花蓮簡易庭(含玉里)98年度花簡字第411號

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決　 98年度花簡字第411號

原告

簡水田

原告

簡淑芳

原告

前列二人共同

訴訟代理人

籃健銘律師

複代理人

林政雄律師

被告

郭鎮嘉

訴訟代理人

曾泰源律師

訴訟代理人

劉先基

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、被告同意者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2 款、第1款、第2項分別定有明文。本件原告簡水田起訴後，追加原告簡淑芳及如主文第2 項所示之請求，其請求之基礎事實同一，被告亦未反對，自應准許。

二、原告主張：

(一)就本件事實陳述如下：

1.緣原告簡水田向國有財產局承租花蓮縣光復鄉○○○段地號214 號之土地（下稱系爭土地，原大富段55-1號，後於97年10月2日因辦理地籍重測，改編為加禮灣段214號），為前揭土地之正當使用權人，此有國有基地租賃契約書可稽。又原告於系爭土地上擁有木造房屋一幢（光復鄉○○路○段14號，下稱系爭房屋），並於民國95年9月8日與被告郭鎮嘉訂有房屋租賃契約，約定將系爭房屋出租與被告使用，租賃期間自民國95年9 月8日起至105年9月7日止，有房屋租賃契約書可稽。雙方於該租賃契約中約定系爭房屋之修繕費用由承租人即被告負擔，因修繕所產生之修繕費用自房租中扣除。詎被告竟將系爭房屋拆除，並於原址重建房屋一幢，致使系爭房屋即租賃標的物毀損滅失；復又於同一位址重新搭建一木造平房，並且持續無權占用原告簡水田所承租之土地。

2.光復鄉○○○段271 地號之所有人為簡淑芳，土地位於加禮灣段214 地號旁。原告簡水田將系爭房屋出租於被告後，被告竟於未經原告簡淑芳同意，擅自占用並將使用範圍擴張至原告簡淑芳所有之土地，更以柵欄將上開範圍之土地圍繞，並且飼養許多大型犬，並有勘驗筆錄（圍有鐵絲圍籬據被告稱都是他建造目前由其使用）可證。被告無權占用之行為致使原告等均無法接近，更無法利用系爭土地。有鑑於此，原告等二人起訴請求被告將上開新建之木造平房拆除，並將上開兩筆土地分別予以返還。

(二)先位聲明部分：

1.光復鄉○○○段214地號，原告簡水田得據民法第455條或類推適用民法第455 條、民法第263條準用民法第259條回復原狀規定，請求被告拆除系爭房屋並返還土地予原告簡水田。兩造之租賃契約係以「（95年9月8日系爭契約訂立之時）建國路一段14號房屋」為租賃標的物，是被告僅得於租賃物租賃租賃關係存在時附帶使用房屋座落之土地，而土地並非本租賃契約之租賃標的。「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第九十八條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解。」此經最高法院80年度台上字第1541號判決揭示甚明，系爭租賃契約係以建國路一段14號之房屋為租賃標的物，此有該租賃契約書第一條約定甚明。又佐以被告之存證信函，該函中被告亦表明「民國98年9月8日本人與簡水田簽訂房屋租賃契約（標的物為光復鄉○○路○段十四號之老舊木屋）」，以及系爭租賃契約中第6、7、8、9、10、11、13、16條亦可證兩造間所訂立者為房屋租賃契約，且租賃標的物為前揭老舊木屋，是被告訴訟代理人主張系爭契約尚包含土地租賃契約，顯與契約文義與當事人真意不符。衡諸言詞辯論期日中被告之陳述，以及存證信函所示內容，被告主張依原有契約關係而有正當占有權源，顯無理由，謹陳理由如下：

