112年度花簡字第237號｜民事：減少價金｜裁判日期：113 年 04 月 19 日

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 112年度花簡字第237號原告黃湘玲訴訟代理人林俊儒律師被告閤冠建設開發股份有限公司法定代理人蔡廷芳訴訟代理人林怡君律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年3月25日言詞辯論終結，判決如下：主文 ⒈被告應給付原告新臺幣(下同)2萬6,500元，及自112年4月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉原告其餘之訴駁回。 ⒊訴訟費用4,850元，由被告負擔288元，餘由原告負擔。 ⒋本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以2萬6,500元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠原告於109年10月6日向被告購買坐於花蓮縣○○市○○段000○000 00地號土地上「晴美Sun Rise」建案編號A2棟2樓房屋1戶( 下稱系爭預售屋)及地下1層編號第10號之停車位1個(下稱系爭停車位)，並訂定房屋土地預定買賣契約書(下稱系爭契約)，嗣於同年月21日簽立客變內容協調單(下稱系爭客變單) ，惟系爭契約載明事項與實際交屋諸多不符，茲述如下： ⒈機械停車空間(下稱系爭瑕疵一)：系爭契約所載系爭停車位尺寸為「250公分550公分」，詎被告實際交付之停車位尺寸卻僅為「190公分480公分」，面積明顯短少33.7%。爰就被告所交付之停車位面積短少所涉物之瑕疵部分，請求減少價金，其減少價金數額以系爭停車位價款65萬元乘以短少面積33.7%計算，為21 萬9,050元。 ⒉建物設施位置(下稱系爭瑕疵二)：系爭預售屋依系爭契約附件六「建照－當層平面圖」(承購戶別第A2棟第2樓房屋，見卷第73頁)，已繪明其格局；又系爭契約第12條第2項：「買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，惟浴室及廚房因有相對應影響樓下管線位置不得移動」之規定，可知變更設計範圍「不得影響管線」，故系爭客變單不包含涉及管線移動之建物格局設施變動。詎被告所交付之系爭預售屋，將廚房從靠近後陽台管道間移位至前陽台，使廚房排水管線被迫調整至主臥室浴廁，其水聲將影響睡眠品質，使原告生活品質下降，影響原先規劃之擺設位置及動線，且調整後之廚房排水管線範圍遍及房屋面積至少二分之一，將大幅增加漏水影響面積，而變更之管線外露亦導致管線需要再為包覆而增加裝修成本。爰就此部分所涉物之瑕疵(即位置及管線調整部分)，請求減少價金17萬5,800元(細項如附表一所示)。⒊設備規格：被告實際交付系爭預售屋之設備規格與系爭契約附件㈠建材設備表，有下列相異之處。爰以禾良公司提供估價單計算此部分之瑕疵，請求減少價金5萬3,100元。 ⑴免治馬桶座(下稱系爭瑕疵三)：施作交付之免治馬桶座呈現嚴重刮痕，經詢問被告員工可為退費，此部分退費金額為6,300元。 ⑵廚房牆面壁磚(下稱系爭瑕疵四)：系爭契約第28頁載明「內牆：…三、廚房牆面採用三洋或白馬或國寶或冠軍或進口等之3060cm壁磚」，原告僅針對「廚具部分」退料，而非針對「牆面壁磚」，被告就此牆面壁磚內容並未依約施作，亦無退款，致使建物成品品質下降，增加耗損速度並影響美觀。 ⑶預留空調穿樑套管孔(下稱系爭瑕疵五)：系爭契約第28頁載明「平頂：…五、室內預留空調穿樑套管孔」，就其平頂部分室內及後陽台應預留空調穿樑套管孔，惟被告實際施作並未預留及退款，造成原告居住期間必須行走於樑柱之下，實質降低天花板高度，對於住宅品質影響甚鉅，且在後續施作及利用時，增加額外的安裝成本。再者，因未預留抽油煙機排風口，且位置不甚理想，排風管線過長導致效能降低，以致需加裝中繼抽風機加強，總計修繕費用為5萬1,300元(細項如附表二所示)。