花蓮簡易庭(含玉里)102年度花小字第244號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 花蓮簡易庭(含玉里)
• 裁判日期: 103 年 02 月 14 日

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭小額民事判決
102年度花小字第244號原　　　告　蔡陳英妹
訴訟代理人　蔡耀全
被　　　告　蘇玉珍
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬元，並自民國102年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹仟元由原告負擔十分之八，餘由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告以其對被告有下列金錢債權，聲請本院核發支付命令，經被告聲明異議，視為起訴。據其主張略以：兩造於民國102年5月27日就原告所有坐落於新竹市○○○路00號6 樓之5 房屋及其基地持分（下稱系爭房地）簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），並於同日依系爭契約第3 條之配合程序約定公證租賃契約以供貸款給付期限起始條件之用，依系爭契約第二條買賣總價及付款方式，業已明文付款最遲為雙方辦理租賃契約公證日起45 日內給付，亦即被告應依約於同年7月12日前將所貸款項由貸款銀行直接撥付予原告約定之帳戶中，然此筆貸款並未於約定期限內獲被告給付，經原告催告，方於同年7月25日撥付，依系爭契約第9 條第3款前段之規定，甲方（即被告）若有延遲給付之情形，應賠償乙方（即原告）每日按買賣總價千分之零點五違約金。系爭房地買賣總價為新臺幣（下同）900 萬元，按買賣總價千分之零點五計算，每日為4,500元，被告延遲給付天數共12 日，合計應賠償遲延給付違約金54,000元及至清償之日按週年利率百分之五計算之利息。若該房屋有瑕疵，應該是由仲介及中華工程處理，且早已將鑰匙給仲介，並沒有阻撓被告驗收，又房屋瑕疵跟買賣契約無關。對於被告所稱看屋時發現的瑕疵（見院卷第66頁至第72頁）不爭執，但主張這些瑕疵並不構成拒絕交屋及給付最後620 萬元的理由，為此爰依系爭契約，提起本訴，並聲明：被告應給付原告54,000元，並自102年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告想把獨居媽媽接去新竹，故透過有巢氏房屋清大金城加盟店（下稱仲介公司）買貿二貿八房子，仲介公司告知101 年過年後國防部將交屋，所以於1O1年1月18 日與原告以總價900萬元含仲介費就系爭房地簽訂系爭契約，同時支付第一期款90萬元支票，其中36萬元仲介公司拿走，1月後支付第二期款60 萬元給原告，102年2月匯120 萬元進國防部戶頭，故給付原告和仲介公司共270 萬元。國防部拖到102年5月15日才交屋給被告，該屋仍有很多缺失無法入住，但仲介公司卻和被告約定5 月27日用舊的契約和原告簽訂公證租賃契約，該契約第5 條說房子要給被告使用或轉租別人使用，且從仲介公司寄給原告的存證信函、被告之攝影與中華工程住戶驗收工程紀錄都可知道，直到7月24 日晚上該屋才修繕完成，無法入住使用。同日在簽完系爭契約後，因原告拿到地契，代書要兩造重簽契約，被告因第一次買房沒經驗，就簽了新的買賣契約和信託契約，但在6月6 日辦貸款時，發現去年就付錢給賣方的時間，被改成102年5月27日才付原告270萬元，代書說這是為了逃避奢侈稅，才被改成與事實不符，因該屋是全新軍宅，有五年不能過戶問題，不想犯法和怕原告一屋二賣，故要求更改付款方式，還要仲介公司補經紀人章在買賣契約。
㈡新的契約內沒有打叉內容，變成私人契約，地政官說仲介公司之行為違法，經諮詢代書亦說五年以後房子不能過戶，仲介公司不會負責，而打叉內容是7月25 日被告付尾款當天代書才加上去的，原告之兒子即原告訴訟代理人不但不見面更改契約與維修房屋，還要代書傳話稱若被告不在7月12日前給付尾款620萬元，要扣270 萬元前三期款項，之後又要代書傳簡訊給被告。被告在7月3號寄存證信函請原告在7月10 日前處理房子缺失問題，不然就要更改買賣契約，但原告訴訟代理人除了打去銀行阻止貸款，就連貸款下來要保火災險，原告都拒簽，此舉己違反系爭契約第4條第3款規定。而7月15 日點交時，該屋缺失根本未完工，被告再寄存證信函請原告在7月23 日交出可點交的房屋，但其仍拖至7月24日才修繕完成，仲介公司約定7月25日點交，原告都不出面，被告一早在代書處改好買賣契約、補蓋仲介章後撥款620萬元至原告戶頭，但仲介直到7月26日下午才拿到鑰匙及門禁卡。有關該屋維修問題，若原告請工人來做，只要3 日即可完成，卻完全不理會，還推給仲介公司與工程部，故意拖延2 個月還想讓被告貸款不成而違約，企圖吃掉被告給的前三期款項。被告本著良善，不向原告收租金賠償、貸款利息和違約金，卻收到原告寄來的存證信函，而一般存證信函都是用限時掛號，也會給予一星期的催告期，但原告不曾告知仲介或被告，只想拿到錢，甚至想故意讓被告違約，造成被告與媽媽精神傷害，也讓被告多次往返新竹、花蓮，無法陪伴癌末媽媽等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠兩造於民國102年5月27日就系爭房地簽訂系爭契約，並於同日依系爭契約第3 條之配合程序約定公證租賃契約以供貸款給付期限起始條件之用，依系爭契約第2 條買賣總價及付款方式，業已明文付款最遲為雙方辦理租賃契約公證日起45日內給付，亦即被告應依約於同年7月12日前將所貸款項620萬元由貸款銀行直接撥付予原告約定之帳戶中，惟被告至同年7 月25日始行給付等情，有買賣契約書、土地登記謄本、公證書、原告合作金庫存摺影本在卷可稽，復為兩造所不爭，此部分之事實，自堪認定。