⑴衡諸前揭存證信函內容，被告一再強調「在本人與簡水田共同會勘現場當場同意此一無奈結果與拆除行為。契約標的物的拆除亦即契約要件的消失，契約當然隨之無效。」、「目前座落於光復鄉○○路○段十四號的新造木屋，為郭鎮嘉個人斥資興建即物權所屬在本人…你我間目前無任何契約形式存在。」，由被告認為兩造間無任何契約關係存在，自足證兩造間無所謂土地租賃關係存在。

⑵據99年9 月21日言詞辯論筆錄，被告稱：「當時有跟原告說要買土地，房子我是為我自己蓋的，我並沒有說好要蓋好房子給原告。」，此部分之陳述，已與其法律上主張依原有契約而具占有權源，有所矛盾，且亦與其主張向原告承租房屋因而包含基地租賃之事實有悖。

⑶依被告所陳，新房屋既係為自己所蓋，非為原告所蓋的，則其顯非依原有房屋租賃契約而占用系爭土地，亟為顯明。

⑷雖被告主張原告是默示被告可以繼續使用原先房屋所坐落的土地，然就此被告均無舉證以實其說；甚至其所主張默示租賃之租賃期間、租金等契約必要之點均無約定，亦不見被告就此有所說明，即可證其主張顯無理由。

⑸末佐以系爭契約所約定之租金為新臺幣（下同）2,000 元，依被告訴訟代理人所主張系爭租賃包含房屋座落之土地及被告現所占有之比鄰土地，則僅以兩千元租金即可承租現被告所佔用之土地，顯與常情有違，亦與契約明文約定有悖，且亦與被告上開言詞辯論期日之陳述相符，應足採信。

2.既系爭租賃契約係以房屋為租賃標的物，而被告又已將租賃標的物之系爭房屋拆除，租賃標的物已滅失不復存在者，此亦為被告所不否認者（參見99年9月21日言詞辯論筆錄），故兩造租賃關係即無以存續而消滅，抑或租賃契約業經原告終止，則茲被告仍主張該租賃關係並未消滅，進而主張佔用權源來自該租賃關係，自非適法：

⑴「租賃物全部被火焚燬者，租賃關係即從此消滅，原承租人對於原出租人嗣後重建之房屋無租賃權」、「租賃標的物因天災或意外事變滅失者，其租賃關係既無存續之可能，無論原契約有無存續期間，均可為終止之原因」，有司法院院解字第2979號解釋、最高法院19年上字第1060號判例可稽。系爭租賃標的物之房屋已為被告所拆除，此為兩造所不爭執者，又足使租賃關係歸於消滅者，並不以天災事變或其他意外者為限（參見黃立《民法債編各論上》，頁492 ）。故衡諸上開司法判例、解釋及學術見解可知，系爭租賃關係因租賃物之全部滅失而當然歸於消滅。而所謂當然消滅，係指無待當事人終止契約即歸消滅而言，此亦學說見解可佐。

⑵被告承租原告之系爭房屋，既因被告拆除致全部滅失，其租賃關係即因之而消滅，此與被告是否同意原告拆除及興建新房屋無涉（被告亦否認之）。又被告僅得因使用該原租賃標的物之房屋，而使用該房屋所在之基地，並無獨立使用之權利，是該租賃關係因系爭房屋滅失而消滅後，租賃契約雙方係由租賃關係轉變為清算關係，是被告本應負擔諸如返還租賃物之及回復原狀等清算義務，被告仍主張該原租賃關係仍存在而占有使用，顯無理由。

3.如認系爭租賃契約並不因租賃物滅失而歸於消滅，則依前揭最高法院19年上字第1060號判例，原告簡水田亦得以中止系爭租賃契約，則原告簡水田提起本件訴訟之起訴狀即可視為終止契約之意思，而租賃契約既已終止，是被告自無權源占用原告簡水田承租之土地。

