臺灣花蓮地方法院八十八年度訴字第三五六號

台灣花蓮地方法院民事判決　八十八年度訴字第三五六號

原告

乙○○

訴訟代理人

鍾年展律師

被告

錫陽建設開發有限公司

法定代理人

甲○○

右當事人間減少買賣價金事件，本院判決如左：

主文

事實

壹、原告方面：

一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百五十七萬二千八百四十八元及自本訴狀繕本送達被告翌日（即八十八年十二月三十日）起至清償日止，按年息百分之五計付之利息。訴訟費用由被告負擔。並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

⑴原告前於八十八年一月十五日，以六百三十萬元之價款，向被告錫陽建設開發有限公司（以下簡稱：錫陽公司）負責人甲○○，購買其所有座落於花縣吉安鄉○○段八七二之五二號土地，及其上建物即門牌號碼為花蓮縣吉安鄉○○○街一四八號之新建ＲＣ構造房地乙棟（以下合稱：本件房地；房屋部分簡稱：本件房屋），雙方並簽訂不動產買賣契約書，本件房地已於原告依約付清買賣價款同時辦畢產權移記，並於八十八年二月十二日完成交屋手續。

⑵經查，簽約時被告錫陽公司一再向本人保證本件房地絕無使用、安全上瑕疵，產權亦無糾紛，此由買賣契約書特別約定『乙方（即出賣人）保證水電暢通，保固期二年』及『倘有第三人提出任何權利主張而異議，或發生其他糾葛時，全由乙方負責親自理清，絕不拖累甲方』足知。詎料，本件房地交屋後，適逢於八十八年四月間大雨來襲，雨水不斷從右側外牆面滲入，致整棟房屋嚴重淹水，經原告仔細察看，始發覺係該屋東北面外牆因當初建商施工品質不良所致。瑕疵部份，除牆面鋼筋皆裸露銹蝕、電源總開關箱亦完全裸露在外，以及一、二樓建築模板拆除，尚有右側外牆牆壁遭毀損、所剩牆面厚度已不及應有厚度二分之一之嚴重瑕疵。又整棟房屋更無排水設計，上開瑕疵，遑論已欠缺被告錫陽公司出賣時所保證之品質；甚至，顯已不合於安全居住使用。再者，上開被告錫陽公司就外牆未施作完畢所生之瑕疵，於交屋時原告無法自房屋外觀即時察覺，係於八十八年四月間，原告發現屋內淹水，借道東北面四戶鄰舍屋內查看始得而知，足見被告錫陽公司刻意隱瞞本件房屋瑕疵之意圖，原告發現上開瑕疵後即發函通知被告本件標的物之瑕疵並檢附照片以為憑據，請求被告修補瑕疵，詎被告均不置理。

⑶被告應負民法第三百五十四條出賣人瑕疵擔保責任，原告得依同法第三百五十九條減少價金。又債務人不為完全之給付者，應負債務不履行損害賠償責任，民法第二百二十七條亦有明文規定。本件原告故意隱瞞本件買賣標的物之瑕疵，致被告所受領之買賣標的物有減損價值之損失，爰以本訴狀繕本之送達被告作為原告請求減少買賣價金（減少之價額如下述）之意思表示。

⑷減少價金之數額：本件房屋東北面外牆二樓以下被告並未施作防水及粉光工程，外牆厚度亦不足二分之一，造成房屋裂紋、裂痕、嚴重滲漏水等瑕疵，經原告委請冠毓營造有限公司就本件房屋瑕疵修復所需費用估價，包括拆除、施作及重建需花費一百五十七萬二千八百四十八元。本件原告係參考當時市價以六百三十萬元買受本件房屋，且均已付清價金，上開修復瑕庛所需之費用應即係原告因本件房屋有瑕疵減損價值之損失。

⑸本件房屋是邊間，外牆都沒有粉光，與隔壁房屋只有十公分的距離，原告先前無法得知此一瑕疵。被告打算在本件房屋與鄰屋間搭建屋頂，但是正確做法是重做該處外牆。依據鋼筋裸露程度，外牆厚度不及設計圖一半（見審卷第三０頁正反面）。本件瑕疵必須去隔壁才能發現。當時縱然外觀上有看一下，也看不出來。如果看到這些瑕疵，一定不會買（見審卷第四六頁）。房屋不符合契約所要求的品質。我買這間房子時，是被告的事務所，當時天氣很好，所以沒有漏水的狀況，而且靠牆有擺書桌、沙發。被告於八十九年三月十六日所提出施工方式不合乎建築的規則（見審卷第四九頁）

三、證據：提出買賣契約書一份、相片十二張、存證信函一件、報價單一件（均影本）為證。並聲請履勘現場

貳、被告方面：

一、聲明：僅同意支付主文第一項所示金額；其餘駁回（見審卷第四九頁）。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，請准供擔保免假執行。

