臺灣花蓮地方法院民事判決

上訴人

高清福

訴訟代理人

羅峙淇

被上訴人

吳芋萱

訴訟代理人

李文平律師

張照堂律師

上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國114年6月30日本院花蓮簡易庭114年度花簡字第187號第一審判決提起上訴，本院於民國115年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國109年5月5日就被上訴人所有門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○○街000號房屋（下稱系爭房屋）簽立公證租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自109年6月15日起至124年6月14日止，共計15年，每月租金新臺幣（下同）2萬元。而系爭房屋為合法農舍，座落土地依農業發展條例僅能農作使用。嗣發現上訴人未經被上訴人同意，擅自於系爭房屋外之農地闢建車棚及籃球場違反農舍農地使用之限制，違反系爭租約第6條第2項應以善良管理人之注意，不得違法使用之義務；又系爭房屋係出租給承租人作為教會聚會使用，應屬消防規範之乙類場所，且契約要求承租人應依法設置消防設備，惟上訴人迄未依上開消防相關法令依法設置消防安全設備，違反系爭租約第6條第4項之義務。被上訴人年事已高並且罹癌，擬出售系爭房屋以籌措龐大醫療費用，因上訴人有上述違約情事，被上訴人依系爭租約第8條第2項第3款約定終止租約，並以存證信函對上訴人為租約提前至113年9月30日終止之通知，該存證信函於113年8月16日送達於上訴人。若認前兩項終止租約事由不成立，而認為是屬可歸責於出租人事由者，被上訴人仍得依系爭租約第8條第1項第2款終止租約，請求上訴人給付未返還房屋期間之租金及相當月租金一倍之違約金等語。爰依系爭契約第9條第1項、民法第179條、第455條或第767條第1項規定（擇一為勝訴判決）及系爭契約第9條第2項，提起本件訴訟，請求㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡上訴人應自113年10月1日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告4萬元。

二、上訴人則以：上訴人承租系爭土地後，始終維持原來土地狀況，並無任何闢建車棚及籃球場之行為，如有違反農地使用規範，亦屬房東未交付合於法規之租賃物，上訴人並無任何違約行為。被上訴人主張上訴人違反消防法第6條第1項規定云云，未能舉證以實其說，上訴人亦從未遭到主管機關裁罰，顯屬無稽。又就被上訴人主張系爭租約第8條第1項第2款之出租人終止租約之約定，應非任意中止權，被上訴人僅以罹病為由，作為提前中止租約之理由，恐不符契約精神、誠信原則、消費者保護及民法解釋契約保護承租人之精神，自無可採等語，資為抗辯。

三、原審以系爭房屋係供教會聚會使用，屬應設置消防設備之場所，惟上訴人迄未設置，違反系爭租約第6條第4項之約定，且未經被上訴人同意而自行搭建籃球場及車棚，亦屬已違反系爭租約之租賃標的物使用限制約定而為使用，故被上訴人得依此特別約定終止系爭租約，而為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告得為假執行。上訴人不服提起上訴，上訴意旨除引用原審判決事實及理由欄所載內容外，並補充：㈠現場是移動式籃球架，有輪子可隨時移動位置，未涉及混凝土澆灌或其他固定性施工，並非固定於土地或建築物上，與原審判決認定的籃球場概念顯有不同；車棚亦是臨時性木頭搭建，並非固定構築之永久性建物且易於拆卸，二者均未改變租賃標的物原有狀態亦未造成租賃物（房屋或土地）任何結構性的改變或損害，並未違反系爭租約中關於使用限制之約定，且上訴人已於113年間移除籃球架並拆除車棚恢復原狀。㈡上訴人承租租賃物設置相關消防安全設備並妥善維護符合安全標準之消防安全設備，以保障協會會眾及相關人員之生命財產安全，並已於114年7月14日函請花蓮縣消防局於114年7月21日進行現場勘驗檢測確認場地符合安全規範，並無違法情事。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造均同意本件不爭執之事實及協商爭點如下：（詳卷第175、177、234頁）

（一）不爭執事項：

1、被上訴人為坐落花蓮縣○○鄉○○段000○00000地號土地及其上房屋門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街000號房屋之所有權人(見本院卷第167至169頁)。