4.綜上所述，被告之答辯稱：「這部分是原告簡水田同意讓被告蓋，屬於原租賃契約的範疇。至於簡水田部分我們主張租賃關係到現在並未消滅。」顯無理由。又租賃關係為繼續性債之關係，契約關係消滅後，契約當事人間由租賃關係轉為清算關係，應負擔租賃物回復原狀之義務。是以，不論是租賃契約中止或契約關係消滅，原告應得主張是用或類推適用民法第455 條請求被告負擔契約消滅後之清算義務，要求被告回復原狀，即返還系爭土地與拆除被告新建之房屋，以回復原狀租賃物之原狀，此亦與民法第263條準用民法第259條回復原狀規定之意旨相同。

5.原告簡水田得據民法第962 條請求被告拆除系爭房屋並返還土地與原告簡水田，被告既已將伊向原告所承租之系爭木造房屋拆除，則租賃標的物因已滅失不復存在者，故兩造租賃關係即無以存續而消滅，是租賃關係既不復存，此亦為被告所不爭執，被告繼續使用原租賃標的物所在之土地，核屬無權占有，要無疑義。「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。」民法第962 條前段所明文規定。今被告將租賃物拆除重建，並於原址重建房屋一幢，其無權佔有原告所租用之土地，侵害原告對於該土地之使用權益。是以，原告得爰依請求民法第962 條規定請求被告將該土地上之房屋拆除，並將占用土地返還與原告。

6.原告得依侵權行為規定，請求被告拆除系爭房屋並返還土地與原告簡水田：原告將系爭土地交付與被告占有後，拆除系爭租賃物並於原址另建一建物，不法加以佔用系爭土地，自係侵害被上訴人之承租權，亦屬已被於善良風俗之方式加損害於他人，是被告應負擔損害賠償之責，應負將系爭土地上建物拆除，將系爭土地交還被上訴人之義務。

7.原告原已依占有規定與侵權行為規定，請求被告返還系爭土地與拆除其興建之房屋，茲再追加租賃關係終止後之民法第455 條租賃物返還請求權、回復原狀請求權為相同聲明之請求。本件爭點始終在於被告是否得依兩造間訂立之契約，主張有正當占有權源，該原租賃契約關係是否已消滅，故原告追加之部分乃基於同一基礎事實、同一爭點，亦不妨害被告攻擊防禦權，故該追加與法有據。

8.光復鄉○○○段271 地號部分：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767 條前段定有明文。被告未經加禮灣段271 地號所有權人即原告簡淑芳之同意，擅自占有及利用上開土地，並且將土地周圍以柵欄圍繞，使原告簡淑芳無法對系爭土地進行利用，此亦有履勘筆錄可佐。被告之占用行為，核屬侵害原告簡淑芬之所有權，應將系爭土地騰空、回復原狀，將土地返還予原告。

(三)備位聲明部分：

1.光復鄉○○○段214 地號部分：被告應將土地騰空，將系爭土地返還予國有財產局，並由原告簡水田代為受領。「代位權係債權人代行債務人之權利，代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權之可言，並以債權人如不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞而有保全債權之必要始得為之。倘債之標的與債務人之資力有關，如金錢之債，其債務人應就債務之履行負無限責任時，代位權之行使自以債務人陷於無資力或資力不足為要件。若債務人未陷於無資力或資力不足者，即無行使代位權以保全債權之必要。且債權人之權利，非於債務人負遲延責任時，不得行使，此觀民法第二百四十二條、第二百四十三條規定自明。」，此有最高法院94年度台上字第301號判決參照。系爭花蓮縣光復鄉○○○段214地號之土地係由原告簡水田向國有財產局所承租，有此有國有基地租賃契約書可稽。是以，原告得依此租賃契約就系爭土地為使用收益。惟被告將原告所有之租賃物拆除，導致兩告之租賃契約消滅抑或遭原告終止契約。嗣後被告於原址上重建新建物，占有原本應返還原告之系爭土地，故原告如不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞，故基於保全債權之必要，原告得爰依民法第242 條代位國有財產局請求被告將系爭土地謄空，將系爭土地返還予國有財產局，並由原告代為受領，應屬有據。

