有表見代理等情均未能舉證證明，依據前述說明，其此項辯詞為無理由。吳奕欣並非被證1特約條款、文件(卷一65、67頁)及原證4協調書(卷一49至53頁)之當事人，亦未授權吳錦秀簽立，也無表見代理之成立，自不受上開文件內容之拘束，被告不得持上開文件對吳奕欣有所主張。 (三)林正義為吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇就契約A、B之代理人，授權範圍包含代收買賣價金，林正義之代理權至被證23、25存證信函到達林正義為止： ⒈原告自承吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇有授權林正義處理簽訂買賣契約之事務(卷二30頁原告書狀)，與契約A末頁「賣主乙方」欄有「吳錦秀、吳奕欣，林正義代」(卷一34頁)、契約B 末頁「賣主乙方」欄有「吳科䔇，林正義代」(卷一40頁；林正義同為契約B被告之代理人)記載相符。可見契約A、B為林正義代理吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇與被告簽立。 ⒉被告辯稱吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇授權林正義就契約A、B擔任代理人，授權範圍包含代收買賣價金乙節，為原告所否認，被告就此則舉契約A、B上林正義領款簽名、被證21、22授權書、被證23、24、25、26存證信函及證人林正義、魏學良之證詞為憑。查： ①被證21授權書(卷一583頁)記載內容略為「107年8月23日，授權人吳錦秀、吳奕欣，被授權人林正義，房地標示福安段1615、1618地號及同段721建號買賣、同段1598地號通行事宜，授權事項：一出售不動產時：☑被授權人得代理授權人簽訂買賣契約書就本買賣相關文件得代理授權人簽署、用印。」(下方欄位「受領定金、買賣價金、辦理不動產移轉、點交房地事宜」未經勾選)」。 ②被證22授權書(卷一585頁)記載內容略為「107年6月24日，授權人吳科䔇，被授權人林正義，房地標示福安段875、80 5、950、1617、1619地號等10筆土地及1024建物成功街82之1號，授權事項：一出售不動產時：☑被授權人得代理授權人簽訂買賣契約書就本買賣相關文件得代理授權人簽署、用印。☑申辦價金信託履約保證簽訂契約及辦理其他相關手續等事宜。☑受領定金、買賣價金、辦理不動產移轉、點交房地事宜。」並以手寫字樣在授權事項欄內記載「處理債物由被授權人收領價金」。 ③上述兩份授權書均為私文書，原告既否認真正，依民事訴訴法第357條規定，應由舉證人即被告證其真正。被告雖無法提出上開授權書之原本以供核對，本院無從依民事訴訟法第352條第2項但書規定認該影本有何證據力，惟仍可將之視為被告關於事實陳述之訴訟資料，依民事訴訟法第222條第1項規定，斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷該事實之真偽(最高法院110年度台上字第40號民事判決理由可參)。 ④依證人林正義到庭作證表示不能確認上開兩份授權書「林正義」之簽名為其所簽(卷二13頁)，然以肉眼觀之，該兩份授權書上「林正義」之簽名字形、筆順，與林正義作證時所簽姓名(卷二21、23頁)非常類似；再參證人魏學良( 即參與原告出售土地給被告辦理移轉過戶事宜之地政士) 結證證詞，契約A之賣方(吳錦秀、吳奕欣)、契約B之賣方(吳科䔇)委託代理人林正義，有提出授權書影本(經影印附卷，置於卷宗外粉紅色封套內)即如被證21、22之授權書，並證稱簽立被證21授權書的時候其在場見聞，吳錦秀、林正義同時簽名，吳奕欣是事後，好像是吳錦秀拿去給他簽的(卷二63頁)；被證22授權書簽立時其在場見聞，當時在場的人不記得了(卷二65頁)；復依吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇於108年8月23日寄出的存證信函(被證23、25；卷一58 7至589、593、594頁)，其三人在存證信函中均稱「本人吳錦秀、吳奕欣曾於107年8月23日授權林正義」、「本人吳科䔇曾於107年6月24日授權林正義」，所載日期即為被證21、22授權書書立日期。是綜上事證應可證明被證21、22授權書確為真正。 ⑤證人林正義作證確認契約A第3條(卷一30頁)「雙方同意甲方(被告)委由林正義代為收受款項。」