97年度訴字第168號｜民事：確認租賃關係不存在｜裁判日期：97 年 09 月 26 日

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第168號原　　　告　丁○○ 訴訟代理人　李文平律師張照堂律師被　　　告　丙○○ 被　　　告　乙○○ 被　　　告　庚○○ 被　　　告　戊○○ 被　　　告　己○○ 被　　　告　甲○○ 上列六人共同訴訟代理人　曾泰源律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於97年9月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠、鈞院以95年度執字第5930號執行程序所拍賣之花蓮縣吉安鄉○○段755地號及758地號二筆土地，及其中坐落於前開758 地號土地上之建物即花蓮縣吉安鄉○○段521建號（門牌號碼：花蓮縣吉安鄉○○村○○路28-1號房屋，下稱系爭房地）為原告所拍定，原告於取得不動產權利移轉證書，並完成系爭房地之所有權移轉登記後，被告丙○○（承租人）表示其與被告（即系爭房地之原所有權人及出租人，亦為執行債務人)乙○○、庚○○、戊○○、己○○、甲○○等人，就系爭房地訂有租賃契約，有民法買賣不破租賃之適用，惟被告等人之租賃契約簽訂日期為民國95年7月10日，而系爭房地之執行債權人（即訴外人花蓮市第一信用合作社，下稱花蓮一信）旋於95年7月11日向法院聲請強制執行。又花蓮一信之理事張炎清住所為花蓮市○○路230號，與執行債務人乙○○之住所地一致，而被告丙○○於公證租賃契約書上之住所地亦為花蓮市○○路230號，可合理推測不僅丙○○與乙○○二人有密切之血緣關係，花蓮一信與被告之間亦極為熟稔，足證被告等人間於95年7月11日花蓮一信聲請執行前一日所簽訂之租賃契約，係基於通謀虛偽之意思表示。㈡、被告間所簽訂之租賃契約係在系爭房地設定抵押權之後，按一般常情，為避免執行之標的物無法順利拍賣或拍賣價額過低，執行債權人均會主張排除標的物上之租賃關係再為拍賣始為合理，惟本件執行債權人竟未為此行為，顯係故意圖利於被告乙○○等人。另本件被告間所簽訂之租賃契約期間，自95年7月10日起至105年7月9日止，共長達10年。惟本件系爭房屋僅為一般民宅住家，且不動產之價值常隨時間波動，衡情應無一次以同一租金價格訂約10年之理。再者，系爭房地位於花蓮縣吉安鄉吉安火車站附近，地處鬧區，房價應超過新台幣（下同）2,000多萬元，惟租賃契約僅每月10,000 元，租金與系爭房地之價值顯不相當。且被告間以乙○○等人對丙○○尚積欠10,881,484元，而以租金與積欠金額部分利息相互抵銷，然欠款所開立之本票發票人為被告己○○一人，非出租人全體，何以被告間願意為如此之約定，顯不合理，縱上所述，在在證明被告等人間是基於通謀虛偽之意思表示而簽訂之租賃契約，應為無效。並聲明：⑴請求確認被告丙○○與被告乙○○、庚○○、戊○○、己○○及甲○○間就門牌號碼為花蓮縣吉安鄉○○村○○路28-1號房屋 (花蓮縣吉安鄉○○段521建號)及其坐落之花蓮縣吉安鄉○○段755地號全部、758地號（399/400）土地所簽立、租期自民國95年7月10日起至民國105年7月9日止之租賃關係不存在；⑵訴訟費用由被告等人負擔。二、被告則以：被告間所簽訂之租賃契約確實存在，被告己○○以租金抵銷所積欠被告丙○○之債務1,000餘萬元，另約定丙○○每月應幾付月租10,000元，並無租金過低，違反常情可言，且法律並未加以限制租金利益應由誰享有，以及租期之限制，均係雙方意思表示一致所成立之租賃契約，且經公證人做成公證書。原告指被告故意於花蓮一信聲請強制執行前通謀虛偽簽訂租賃契約，然實則本件系爭標的已經過四次拍賣，且均有註明因租賃契約存在而不點交，被告丙○○復以系爭房地之住址向花蓮縣政府申請高固企業社營利事業登記證，由此證可知被告斷非係臨訟而突然進駐。原告係於特別拍賣程序時才拍定，當無不知不點交之事實，卻仍買受。而關於花蓮一信未聲請除租拍賣之部分，按強制執行法規定，不動產上之租賃關係發生於設立抵押權之後，且對抵押權有影響者，抵押權人可向法院聲請除去後拍賣，如未除去，其租賃關係自隨同拍定而移轉於買受人與承租人間，此為執行債權人之權利而非義務，執行債權人縱未加以除去，依法並無不合，實務上拍賣時未聲請除去租賃關係之案例比比皆是，原告以花蓮一信未先聲請除去拍賣抵押物上之租賃契約即聲請拍賣，顯有過失及故意圖利被告，復以承租時間之巧合、被告間關係親密以及租金過低等主張被告間有通謀虛偽之情事，純屬片面陳述、臆測之詞，不足採信。