臺灣花蓮地方法院九十二年度訴字第三○一號

臺灣花蓮地方法院民事判決　九十二年度訴字第三○一號

原告

名捷房屋仲介有限公司

法定代理人

蔡毓宏

訴訟代理人

曾泰源律師

被告

甲○○

訴訟代理人

魏辰州律師

右當事人間請求給付委任報酬事件，業於民國九十三年三月十九日辯論終結，本院判

決如左：

主文

事實

一、原告方面：

（一）聲明：

㈠被告應給付蘇炳文、蘇椿琇新臺幣（下同）一百六十萬三千五百零四元，及自本件訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，再由原告受領之。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

（二）陳述：(１)訴外人蘇炳文於民國（下同）九十二年三月一日與原告訂立契約，委託原告仲介出賣坐落花蓮縣吉安鄉○○段一００三及一００五地號二筆土地（下稱系爭土地），面積合計三千五百九十六平方公尺，委託出賣價格為每坪五萬五千元，仲介報酬則為委託出賣成交價之百分之四，委託期間自九十二年三月一日至同年五月二十日止；至於，被告則同於九十二年三月三日委託訴外人陳俊音仲介承購上開兩筆土地，其願意購買之價額則為五千二百萬元。嗣經過原告與陳俊音之居間仲介結果，買賣雙方終以五千二百萬元成交，並由陳俊音代收下買方一百萬元定金，當時並約定由賣方蘇炳文實拿四千二百萬元，不負擔土地增值稅，並配合節稅，同時其他蘇炳文應支付予原告之仲介報酬，則亦由上開剩餘款內支付。至於正式之不動產之買賣契約書則共赴卓建和代書事務所簽訂。嗣買賣雙方於數日後前往卓建和代書處簽訂上開二筆土地之土地房屋買賣契約書，契約約定買方實得買賣價金四千二百萬元，至於履行本契約之土地鑑界分割、所有權移轉仲介服務費、土地增值稅概由買方即被告負責。於買賣契約書上併經特約，於契約第三條之附「註」內，已為買賣委託之雙方所知悉無訛。(２)由上可知，訴外人之賣方蘇炳文、蘇椿琇所應負擔之委託出賣土地仲介報酬依原蘇炳文所簽訂之仲介契約，實應支付原告買賣土地總價百分之四仲介費用，合計二百零八萬元予原告，又依上開不動產買賣契約以觀，並由該一千萬元（即扣除賣方實得部分，所剩餘額）再扣除其他土地移轉登記手續之支出費用下，所剩餘之價金給付即為原告所應得之仲介報酬，至為灼然。嗣上開土地經辦理移轉過戶予被告，復在扣除其實際支出之代書費支出四萬九千八百八十七元、土地增值稅兩筆分別為六百四十三萬五千三百三十七元、五十七萬八千六百六十六元（因賣方另在他因素下自付四十六萬七千三百九十四元，故該一千萬元就此部分，只支付一十一萬一千二百七十二元）。此外，當時又約定私設道路未過戶部分，亦再扣除一八０萬元，總計上開一千萬元扣除土增稅一筆六百四十三萬五千三百三十七元，另筆十一萬一千二百七十二元，代書費四萬九千八百八十七元，及私設道路未過戶費一百八十萬元，總計尚剩餘一百六十萬零三千五百零四元，即為原告應得之仲介報酬服務費，上開餘額固然與原訂仲介契約有所減縮，但原告居於服務至上，而未再進一步依原契約向委託人主張。(３)本來契約已然履行，詎料被告竟以既然賣方僅實收四千二百萬元，則依約只須給付賣方四千二百萬元即可，而對於原告與賣方間仲介報酬與其無涉，竟不加理會，拒絕給付予原告；至於，賣方則於原告向其請求之際表示，其既然已約明實收四千二百萬元，而其餘款項則由買賣餘款支付仲介報酬，則應由原告自行向被告收取，原告雖多次催請履約，或向被告求償賣方仍表示與其無關，則債權人之怠於行使對被告之請求已甚明確，原告不得已只得代位請求被告應給付之債務如訴之聲明所示。(４)關於被告辯稱系爭買賣契約簽訂，係在其與陳俊音間之仲介契約有效期限屆至之後，故該仲介契約已經失效云云，並非事實。蓋被告業已自承事後交付仲介費用六十萬元（並有支票為證）可知，被告所辯仲介契約失其效力乙情，顯與論理法則不符，若仲介契約失其效力，憑何被告願給付陸拾萬元予陳俊音，即可推知其情；本件固然仲介契約訂定之日期至三月六日下午，但陳俊音在三月七日向蘇炳文下定金時，亦知會被告，經徵得同意後始下定，復自嗣後被告主動出面與賣方訂約；在上開正式訂立買賣契約之際，亦言明五千二百萬元有諸多人證可證明。(５)關於被告辯稱原告不得行使代位之權利部分，容有誤會，蓋原告亦向蘇炳文請求給付系爭仲介費用，但蘇炳文則以要由原告主動向被告請求為由，拒不行為，債權人已怠於行使權利，原告殊無不得依代位權求償之理。另原告亦得同時代位蘇椿秀行使對被告之價金請求權而受領：㈠系爭兩筆土地分別為蘇炳文及蘇樁秀所有，而經由蘇炳文出面委託仲介出賣，有書證可稽，則顯見該仲介費用之支付本即有自出售價金支出而全授權蘇炳文辦理之意；而嗣成立買賣契約，即應由該買賣價金中一千萬元扣除移轉手續費等支出有餘後支付仲介費，此為契約書所載。㈡即因該契約書有如此規定，而蘇氏父女本得請求該剩餘之買賣價金用以支付蘇炳文出面委託之仲介費，此亦為蘇炳文應支付者，則依買賣契約自得由蘇氏父女向被告請求系爭金額，後再依原告對蘇炳文之仲介契約受領該款項，於法自無不合。㈢退步言之，買賣契約之剩餘價金如系爭款項，既應用以支付仲介費用（且為蘇椿秀同意），則即便認原告不得代位蘇樁秀，但至少亦得代位蘇炳文訴請給付，是原告之請求自有理由，被告之抗辯，尚難採信。

