臺灣花蓮地方法院九十三年度訴字第九七號

臺灣花蓮地方法院民事判決　九十三年度訴字第九七號

原告

乙○○

被告

喬亨建設有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

林武順律師

右當事人間請求減少價金等事件，本院於民國九十四年三月二十八日言詞辯論終結，

判決如左：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國九十二年八月二十八日購買訴外人魏賢進所有坐落於花蓮市○○段0000－0000地號，權利範圍十分之六的土地，及其上屬於被告所有門牌號碼為花蓮市○○街八十六巷三號二至四樓建物（下稱系爭房屋），總價新台幣（下同）六百五十萬元，目前原告因嗣後發現系爭房屋有漏水及牆壁龜裂等瑕疵，尚餘十九萬元尾款未給付外，其餘買賣價金均已付清，系爭房屋並已過戶登記至原告名下，孰料系爭房屋交屋後，原告先發現三樓鋁門軌道彎曲變形，經原告向花蓮縣消費者保護官申訴後，雖與被告達成調解，被告除同意調整、補漆及修復外，並同意補償原告一萬元，原告本以為就此天下太平，孰料原告於九十二年十二月十七日，又發現房屋開始有漏水問題，牆壁亦有龜裂，而且愈演愈烈，原告深怕有結構之安全顧慮，旋即發函請被告處理，被告嗣後雖曾來處理，但系爭房屋漏水情況依舊，並無任何改善，經原告再三催促被告出面處理，被告均置之不理，爰依民法第三百五十九條但書規定請求減少價金一百二十萬元，並依不完成給付，請求損害賠償，因原告尚有尾款十九萬元未給付被告，互相抵銷之後，被告應給付原告一百零一萬元。並聲明：㈠被告應給付原告一百零一萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十三年五月二十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於九十二年十二月二十四日寄發存證信函與被告，主張：「該屋於九十二年十二月十七日有漏水現象，牆壁亦多有裂痕，前經告請台端修復，並未改善．．．」云云，姑不論原告所主張之事實並非真實，惟原告並未於通知後六個月行使請求減少價金之請求權，依民法第三百六十五條第一項之規定，其請求權消滅，從而原告主張減少價金，並片面主張被告尚應給付原告一百十萬元，殊屬無稽。又原告雖主張被告構成不完全給付之債務不履行責任云云，然原告既已受領被告所交付之系爭房屋，該屋為不可分，即無給付不能之情事，更無遲延可言，是原告無從依民法第二百二十七條第一項規定行使權利，況被告於收到原告通知後，欲就系爭房屋瑕疵予以修補，然原告以該屋以出租他人為由，拒絕配合，致被告無法進行修補作業，殊無原告起訴狀所稱置之不補之情事，尤其該修補作業僅需被告配合即可，且所費不多，被告絕無置之不理的可能，原告顯然以此作為拒付尾款及要求巨額減價之藉口而已，更何況原告所主張之金額不僅無據，更屬偏高，惟原告若願付清尾款，且配合修補作業，被告仍願就系爭房屋予以修補等語茲為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准予預供擔保免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執之事實：兩造有簽訂系爭房地之買賣契約，目前原告尚欠被告價金尾款十九萬元。

四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠系爭房屋有無瑕疵？瑕疵修補金額為何？㈡原告主張減少價金，是否已逾除斥期間？㈢被告是否可主張自行修補？茲分述如下：

㈠原告主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地所有權狀、建物登記謄本、調解書、系爭房屋現場照片及存證信函為證。被告則以前詞抗辯。經本院函請台灣省建築師公會花蓮縣辦事處鑑定結果認：系爭房屋⒈有漏水及牆壁龜裂等瑕疵：地點為①入口門廊地坪裂縫、②二層廁所牆外與三層板交接處滲漏水、③三層Ｂ２梁中央、梁端與樓板交接處滲漏水、④二層上三層梯間平台底板與牆縫滲漏水、⑤二層上三層梯間平台梁與柱、牆交接處白華、油漆剝落現象、⑥三層上四層梯間階梯平台側白華現象、油漆剝落、水紋痕跡、⑦三層梯間地坪與廁所牆外地板滲水、⑧三層上四層梯間處牆及地板表面滲水、⑨三層上四層梯間梯與牆交接處地板滲水、⑩四層梯間Ｂ２、Ｇ１梁端與浴廁交接牆面龜裂、滲水、⑪屋突層梁端與屋頂版交接處滲水、⑫屋突層防水粉刷層龜裂、⑬屋突層鋼筋裸露；⒉瑕疵原因為施工縫及粉刷層乾縮龜裂、陽台或屋頂及浴廁防水處理及排水管線施工不良生滲漏、混凝土灌注施工不良所生滲漏，上開瑕疵尚不影響結構安全，⒊瑕疵修補所需費用為二十八萬一千零三十四元等情，有該處九十三年十一月鑑定報告書在卷可參。原告雖主張：似因建築師皆與建設公司配合而與建材行熟稔，得以低於市價三至五成價格取得所需建材之故，導致鑑定報告書內修補所需工程預算遠遠低於一般土木工程所需費用，請求再請花蓮縣商業會鑑定云云。然本院再函請花蓮縣商業會鑑定本件瑕疵修補所需費用，該會亦認：本件工程預算與鑑定報告書之鑑定金額相當合理，約為二十八萬元等情，亦有該會九十四年一月二十七日函附卷足憑，是原告主張修補費用過低，顯不可採。

㈡按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。最高法院著有七十七年度第七次民事庭會議決議可參。被告出售與原告之系爭房屋既有上述之瑕疵，且可歸責於被告所致，原告自得依不完全給付之法律關係，請求被告損害上開瑕疵修補所需之費用二十八萬一千零三十四元，逾此部份，尚屬無據，應予駁回。又原告主張其於九十二年十二月十七日，發現房屋開始有漏水問題，牆壁亦有龜裂，而且愈演愈烈，原告深怕有結構之安全顧慮，旋即於九十二年十二月二十四日發函請被告處理，並提出存證信函為證，被告亦自認有收到上開存證信函，是原告於通知後六個月內具狀起訴請求被告減少價金，起訴狀繕本亦於九十三年五月二十七日送達被告，並未罹於六個月之除斥期間，原告自得請求減少價金。而原告就減少價金部分僅請求本院函請花蓮縣建築師工會（應為台灣省建築師公會花蓮縣辦事處）鑑定，並未提出其他證據供參，是其請求減少價金之金額自應以上開瑕疵修補金額為據，逾此部份，為無理由，應予駁回。

㈢被告是否可主張自行修補？按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定者外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利益。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第二百十三條定有明文。是原告自得不為回復原狀之請求，而直接請求被告支付回復原狀所必要之費用二十八萬一千零三十四元。

㈣又原告目前尚欠被告價金尾款十九萬元，為被告所不爭執，兩造均主張抵銷，是被告應賠償之金額扣除此部份價金尾款後為九萬一千零三十四元（計算方式：000000-000000=91034）。

五、從而，原告依民法第三百五十九條主張減少價金及依據不完全給付之法律關係，請求被告應給付原告九萬一千零三十四元及自九十三年五月二十八日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部份，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，為所命給付之金額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行，併酌定相當之擔保金額准許被告供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，核與本件判決之基礎不生影響，爰不一一詳予論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之法條：依民事訴訟法第七十九條。

台灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官　詹益盛