㈡考量消費者保護法第11條第2項規定，系爭契約之定型化契約條款如有疑義時，本應為有利於消費者之解釋，方能保護消費者之立法意旨。而原告於瑕疵發見後速向被告為通知，符合民法第356條第1項及第2項規定，即得依系爭契約第23條第2項及民法第359條規定，就被告提供物之瑕疵部分，請求減少價金，並得依民法第227條第1項規定，以被告給付之債不符合本旨而可歸責於被告，請求賠償責任。㈢並聲明：被告應給付原告44萬6,150元，及自112年4月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：㈠被告已完成系爭契約所有工項，並無原告所稱瑕疵之情，茲就原告所述瑕疵部分爭執如下： ⒈系爭瑕疵一：系爭停車位於建築圖上確有標示「250公分550公分」，此為機械車位尺寸，然原告所稱交付「190公分480公分」，實為所謂容車空間尺寸(即停車尺寸扣除機械車位之鋼結構後的實際尺寸)，銷售人員均有詳細告知，於建築執照圖亦有圖示，此有晴美建案平面圖可稽，該平面圖於銷售期間均置於銷售中心，原告隨時可翻閱、查看。系爭停車位尺寸與平面圖、契約所載無誤，並無原告所指面積短少瑕疵。倘若原告仍認該停車空間不符其使用情狀，被告願與原告就系爭停車位部分解除契約，無息返還停車位價金。 ⒉系爭瑕疵二：系爭契約第12條所稱不得移動部分，實係指上下樓間管線互為影響而言，範圍並未包含內部隔間及裝修，既廚房位置已經原告於簽約後立即變更，當無損害發生。 ⒊設備規格： ⑴系爭瑕疵三：原告係於交屋後裝潢時，始向被告反應免治馬桶座有刮痕，該刮痕究係何以產生，雖有疑義，但被告仍在原告通知後，立即派員更換全新免治馬桶座，但原告仍不滿意，被告為免多生事端，始表示願以6,300元收回該免治馬桶座。然原告此後並未對此表示意見，現原告已使用新免治馬桶座相當期間，被告亦無再以上開條件收回該馬桶座之意。 ⑵系爭瑕疵四：原告已知被告原規劃在廚具上下櫃間之材料由磁磚改為更高價格之烤漆玻璃，即被告係以優於系爭契約所約定之建材規格於現場施作，又原告於客變協調單之「廚具及壁磚全室內退料一式」項下簽章確認，顯見原告早已知曉廚具退料包含壁磚或烤漆玻璃，而現場廚房管線亦有預留施作，均為原告事前所悉且同意內容，否則原告既主張退料、退款，現場又有廚房管線之預留，豈非有不當得利之嫌。 ⑶系爭瑕疵五：被告已施作完成廚房抽油煙機之套管，該空調穿樑套管孔係原告現場向被告稱無須施作，自無當再主張退款之情。縱認原告此部分得請求，然原告主張之3英吋冷氣鋼管孔修繕費用之請求金額過高；另冷氣排水位置修改、廚房中繼油煙機含配管安裝，本非被告應施作之工項，原告自不得請求。㈡並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第227條第1項、第359條本文定有明文。又有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理，系爭契約第23條第2項約定甚明。㈡系爭瑕疵一部分，原告請求減少價金以1萬3,000元為有理由。 ⒈按機械停車位每輛為寬2點5公尺，長5點5公尺，淨高1點8公尺以上。但不供乘車人進出使用部分，寬得為2點2公尺，淨高為1點6公尺以上，建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第3款定有明文。又機械停車位包含設置機械停車之設備及停車空間；依本編第60條第1項第3款條文所訂尺寸，係供建築物附設停車空間設置機械停車設備停車數量計算標準，建築物附設停車空間機械停車設備規範第一章1.3⑷、第三章3.1定有明文。是就機械停車位之設置，自應以包含「設置機械停車之設備」及「停車空間」在內，為其設計標準及尺寸計算之規範。 ⒉原告主張機械停車位面積短少33.7%，係以系爭契約附件㈤地下一層汽車位配置平面圖(見卷第71頁，下稱系爭停車位平面圖)上所載系爭停車位尺寸為「250公分550公分」，且該圖上方亦註明原告所承購者為編號第10號之汽車「停車空間」，故被告應交付「停車空間」為「250公分550公分」之機械停車位予原告，詎被告實際交付之「停車空間」尺寸卻僅為「190公分480公分」為據。