下方「乙方確認」欄「林正義代」是其所簽名(卷二12頁)；其雖再證稱契約B第3條(卷一36頁)與前述相同約款下方「乙方確認」欄「林正義代」不能確認是其所簽(卷一13頁)，然此處「林正義」之簽名字形筆順與其當庭簽名字跡非常類似(卷二21 、23頁)，且兩造均自承契約B是由林正義擔任雙方的代理人所簽立，證人魏學良也證稱其代辦之契約B賣方委託代理人為林正義(卷二59頁)，衡情契約B簽立時相關約款「林正義代」及契約書末頁「賣主乙方」欄「林正義代」均應為林正義親簽無誤，證人林正義卻就此(契約B第3條「乙方確認」欄「林正義代」之簽名)閃爍其詞說不能確認，此部分證詞難以採信。則依契約A、B第3條約定內容，吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇確實授權林正義有代收取買賣價金之權限，堪以認定。 ⑥依被證23、25吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇於108年8月23日寄出的存證信函(卷一587至589、593、594頁)已終止對林正義之授權，則林正義之代理期間應在該存證信函送達林正義之日為止，如以郵局郵務送達期間計，至遲至108年8月27日林正義已無代理權限。 (四)被告對原告主張權利瑕疵擔保損害賠償，為無理由；被告依契約C第8條第1項約定以原告未履行權利瑕疵擔保責任對吳其旭請求違約金並為抵銷抗辯，亦無理由： ⒈按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂(最高法院96年度台上字第2617號判決參照)。又民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言(最高法院90年度台上字第2093號判決參照)。 ⒉原告已將契約A、B、C之買賣標的土地所有權移轉登記予被告，此為兩造所不爭，被告已取得系爭土地之所有權，而系爭土地所有權並無抵押權或其他權利之設定或負擔，被告亦未主張有第三人就系爭土地向其主張他項權利之情形，則系爭土地所有權並無任何權利瑕疵之問題。被告所稱系爭土地下方原埋設自來水管線、領空遭占用等均非前開所述權利瑕疵，與民法第348條、第349條、第353條及契約A、B第10條、契約C第5條有關權利瑕疵擔保之規定及約定無涉，縱使兩造嗣後簽立被證1特約條款、增補條款等就此有所約定，被告僅得依上開約定為請求，而不得依民法及契約有關權利瑕疵擔保規定主張損害賠償或同時履行抗辯。故被告此部分辯詞難認可採。因此被告依契約C第8條第1項之約定主張未履行權利瑕疵擔保責任(契約C第5條)對吳其旭請求違約金5,956,608元並為抵銷抗辯，難認有理。 (五)依兩造契約約定及協議，被告得自保留之買賣價金尾款中扣除之金額及最終原告得請求之金額認定如下： ⒈原告對得扣除以下金額不爭執：項目吳錦秀、吳奕欣吳科䔇吳其旭 1 地上物拆照費用 6萬元 3萬元 14萬元 2 拆除清運費50萬元 166,667元 166,667元 166,667元 3. 1616號地處理費 0元 0元 166,000元 ⒉兩造有爭執部分： ①依108年年1月4日協調書(為吳錦秀、吳科䔇、吳其旭與被告所簽立，雙方均不爭執；卷一51至53頁)約定： ⑴「標的土地上鄰地水錶占用費用」，吳錦秀105,000元、吳科䔇165,000元、吳其旭225,000元，「以單據為準」，可自各人保留款扣除。 ⑵「水溝占用費用」123,625元，於吳其旭保留款中扣除。⑶地上物堆積物排除費用50萬元，以吳錦秀、吳科䔇、吳其旭三人保留款中扣除。 ⑷福安段1616地號之處理費用依買賣契約約定處理。(參契約A就此並無約定，契約B第14條特約事項4.約定保留50 萬元為該地處理費用之暫保款〈卷一39頁〉；契約C第12條特約事項第4項約定保留166,000元，作為魏學良地政士處理過戶1616地號土地的費用，吳其旭就此金額166,000元不爭執)。 ⑸協調之各項程序應於108年3月29日前全部處理完畢，處理後之所有金額(以單據為準)則退回吳錦秀、吳科䔇、吳其旭。 ②水溝占用123,625元部分：原告否認被證2支出明細(卷一71頁)為真正，被告亦未依108年1月4日協調書之約定提出此筆費用之支出憑證，無法認定被告有此項支出，故被告不得就吳其旭之保留款扣除此筆費用。 ③拆除清運費追加85,900元部分：依契約A、B第14條2.特約事項及契約C第12條3.特約事項約定，地上堆積雜物應由原告負責清除。再依108年1月4日協調書第4、7點約定內容，兩造就此應是約定以50萬元處理地上堆積物，且支出之費用須以單據為準。