2.光復鄉○○○段271 地號部分：被告應將系爭土地騰空，將系爭土地返還予原告簡淑芬。「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767 條前段定有明文。被告未經加禮灣段271 地號所有權人即原告簡淑芳之同意，擅自占有及利用上開土地，並且將土地周圍以柵欄圍繞，使原告簡淑芳無法對系爭土地進行利用，此亦有履勘筆錄可佐。被告之占用行為，核屬侵害原告簡淑芬之所有權，應將系爭土地騰空、回復原狀，將土地返還予原告。

(四)原告並沒有同意契約關係由房屋租賃轉為土地承租，且如果原告有同意往後將土地的權利轉讓給被告的話，應會有書面的約定，而且這樣的約定對原告顯然不利亦不合常情，另被告就其主張亦無舉證證明，亦不可採。

(五)並聲明如下：

1.先位聲明：

⑴被告應將坐落花蓮縣光復鄉○○○段214 號土地上之木造鐵皮房屋拆除，並將前揭房屋所占用加禮灣段214 號之土地（即複丈成果圖A部分與加禮灣段214號土地交集之部分）返還予原告簡水田。

⑵被告應將坐落花蓮縣光復鄉○○○段271 號土地之鐵網圍籬（即複丈成果圖所示之紅色虛線）拆除，並將其占用前揭加禮灣段271 號之土地（即複丈成果圖紅色虛線內與加禮灣段271號土地交集之部分）返還予原告簡淑芳。

⑶原告等願供擔保，請准宣告假執行。

2.備位聲明：

⑴被告應將坐落花蓮縣光復鄉○○○段214 號土地上之木造鐵皮房屋拆除，並將前揭房屋所占用加禮灣段214 號之土地（即複丈成果圖A部份與加禮灣段214號土地交集之部分）返還予國有財產局，由原告簡水田代為受領。

⑵被告應將坐落花蓮縣光復鄉○○○段271 號土地之鐵網圍籬（即複丈成果圖所示之紅色虛線）拆除，並將其占用前揭加禮灣段271 號之土地（即複丈成果圖紅色虛線內與加禮灣段271號土地交集之部分）返還予原告簡淑芳。

⑶原告等願供擔保，請准宣告假執行。

(六)提出土地登記謄本、國有基地租賃契約書、房屋租賃契約書、黃立《民法債編各論上》(頁492 )、存證信函、現場照片等件影本為證。

三、被告之抗辯：

(一)原告與被告於民國95年9月8日雙方協議訂立房屋租賃契約書，房屋契約書第2 條：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為拾年，即自民國95年9 月8日起至民國105年9月7日止。」，原告自始即稱此房舍、土地皆為他個人私有，經此訴訟，被告始察覺本案房屋係原告與財政部國有財產局訂立房屋租賃契約書，租賃期間自民國92年12月1日起至民國100年12月31日止，兩者房屋租賃契約書到期日不同，原告實已違反誠信原則。又房屋租賃契約書最後以書寫文字：「P.S民國95年9 月8日至民國100 年至止因修理房屋問題由乙方修理關係五年不收租金」，可見雙方於協議訂立房屋租賃契約書當時，即已知要修理房屋，以致於一開始修理房屋到改建房屋，整個過程雙方均全程參與，故事後原告提起拆屋還地訴訟實屬權利濫用，從開始修理房屋到改建房屋完成，原告均默許同意。若原告不同意，在改建期間一年多，隨時都可以提出改建房屋。本案為避免拆屋造成被告重大經濟損失，自應依房屋租賃契約規定期限繼續為被告使用，若依原告損人不利己之意拆屋還地，原告應負責補償被告之重大損失。