（三）證據：提出仲介契約書、不動產購買意願書、定金收據、買賣契約書為證，並偕證人陳俊音、卓建和、顏汝燁到庭作證。

二、被告方面：

（一）聲明：駁回原告之訴；如受不利判決願供擔保，請准宣告假執行。

（二）陳述：(１)訴外人蘇椿琇並非原告之債務人，原告不得代位其行使權利：查本件與原告簽訂委託銷售契約之人為訴外人蘇炳文，而訴外人蘇椿琇並未參與，此觀原告所提出之「名捷房屋仲介有限公司委託銷售契約書」自明。蘇椿琇既非原告之債務人，則原告代位其向被告請求給付委任報酬，顯然不合於民法第二百四十二條所定要件，應予駁回。(２)按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第二百四十二條定有明文。揆諸本條立法意旨在於保全債權人之債權，避免因債務人怠於行使其權利致生危害於債權人之債權安全（民法第二百四十二條立法理由及最高法院四十三年台上字第二四三號判例參照），故代位權行使之要件有四：（一）須代位之人與被代位之人間及被代位之人與第三人間均有債權債務關係。（二）須債務人怠於行使權利。（三）須債權人有保全債權之必要（於一般債權，係指債務人怠於行使權利致陷於無資力之狀態）。（四）須債務人已負遲延責任（民法第二百四十三條參照）。上開四項要件乃債權人行使代位權所必要，缺一不可，並應由行使代位權之債權人負舉證之責。惟查，本件原告起訴代位訴外人蘇炳文、蘇椿琇向被告請求給付一百六十萬三千五百零四元之仲介費用，其中就蘇椿琇部分，因欠缺上開（一）之要件（蘇椿琇與原告間並無債權債務關係），原告代位請求顯屬無據（詳如被告九十三年二月三日答辦狀事實及理由一、茲不贅）。次就蘇炳文之部分，原告僅泛言「…賣方則於原告向其請求之際表示，其既然已約明實收肆仟貳佰萬元，而其餘款項則由買賣餘款支付仲介報酬，則應由原告自行向被告收取，原告雖多次催請履約，或向被告求償賣方仍表示與其無關，則債權人之怠於行使對被告之請求，已甚明確…不得已原告只有代位請求被告應給付之債務…」云云，惟就訴外人蘇炳文是否因怠於行使對被告之權利致陷於無資力之狀態，始終未能舉證以實其說，顯然不具備上開（三）之要件。揆諸前揭說明，原告就其代位權行使之要件既有欠缺，自無從代位蘇炳文向被告請求仲介費用。(３)被告並未同意負擔賣方一百六十萬三千五百零四元之仲介費用，蓋：