惟查，系爭停車位平面圖既以「地下一層汽車位配置平面圖」為名，且車位圖示除標明其所在位置外，並在圖示內載明「250550」、「法定停車」、「機械停車」等語，依其文義及圖例，已足認該「250550」之尺寸係指「機械停車位」之尺寸，原告徒以該平面圖上方亦載有「承購編號第10號汽車『停車空間』」之語，主張該「250550」之尺寸係指「機械停車空間」，不僅有違一般契約文義之解釋方法，且與現行建築法規明示「機械停車設備」及「停車空間」均屬機械停車位不可分之一體之規範有違。況倘依原告主張之文義，豈非原告所買受者為不包括機械停車「設備」之虛擬停車空間，則原告又有何方式利用該機械停車空間來停車？益徵原告主張不合實際。 ⒊至原告主張兩造間就系爭契約附件㈤地下一層汽車位配置平面圖所載「250550」之空間，究為「機械停車位」或「機械停車空間」，既存有解釋空間，則依消費者保護法第11條第2項所定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」之規定，自應將該「250550」之空間解為「機械停車空間」云云。惟查，系爭契約第23條第2項既規定「有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」，則有關被告交付之機械停車位所指涉及其規範標準，上揭建築法規既已有規範，並為系爭契約第23條第2項引入，而成為判斷機械停車位交付是否存有瑕疵之標準，即無所謂契約條款不明之情形，是原告主張本件有消費者保護法第11條第2項之適用，自有誤會。 ⒋系爭機械停車位「H軌中心距」至另一側「車坑邊」距離為 247公分、機坑淨長度為546公分、停車位內容淨寬度為221公分、置車板長度為503公分等情，業為本院勘驗明確( 見卷第361、406頁)。又依被告提出之高普械有限公司馬達鏈條式三段停車設備網頁列印資料中之機械停車位正視圖、側視圖分別以「H軌中心距」、「機坑淨長」為機械停車位之寬度、長度之測量標準(見卷第260頁)，本院認此符合行業標準，且亦兼顧買賣雙方權益，而屬可採。爰以此標準計算被告交付之系爭停車位面積短少比例為2%( 計算式：1—【(247546)／(250550)】%＝2%)，參酌系爭契約第5條第2項有關「房地面積不足部分賣方應全部找補，並以該部分價款除以該部分面積所得單價計算找補金額」之約定(見卷第37頁)，本院認系爭機械停車位之面積短少，雖非此約定之規範客體，然就面積差額找補上則無本質之不同，自得參照適用此約定。而依系爭契約第6條第3項所定車位價款為65萬元計算，原告得請求被告減少價金為1萬3,000元(計算式：650,000元2%＝13,000元)，逾此部分之減少價金請求，則無理由。㈡系爭瑕疵二部分，原告請求減少價金為無理由。 ⒈經查，原告買受系爭預售屋時，該屋之廚房係設置在後陽台處，嗣原告就預售屋格局進行客變，最終將廚房移至前陽台等情，有系爭契約附件㈥建照-當層平面圖(承購戶別第A2棟第2樓房屋)、原告109年10月21日簽名確認之系爭客變單可證(見卷第73、177頁)，復為兩造所不爭執(見卷第227-228頁)。是原告既將廚房位置由後陽台移至前陽台，則建築物內相關管線自應為相應之調整。原告徒以由系爭契約第12條第2項規定：「買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，惟浴室及廚房因有相對應影響樓下管線位置不得移動」，可知變更設計範圍「不得影響管線」，故系爭客變單不包含涉及管線移動之建物格局設施變動云云，自不可採。況上揭約定僅在限制原告變更設計的範圍不得包括「浴室」及「廚房」，惟倘被告認該變更設計無礙其施工成本而為同意，則於被告同意原告變更設計後，上開約定自不再適用，是被告既已變更設計，然卻主張原預售屋之格局，實屬矛盾，自不可採。 ⒉綜上，原告雖主張被告交付之系爭預售屋，將廚房從靠近後陽台管道間移位至前陽台云云，然卻將其要求變更設計之事實匿而不談，自不可採。又原告主張因此致使廚房排水管線被迫調整至主臥室浴廁，其水聲將影響睡眠品質，使原告生活品質下降，影響原先規劃之擺設位置及動線，且調整後之廚房排水管線範圍遍及房屋面積至少二分之一，將大幅增加漏水影響面積，而變更之管線外露亦導致管線需要再為包覆而增加裝修成本云云。