臺灣花蓮地方法院 - 九十三年度訴字第二三三號（土地所有權移轉登記）

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第二三三號原　　　告　林田山國際開發股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　丁○○律師右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國九十四年一月五日言詞辯論終結，本院判決如左：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應將坐落花蓮縣萬榮鄉○○段九八八、一０三八、一０三九、一０四九等四筆土地所有權移轉登記予原告指定之第三人乙○○名義。（二）訴訟費用由被告負擔。二、陳述：（一）原告（原公司名稱為觀嶺育樂企業股份有限公司）於民國八十三年三月二十六日與與被告簽訂投資契約，約定由被告提供其現有使用之私有土地即花蓮縣萬榮鄉○○段一０三五、一０三六、一０三八、一０三九、一０四九等五筆土地投資原告，供原告開發觀光事業之用，被告則取得原告公司股份二十五股計股票五十張。八十六年一月十四日，原告法定代理人張譽鐘與被告簽訂土地買賣契約書，由原告向被告購買花蓮縣萬榮鄉○○段九八八、一０三五、一０三六等三筆土地。（二）詎被告未將其投資及出售之土地所有權移轉登記予原告提定之第三人，為此依買賣關係、投資關係，請求被告將花蓮縣萬榮鄉○○段九八八、一０三八、一０三九、一０四九等四筆土地所有權移轉登記予原告指定之第三人乙○○名義。三、證據：提出土地登記謄本、投資契約書、土地買賣契約書、收據、經濟部函影本、原告公司營利事業登記影本、山地保留地租地造林地讓渡契約書等為證。乙、被告方面：一、聲明：如主文所示。二、陳述：（一）就系爭九八八號土地部分：１原告非買賣契約當事人，不得主張買賣契約權利：由原告提出之買賣契約，買受人為張譽鐘，而非原告。２本件違反禁止規定而無效：系爭九八八號土地為原住民保留地，買受人張譽鐘不具原住民身分，買賣契約無效。３被告未收到買賣價金：由原告提出之山地保留地租地造林地讓渡契約書第三條固載明「．．金額由乙方甲○○親收足訖，不另立據」等語，然被告確實未收任何現金或支票，被告自得依主張同時履行抗辯而拒絕給付。（二）就第一０三八、一０三九、一０四九等三筆土地部分：１依原告提出之投資契約書第五條約定「甲方（即原告）如未繼續經營公司事業，甲方應歸還乙方（即被告）所提供投資本件之土地，即無條件交還乙方使用」，兩造於八十三年三月簽訂投資契約後，原告始終未曾在系爭土地從事發展公司觀光業務，迄今十餘年之久，原告公司業務停滯，是被告已依上開約定收回土地自行使用數年，原告無權向被告請求。２原告雖給付被告股票二十五張，每張新台幣（下同）一萬元，然原告公司股東名簿上並未登記被告為股東，被告復未曾領取股息或分紅，股票形同廢紙，且原告公司名稱由觀嶺育樂企業股份有限公司變更為林田山國際開發股份有限公司之股東會議，被告並未參加，更名後之原告是否繼受該股票未明。３依投資契約，既未約定被告應將系爭三筆土地移轉登記予原告，更未約定移轉登記予原告指定之第三人。４系爭一０三八、一０三九等二筆土地所有權登記名義人非被告，原告之請求並無理由。三、證據：（一）提出八十六年一月十四日土地買賣契約書影本。（二）聲請訊問證人朱作隆、曾建平。丙、本院依職權向花蓮縣鳳林地政事務所調閱花蓮縣萬榮鄉○○段九八八土地所有權、地上權等設立登記資料。理由一、本件原告主張：原告向被告購買系爭九八八號土地，另被告以系爭一０三八、一０三九、一０四九等三筆土地投資原告，供原告開發觀光事業之用，為此依買賣及投資契約關係，請求被告將九八八、一０三八、一０三九、一０四九等四筆土地所有權移登記予原告指定之第三人乙○○名義所有。二、被告則抗辯：原告非系爭九八八號土地之買賣當事人，買賣約定無效。被告非一０三八、一０三九等二筆土地之所有權人，兩造簽訂之投資契約，未有移轉所有權之約定，況原告未曾在土地上從事發展觀光業務，被告已依約定收回土地自行使用等語。三、兩造不爭執之事實：１原告提出之投資契約書、收據為真正。２原告提出之土地買賣契約書內容，除第七行中段究係「讓售在先」或「讓售付清價款」外，為真正。四、本件應斟酌之重點：１原告能否請求被告移轉系爭一０三八、一０三九、一０四九等三筆土地之所有權？２系爭九八八號土地之買受人為何人？該買賣契約是否有效？五、本院之判斷：（一）系爭一０三八、一０三九、一０四九等三筆土地部分：系爭一０三八之土地所有權人為第三人張正義，一０三九之土地所有權人為中華民國，至一０四九號土地之所有權人為第三人方金榮，均非被告名義，此有原告提出之上開三筆土地登記謄本在卷可憑，本院於九十三年十一月二十二日進行調解程序時，當庭提示土地登記謄本並告知原告有關上開三筆土地非被告所有情節，原告仍請求被告應將上開三筆土地所有權移轉登記予原告指定之第三人乙○○，被告既非上開三筆土地之所有權人，對該三筆土地即無處分權能，原告之前開請求，自無理由。（二）系爭九八八號土地部分：１系爭九八八號土地為原住民保留地，被告係於八十七年九月十六日以地上權期間屆滿為由，取得所有權，有原告提出之土地登記簿謄本在卷可據，先予指明。２原住民保留地編定之目的，在於透過行政手段保障依法受配原住民之生活，扶助原住民藉由原住民保留地之開發使用，得以自立更生，維持生活所需，避免他人脫法取巧，使原住民流離失所。