(二)兩造於租約第1 條已載明系爭房屋得由被告加以修繕，費用由被告支付，有租賃契約足憑，亦為對照所不否認，而對造應於五年內不收租金，亦為租約所約定。而系爭原建物即木材架構於雙方爭執後，得知為訴外人已往生之黃阿秀所有，登記為稅籍名義人，此向光復鄉公司或花蓮縣稅捐單位即可查明。至於就系爭房屋因原告同意修繕，被告為安全顧慮，於是檢查全棟房屋之結構及設備，未料屋頂垮下，且發現木頭架構竟然腐蝕蟲蛀，苟如在屋頂加上鐵皮，木頭支架恐難支撐，於是向原告表示勢必須拆除重建，方得安全居住使用，嗣經徵得原告之允諾，始進而慢慢拆除修建。茲因考慮房屋已腐朽，若遭颱風來襲造成房屋倒塌、傷害人命，故與原告簡水田提出買賣土地與房舍，獲得原告簡水田首肯，並說：「先蓋住個兩年造成事實，好讓他去說服他老婆同意。」，就開始進行房舍改造工程，修建工程費用為1,979,554 元，在建築過程中，原告本人天天到工地巡視，並提出該如何進行工程與要求，且將拆下之木材廢料搬走使用，並有興建工人即證人吳文輝、曾昇在場可證，亦有相片證明原告本人於上樑日到場一同祭拜，鋼架結構之存在原告不可能不知，其怎可主張係被告無故拆除租賃物，進而使租賃契約消滅，一切過程均經原告同意及在場目擊。況被告自建竣後，於97年9 月10日原告始向光復鄉公所聲請調解，殊違一般常理，不足採信。而要求調解訴求重點，竟然是「對照人舊屋私自重建」的歪曲不實案件，當時正是開學上課期間被告必須授課無暇參與，但已經以存證信函陳述立場回覆調解委員會，在此之後兩造均以存證函往返，而原告簡水田的說詞竟然是「這一切都是你自導自演」。沉寂一段時間，98年3 月原告簡水田違背當初契約約定，在沒有告知被告的情況下，逕行向自來水公司與電力公司更換代繳方式，房屋修建時原告簡水田已經填表申請拆除舊電錶，而新電錶是被告申請安裝，電籍資料在被告名下，被告戶籍也在該址，但被告卻未被告知，經詢自來水公司職員回覆「這是你們的糾紛，要自己解決」、電力公司回覆「誰繳費對他們沒有影響，這問題你們自己好好地談談處理」。被告發存證信函告知原告簡水田一切利害關係，也表明使用者付費原則要求寄送收據以證明金額，不過卻石沉大海了無音訊，其動機可議。