㈠被告固曾於九十二年三月三日委託大東建設公司（承辦人陳俊音）以五千二百萬元價格仲介承購訴外人蘇炳文、蘇椿琇所有之系爭土地，雙方並簽訂「不動產購買意願書」，授權期間自九十二年三月三日起至同三月六日二十四時止，然大東建設公司並未依限於九十二年三月六日二十四時之前取得地主出賣系爭土地之承諾，該不動產購買意願書已失其效力。又原告所提之定金收據，其上日期為九十二年三月七日，不僅已超過前開被告授權期間，被告已不受該「不動產購買意願書」所載條件之拘束，且非地主即訴外人蘇炳文所親筆簽立，故被告否認該收據為真正。

㈡其後陳俊音向被告表示地主同意以四千二百萬元之價格將系爭土地賣予被告，惟要求相關土地增值稅及賣方之仲介費用須由被告負擔，並親赴被告所經營之錦德建設股份有限公司（下稱錦德公司）當時位於花蓮縣吉安鄉○○路○段四十九號建築工地事務所洽談細節，席間除陳俊音及被告外，尚有訴外人楊國志及姜菊蘭等二人在場。幾經折衝，被告明確向陳俊音表示，基於成本考量，賣方之仲介費用其僅願負擔十萬元，嗣經陳俊音表示該條件可為賣方所接受，故被告方於九十二年三月十日與訴外人蘇炳文、蘇椿琇簽訂買賣契約，並同意於該買賣契約書第三條附註「本約簽訂後有關土地鑑界分割、所有權移轉、仲介服務費、土地增值稅概由甲方負擔」。又按被告與陳俊音所簽訂之「不動產購買意願書」第六條所載，被告原僅須支付陳俊音五十萬元之仲介費用，惟因被告同意負擔賣方仲介費用十萬元，故於陳俊音向被告請款時開立面額六十萬元之支票交予陳俊音（含被告同意負擔之賣方仲介費用十萬元。

㈢被告始終僅同意負擔賣方十萬元之仲介費用，而非如同原告所稱之一百六十萬三千五百零四元，是被告顯然並未就此與訴外人蘇炳文章思表示一致。準此，當不得僅憑系爭不動產買賣契約上記載「本約簽訂後有關土地鑑界分割、所有權移轉、仲介服務費、土地增值稅概由甲方負擔」等文字，即遽爾認定被告已同意負擔賣方一百六十萬三千五百零四元之仲介費用。又遍閱被告與訴外人蘇炳文、蘇椿琇所簽訂之不動產買賣契約書，亦未見如同原告所主張之「…並由該壹仟萬元（即扣除賣方實得部分，所剩餘額）再扣除其他土地移轉登記手續之支出費用下，所剩餘之價金給付即為原告所應得之仲介報酬，…」，故原告自應就上開攸關其主張成立與否之事項盡其舉證之必要。(４)綜上所陳，訴外人蘇椿琇並非原告之債務人，原告不得代位其行使權利。又被告就賣方所應負擔之仲介費用，並未與訴外人蘇炳文意思表示一致，故原告請求被告給付訴外人蘇炳文及蘇椿琇一百六十萬三千五百零四元之仲介費用，洵屬無據。

（三）證據：提出大東建設公司不動產購買意願書影本、陳俊音所開立之請款計算明細及支票影本各乙份為證，並偕證人楊國志、姜菊蘭到庭作證。

理由

一、本件依民事訴訟法第二百六十八條之一規定，進行爭點簡化協議後，兩造就蘇炳文與原告曾就系爭土地之所有權買賣簽訂委託買賣契約書，及被告曾與陳俊音簽訂前開購買意願書，以及蘇炳文與被告就系爭土地成立買賣契約，並簽訂買賣契約書等事實，均不爭執。惟就左開事項仍予爭執：