惟此係原告變更設計之結果，原告自應於變更設計前妥善考慮是否變更。自難僅因其變更設計前因思慮未周，未能充分考量利弊，致生後續改善費用發生，遂認原告此部分涉有何瑕疵。是原告所指系爭瑕疵二部分，並未存有瑕疵，原告請求減少此部分價金為無理由。㈢系爭瑕疵三，原告請求減少價金6,300元為有理由。 ⒈系爭契約原約定系爭預售屋2間浴廁馬桶中，其一應配置免治馬桶座，惟經本院履勘，系爭預售屋之2間浴廁之馬桶均係配置與該馬桶相配的普通馬桶座，而均無免治馬桶座配置等情，業為兩造所不爭執(見卷第403-404頁)。雖被告抗辯原告於交屋完成後才主張舊免治馬桶座有刮痕，經被告提供新免治馬桶座或允被告退費，惟均遭原告拒絕，嗣後被告已將舊免治馬桶座交還原告，並提出兩造間LINE對話截圖證明被告曾將舊免治馬桶座、新免治馬桶座放置在系爭預售屋門口供原告選擇云云(見卷第303頁)。惟查，上揭LINE對話，僅可證明兩造曾有由被告將新、舊免治馬桶座放置在系爭預售屋門口供原告選擇之提議；雖被告主張其楊副理嗣後已將新、舊免治馬桶座放置在系爭預售屋門口，然此部分倘若屬實，惟亦無法證明原告已選擇其一並為收受。況依原告主張舊免治馬桶座有瑕疵後，亦對原告提供之新免治馬桶座表示不滿意之情，衡諸常理，原告豈有不要求被告為任何補償措施，而仍同意收受舊免治馬桶座之理？益徵被告所辯不可採信。 ⒉本件被告既未證明原告已同意並收受舊免治馬桶座之退還，且依履勘現況亦無被告已交付免治馬桶座1只予原告之事實，自難認被告已履行此部分之交付義務。而免治馬桶座倘予退費之金額為6,500元，復為兩造所不爭(見卷第404-405頁)。從而，原告請求減少此部分價金6,300元，自有理由。㈣系爭瑕疵四部分，原告請求減少價金1,200元為有理由，逾此部分之請求則無理由。 ⒈經查，兩造於110年7月26日就系爭預售屋之加減工項進行最終結算，原告並於「A2-2F客變單」簽名確認，惟該客變單上並未有「壁磚」追減之項目等情，業為兩造所不爭執(見卷第205、402頁)。被告雖以原告於109年10月23日所簽認之「客變內容協調單(戶別：A2-2F)」上，已載明全室內壁磚退料(見卷第183頁)，故原告自無被告主張之「壁磚」未退料云云。惟查，此係系爭預售屋興建過程中原告曾要求客變之內容，然於兩造結算加減工項時既未列入，即表示被告未將此工項列為減項並予退費；況依上揭「客變內容協調單」係將「壁磚」、「廚具」分列不同工項，自無被告所辯「廚具」退料已包含「壁磚」退料之情；並參酌本院履勘時未見系爭預售屋內有「壁磚」施作等情(見卷第362頁)。綜上，原告自應就「壁磚」之減項予以退費。 ⒉就「壁磚」工項追減所應退費之金額，原告雖主張應連工帶料退費1萬8,000元，然此金額僅為其自行估算之金額，未見原告提出何憑據。本院審酌預售屋之客變，係建商提供顧客未來裝潢上方便，以避免造成建商依原預售屋約定之配置施工後，顧客於交屋裝潢時再予移除之浪費，然客變實際上對建商就預售屋施工成本及效率不利，並考量建商對預售屋各工項均以整體施作為主，單純對某一戶特定工項不為施作，就施工人力成本上亦難認有何減省，故一般預售屋之銷售實務上，客變僅予客戶「退料」，而不予「退工」，此由上揭「客變內容協調單」上「壁磚」退項上僅載明「退料」之旨甚明。從而，原告請求「壁磚」退項之「退工」，自屬無據，而僅得該工項「退料」之金額。 ⒊至「壁磚」之「退料」金額，未見原告提出何憑據，已如前述。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。本院審酌原告於言詞辯論終結後所提出預售屋之廚房施工圖，其上已載明「若需退磁磚，其費用為10塊磚120元/磚＝1,200元」(見卷第411頁)，本院審酌此項證據雖未經言詞辯論，然此金額與本院依系爭契約附件㈠建材設備表所約定「內牆：三、廚房牆面採用三洋或白馬或國賓或冠軍或進口等之30×60㎝壁磚」之品質規格，所為網路查詢所得之行情相當(見卷第411頁)，認「壁磚」之「退料」金額以每片壁磚120元乘以10片計算為妥適，爰依上揭規定認定此部分得退費金額為1,200元。