㈡按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得行使同時履行抗辯權。此於種類之債，在特定時即存有瑕疵者，買受人當然亦得請求補正或賠償損害，並有民法第264 條關於同時履行抗辯權規定之適用。苟出賣人應負擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者，買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買受人既非不得行使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立時，即已存在，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理；又雙務契約之當事人因他方當事人為部分之給付時，固得依民法第264條第2項規定行使同時履行抗辯權，惟部分或瑕疵之給付（不完全之給付），在性質上均屬非依債務本旨而給付，是該條第2 項所稱之「部分之給付」，尚應包括「瑕疵之給付」在內，若瑕疵僅屬輕微，縱不得拒絕自己全部之給付，亦仍得拒絕自己部分之給付（最高法院98年度台上字第1691號裁判、94年度台上字第1861號裁判參照）。
㈢查被告抗辯於102年5月15日準備交屋予被告時，因有多處瑕疵一情，有被告所提「新竹貿二貿八村新建統包工程住戶驗收缺失」多紙在卷可憑，而被告亦不爭執在交屋當時確實有瑕疵存在。且依本件買賣之仲介公司有巢氏清大金城加盟店（金虹達不動產有限公司），於102年7月30日寄予兩造之存證信函內載明：「．．．買受人蘇玉珍提出標的物住戶驗收缺失明細後，本公司經查證了解後立即協同買受人向華夏金城報修單位：中華工程填寫報修單（時間102 年4/10、4/26、5/31），經由本公司多次向中華工程跟催進度及口頭向出賣人告知提出修繕障礙（如附件）。本公司已於102年7月24日晚上10點15分自行修繕完成，費用由本公司吸收，翌日買受人前往驗屋無誤，立即將第二期款620 萬匯款交付給出賣人．．．」等語，有存證信函一紙在卷足憑，自堪採信。然觀之被告所提之上開「新竹貿二貿八村新建統包工程住戶驗收缺失」上載之瑕疵諸如：主臥RC牆插座小破口、玄關門難開關、門止生鏽、門框水泥須清理、牆有龜裂須修補、地磚一塊有問題等，核均非影響居住安全重大瑕疵，被告自僅能拒絕部分之給付，而不得拒絕全部給付，是被告拒付達620 萬元之款項，致遲延給付前開款項，於法即難謂全然有據。從而，原告本買賣契約請求被告給付之違約金，尚難認無理由。
㈣然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。次按其約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84 年度台上字第978號民事裁判參照）。查系爭買賣契約第9條第3項前段固約定甲方（即買方）若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價千分之零點五違約金。而原告即據此請求被告違約金54,000元，然經本院審酌本件被告固不得拒付全部之尾款，惟本件系爭房屋確有瑕疵，被告亦同受有損害，本件買賣標的為房屋，價值不斐，買受人在有瑕疵之情況拒絕付款等一切情狀，認原告所主張之違約金屬過高，本院爰依職權酌減至10,000元，認較為適當。是原告主張被告應給付原告10,000 元，並自民國102年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，經核於法尚有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。本件係小額程序為原告部分勝訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 103 年 2 月 14 日
花蓮簡易庭 法 官 林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決提起上訴，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀。（上訴理由依法應表明:一原判
決所違背之法令及其具體內容。二依訴訟資料可認為原判決有違背之法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)，如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 14 日法院書記官 戴國安