㈠原告可否代位蘇炳文及蘇椿琇行使彼等對被告之仲介服務費交付請求權？

㈡被告是否曾經承諾蘇炳文應負擔之仲介服務費，由被告應支付之買賣價金中負擔，且無十萬元之限度？

㈢系爭買賣契約之成交價格為五千二百萬元或四千二百萬元？被告應負擔的仲介服務費應如何計算？金額若干？

二、經查：

㈠代位權之行使是否合法？(１)就系爭土地之出賣與本件原告簽訂委託買賣契約書者為蘇炳文，並非蘇椿琇之事實，業為兩造所不爭執，是對原告負有仲介服務費給付義務者僅為蘇炳文，蘇椿琇既非該委託買賣契約之當事人，自不受該契約之拘束。是以，嗣後蘇炳文與被告達成協議就蘇炳文所負之仲介服務費給付義務改由被告負擔時，不論蘇椿琇就此約定是否贊成，蘇椿琇自不因而成為該委託買賣契約之債務人，亦不因蘇椿琇為系爭二筆土地其中一筆之所有權人，及是否曾授權蘇炳文由其出名訂定該委託買賣契約，而遽然承受應給付該仲介服務費之債務。故原告主張其代位蘇椿琇行使對被告之仲介費給付請求權，於法即難謂合，從而，原告此部分請求，即應予駁回，合先敘明。(２)另就本件是否符合民法第二百四十二條關於代位權之規定部分，按債權人為保全其債權，行使民法第二百四十二條規定之代位權者，於債務人怠於行使其權利時，即得為之（最高法院七二年台上字第三五三四號判例可資參照）；以及該法條僅規定「債務人怠於行使其權利時」，並非規定為「債務人陷於無資力或債權人對債務人為強制執行後不能滿足債權時」等情，可知該法條之立法意旨係於債務人不積極請求其對他人之債權時，為保全債權人之債權而賦予債權人代位請求之依據。如要求債務人必須陷於無資力或遭強制執行後仍未能清償債務時，債權人始得行使代位權，極可能已錯過代位行使債權之有利時機，且不啻要求債權人於行使代位權時尚需舉證被代位之債務人之資力狀況，殊有害於代位權行使之便利性，而折損保全債權人債權之效果。是被告引用最高法院四三年台上字第二四三號判例，而解為須達「債務人怠於行使權利致陷於無資力之狀態」始符合代位權行使之要件云云，即有誤會。本件蘇炳文怠於行使其對被告之仲介費給付請求權之情，業據原告偕證人顏汝燁（即受僱於原告之業務員）到庭證稱：蘇炳文表示買賣已經清了，仲介費由名捷公司自己去要等語（參見本院卷第六十二頁），本院並參酌蘇炳文已受本件訴狀繕本之送達及本院告知其可參加訴訟之通知，有本院送達證書（本院卷第二十六頁）可憑，然其從未到庭等情，由之已可推知其確怠於行使債權。被告亦難僅以顏汝燁於本件勝訴時可分得仲介價款一節，即遽以否定其證述之真實性。準此，原告自得就蘇炳文對本件被告之債權主張代位行使，被告對此所為之辯解，尚難採信。

㈡被告是否曾經承諾蘇炳文應負擔之仲介服務費？原告主張被告確曾為該項承諾，並引用其所提出之系爭土地買賣契約書及證人陳俊音及卓建和之證述為憑。依該買賣契約書第三條付款方法內「註」部分之記載：「本約簽定後有關土地鑑界、分割、所有權移轉、仲介服務費、土地增值稅概由甲方（指被告）負擔」觀之，應足以顯示被告及蘇炳文就蘇炳文應支付本件原告之仲介服務費應由被告負擔一事，已有共識。再參諸證人陳俊音證稱：「簽約時買賣雙方有談到買賣價格五千二百萬元，並且也有講好契約上要書寫四千二百萬元，其餘的一千萬餘元要支付代書費、增值稅、仲介費，所以才有附註條款．．（訂立契約時有哪些人？）除了我及顏汝燁以外，還有買方、賣方本人、代書、賣方的兒子」（參見本院卷第五八頁至第五九頁）等語，及證人卓建和證稱：「本件買賣契約的條款是我幫雙方擬定，簽字的時候我也在場，當時買賣價格書面上是四千二百萬元，我認為實際買賣價格五千二百萬元，賣方說要實拿四千二百萬元，差額的壹仟萬元，作為土地增值稅、賣方的仲介服務費及代書費及規費，這是雙方講好．．買方楊先生就提議契約註明四千二百萬元全部給賣方，其餘增值稅仲介服務費等費用由買方負擔」（參見本院卷第六三頁至第六四頁）等語，應可推定被告就該本應由蘇炳文支付原告之仲介服務費，已與蘇炳文約定由被告負擔之事實，確有認識，就陳俊音所為之前開證述，被告自難僅以其可於本件原告勝訴時可分得仲介價款一節，即遽爾否定其證述之真實性。被告既於嗣後簽訂系爭買賣契約時，已向蘇炳文表示願意負擔蘇炳文原應支付本件原告之仲介服務費，則被告所爭執之前其與陳俊音間之「不動產購買意願書」是否因期限屆至而失效之問題，即不影響被告前已同意該項債務承受之效力。被告雖復偕同證人楊國志（即被告之子）及姜菊蘭（即受僱於被告之人員）到庭作證，然楊國志證稱：「在簽訂買賣契約以前，陳俊音有來找我父親即被告，說明接洽的情形．．當時在場的有我、姜菊蘭、陳俊音及被告」（本院卷第六十五頁）等語，姜菊蘭證稱：「去年被告與陳俊音在談買賣的事．．最後是被告與陳俊音講好」（本院卷第六十六頁）等語。遑論此二人與被告之利害關係密切，縱認其所述情節屬實，亦僅為系爭買賣契約簽訂前所發生之事實，且該事實僅係被告與陳俊音間所談話語，並無蘇炳文或其代理人之參與，自不足以此作為對抗蘇炳文或本件原告之事由，被告既嗣後已與蘇炳文達成前開協議，且未於買賣契約上作成任何可資證明被告負擔對造仲介費僅限於十萬元之記載，被告再以此等事實提出抗辯，實已無益於本院作成對其有利判斷之認定。至被告所提由陳俊音所開立之請款計算明細及被告簽發予陳俊音之支票影本，僅能證明被告與陳俊音間就仲介費所為之核算及給付情形，仍不足證明被告與蘇炳文間之約定事實，故亦無可採。