被告稱此項處理費用為585,900元，提出附件一現金支出傳票4張為證(卷一221、223頁)，原告就其中50萬元並不爭執(已在本件請求金額中扣除)，且否認上開現金支出傳票為真正，而被告就此亦未能舉證證明，故被告就追加85,900元之金額要自保留款中扣除，難認有理。 ④1616地號處理費85萬元部分：依108年1月4日協調書及契約B 、C約定，1616號地處理費用金額約定合計為666,000元，而實際支出數額則須以單據為準。被告主張1616號地處理費共85萬元，提出附件二、三現金支出傳票為憑，然原告否認真正。經查：就卷一225頁現金支出傳票記載「付林正義、魏學良轉購1616號地款60萬元」，互核證人魏學良到院證稱該現金支出傳票上「魏學良」之簽名為其所簽，這錢好像是1616號地要處理通行的問題，這60萬元是自價金扣抵，為價款的一部分，當然要由林正義簽收確認後交給我處理1616號地的事情等語(卷二64頁)，可認被告支出60 萬元為1616號地處理費為真實。另附件三現金支出傳票2張分別為20萬元、5萬元(其上有于智光簽名)(卷一227頁)，參酌被證27(卷一597至599頁)賣方劉文子(代理人于智光) 就1616號地權利範圍7分之1與買方營豐建設有限公司(負責人黃瑞宮)簽立之不動產買賣契約(日期108年2月19日)，約定價金25萬元，與附件三現金支出傳票之金額、日期大致相符，則被告主張25萬元亦為處理1616號地之費用應為可採。被告已經提出單據證明1616號地處理費為85萬元，依契約B第14條特約事項4、契約C第12條特約事項4，得請求吳科䔇、吳其旭給付並自保留款中扣除，故其請求自吳科䔇、吳其旭保留款扣除各283,334元為有理由(吳其旭應扣除之283,334元，即包含吳其旭不爭執之166,000元)，而契約A就此並無約定應由吳錦秀、吳奕欣給付，則被告請求自其二人之保留款中扣除283,334元係屬無據。 ⑤1616地號律師費6萬元部分：⑴依108年1月21日另增約款約定：「乙方(即吳錦秀)完成福安段1616號地全部所有權交予甲方完成，該標的取得所產生之律師費用由乙方負擔。」(卷一67頁)，此約定為兩造所不爭執。⑵依108年1月21日增補條款約定：「福安段1616號地取得全部所有權交予甲方完成，該標的取得所產生之律師費用由乙方(即吳科䔇)負擔。」(卷一69頁)，林正義為有權代理簽署此項約定，故吳科䔇受此約款拘束。⑶被告提出附件四現金支出傳票2張，金額分別為45,000元及15,000元(卷一229頁)，惟原告否認真正，應由被告負證明為真之責，然除此之外被告未提出其他證據證明該2筆款項之支出是為處理1616號地事宜而支出之律師費用，故就律師費用合計6萬元部分，難以為被告有利之認定，被告主張律師費用6萬元應自保留款中扣除為無理由。 ⑥代付仲介費15萬元部分：被告主張代原告支付土地仲介服務費15萬元，並提出附件五現金支出傳票為證(卷一231頁)，然原告否認現金支出傳票及其上林正義簽名之真正，被告復無提出其他證據證明，且兩造就仲介服務費部分並無任何約定，實難認被告主張得自原告保留款中扣除仲介費15 萬元為有理。 ⑦成功街46號鄰房3樓牆切割費用15,000元部分：被告主張代吳錦秀支付牆切割費用15,000元，提出附件六現金支出傳票為證(卷一233頁)，然原告否認現金支出傳票之真正，被告復無提出其他證據證明，且吳錦秀與被告間就樓牆切割費部分並無任何約定，故應認被告此項主張為無理由。 ⑧林正義取走80萬元部分：被告主張林正義以原告代理人身分取走80萬元，此80萬元為保留款一部分先行給付，並提出附件七現金支出傳票及108年3月11日簽發支票1張(卷一235、603頁)為證；然為原告所否認，並爭執附件七現金支出傳票之真正。惟依證人林正義、魏學良到院作證證詞(卷二15、60、61頁)可知，被告確實有交付80萬元支票予林正義，雖林正義與魏學良皆否認其為最後持有該款項之人，然林正義為吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇於契約A、B之代理人，其受領買賣價金之效力直接對本人生效。另原告主張其於108年3月1日始簽立同意撥付保留款80萬元之同意書，依魏學良之證言卻早在107年11月29日即交付款項與林正義，並否認收受價金之效果及於本人，然吳錦秀與吳奕欣於107年8 月23日即授權林正義，吳科䔇於107年6月24日即授權林正義 (被證21、22授權書)，林正義代理受領80萬元屬有權代理，效力直接歸屬於吳錦秀、吳奕欣及吳科䔇。