110年度花簡字第341號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：111 年 06 月 24 日

臺灣花蓮地方法院民事判決 110年度花簡字第341號原告即反訴被告陳雅玲即晶鑽地產訴訟代理人魏辰州律師被告即反訴原告謝鋕垣訴訟代理人謝鋌珈許建榮律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國111年6月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣(下同)36萬元，及自民國(下同)109年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項得假執行。但被告以36萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告12萬元，及自110年10月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。本判決第4項得假執行。但反訴被告以12萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、本訴部分：一、原告主張：㈠被告委託訴外人謝鋌珈為其代理人，於民國109年8月6日將其所有花蓮縣○○鄉○○段000地號土地及坐落其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○○街000號未辦保存登記房屋(以下合稱系爭房地)委託原告居間銷售，雙方並簽訂「土地委託銷售契約書(專任委託)」(下稱系爭契約)暨土地現況說明書，原委託銷售價為新臺幣(下同)1,380萬元，期間自109年8月6日起至109年9月30日止，後變更委託銷售價為1,200萬元。嗣經原告之居間服務，被告於109年8月10日以1,200萬元將系爭房地出售與訴外人陳慧珍，並簽訂不動產買賣契約書，復由其代理人謝鋌珈於同日簽立服務費確認單予原告，確認其應給付原告之服務費金額為36萬元。㈡被告於委託原告居間銷售之初，即表示系爭土地並無作為其他土地之法定空地，亦未曾辦理申請建築線指定之情形，然於成交後辦理系爭房地所有權移轉登記時，經承辦地政士調閱系爭土地相關資料後，始知系爭土地分割自同段287地號土地(重測前為吉安鄉吉安段2359-25地號)，於81年間重測分割前業經申請作為門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村0鄰○○0000號房屋之建築基地而遭地籍套繪，並已領有81花建使字第1352號使用執照。而此一情形如未予排除，將嚴重影響買方日後於系爭土地興建房屋之權利，故買方知悉上情後，認其所買受之系爭土地具有上開瑕疵，依法行使其瑕疵擔保請求權及同時履行抗辯之權利，要求被告排除上開系爭土地之瑕疵及暫停給付尾款。嗣經原告協助申請解除系爭土地套繪列管而排除上開瑕疵後，被告方才與陳慧珍達成調解，然被告迄今均無正當理由拒絕依約給付服務費予原告。㈢為此，爰依系爭契約法律關係提起本件訴訟，請求被告給付居間報酬等語。並聲明：被告應給付原告36萬元，及自109 年8月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：㈠原告於居間買賣時已知悉系爭土地上有建築物，依其多年從事房屋仲介之專業知識，應善盡調查系爭房地訂約、履約安全性，據實告知買賣雙方，主動調查、報告委託出賣人或買方該土地有受管制限制使用情形，並協助解除管制限制、提供當時類似不動產之交易價格及近三個月成交行情，供被告訂定售價時之參考，然其未盡善良管理人之責任，蓄意大砍總價使買方獲取327萬3,870元高額買賣價差利益，又致系爭房地成交後，因土地受套繪管制而點交遲延，反致原告受有損害，依法自不得請求報酬，並應負損害賠償責任。㈡系爭土地現況明書原告並未逐條詢問被告之代理人謝鋌珈，而係原告自行勾選，後因系爭土地受套繪管制，買賣雙方於109年11月24日在地政士事務所協商時，買方曾苛責原告未事先告知此情，有查證不實之失，足認原告就系爭土地現況明書第7項、第8項之記載應屬具文。㈢並為答辯聲明：⒈原告訴之聲明就超過21萬6,000元部分駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本訴不爭執事項(見卷第258-259頁)：㈠被告委任謝鋌珈為其代理人，於109年8月6日與原告簽訂系爭契約暨土地現況說明書，將系爭房地委由原告居間銷售，原委託銷售價為1,380萬元，委託銷售期間自109年8月6日起至109年9月30日止；嗣被告於簽約當日即經原告告知有買家出價1,200萬元，遂變更委託銷售價為1,200萬元。嗣系爭房地經原告居間仲介，於109年8月10日以1,200萬元出售於買方陳慧珍，並完成所有權移轉登記。㈡被告代理人謝鋌珈於109年8月10日簽立服務費確認單予原告，載明被告應給付原告之服務費金額為36萬元。㈢系爭土地同段(即花蓮縣吉安鄉草芬段)之土地，於兩造簽訂系爭契約前3個月內並無任何交易紀錄。