(三)原告於言詞辯論中表示租賃標的只有房屋，然合約雖只有簽房屋的租賃，但是口頭有說鐵絲網所圍的土地範圍是可以使用的，所以本件租賃非純為房屋之租賃，尚包括所闢連之土地。衡諸常理，房屋租賃契約，殆不可能僅出租房屋，而不連帶附連坐落之基地，此其一。又契約之解釋，非僅止於文字，尚須探求當事人之真意，進而出租房屋更不可能出租一房屋坐落之基地，而不包含附連其上之得供使用、通行之基地，此其二。本件更為重要者，復在於原告土地即在系爭房屋坐落之下，而且在被告重新建屋之時，仍經常出入，尤以在整地並加建其他使用物即鐵皮架子時（即原告簡淑芳271地號土地部分），更無異議且表明可供使用，併同在出租範圍，否則若有逾越租約，原告何可能未即時提出異議（證人吳文輝二人亦表示其經常來看診，無提出異議），而原告簡淑芳焉可能不知其情，而不加制止之理，此其三。從而，若被告非因原告同意拆除重建，豈有可能先暫時停工，找原告談後才再由工人繼續興建新屋，此為常理，堪證明其出租之責任，此其四。此外，至少原告在同意被告拆除房屋，而再委由二人重建時，其仍一再於基地上查看，並無反對興建，其行為亦足堪推定有明示被告興建新屋，做為其出租基地予被告之明示或至少默示意思表示，而未有何終止原租約之意思，換言之，此際兩造之原始租約（房屋及基地與附連通行使用之土地），仍繼續存在於兩造，至為明確，此其五。此更得於原告於被告他居如此之久，方才以存證信函告知「從未與你共同會勘，更沒有同意你拆除…，只同意你部分修理。」、「本人允許承租人修繕房屋，承租人卻拆屋重建，承租人行為已違反訂約本意，本人要求重新訂定契約。」，早逾兩造租約在95年9月8日之二年後之事，其謂原租約不存在，焉符常理，此其六。本件即令原告出租第三人之房屋，併同其承租土地，即令第三人房屋已不存在，但因其允予重建，並未曾於興建時告以原租賃物消減，應終止租約，而卻同意被告續建，復於二年內未表示反對之意，其本意仍系允諾被告自建房屋，惟保留原租約，得繼續使用基地及附建土地，姑不論被告系為己或為原告目的而建，均不影響租約效力，或足致原租約消滅之程度，此其七。原告未反對被告拆屋重建，而卻於完竣後之二年，主張當年僅同意修繕，主張租約不存在，除與事實不符外，其既在至少默示被告建屋二年後主張租賃物消滅終止租約，顯對社會經濟之危害甚鉅，且損人不利己，而有權利濫用之情，復與誠信原則相違背，原告之主張顯無理由，此其八。另參被告訴訟代理人詢問證人之證詞如下：「（你在施工拆除舊屋的時候，簡水田有無禁止你？）沒有。（舊的木頭樑柱是何人載走？）簡水田。（你是否知道木屋旁邊所蓋的鐵皮架子，就是養狗的地方？）我知道，我還有幫忙做。（做鐵皮架子的時候，簡水田有無同意？）簡水田知道，但他沒有講話，簡水田靠近南邊也有養雞，所以每天至少會來一次。（你有無聽過簡水田向被告表示不同意他翻修？）沒有聽過，在蓋架子的時候他沒有來幫忙，但是他有過來看一看。」，本件原告允諾被告重建房屋，且又搬除拆掉廢木料，竟於屋成二、三年後主張租屋已消滅，依占有（已罹一年時效）及侵權行為法律關係，請求拆屋還地，於法無理由並違誠信原則。