2、被上訴人於109年5月5日將上開房地以每月租金2萬元出租予上訴人，租期自109年6月15日至124年6月14日止，並簽訂房屋租賃契約書(見原審卷第177至207頁、本院卷第139至165頁)，另兩造就上開租賃事宜於109年5月5日就租賃標的為系爭房屋辦理租約公證，約定系爭房屋係供教會聚會使用(見原審卷第23至31頁)。

3、被上訴人於113年8月15日以存證信函通知上訴人，依系爭公證租約第8條第1項第2款約定出租人提前終止租約，並依系爭公證租約第8條第2項第3款以承租人違反農地使用規定而終止租約，請求上訴人於113年9月30日前騰空返還租賃物，暨依系爭公證租約第9條第2項約定請求租金及違約金(見原審卷第47至57頁)。

（二）本件協商後爭點：

1、被上訴人依系爭公證租約第9條第1項約定請求上訴人遷讓返還系爭房屋(終止租約之理由，先主張公證租約第8條第2項第3款「承租人違反租賃物使用限制約定為使用」；如認無理由，再主張公證租約第8條第1項第2款「因可歸責於出租人之事由提前終止」)，即原審判決主文第1項，是否有理？

2、被上訴人依公證租約第9條第2項約定請求上訴人給付未返還房屋期間之租金及相當月租金1倍之違約金，即原審判決主文第2項，是否有理？

五、本院得心證之理由：

（一）被上訴人依系爭公證租約第9條第1項約定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由：

1、被上訴人依系爭租約第8條第2項第3款終止系爭租約，並無理由：

⑴系爭租約第8條第2項第3款約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：違反使用租賃標的物使用限制約定而為使用者。」；第6條第2、4項約定：「承租人應以善良管理人之注意保管租賃標的物，不得違法使用，或存放危險物品，影響公共安全。如違反此項義務，致租賃標的物毀損或滅失者，應負損害賠償責任；承租人依規定應置消防設備者，承租人應依法設置，設置之費用由承租人負擔。」，有系爭租約附卷可稽（見原審卷第23至31頁）。

⑵被上訴人主張上訴人未經被上訴人同意，擅自於系爭房屋外之農地闢建車棚及籃球場違反農舍農地使用之限制，又系爭房屋既出租給承租人作為教會聚會使用，應屬消防規範之乙類場所，且契約要求承租人應依法設置消防設備，惟上訴人迄未依上開消防相關法令依法設置消防安全設備，上訴人違反系爭租約第6條第2項、第4項之義務等情，雖據提出照片為證。然查，系爭租約第1條已約明租賃標的物及租賃範圍為花蓮縣○○鄉○○村○○○街000號房屋全部之事實，有系爭租約附卷可查（詳原審卷第23頁），被上訴人就上訴人在非系爭租約範圍之屋外農地闢建車棚及籃球場主張違反系爭租約之約定，自難認為有據，況參酌被上訴人所提之現場照片（見原審卷第43至45頁），該車棚實際上為臨時性木（竹）搭建，非永久性構築物，僅為簡單支架或遮蓋。至該籃球架部份，亦如上訴人所辯為具輪子之可移動式設備，未涉及混凝土澆灌或其他固定性施工，亦非固定於土地或建築物之構築物。是上訴人辯稱上開車棚及籃球架均未改變租賃標的物原有狀態，亦未造成租賃物任何結構性的改變或損害，且二者現皆已移除，有上訴人提供之現場照片可證（見本院卷第43至45頁），自屬有據。又系爭房屋係供教會聚會使用，為系爭租約第6條第1項所明定，依上開說明，固屬應設置消防設備之場所。被上訴人雖主張上訴人迄未依上開消防相關法令依法設置滅火器及緊急照明設備等消防安全設備，違反系爭租約第6條第4項之義務云云，惟未能提出具體事證以實其說，且本件上訴人已於114年7月14日函請花蓮縣消防局進行現場勘驗檢測，花蓮縣消防局並於同年月21日至系爭房屋進行消防安全勘驗與檢測，有花蓮縣消防局行政指導單附卷可參（見本院卷第51頁）。依該指導單所載，現場已完成滅火器、緊急照明及出口標示燈之設置，除提醒加強注意用火用電安全外，未見有其他應改善事項，自難認上訴人有何違反系爭租約第6條第4項約定之情事。是被上訴人主張上訴人違反系爭租約第6條第2、4項之約定，而依第8條第2項第3款約定終止系爭租約，應屬無據。