四、本訴爭點(見卷第259-260頁)：㈠原告有無善盡不動產仲介(即居間人)之調查及報告義務？㈡原告依系爭契約第5條約定請求被告給付服務費36萬元及其遲延利息，是否有理由？五、本院之判斷：㈠原告除疏未調查系爭土地套繪情形外（詳如下列貳、反訴部分所述），並無被告所指未善盡居間人調查報告義務之情事。 ⒈查被告委任謝鋌珈為其代理人，於109年8月6日與原告簽訂系爭契約暨土地現況說明書，將系爭房地委由原告居間銷售，原委託銷售價為1,380萬元，委託銷售期間自109年8 月6日起至109年9月30日止；嗣被告於簽約當日即經原告告知有買家出價1,200萬元，遂變更委託銷售價為1,200萬元。嗣系爭房地經原告居間仲介，於109年8月10日以1,200萬元出售於買方陳慧珍，並完成所有權移轉登記；謝鋌珈並於109年8月10日簽立服務費確認單予原告，載明被告應給付原告之服務費金額為36萬元等情，業如前揭三、㈠、㈡所述。是被告原雖委託以1,380萬元出售系爭房地，惟經原告告知有買家願出價1,200萬元，隨即同意降價，嗣後並於成交後，由其代理人謝鋌珈簽立服務費確認單予原告，同意如數給付服務費36萬元予原告。綜上，可認被告對原告之居間服務已達系爭契約債之本旨乙節，並未有何異議，遂同意如數給付服務費。 ⒉至被告雖以原告未善盡調查系爭房地類似不動產標的之交易價格及近三個月成交行情，以供原告訂定售價之參考云云。惟查，系爭土地同段(即花蓮縣吉安鄉草芬段)之土地，於兩造簽訂系爭契約前3個月內並無任何交易紀錄之事實，已如前揭三、㈢所述，從而，上揭調查及報告義務即難認有履行之可能。況依我國不動產(尤其二手屋)之銷售常情，賣方為避免買方殺價致偏離其預期之售價，且為同時兼顧買方殺價成功占便宜之心理，以利不動產順利出售，往往提高售價或委託價；而買方於此種交易市況下，倘不予殺價，往往需付出較賣方預期售價更高之價金，故殺價亦屬交態；而此議價空間就中古屋而言，大約都落在85折到95折間等情，此有「信義房訊知識」網頁列印資料可證(見卷第295-298頁)。而本件系爭房屋實際售價約為原訂售價之87折(計算式：1200/1380＝0.87，小數點3位以下四捨五入），並未偏離上揭議價空間；再參酌系爭契約簽約後同日即有買家出價之情狀，及被告於同日即變更委託銷售價為1,200萬元等情，堪認最終成交價1,200萬元與該屋市場交易價值相當，亦符被告原先預期售價之範疇。從而，自難僅以被告原委託價為1,380萬元，遂認原告就系爭房地成交行情之調查有何居間義務違反。 ⒊另被告主張原告未善盡調查系爭房地有無套繪管制情事，致其遭買方主張有給付遲延情事並賠償違約金12萬元，而受有損害部分。因此部分僅涉原告就系爭契約是否有債務不履行或違反保護他人法律情事，而應對被告負損害賠償責任，故對被告應給付服務費之金額並無影響（因原告已履行系爭契約提供居間服務之主給付義務），且被告就此部分已另提起反訴請求原告賠償，本訴部分即不就此部分為審酌，附此敘明。㈡原告依系爭契約第5條約定請求被告給付服務費36萬元及其遲延利息，為有理由。 ⒈本訴未超過21萬6,000元之部分，被告業已認諾，原告請求有理由。查被告就原告本訴請求，已為：「超過21萬6,000元部分駁回」之答辯聲明(見卷第193頁)，足認其已就原告之請求未超過21萬6,000元部分為認諾。按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。從而，被告既對此金額之原告請求為認諾，本院自應認原告此部分請求為有理由。 ⒉本訴超過21萬6,000元之請求部分，因原告已履行系爭契約之主給付義務，且未有被告所指未盡調查系爭房地成交行情之義務違反，原告請求亦有理由。 ①按買賣成交者，甲方(賣方)同意一次給付乙方按成交總價款百分之3之服務報酬(最高不得超過中央主管機關之規定)，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清，系爭契約第5條約定甚明(見卷第17頁)。 ②查原告並無未善盡調查系爭房地成交行情之居間義務違反，且本件服務費36萬元，復據原告認可並同意如數給付等情，已如上揭㈠所述。而依系爭契約第5條約定，本件服務費金額為36萬元(計算式：1,200×3%＝36)，是原告依該約定請求被告給付超過21萬6,000元服務費(即14萬4,000元)，亦有理由。 ⒊按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。而依系爭契約第5條：「服務報酬...於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」之約定，足認兩造間就仲介服務費之給付已定有確定期限，是至該期限屆滿時起，被告自應負遲延責任。而本件系爭房地買賣雙方係於109年8月10日簽訂系爭房地買賣契約書，已如前揭三、㈠所述，是被告自109年8月11日就服務費之給付負遲延責任甚明。