(四)原告主張系爭契約係以房屋為租賃標的物，是標的物滅失後，租賃關係將隨之消滅，故主張被告無占用系爭土地之權利云云，惟被告修繕房屋當時，原告明知但無提出異議，甚至在施工當時還至現場觀看，與被告聊天，後因房屋之樑柱已年久失修致不堪用，故須重建整個房屋，原告對於房屋重建之過程亦均明知且未曾異議，甚至還載走舊木頭樑柱，可知原告確實同意系爭房屋之重建，或至少默示被告重建，而非僅止於修繕之情至臻明確。此更得由證人吳文輝於99年6月3日言詞辯論筆錄證稱：「…屋頂打開時樑都爛掉了，所以必須要重做，重做的過程中簡水田都沒有說什麼，也沒有反對的意思。」、「（法官問：舊的木頭樑柱是由何人載走？）簡水田。」；另一位證人曾昇亦證稱：「（法官問：你當時在做翻修的時候，簡水田有無到場？）有，他也沒有禁止我們翻修。」、「（法官問：你們拆下來的木樑是否是簡水田搬走？）是。」，由此可知，原告確實同意系爭房屋之重建，或最少默示承諾重建。職是之故，可證明原告主張系爭租賃物消滅，租約已不存在，顯與事實不符，本件租約並未消滅，被告自屬有合法使用房屋權源。另外，針對木屋旁邊所蓋的鐵皮架子（即狗屋）部分，其亦係經原告默示同意而搭建，此參證人吳文輝於上開期日言詞辯論筆錄證稱：「（法官問：做鐵皮架子的時候，簡水田有無同意？）簡水田知道，但他沒有講話…每天至少會來一次。」；證人曾昇同日亦證稱：「（法官問：蓋狗屋的部分簡水田是否知道？有無反對？）知道，他也沒有反對。」，可推知原告對於被告使用系爭土地包括周圍的腹地均有默示同意之情形，是原告主張租金過低不符常情云云，實無理由，蓋解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第98條定有明文。由原告並未反對被告重建房屋及使用土地，且多次在現場皆無異議之情狀觀之，原告同意被告將舊屋拆除重建，亦同意被告使用系爭周圍土地，此才是雙方之真意無誤。此外，即因原告斯時同意將舊屋拆除，而拆除、興建新屋之費用均由被告支出，即令證人吳文輝證稱，好像雙方協議要以房子抵租金，惟其非知悉詳細細節，但確實可證明房屋之重建非消滅租約，而係繼續租約之存續，要無疑義。從而，雙方於興建新屋當時之真意，非係租賃契約不存在，實已昭然若揭。又最高法院89年台上字第2606號判決中明白宣示：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。本件上訴人於拍賣取得一一八之一號等九筆土地所有權後，明知坐落其上之建物屬金振成公司所有，金振成公司占用該基地對上訴人並無正當權源，卻不訴請拆屋還地，反另向執行法院指封拍賣系爭建物，並就拍得價金取償，其行為顯已表示不行使拆屋還地請求權，並默示同意拍定人於該建物可使用之期限內繼續使用該基地，引起拍定人（即被上訴人）之正當信任，嗣後上訴人再本於民法第七百六十七條物上請求權提起本件訴訟，請求被上訴人拆除土地上之系爭建物，實屬權利之濫用，有違誠信原則，被上訴人此部分抗辯，非無理由，應認被上訴人可使用該基地至原建物滅失或不堪使用時為止。」，是以揆諸首開法理，原告不僅於被告重建當時無異議表示，多次到場關心，甚至載走舊有之樑柱使用，更在上樑日為主持上香祭拜，可知其係同意該屋之拆除重建，且該租賃契約仍繼續存在於兩造間，並未因原建物之拆除而隨之無效，故原告嗣後主張契約早已因建物之拆除無效，顯違反上開最高法院之見解，諉無可採。是被告基於兩造均肯認租賃契約仍存在後繼續居住兩年餘，卻又遭原告提起拆屋還地之訴，顯見實屬權利之濫用，有違誠信原則，是原告之請求顯無理由。

(五)關於原告於言詞辯論中主張：「系爭租賃契約之標的物於契約成立後因拆除而滅失，應類推適用關於終止契約及回復原狀之規定返還租賃物」，被告主張並沒有契約消滅或是終止契約的形式，占有的合法權源也是有正當的權源，關於民法第962 條部分，時效只有一年，原告起訴的時候已經過多年，代位部分也沒有國有財產局怠於行使的問題，所以代位權的行使也是於法不合。

(六)原來租賃物本來就是有客觀上不堪使用，也有證人證明，原告同意被告繼續興建房屋占有使用該土地，就應該轉為單純的土地租賃關係，房屋的部分已經不成立租賃契約。且原告已經同意被告蓋房子，今日又基於租賃物的消滅主張拆屋還地，租賃契約消滅，這是權利濫用及誠信原則違反，這部分當然有信賴利益的適用，因為兩造皆非法律人，所以被告當然是信賴原告同意在上面蓋房子，卻造成了無效，應有信賴利益原則的適用。

(七)就本院履勘並由鳳林地政所所繪製的複丈成果圖，如圖上虛線所標示之範圍為被告所使用，原告於言詞辯論中表示：「虛線部分並非為兩造租賃契約所約定之範圍，勘驗時被告自稱用鐵絲網所圍的範圍。原告當然只有將房子租給被告並沒有將土地租給被告。」，然被告當時在興建房屋做圍籬時，幾乎都是由原告簡水田指示工人可使用的範圍。被告並不清楚租約的範圍，以為這些都是在租約的範疇內，所以簡水田指示工人圍籬，被告興建房屋。