㈢系爭買賣契約之成交價格為何？仲介服務費應如何計算？原告主張其價格為五千二百萬元，已提出定金收據為證，並引用前開證人陳俊音及卓建和到庭之證述為據。該定金收據上已載明收受定金一百萬元，及餘款尚有五千一百萬元，並於其旁附註「特約事項」：賣主實拿新台幣四千二百萬元正，不負擔任何增值稅，配合節稅，並經陳俊音之簽名，陳俊音並於本院證稱：「訂金收據字據的內容是名捷公司的人員所寫的，下面的簽名是我簽的，雙方所約定買賣價格為五千二百萬元整，我簽這份收據時被告沒有在場，被告在事前就知道我要簽的收據的情形，買方是我本人出面，賣方由名捷公司的人員顏汝燁出面，完成議價五千二百萬元」（本院卷第五十八頁），再參諸陳俊音及卓建和之前開證述，已足推定買賣雙方就買賣價格之真意應為五千二百萬元。雖系爭土地之買賣契約書上所載之金額僅為四千二百萬元，然依上開證據已可知悉，當時買賣當事人係為減免稅捐負擔始為該項記載，並非真意如此。被告另尚以陳俊音所簽之前開定金收據係於九十二年三月七日，而簽訂系爭買賣契約時係於同年月十日，均已逾其與陳俊音所簽之「不動產購買意願書」所定期限之同年月六日，且該定金收據非經蘇炳文簽名，故被告不受該拘束云云置辯。惟查，陳俊音於訂定買賣契約前於前開定金收據簽名時，為被告出面支付定金一百萬元予原告，被告並與陳俊音就仲介費用進行會算，且已支付仲介費予陳俊音等事實，均為被告所不爭執，由此可足認定於「不動產購買意願書」所定期限之九十二年三月六日屆期後，被告仍續委託陳俊音進行仲介之相關服務，自足認定被告已默示同意延展該「不動產購買意願書」之期限，故陳俊音為被告所簽訂之定金收據，其拘束之效力自應及於被告；又該定金收據係由蘇炳文之代理人即本件原告所出具，用以表示確已收受來自被告之一百萬元，縱使該收據未經蘇炳文本人簽名，然由蘇炳文之代理人在合於代理權之權限範圍內出具，仍無不合，故被告以前開理由置辯，亦無可採。末者，就蘇炳文應支付本件原告之仲介費用計算，依前開定金收據之記載：「賣主實拿新台幣四千二百萬元正，不負擔任何增值稅」，及系爭買賣契約書第三條付款方法內「註」部分之記載：「本約簽定後有關土地鑑界、分割、所有權移轉、仲介服務費、土地增值稅概由甲方負擔」觀之，以買賣價格五千二百萬元減去賣主即蘇炳文實拿之四千二百萬元，再減去土地增值稅、代書費及私設道路未過戶費之算法，即難謂有誤。故本件原告以五千二百萬元減去四千二百萬元後，再減去為被告所不爭執之土地增值稅六百五十四萬六千六百零九元（即二筆土地之增值稅六百四十三萬五千三百三十七元及十一萬一千二百七十二元）、私設道路未過戶費一百八十萬元及代書費四萬九千八百八十七元後，所得之一百六十萬三千五百零四元，即為本件原告可得請求之仲介服務費用。

三、綜上可知，原告對蘇椿琇並無仲介服務費之請求權，並無代位權可得行使外，原告可代位蘇炳文，行使蘇炳文對被告可得請求之仲介服務費一百六十萬三千五百零四元，是原告請求如本判決主文第一項所示之金額及法定遲延利息部分，尚無不合，應予准許。逾此部分之請求，仍屬無據，應予駁回。

四、原告勝訴部分其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許，並准被告提供相當之擔保免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭~B法官　郝燮戈