113年度花簡字第117號｜民事：終止租賃契約等｜裁判日期：113 年 07 月 24 日

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 113年度花簡字第117號原告高政忠訴訟代理人黃子寧律師被告張靖岳訴訟代理人林怡君律師上列當事人間請求終止租賃契約等事件，本院於民國113年7月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文 ⒈被告應給付原告新臺幣(下同)4萬元，及自民國112年12月2日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉原告其餘之訴駁回。 ⒊訴訟費用9,030元，由被告負擔452元，餘由原告負擔。 ⒋本判決第1項得假執行。被告如以4萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 ⒌原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠兩造於民國112年7月1日簽立「美崙冬瓜幫店鋪讓渡契約書」 (下稱系爭契約書)，約定原告以新臺幣(下同)25萬元將門牌號碼花蓮市○○路000號1樓之「冬瓜幫飲料店」(下稱系爭飲料店)之經營權與營業設備(即四門冰箱、糖機、水冷箱、2 個保溫茶桶、大鐵桶、2個鍋子、15個豆花桶、2個快速爐及封口機，以下合稱系爭營業設備)讓渡予被告，被告另以5萬元加購茶葉、杯子、糖液、大小封口機、POS機、計時器、果汁、環保袋與4個保溫茶桶(下稱系爭加購品項)，並向原告承租系爭飲料店所在房屋(即花蓮市○○路000號1樓二分之一的營業空間，如卷第25頁紅圈處，下稱系爭房屋)，月租金約定為1萬元(包含水電費，夏季即5至10月使用冷氣需每月多付3,000元)。嗣因被告資金有限，故原告同意被告就25萬元讓渡費用分期給付，前12期每月給付2萬元，最後1期給付1萬元，並約定讓渡費及租金均於當月30日給付。㈡被告於112年7月1日締結系爭契約時，已給付加購設備與材料 5萬元，同年7月31日與8月31日各按期給付讓渡費2萬元及包含夏季電費之租金1萬3,000元。孰料，被告於同年9月30日起即未給付讓渡費及租金，經原告於112年10月2日以存證信函催告被告於3日內清償，否則解除與終止系爭契約，被告仍置之不理，原告遂於同年10月31日再以存證信函終止系爭契約並請求被告返還系爭房屋，惟被告迄今仍未給付讓渡費與租金，亦未返還房屋，原告遂為本件請求。茲因被告已於本件言詞辯論終前遷讓返還系爭房屋及系爭營業設備，爰撤回請求被告返還系爭房屋及系爭營業設備之聲明(見卷第275頁)，而僅依系爭契約請求被告清償112年9、10月讓渡費與租金(包含夏季電費)共計6萬6,000元(計算式：20,000元2月＋13,000元2月＝66,000元)，及依民法第184條第1項前段及第179條規定，請求被告給付無權占用系爭房屋期間，以月租1萬元計算之損害賠償或相當於租金之不當得利。㈢並聲明：⒈被告應給付原告6萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日止，按週年利率5%計算之利息；暨自112 年11月1日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。⒉請准供擔保宣告假執行。二、被告答辯：㈠被告於112年7月1日正式承接系爭飲料店後，原告即任意拆除招牌、騎樓電燈等，或對來店客人稱不要買、不賣了之各種方式阻礙、騷擾被告經營，又多次未經被告同意進出飲料店、倉庫等位置，基於恐嚇危害安全之犯意，以「一年我就把你幹掉了」、「一年就把你幹掉當肥料了」等加害身體之語，恫嚇被告，使被告心生畏懼，致生危害於安全，身心遭受嚴重影響。更甚者，於系爭飲料店內部裝設監視器，監視被告內部營運狀況，嚴重侵犯被告、員工及營業內容等隱私，並於112年9月12日被告不在飲料店之際，以手機翻拍被告之飲料配方表等商業機密，被告實不堪其擾。㈡因原告任意阻礙、拆除飲料店之燈箱、騎樓電燈及招牌，並裝設監視器、翻拍被告營業秘密，對被告為恐嚇危安等情，及收取夏季冷氣電費，卻於7、8月期間未提供冷氣予被告使用，違反兩造當時簽定系爭契約時之使用收益狀態，致被告無法達成經營、使用飲料店之目的，被告亦於112年10月2日，委請律師發函通知原告於原告回復系爭飲料店原狀前，被告將行使同時履行抗辯權，認被告並無遲延給付租金或讓渡費用，則原告主張終止租賃契約、解除讓渡契約云云，則無理由。㈢嗣被告獲悉原告所稱其有系爭飲料店之經營權，並將其所有經營期間讓渡予被告，然經詢問冬瓜幫商行之加盟合約最常僅有2年，而原告明知仍與被告簽訂期間自112年2月10日至115年2月9日之系爭契約，認原告自始即未有要讓被告妥善經營之意，恐係欲詐取讓渡費用、租金，致被告受有損害。㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項，本院基於下列括號內卷附資料，先予認定。㈠兩造於112年7月1日簽立系爭契約書，約定原告以25萬元將系爭飲料店含合約112年2月10日至115年2月9日為期3年之店鋪經營權與系爭營業設備讓渡予被告，被告另以5萬元取得系爭加購品項；同時載明被告以每月租金1萬元(包含水電費，夏季即5至10月使用冷氣需每月多付3,000元)向原告承租系爭房屋作為系爭飲料店營業使用。故系爭契約書實際上主要包含經營權與系爭營業設備之讓渡契約(下稱系爭讓渡契約)及系爭房屋租賃契約(下稱系爭租約)2部分。(見卷第23頁) ㈡被告於112年7月1日接手經營系爭飲料店，兩造並約定系爭讓渡契約之讓渡金25萬元分13期，其中前12期每月給付金額為2萬元、最後1期給付金額為1萬元，由被告於每月30日併同系爭房屋租金給付予原告。(見卷第23、202頁) ㈢被告已給付原告112年7、8月讓渡費及租金共6萬6,000元。(見卷第16、239-240頁) ㈣被告自112年9月30日起即未給付原告讓渡費及租金。(見卷第 202頁) ㈤原告於112年10月2日寄發存證信函催告被告清償積欠之租金、電費及頂讓金(即讓渡費)，否則予以終止系爭租約及系爭讓渡契約；嗣於31日再次寄發存證信函通知被告終止系爭租約及系爭讓渡契約，並請求被告於3日內立即清償及遷讓系爭房屋(見卷第27-30頁)。被告則於112年10月2日寄發存證信函予原告，表示原告以拆除系爭飲料店招牌等方式阻礙、騷擾被告經營，而主張於原告回復原狀前行使同時履行抗辯權。(見卷第63-71頁)。㈥被告主張原告有妨礙被告營業的行為，業經臺灣花蓮地方檢察署檢察官以112年度偵字第9200號為不起訴處分，經被告聲請再議後，經臺灣高等檢察署花蓮檢察分署以113年度上聲議字第98號處分駁回再議。(見卷第191-197頁) 四、本件爭點：㈠原告請求被告給付112年9、10月讓渡費分期款共4萬元，有無理由？㈡原告請求被告給付112年9、10月系爭房屋租金各1萬3,000元，有無理由？㈢原告請求被告給付自112年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬元計算之損害賠償或相當於租金之不當得利，有無理由？五、本院之判斷：㈠原告請求被告給付112年9、10月讓渡費分期款共4萬元，為有理由。 ⒈系爭契約書就系爭讓渡契約部分，約定原告以25萬元將系爭飲料店含合約112年2月10日至115年2月9日為期3年之店鋪經營權與營業設備讓渡予被告，同時約定讓渡金25萬元分13期，其中前12期每月給付金額為2萬元、最後1期給付金額為1萬元，由被告於每月30日併同系爭房屋租金給付予原告等情，已如前揭三、㈠、㈡所述。本院審酌我國一般店舖經營權之讓渡契約，係以受讓人支付一定金額之讓渡金，取得讓與人所授與店舖於特定期間之經營權，而為避免日後收款困難，讓渡金多以於讓渡標的交付前一次給付為常態；暨系爭讓渡契約已載明所讓渡之經營權期間為「3年」，而與兩造上揭約定之讓渡金分期給付期間為13期(即13個月)，並不能重合，堪認上揭分期給付之方式與讓渡期間長短無涉等情。本院綜合上情，認被告所辯上揭讓渡金分期給付方式係因其向原告表示資金有限，原告方同意其分期給付乙節可採。 ⒉系爭讓渡契約之讓渡金，既非配合讓渡期間而分期，而僅屬原告提供被告得分期付款之期限利益，則被告於各期分期款之給付期限屆至後，即當然就屆期之分期款負給付義務。縱嗣後兩造就系爭讓渡契約履約發生爭執，惟此僅為被告得否向原告主張債務不履行之問題，然無礙被告仍應依約按期給付讓渡費，而無由主張同時履行抗辯。而被告於給付112年7、8月讓渡費後，自112年9月30日起即未給付原告讓渡費等情，已如前揭三、㈢、㈣所述。從而，揆諸上揭說明，原告依系爭讓渡契約及兩造間就讓渡金分期給付之約定，請求被告給付112年9、10月應給付之讓渡費分期款各2萬元，即屬有據。 ⒊綜上，原告請求被告給付112年9、10月讓渡費分期款共4萬元(計算式：2萬元2(月)＝4萬元)，為有理由。㈡原告請求被告給付112年9、10月各1萬3,000元之租金，因被告為同時履行抗辯，故原告請求為無理由。 ⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。次按出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付(最高法院95年度台上字第569號判決意旨參照)。 ⒉查兩造因細故生嫌隙後，原告於000年0月間拒絕被告使用系爭飲料店移動式廣告燈箱，嗣於同月13日僱工拆除系爭飲料店之「冬瓜幫」中空板廣告招牌及店面正上方之「冬瓜幫」布招牌等情，有原告提出系爭店面112年9月11日招牌拆除前照片、112年9月13日招牌拆除施工照片可證(見卷第59、61頁)；嗣被告據此於112年10月2日寄發存證信函予原告，主張於原告回復原狀前行使同時履行抗辯權等情，亦如前揭三、㈤所述。雖原告主張系爭讓渡契約之讓渡標的不包括招牌及燈箱云云，以合理化其上揭拆除招牌及拒絕被告使用移動式廣告燈箱之舉。惟本院認為被告所受讓者，為系爭飲料店之經營權，使被告得以藉由原告讓渡之經營權及利用系爭飲料店之現況，資以販售「冬瓜幫」飲品獲利，是系爭飲料店之相關招牌，雖未在系爭契約書內載明為讓渡標的，惟此既為被告經營系爭飲料店所必需，依系爭讓渡契約之債務本旨，自在讓渡範圍之內。否則，豈非未載明於系爭契約書之讓渡品項，諸如原有之店面裝潢、管線配置等等，原告皆得主張非屬讓渡標的而可任意收回或拆除？核與一般店面經營權讓渡契約係利用店面現況經營，以節省開立新加盟店所生勞費之目的不合。況依系爭契約書所載系爭營業設備、系爭加購品項之內容以觀，均屬冰箱、茶桶、爐具、封口機等得輕易移動之生財器具，核與讓渡時已固定附著於系爭飲料店之相關招牌、裝潢，在本質上已有不同，自難逕以此類設施未如上揭營業設備載明於系爭契約書內，遂悖於系爭讓渡契約債之本旨而排除其在讓與標的外。綜上，原告上揭主張，自不可採。 ⒊本院審酌現今我國手搖飲市場之現況，各連鎖或加盟之手搖飲品牌無不對旗下店面之裝潢及廣告有各自發想及巧思，以凸顯其品牌形象以吸引消費者之認同，是系爭飲料店之廣告招牌，自屬被告受讓後經營系爭飲料店之必要設施。而被告向原告承租系爭房屋既作為經營系爭飲料店之用，並經兩造將系爭讓渡契約與系爭租約合併約定於系爭契約書內，是系爭飲料店之廣告招牌自屬被告租用系爭房屋使用收益上所必要之物。是原告未經被告同意，逕將系爭飲料店之廣告招牌拆除或拒絕被告使用，自屬未提供合於所約定使用收益之租賃物，揆諸上揭⒈之說明，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。 ⒋至被告主張原告其餘妨礙其經營系爭飲料店之主張，或與租金給付之同時履行抗辯無涉，或未經被告充分舉證，惟本院既已認定被告上揭行使同時履行抗辯權之舉為有理由，自無加以贅述之必要，附此敘明。 ⒌綜上，原告請求被告給付112年9、10月各1萬3,000元之租金，因被告為同時履行抗辯，故原告請求為無理由。㈢原告請求被告給付自112年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬元計算之損害賠償或相當於租金之不當得利，為無理由。 ⒈查原告主張因被告業經其催告，然未依約給付租金已達2期以上，業經其於112年10月31日以存證信函通知被告終止系爭租約云云。惟系爭租約112年9、10月租金，業為被告行使同時履行抗辯權而無暫繳付義務等情，已如上述，是原告上揭終止租約事由，自失其據。 ⒉系爭租約既未經原告合法終止，則被告即仍得依系爭租約占有系爭房屋，是被告之占有自非無法律上原因，核與民法第184條第1項前段之侵權行為或第179條不當得利之要件不合。是原告據此請求被告給付自112年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬元計算之損害賠償或相當於租金之不當得利，自屬無據。六、綜上所述，原告依系爭讓渡契約及兩造間就讓渡金分期給付之約定，請求被告給付112年9、10月應給付之讓渡費分期款共4萬元，為有理由；又本件起訴狀於112年11月21日寄存送達被告住所地之花蓮縣警察局吉安分局仁里派出所，有卷附送達證書可憑(見卷第37頁)，經10日(即自112年12月1日)發生送達效力，是原告請求自翌日(2日)起計算法定遲延利息，亦屬有據，爰判決如主文第1項所示。至原告請求被告給付系爭房屋112年9、10月之租金；及自112年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬元計算之損害賠償或相當於租金之不當得利，則均屬無據，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。另原告敗訴部分，其假執行之聲請因駁回而失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　24　　日花蓮簡易庭　法官　李立青以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　29　　日書記官林政良

花蓮簡易庭(含玉里)113年度花簡字第117號

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