揆諸上揭說明，原告請求自109年8月11日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付仲介服務費36萬元，及自109年8月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、本訴事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、本訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。九、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：反訴被告為資深專業不動產經紀營業員，於發現系爭土地上有1棟未登記之建物時，應即本其專業敏感度，著手調查系爭土地有無限制使用，倘有不能履約之情事，即應據實向伊報告俾妥適處理，惟反訴被告疏未調查系爭土地有無經套繪，致系爭房地買賣無法順利履行尾款交付及房地點交。嗣買賣雙方因研商解除套繪管制事宜，多次在地政士事務所協調，反訴被告均參與其中，然置身事外，不為公平發言。反訴被告未善盡不動產經紀業之調查及告知義務，致使伊受有賠償買方違約金12萬元之損害，自屬違反保護他人之法律，依民法第184條第2項本文之規定，自應負賠償責任等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告12萬元，及自110年1月28日起至清償日止按年息5%計算之利息。二、反訴被告則以：㈠法定空地、建築線指定、套繪管制等均為與土地申請建築執照、使用執照或其他使用限制之情形相關，反訴原告既透過其代理人謝鋌珈於委託居間銷售之初，向伊表示系爭土地並無為其他土地之法定空地，亦無曾辦理申請建築線指定之情，而系爭土地登記謄本上也未記載系爭土地上已有經辦理保存登記之建物存在、或標示系爭土地已遭套繪管制等情，故伊僅能基於善意原則相信反訴原告所告知之內容，且系爭土地有無套繪僅土地所有人即反訴原告得向主管機關申請查詢，故反訴原告縱非出於故意，亦屬可歸責於其個人之重大過失，與伊毫不相涉。又反訴原告於109年8月21日接獲花蓮縣政府之函文，卻刻意隱瞞上情而未通知買方，致買方受有給付遲延之損害，嗣於本院調解過程中，自知理虧，才同意給付買方12萬元之違約金並於買賣價金內扣除。是反訴原告所受前述違約金之損害全然係因可歸責於其自身之事由所致。依系爭契約第6條第5項、第6項規定，反訴原告本應就此導致買方受給付延遲之損害自行負責。㈡並為答辯聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉反訴部分如受不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、反訴不爭執事項(見卷第258-259頁)：㈠反訴原告與買方就系爭房地簽立買賣契約後，因系爭土地遭套繪，致反訴原告有給付遲延情事，經本院於110年1月28日以109年度司調字第220號給付買賣價金事件，由反訴原告給付買方違約金12萬元並以買賣價金抵償成立調解。㈡土地是否遭套繪管制，僅土地所有人得向主管機關申請查詢。兩造簽訂系爭契約之初，系爭土地登記謄本未記載系爭土地上已有使用執照申請紀錄或標示已遭套繪管制之情形。㈢系爭土地現況說明書項次7「土地是否有做為其他土地之法定空地？」、項次8「土地是否曾辦理申請建築線指定？」、項次22「土地目前是否有限建、禁建之情事？」等，均勾選「否」；項次第28「其他重要事項(如有產權、現況之補充事項。請依各縣市自治條例或法規規定填寫)」則未勾選，亦未有內容說明。系爭土地現況說明書並經謝鋌珈簽名確認。㈣原證五花蓮縣政府以109年8月21日府建管字第1090156589號函覆系爭土地已有81C1352號使用執照申請紀錄，該函文記載受文者正本為反訴原告，副本為代理人魏學良、本府建設處建築管理科。四、反訴爭點：反訴原告因系爭土地受套繪管制而遲延交付，賠償買方違約金12萬元，應否歸責反訴被告，而得向反訴被告請求賠償及附加遲延利息？五、本院之判斷：㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第567條第1項前段、第2 項、第184條第2項前段分別定有明文。次按為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業) ，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例；不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第1條、第22條第1項第5款、第23條第1項、第24條分別定有明文。是依上開規定，不動產說明書應由不動產經紀業者製作並簽章，以作為對與委託人交易之相對人解說及作為契約書之一部分，惟此並未免除不動產經紀業者依前揭民法第567條第1項前段、第2項之調查義務，不動產經紀業者仍應本於其專業，善盡其調查義務並製作不動產說明書，另參酌該條例第1條保障交易者權益之立法意旨，自不許不動產經紀業者得就建物管制、土地登記等專業問題，以詢問委託人不動產現況之方式而取代其調查義務。