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項原告主張其為本院95年度執字第5930號執行程序之拍定人，已取得本件系爭房地之所有權，為被告所不爭執。且原告於拍賣程序中，即知本件拍賣不點交（本院卷第79頁）。四、兩造爭執事項原告主張被告間就系爭房地之租賃關係不存在。因此，本件之爭點在於：被告間系爭房地之租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而無效？五、本院之判斷㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告透過法院拍賣程序拍定而取得系爭房地之所有權，因被告等人主張就系爭房地有租賃權存在，致原告受該租賃關係之拘束，進而影響就系爭房地完整使用、收益、處分之所有權，故應認為被告等人間是否存在租賃關係，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。㈡、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任之責（最高法院48年台上字第29號參照）。本件原告主張被告間就系爭房地簽訂之租賃契約係出於通謀虛偽意思表元，揆諸前開判例說明，應負舉證責任，原告主張應由被告就租賃契約存在負舉證責任，並不足採，併予敘明。㈢、原告既應就被告間對於系爭租賃契約之簽訂是否出於通謀虛偽意思表示負舉證責任，則原告各項主張是否可採，即應予審究。茲將原告各項主張不可採信之理由，臚敘如后： ⑴原告主張被告等人利用花蓮一信於95年6月28日撤回執行，旋即於同年7月11日又聲請執行系爭房地之短暫期間，通謀虛偽簽訂系爭房地之租賃契約，應屬無效等語。惟查，查封並不影響所有權人將系爭房地出租之權利（強制執行法第51條第2項），因此，縱然債權人花蓮一信於95年6月28日對於系爭房地未撤回強制執行，被告等人亦得將系爭房地出租，自不得因花蓮一信聲請撤回執行，且在撤回期間被告等人將系爭房地辦理出租，即謂該租賃契約係出於通謀虛偽意思表示。 ⑵原告另主張債權人花蓮一信理事張炎清與被告乙○○、丙○○關係密切，債權人未於強制執行程序中聲請除去租賃契約，足以佐證被告間之租賃契約係出於通謀虛偽意思表示等語。然查，有無通謀虛偽簽訂系爭房地租賃契約，係存在於被告間，與債權人花蓮一信有無配合，並無相關。且承辦系爭房地強制執行業務之債權人花蓮一信職員辛○○已到庭證稱：因系爭房地執行期間很久，債務人說要處理，且有陸陸續續還錢，因此忘了要除去租賃。理事張炎清於強制執行程序中，並未干涉執行內容等語（本院卷第76、77頁）。況執行標的若存在租賃契約，執行法院均會將租賃關係存在之事實記載於拍賣公告，作為投標者是否參與投標之參考，而執行標的若為不動產，一般強制執行實務，投標人欲投標特定執行標的物，均會詳閱拍賣公告並至現場勘查執行標的物，在得知有租賃關係存在，亦會洽請執行債權人向執行法院聲請除去租賃。惟原告於投標前已知系爭房地有租賃契約存在，係主觀上認為租約虛偽的可能性很高，所以才會參與投標（本院卷第78、79頁），原告既於投標前未向債權銀行洽請向執行法院聲請除去租賃，嗣拍定後一段時間後始向銀行提到為何未除去租賃（本院卷第77頁），則原告有充份時間能洽請債權人聲請除去租賃契約而不作為，豈能嗣後再執此理由，以債權人未聲請除去租賃，即認為被告間簽訂之租賃契約係出於通謀虛偽意思表示。 ⑶原告又主張系爭租賃契約租期過長、租金過低，且本票債務人為被告己○○，竟以全體被告應得之租金用來抵銷被告己○○一人積欠被告丙○○之債務，並不合理等語。惟租賃契約僅須雙方意思表示一致即告成立言，租期多久、租金多寡及租金利益如何分配，均屬當事人契約約定之內容，苟無違悖法令或公序良俗，即難謂無效。系爭租賃契約，租期雖長達10年，租金每月10,000元，並約定以租金所得清償積欠被告丙○○之債務，並無違悖法令或公序良俗之情形，尚難認為有何不合理之處。㈣、綜上，原告之舉證，尚未達證據優勢，足讓本院認為被告間有通謀虛偽簽訂租賃契約意思表示之程度，從而，原告之訴為無理由，應予駁回。六、據上論結: 原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　26　　日臺灣花蓮地方法院民事庭法官湯文章上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　26　　日法院書記官　黃倪濱

臺灣花蓮地方法院97年度訴字第168號

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