是原住民保留地開發管理辦法第三條即明白揭示：本辦法所稱原住民保留地，旨為保障原住民生計，推行原住民行政所保留之原有山地保留地及經依規定劃編，增編供原住民使用之保留地。３依現行原住民開發管理辦法第十五條第一項、第十八條分別規定「原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之原住民、原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租」、「原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。前項政府指定之特定用途，指政府因興辦土地徵收條例規定之各款事業需要」等語，而修正前即七十九年三月二十六日訂定之山胞保留地開發管理辦法第十五條第一項、第十七條亦規定「山胞取得山胞保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，除繼承或贈與於得為繼承之山胞、原受配戶內之山胞或三親等內之山胞外，不得轉讓或出租」、「山胞取得山胞保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以山胞為限。前項政府指定之特定用途，指政府實施國家經濟政策或興辦公共事業需要」等語。可知原住民保留地所有權之移轉，除政府指定之特定用途外，其承受人以具有原住民身份者為限，而原住民保留地之管理及使用權利之移轉，其受讓人以與權利人具特定關係之原住民為限，此乃為達山坡地保育利用條例第三十七條立法目的之效力規定，如有違背，依民法第七十一條規定應屬無效。４兩造間有關系爭九八八號土地之相關約定，有原告提出之七十九年五月十六日之「山地保留地租地造林地讓渡契約書」、八十三年三月二十六日「投資契約書」、八十六年一月十四日「土地買賣契約書」等資料可參，而由上開投資契約書第三條約定「甲方（指原告）同意乙方（指被告）在甲方所有之九八八號土地種植農作物，但．．」等語可知，兩造在八十三年三月二十六日以前，曾就系爭九八八號土地為讓與之約定，此亦應係八十六年一月十四日土地買賣契約書上何以記載「乙方（指被告）先提供土地使用同意書．．其中九八八號．．已讓售（至於究係讓售在先，或讓售付清價款，不影響先前讓與之事實）」等語之故，足見兩造就系爭九八八號土地讓與之約定，其依據為七十九年五月十六日兩造簽訂之「山地保留地租地造林地讓渡契約書」。原告為該讓渡契約之當事人，固無疑義，然該讓渡契約所讓渡之標的究為被告對於系爭九八八號土地之承租權或所有權，則有進一步判斷之必要。５由上開七十九年五月十六日「山地保留地租地造林地讓渡契約書」記載觀之，第一條雖約定：乙方所有（指被告）．．九八八號土地部讓與甲方（指原告）管業，然第六條係約定：甲方承讓之林地因受保留地之限制，甲方在未辦妥「續租」之前，其名義暫由甲○○之名義不變更．．等語，參以原住民保留地內之觀光遊憩之開發，在一定條件下，優先輔導原住民開發或興辦，民營企業或非原住民申請承租開發應先公告等規定（見原住民保留地開發管理辦法第三章有關土地開發、利用、保育之相關規定），兩造更於該讓渡契約第八條約定「甲方承讓．．．嗣後核准使用時，乙方應隨時無條件辦理移轉」，衡之七十九年當時，被告尚未取得系爭九八八號土地之所有權，且對於系爭九八八號土地之租賃期間為七十七年九月一日至八十七年八月三十一日，此有花蓮縣鳳林地政事務所函送之系爭九八八號土地辦理所有權及地上權、山地保留地租用契約書等影本可佐，足認兩造間所約定讓與之標的為「系爭九八八號土地之承租權」，依前開意旨，此約定已因違反效力規定而無效，原告以兩造間買賣讓渡約定為由，請求被告移轉系爭九八八號土地所有權，即於法無據。６退一步言，兩造約定買賣讓與之標的為系爭九八八土地之所有權，然原告乃法人，非原住民身分甚明，而系爭九八八號土地為原住民保留地，且非為政府因興辦土地徵收條例規定之各款事業需要（即無政府指定特定用途之情形），系爭九八八號土地之移轉承受人，依法以原住民為限，則被告將系爭九八八號原住民保留地售予非原住民之原告，又未見訂約當時同時約定可登記予買受人指定具原住民身分之人，係以不能之給付為標的，應認其買賣契約無效。原告本於無效之契約，請求被告移轉所有權予原告指定之第三人乙○ ○，亦無理由。六、從而，原告依買賣及投資契約，請求被告將系爭九八八、一０三八、一０三九、一０四九等四筆土地所有權移轉登記予原告指定之第三人乙○○，為無理由，應予駁回。七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本件判決結果已不生影響，爰不一一論駁。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中　　　華　　　民　　　國　　九十四　　年　　　一　　　月　　二十八　　日臺灣花蓮地方法院民事庭法　官　蘇　嫊　娟右正本証明與原本無異。如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。中　　　華　　　民　　　國　　九十四　　年　　　一　　　月　　二十八　　日法院書記官　徐宗賢

臺灣花蓮地方法院九十三年度訴字第二三三號

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