是原告請求減少此部分價金以1,200元為有理由，逾此部分則無理由。㈤系爭瑕疵五部分，原告請求減少價金6,000元為有理由，逾此部分之請求則無理由。 ⒈至原告主張依系爭契約附件㈠建材設備表所約定「平頂：… 五、室內預留空調穿樑套管孔」，被告就系爭預售屋之平頂部分應預留空調穿樑套管孔，惟被告實際未施作或退款，致原告因此支出3吋冷氣鋼管孔6支共6,000元、冷氣排水位置修改6,000元、廚房中繼油煙機含配管安裝費15,000元云云。惟查，依上揭規格表，被告僅負預留室內「空調」穿樑套管孔之義務。是原告基於其使用規劃，自行安排冷氣排水位置，又因其將廚房位置由後陽台移至前陽台，致有裝設廚房中繼油煙機必要，均屬原告自行規劃所致，且亦非系爭契約約定之工項，要難認屬瑕疵而得請求被告減少價金。 ⒉又被告雖對其未預留空調穿樑套管孔之事實不否認，惟辯稱係原告要求不施作，且縱認被告對此應予減少價金，然因原本設計之空調穿樑套管孔為2孔，自應以此數量乘以單孔1,000元計算，而僅得減少價金2,000元云云。惟查，被告對其係依原告要求而未施作空調穿樑套管孔乙節，並未為任舉證，自不可採。又依上揭建材設備表所定：「平頂：…五、室內預留空調穿樑套管孔」之文義，係要求預留空調穿樑套管孔，惟並未約明其套管孔數量。本院審酌上揭套管孔既為滿足系爭預售屋空調所需，自以該屋空調所需套管孔數為依據，而依原告嗣後已於裝潢時僱工施做6只套管孔，有原告提出之圓品睿有限公司估價單為證(見卷第81頁)，自以此數量計算未施做空調穿樑套管孔應減損之金額為合理，是原告就此部瑕疵請求減少價金6,000 元，自屬有據。㈥綜上，原告得請求減少價金之金額為2萬6,500元(計算式：13 ,000元＋0元＋6,300元＋1,200元＋6,000元＝26,500元)。㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告雖請求自112年4月10日起算法定遲延利息，然未據其說明依據及提出證據，揆諸上揭說明，被告自以受催告時起始負遲延責任。本件起訴狀繕本業於112年4月24日送達被告，有本院送達證書在卷可憑(見卷第111頁)，是原告請求自112年4月25日起算法定遲延利息，為有理由，逾此部分之利息請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第23條第2項、民法第359條、第227條第1項之規定，請求被告給付2萬6,500元，及自112年4月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第11款適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　19　　日花蓮簡易庭法官李立青上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　19　　日書記官林政良附表一：瑕疵項目修復項目修繕費用廚房位置移動 (排水管線變動) 廚房/洗手台/新增冷熱給水配置/4分PVC管&4分壓接管 8,500 廚房/洗手台/排水管配置/2"PVC管 3,800 後陽台地板排水磁磚修補 12,000 廚房/5.5m2線/220V/電器專用迴路配置 9,600 廚房/8m2線/220V/IH爐專用迴路配置 7,500 廚房/5.5m2線/110V/電器專用迴路配置 4,800 排煙機孔/洗孔 1,500 給排水牆壁打鑿/廢棄物清運 15,000 室內切割打鑿水泥修補 8,000 管線外露包覆成本管線覆蓋區域平釘天花板 30,800 平釘矽酸鈣天花板/批土打磨/水性水泥漆粉刷 14,300 小計 115,800 附表二瑕疵項目修復項目修繕費用免治馬桶座(系爭瑕疵三) 嚴重刮痕 6,300 內牆廚房牆面未施作壁磚(系爭瑕疵四) 房中堵牆/磁磚連工帶料 18,000 未預留空調穿樑套孔管及對後陽台空調套管(系爭瑕疵五) 冷氣排水位置修改 6,000 3英吋冷氣鋼管孔 6,000 廚房中繼油煙機含配管安裝 15,000 小計 51,300

花蓮簡易庭(含玉里)112年度花簡字第237號

關鍵資訊