是倘不動產說明書因不動產經紀業者調查疏失而有疏漏不實，自屬違反保護他人法律，不動產經紀業者自應負損害賠償責任。㈡反訴被告未善盡調查義務，致反訴原告因系爭土地受套繪管制而遲延交付，並賠償買方違約金12萬元，應負損害賠償責任。 ⒈查反訴原告與買方就系爭房地簽立買賣契約後，因系爭土地遭套繪，致反訴原告有給付遲延情事，經本院於110年1月28日以109年度司調字第220號給付買賣價金事件，由反訴原告給付買方違約金12萬元並以買賣價金抵償成立調解，已如前揭三、㈠所述。是反訴原告確因未及發現系爭土地有套繪情事，致因給付遲延而受有賠償違約金12萬元予買方之損害等情，已堪認定。是本件反訴被告應否負責，則在於其是否有主動調查或促請反訴原告配合調查之義務而定。 ⒉又土地是否遭套繪管制，僅土地所有人得向主管機關申請查詢；兩造簽訂系爭契約之初，系爭土地登記謄本未記載系爭土地上已有使用執照申請紀錄或標示已遭套繪管制之情形，已如前揭三、㈡所述。本院審酌土地是否經套繪管制，係屬建築管制之專業事項，難以期待一般民眾瞭解其意義，再參酌此套繪管制事項，亦非屬應為土地登記之事項，致有兩造簽訂系爭契約之初，系爭土地登記謄本未記載系爭土地上已有使用執照申請紀錄或標示已遭套繪管制之情形，益徵反訴原告主張其未瞭解套繪管制之意涵可採。參酌本件系爭契約之服務費約定為買賣總價金之3%(即36萬元)，反訴被告獲此高額報酬所應負之義務除締約機會之媒合外，且其既以不動產居間為業，自有依民法第576 條之規定，就此影響履約之情事負有調查義務，倘有不明瞭時，並應促請反訴原告配合調查。 ⒊雖反訴被告以其於簽立系爭契約時，反訴原告代理人謝鋌珈向其表示系爭土地並無為其他土地之法定空地，亦無曾辦理申請建築線指定之情，而系爭土地登記謄本上也未記載系爭土地上已有經辦理保存登記之建物存在、或標示系爭土地已遭套繪管制等情，故其僅能基於善意原則相信反訴原告所告知之內容云云。惟經審視系爭土地現況說明書，僅於項次7「土地是否有做為其他土地之法定空地？」、項次8「土地是否曾辦理申請建築線指定？」、項次22 「土地目前是否有限建、禁建之情事？」等，均勾選「否」；另項次第28「其他重要事項(如有產權、現況之補充事項。請依各縣市自治條例或法規規定填寫)」則未勾選，亦未有內容說明等情，業為兩造所不爭執(見前揭三、㈢所述)，雖謝鋌珈於「土地是否有做為其他土地之法定空地？」、「土地是否曾辦理申請建築線指定？」、「土地目前是否有限建、禁建之情事？」均勾選否，惟上開問題既屬建築管制專業，亦未見反訴原告於系爭土地現況說明書上有其曾向謝鋌珈說明各該問題含義之記載，遑論就上揭問題之回答可推衍至謝鋌珈瞭解土地「套繪」之含義，而得免除原告主動調查並確認無套繪之義務。 ⒋本院認為不動產交易具有專業性，尤其在建築管制上往往影響買賣雙方利益重大，而政策管制上允許不動產經紀業者收取高額報酬，除締約機會之媒合外，另有就履約重要事項負有調查義務，倘此義務可由不動產仲介業者藉由自行設計土地現況說明書的勾選，而不問買方對說明書的問題是否明瞭或得確認其實情，一律允許不動產仲介業主張得豁免其責任，疏非立法之旨。從而，反訴被告抗辯其基於善意原則相信反訴原告代理人所告知之內容，並主張反訴原告有系爭契約第6條第5項據實說明義務之違反，而應依同條第5、6項自行負責云云，自屬無據。 ⒌綜上，反訴被告未善盡調查系爭土地有無受套繪管制之義務，而有違上揭㈠所示之法律規定，自屬違反保護他人法律，致反訴原告因系爭土地受套繪管制而遲延交付，並賠償買方違約金12萬元，反訴被告自應對反訴原告上揭損害負賠償責任。 ⒍本件反訴之侵權行為之債，係未定期限之債，而本件民事答辯及提起反訴狀繕本於110年10月4日送達反訴被告，有卷附送達證書可憑(見卷第125頁)，是原告請求自110年10月5日(即送達翌日)起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有理。逾此部分之遲延利息請求，則屬無據，應予駁回。六、綜上所述，反訴原告依侵權行為法律關係，請求反訴被告賠償12萬元，及自110年10月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之遲延利息請求則屬無據，應予駁回。七、反訴事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、反訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告反訴被告如為反訴原告預供擔保，得免為假執行。九、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。爰審酌本件反訴原告本金請求部分全部勝訴，僅就部分遲延利息之請求敗訴，命反訴被告負擔全部反訴訴訟費用。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　24　　日花蓮簡易庭法官　李立青以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　24　　日書記官洪美雪

花蓮簡易庭(含玉里)110年度花簡字第341號

關鍵資訊