104年度玉小字第23號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：104 年 12 月 25 日

臺灣花蓮地方法院小額民事判決　　　　 104年度玉小字第23號原　　　告　錦田不動產法定代理人　林秀貞訴訟代理人　翁俊男林佩君被　　　告　蔡金印訴訟代理人　林裴茹上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國104年12月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國104年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告主張：㈠兩造於民國104年1月14日簽訂專任委託契約書（下稱系爭契約），就被告所有之花蓮縣玉里鎮○○○○○○段0000○0000地號土地，及其上建物即門牌號碼忠孝二街15號房屋，以價格新臺幣（下同）155萬元委託原告銷售，委託銷售期間為104年1 月14日至104年3月14日，並約定服務報酬為6萬元。嗣於原告居間介紹下，被告與原告介紹之買方即訴外人劉志恆於104年1月26日簽訂買賣契約，買賣總價即為委託銷售價額155萬元，上開買賣均已付清買賣價款，並完成所有權移轉登記。依系爭契約第5條約定：「加盟店於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之服務報酬，．．．二、給付時間：於簽訂不動產買賣契約書時給付上述約定報酬額之70%，並應於交屋結案時付清餘款。．．．」則本件在原告之居間介紹下，被告既已完成買賣，即應依約給付居間報酬6萬元，然被告迄今均未給付。㈡本件104年1月14日簽定系爭契約，原僅約定1769地號土地及房屋，惟於同年月26日簽訂不動產買賣契約，因當時買方看到地籍圖，得知玉璞段1769地號土地（袋地）前面1768號土地為道路用地，所有權人同樣是被告，後來由被告跟被告之訴訟代理人商量後才一併簽約過戶。故系爭契約原告持有之系爭契約作更改，被告持有同式系爭契約則未一併更改，但一併出售1768地號土地有徵得原告同意。原告嗣後發現被告收完訂金後就開始將1768地號土地過戶至其訴訟代理人名下，最後才同意由買方及原告之訴訟代理人一併前往地政事務所撤銷過戶。㈢被告訴訟代理人是原告公司離職的員工，本來就跟原告公司有一些不愉快的事情，然原告於1月19日就有詢問被告本件買賣有無問題，被告也沒有任何異議，可是被告訴訟代理人卻說被騙。當時談話場所是在被告親戚經營的汽車修理廠裡面，在場的人都是被告的親戚，原告不可能影響被告。錄音譯文可以證明本件買賣被告沒有任何異議，也得到其同意。爰依系爭契約第5條之約定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告6萬元，及自104年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、被告則以：㈠原告屬受過專業訓練的合法公司，因公司的業務過失及買方要求解約的情況，居然用半強迫、威脅、欺騙方式，及在被告不懂相關法規條款情況下，要求其需將另一筆所有之相鄰建地過戶於原告買方委託人，但經被告事後查證及請教專業人士的結果，被告無需過戶相鄰建地給買方委託人，也無需負違約之責任，只需依約將委託原告之土地過戶即可，這是原告公司本身違反系爭契約第24條之2第4款及因負第26條之賠償責任，原告卻將上述責任轉嫁於被告，明顯違反第24條之2第2款之規定即公平提供雙方當事人有關契約規範之說明，導致被告在不知相關法規的情況下過戶名下建地於原告買方委託人，造成被告嚴重損失及白白損失乙筆16平方公尺（移轉現值每平方公尺5,400元，如以成交價每平方公尺2.27萬元，市價總計363,000元）土地，土地增加過戶費用25%。㈡原告於買賣契約成立後全然不理被告，原告買方委託人違約延遲付款，原告偏袒一方以買方委託人無法貸款所以無法配合，卻由被告自行與原告買方委託人接洽違約事宜，由此可見原告並未善盡買賣雙方居間協調之責任。且原告所聘僱之員工都是資深受過專業及經紀人相關法規訓練的合格人員，卻知法犯法未經被告同意偽造委託書內容，使委託書合理化而向被告要求費用。又原告稱玉璞段1768地號土地為道路用地，然此地為被告合法所有之土地，原告無權干涉，更無權要求被告義務將該地無償過戶於原告買方委託人。㈢被告對於要另外出售玉璞段1768地號土地，並不知情亦未同意，是收受本訴書狀繕本時才知道。1月26日簽約時，被告與其訴訟代理人都有到場，原告確實有跟被告提到，若不連同上開土地一起賣可能會有問題，然被告就是不同意出售該地，並要求撤銷委託，但原告不肯。被告只是要去簽玉璞段1769地號土地的契約，原告所提出之系爭契約是原告自己填載的，原告要求一定要過戶給他，被告就簽了，因為當時原告說玉璞段1768、1769兩筆土地一定要一起賣，所以被告才會同意，但是事後查證沒有一起賣的必要，且本件多了1768地號土地價格也沒有提高，一樣是155萬元。㈣被告之訴訟代理人從103年9月在原告公司服務到同年10月，本件是第二次簽委託契約，103年9、10月左右曾經就系爭不動產簽訂專任委託契約書委託原告銷售。被告是被告訴訟代理人之外公，當初是要給其訴訟代理人作業績，第一次沒有買賣成立，原告就知道有這個物件，所以才找被告簽第二次即系爭契約，但原告沒有給被告審閱期。