二、陳述：

⑴原告所述瑕疵，被告並不知情，曾要求原告會同公正第三者勘察，且表示如被告應負責，被告亦同意修補，但原告不接受。依據民法第三百五十五條、第三百五十六條規定，買受人如怠於通知出賣人瑕疵，除依通常檢查不能發現者外，視為承認其所受領之物。原告述外牆問題，係因本件房屋右側毗鄰鄰屋，鄰人搭建違建，致與本件房屋間隔僅十餘公分，無法拆模；此一問題於訂約時顯而易見，故契約第九條約定：「以現況移交」，原告當時即已知悉此情。至於契約特約：「乙方（即被告）保證水電暢通」，亦非就上述事項擔保。縱使原告於訂約時並非明知或因重大過失而不知，但本件房屋早於八十八年二月即交屋，原告怠於通知檢查，遲至八十八年五月間始告知被告，依據前述法令，亦不得主張瑕疵擔保。

⑵即使原告得主張瑕疵擔保，修補費用亦不可能如其所述，原告所稱金額幾達總價四分之一，顯非可採。

⑶本件是出售成屋，以現狀交屋，本件房屋是早在八十七年七月二十三即核發使用報照，八十八年一月十五日出售原告，依契約第九條，原告當時即知道不拆模板（見審卷第三０頁正面）。裸露部分在結構上絕對不會影響。我們請對方於漏水就通知我們，我們就去處理，但是他們一直沒有跟我們說（見審卷第四六頁）。本件房屋修繕費用只要五萬多元（見審卷第四九頁）。而且，本件房屋最初是充當事務所，都沒有問題。希望給我們機會來修補，但是對方說要下雨下很久才看得出來。（見審卷第四九頁）

三、證據：提出使用執照影本一份、修繕藍圖一份。

理由

一、爭執要旨：本件房屋東北面外牆二樓以下，有無施作防水及粉光工程，外牆厚度是否不足設計圖二分之一，致產生漏水情形。如有此等問題，原告於訂約時是否已知悉？縱使當時不知此情，是否怠於檢查？原告主張：訂約時均不知上述瑕疵，且依通常檢查亦無法發覺此事，故被告仍應負瑕疵擔保之責。被告主張：訂約時，原告即知悉本件房屋施工緊鄰隔壁房屋，且鋼筋裸露對房屋並無影響。本件係出售成屋，如有問題，應早已出現。如有漏水，願意修補。

二、原告主張本件房屋具有右述瑕疵，致產生漏水之問題，固提出相片影本十二張為證。惟雙方均表明買賣契約於八十八年一月十五日簽訂，且係就成屋所為買賣─類似中古屋之買賣，除非有特別保證，否則，對於買賣標的物之品質即應以當時屋況為準。依據被告所提出本件房屋使用執照影本，其核發時間為八十七年七月二十三日（見審卷第四十頁後），早於簽約日近半年，如有上述施工不當致生漏水情況，交屋時應已顯現，被告不應遲至八十八年四月始發覺此情。況且，原告亦自承購買本件房屋時，是被告事務所（見審卷第四九頁）；契約第九條復言明「以現況移交」，如果確有漏水情形，則被告於交屋後，原告應能即時發覺此一瑕疵；不致於遲至八十八年四月始發覺漏水一事。無從採信原告之主張；被告所稱訂約時並無漏水之瑕疪，應屬可信。

三、再者，本院於八十九年一月二十一日會同雙方履勘本件房屋：（見審卷第四０、四二頁）

㈠現場是連棟式建築，一共五戶，本件房屋為最北邊一戶，與隔壁慶北二街二八

三、二八一、二七九、二七七、二七五等戶連棟建築相鄰，本件建物呈東西向，隔壁建物呈南北向。

㈡本件房屋牆壁與隔壁建物後側增建部分的牆壁間距十公分左右。隔壁建物後院深度在一公尺以上，但目前在圍牆上搭蓋增建物，二屋牆壁間隙只有十公分左右。

㈢本件建物二樓以下，與隔壁建物相鄰外牆並未粉光。尚可見部分模板留在兩牆縫隙中。履勘當時並無原告所述漏水情形。二樓以下北側外牆，原告以目測即可發現該側並未粉光、拆模，可參考現場屋況各項細節再決定是否購買，雙方並約定「以現況移交」，即不應再要求出賣人就此等事項負責；原告所述顯與實情不符，被告所辯堪可採信。至於原告指稱外牆厚度不足二分之一，亦缺乏相關證據以證明此節。

四、本件係就成屋所為買賣，原告所述各項問題均係訂約時即可察覺，於交屋後亦可依通常檢查即可發現；但原告於訂約時既言明以現況交屋，除被告所認諾修補費用及利息外，均與法律規定不合。從而，原告請求減少買賣價金伍萬陸仟肆佰叁拾伍元，及自八十八年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。

五、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。

七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭~B法官　吳燁山