另觀被證28同意書(卷一601頁)，吳錦秀對該同意書為其所簽不爭執，然吳錦秀並無代理吳其旭之權限，故該同意書對吳其旭不生效力，故被告給付價款80萬元予林正義，對吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇發生效力一事，而與吳其旭無關。則被告主張自吳錦秀、吳奕欣、吳科䔇保留款各扣除266,667元為有理，自吳其旭保留款扣除266,667元為無理由。 ⑨移除自來水管費用1,580,309元(含自來水公司費用658,409元、移除及銜接工程費用921,900元)部分：⑴有關被告主張鄰地水錶及水管埋設在系爭土地，原告應依民法第348、349、353條、契約A、B第10條、契約C第5條有關權利瑕疵擔保規定負損害賠償責任為無理由，既如前述，則被告依此請求原告賠償上開金額，難認有理。⑵依108年1月4日協調書第2、7點約定可認兩造約定時之真意，應是就「標的土地上鄰地水錶占用費用」由吳錦秀105,000元、吳科䔇165,0 00元、吳其旭225,000元負責，且以單據為準，此即為其三人應付拆除水錶占用費之上限。⑶被告提出被證13、14(卷一317至355頁)為證，原告否認真正，惟參酌自來水公司109年9月17日函附資料(卷一617、623頁)，可知被告就拆除水錶部分確實支出658,409元(被證2編號15現金支出傳票，卷一81頁)與被證13(卷一317頁)相符，堪認屬實。被告已提出單據為憑，得依108年1月4日協調書第2點約定請求自保留款中扣除吳錦秀105,000元、吳科䔇165,000元、吳其旭 225,000元。又因吳錦秀、吳奕欣之契約A未約定其二人依區分不同土地而分別收受價金，此部分吳錦秀應負擔之金額亦應列於吳錦秀、吳奕欣應扣除欄位計算，再由其二人依內部關係為核算，在此說明。 ⑩被告請求「土地領空遭鄰房無權占用(窗凸陽台雨遮屋頂等) 費用，並稱「需調查確認金額」，惟被告所依據者即買賣權利瑕疵擔保之相關規定及契約約定均屬無據，已如前述，故此項請求並無理由，也無須進行調查。 ⒊總結，原告得請求及被告得扣除之金額如下：吳錦秀、吳奕欣吳科䔇吳其旭被告保留款 150萬元 150萬元 220萬元被告得扣除費用吳錦秀、吳奕欣吳科䔇吳其旭 1.地上物拆照費用 6萬元 3萬元 14萬元 2.水溝占用 0元 0元 0元 3.拆除清運費 166,667元 166,667元 166,667元 4.108年3月11日原告代理人林正義取走保留款80萬元 266,667元 266,667元 0元 5.追加拆除清運費85,900元 0元 0元 0元 6.1616號地價款及處理費85萬元 0元 283,334元 283,334元 7.1616號地律師費6萬元 0元 0元 0元 8.代支付仲介服務費15萬元 0元 0元 0元 9.代吳錦秀支付成功街46號鄰房3樓牆切割費用 0元 0元 0元 10水錶占用移除費用 105,000元 165,000元 225,000元合計原告得請求之金額 901,666元 588,332元 1,384,999元 (六)原告不得向被告請求違約金：兩造約定被告得保留上開保留款，並處理各項事務辦畢後提出單據，依約定自保留款中扣除，已如前述，因兩造就得扣除之項目及金額有所爭執，致被告認為原告已無保留款得向其請求，而未依108年1月4日協調書所約定108年3月29日以前處理完畢退款，顯屬不可歸責於被告之事由。是以，被告應無構成契約A第9條、契約B 第9條、契約C第8條違約情事，原告即不得依上開約定請求被告給付懲罰性違約金。七、從而，原告依買賣契約價金給付請求權之約定請求被告給付如主文第1至3項所示(依民法第229條第2項規定，遲延利息應自109年4月10日起算；卷一57頁)，為有理由，應予准許，並依兩造聲請酌定相當擔保金額宣告假執行及免為假執行，逾此部分之請求，為無理由，應併原告假執行之聲請予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，在此說明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　28　　日臺灣花蓮地方法院民事第一庭法官楊碧惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　28　　日書記官吳琬婷

臺灣花蓮地方法院109年度訴字第100號

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