2、被上訴人依系爭租約第8條第1項第2款終止系爭租約，為有理由：系爭租約第8條第1項第2款約定：「出租人提前終止：因可歸責於出租人之事由終止租約者，應按日計算退還未到期租約予承租人及返還押金。另應賠償承租人相當於一個月租金之違約金。」（見原審卷第27頁）。 查本件被上訴人於113年8月15日以存證信函通知上訴人，因其罹患○○需籌措費用，有終止租約之必要，願依系爭租約第8條出租人提前終止之約定終止租約，並退還未到期之租金、押金並賠償承租人一個月違約金，為終止租約之意思表示，並請求上訴人於113年9月30日前騰空返還租賃物。上訴人業於同年8月16日收受該存證信函之事實，有存證信函及收件回執在卷可查（見原審卷第47至50頁、第57頁）。則被上訴人主張依系爭租約第8條第1項第2款可歸責於被上訴人之事由終止系爭租約，應屬有據。

3、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按系爭租約第9條第1項亦約定：「租期屆滿或終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」（詳原審卷第27頁），本件被上訴人提前一個月於113年8月15日以存證信函通知上訴人，依系爭公證租約第8條第1項第2款約定出租人提前終止租約，請求上訴人於113年9月30日前騰空返還租賃物，系爭租約既經被上訴人於113年9月30日合法終止，則被上訴人依民法第455條之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人，洵屬有據。又本院已依民法第455條前段規定判命上訴人遷讓返還系爭房屋，被上訴人另依民法第767條第1項前段規定為相同之請求，乃係基於選擇合併擇一為勝訴判決，故本院自無庸再為判斷，附此敘明。

（二）被上訴人依民法第179條及系爭公證租約第9條第2項約定請求上訴人給付未返還房屋期間之租金及相當月租金1倍之違約金，即原審判決主文第2項，是否有理？

1、相當於租金之不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號民事判例要旨可資參照。系爭租約已於113年9月30日經被上訴人合法終止，是上訴人於被上訴人終止系爭租約後請求遷讓房屋後仍繼續占有系爭房屋，即受有相當於租金之不當得利，被上訴人受有相當於租金之損害，則被上訴人請求上訴人自終止租約日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，應屬有據。又兩造均不爭執上訴人於終止租約後仍按月給付相當於租金之2萬元至115年6月（詳本院卷第234頁筆錄），故被上訴人請求自115年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元此部分請求，為有理由，逾此部分之請求，則不應准許。

2、違約金部分：系爭租約第9條第2項雖約定：「承租人（即上訴人）未即時遷出返還租賃標的物者，出租人（即被上訴人）得向承租人請求未返還房屋期間之租金，並得請求相當月租金一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至遷讓完畢為止。」（見原審卷第27頁）。惟按按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。審酌被上訴人依據系爭租約之約定，任意終止契約僅需給付一個月租金之違約金，承租人即上訴人未即時遷出返還卻須按月給付相當月租金一倍之違約金，顯不符比例原則。況本件租約之提前終止，係因可歸責於被上訴人之事由所致，被上訴人就系爭租約關係消滅之結果本有相當責任，若再令上訴人按月給付相當月租金一倍即2萬元之違約金，顯失公平。衡諸本件契約終止之歸責事由、兩造權益受損程度及社會客觀事實，認被上訴人依系爭公證租約第9條第2項所請求之違約金2萬元應酌減為0元，方屬妥適。是被上訴人此部分請求，不應准許。

3、從而，被上訴人請求上訴人給付自115年7月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，即屬有據，應予准許；請求按月給付相當於月租金一倍之違約金部分，則無理由，應予以駁回。

六、綜上所述，被上訴人依民法第455條、系爭租約第8條第1項第2款、民法第179條規定，請求上訴人：㈠應遷讓返還系爭房屋。㈡應自115年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就逾前開部分為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。