後來被告訴訟代理人覺得有問題去找原告，原告卻稱被告已簽訂金收據，所以沒有審閱期。又原告所提出的起訴狀附件，系爭契約多了一筆玉璞段1768地號土地，但被告目前手中所持有之契約並沒有該筆土地，是原告後來自己加上去的，本件原告也沒有居間服務。㈤從1月19日的錄音可知，被告當時已全權交由訴訟代理人處理，原告一再強調如果違約有違約金，卻未提到要多賣一塊土地，因此被告被欺騙而有損失。本件只有錄音檔未錄影，沒有辦法證明當時被告是在何種情況下回答，而依錄音開頭亦可知，當時只有被告一人在場，並一直強調有事情要找其訴訟代理人等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於104年1月14日簽訂系爭契約，嗣於原告居間介紹下，被告與原告介紹之訴外人劉志恆於同年月26日簽訂買賣契約，買賣總價即委託銷售價額155萬元均已付清，並完成所有權移轉登記，有系爭契約、買賣契約及土地謄本在卷可稽，復為兩造所不爭，此部分之事實，自堪認定。惟被告未依約給付居間報酬6萬元，並以前詞置辯。㈡依系爭專任委託契約第5條第1項、第3項第1款：「加盟店（即原告）於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之服務報酬，其內容如下：以60,000元計算．．．」、「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：㈠委託期間內，賣方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」，而本件系爭契約，被告雖抗辯，當時並未委託同段1768號土地一併出售等語，並提出其所持有之系爭契約為證。然依被告與訴外人劉志恆所簽立之不動產買賣契約第1 條明確記載：不動產土地標示包括花蓮縣玉里鎮○○段0000○0000地號土地，則本件出售之土地部分，確為上揭二筆土地無訛，買賣契約既為被告親簽，其自難仍諉為不知。且原告已主張當時係因買賣過程發現1769地號土地前方有一筆道路用地同為被告所有（即1768地號土地，面積16平方公尺），才會徵得被告同意後一併買賣，並在原告所持有之系爭契約上記載，惟未一併在被告所持有之系爭契約更正記載等語，亦有土地登記謄本、地籍圖，兩造分別提出之系爭契約在卷可稽。是以，被告既已同意一併出售1768地號土地，僅因未在被告持有之系爭契約上補正，並非原告虛偽造假，已堪認定，且被告嗣亦自承是因為原告以違約相脅，始同意出售，足見被告就此確非全然不知。何況依兩造上揭所述可知，本件1768地號土地，係因嗣後發現可能造成原約定出售之1769地號土地成為袋地，始加入本件買賣，是被告以此拒付服務報酬，即屬無據。而被告訴訟代理人為被告抗辯原告以半強迫、威脅、欺騙方式，及在被告不懂相關法規條款情況下，一併出售1768地號土地等語，然並未舉證以實其說，已難憑信。且依原告所提與被告間就本件買賣契約之談話譯文可知，被告亦自承本件買賣並無問題，亦無欺騙之情事等語（參本院卷第83頁），是被告訴訟代理人為被告上揭抗辯，已不足採，亦可見本件訴訟被告與其訴訟代理人間，就本件買賣已有認知之出入。㈢被告訴訟代理人又抗辯本件系爭契約並未給予審閱期等語。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11條之1 第1項固有明文。其目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。查兩造所簽系爭契約，已係兩造第二次就系爭不動產訂定委託銷售契約，為兩造所不爭，而本件被告訴訟代理人原亦任職原告公司擔任仲介，為其所不否認，則被告被告對於系爭契約所生之權利義務應已明確知悉，是被告此部分抗辯，亦無可取。除此以外，被告復未舉證證明原告有何違反本件系爭契約之情事，則系爭不動產既已買賣完成，被告自應給付服務報酬。從而，本件原告本兩造於系爭契約第5條之約定，請求被告給付服務報酬6萬元，即屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付6萬元，及自104年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。五、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條之19規定，確定訴訟費用額為1,000元。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第78條。中華民國 104 年 12 月 25 日玉里簡易庭法官林恒祺上列為正本係照原本作成。如不服本判決提起上訴，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀。（上訴理由依法應表明：一原判決所違背之法令及其具體內容。二依訴訟資料可認為原判決有違背之法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中華民國 104 年 12 月 25 日法院書記官戴國安

花蓮簡易庭(含玉里)104年度玉小字第23號

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