(八)依據兩造95年9 月8日房屋租賃契約書第1條：「修理費用由乙方負責」、附註：「房屋由乙方修理關係，所以五年不收租金，100年9 月7日開始收租金」，被告修繕房屋是為原告之利益而為，原告於言詞辯論中表示：「依兩造契約的約定，原告僅同意被告修繕房屋，並非將房屋拆除另蓋新屋。」，然被告因為蓋了以後才發現不能修繕，所以才由被告拆除重建，只是因為兩造當時有約定未來有要出賣的意思，所以才會在原來的契約裡面加以修正，從原告本身確實這麼多年來沒有向被告收取任何租金可以證明，其實後面的修建是突發的事件，並非是締約時可以預見，因為不闇法律，所以興建房屋後才沒有在契約上再加以註明。房屋的基礎並有重新灌漿，新房屋沒有登記也沒有稅籍，原有房子有稅籍但沒有繳稅。

(九)並聲明：原告之訴駁回。

(十)提出水電費代繳收據、房屋整修費用證明、房舍施工紀錄照片、存證信函、土地登記謄本、地籍圖謄本、台灣電力公司收到登記單回條等件影本為證。

四、本院之判斷：

(一)被告於95年9月8日與原告簡水田就花蓮縣光復鄉○○路○段14號房屋成立租賃契約，雙方並訂定房屋租賃契約書，約定租期為十年，自95年9月8日起至105年9月7日止，每月租金2千元，又特約因房屋整修之關係五年內不收租金，100年9月7日開始收租金，有契約書在卷，且為兩造所不爭。嗣後被告於整修上開租賃標的物時，發現該木造房屋已腐朽嚴重，乃全部拆除，然後重新以新的材料建築一新的房屋，並自行雇工以鐵絲網將四周土地圈圍占有使用，有本院勘驗筆錄、相片及鳳林地政事務所土地複丈成果圖在卷可證。

(二)按租賃關係因租賃物之全部滅失而當然歸於消滅，且原租約之效力不及於嗣後重建之房屋。系爭花蓮縣光復鄉○○路○段14號房屋因被告全部拆除，即不存在，屬全部滅失，原告簡水田與被告於95年9月8日所締結之房屋租賃契約即無所附存而一併歸於消滅。

(三)次按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第962 條及第767第1項分別定有明文。本件被告因原告簡水田交付系爭花蓮縣光復鄉○○路○段14號房屋而占有系爭花蓮縣光復鄉○○○段214 號土地，其租賃契約因嗣後消滅而失其占有之法律上原因，則就原占有人即原告簡水田就其占有被侵奪，自得依上揭民法第962 條之規定請求返還占有物上開214號土地。至於同地段271地號土地乃原告簡淑芳所有，有土地登記謄本在卷可查，被告無法律上之權源而占有原告簡淑芳所有系爭271 地號土地，應屬無權占有，原告簡淑芳亦得依民法第767條第1項前段之規定，請求返還之。

(四)至於被告辯稱原告簡水田於被告拆除原有木屋及興建新的木造鐵皮房屋，均未明言反對或提出異議，甚至在施工當時還至現場觀看，主張原告簡水田已默示同意被告興建新的房屋云云，惟按沉默不等於同意，更不等於默示之意思表示。原告簡水田與被告成立之房屋租賃契約，於被告整修時即發現已不堪使用，且被告全部將舊木造房屋拆除，則租賃標的物因全部滅失而租約一併消滅。又若被告有意向原告簡水田承租基地建築房屋，此屬生活上重大之事項，自應慎重向原告簡水田表示其意思，並訂定基地租賃契約。然被告未能說明並舉證其如何提出基地租賃之意思表示，雙方如何重新就基地租賃之內容為合意等事實，自不能以原告簡水田單純未為反對原告興建房屋之表示，即推論有何成立基地租賃之意思表示。再者原告簡水田與被告原本訂定之房屋租賃契約之客觀範圍，與被告實際占有使用之範圍，明顯不同，被告為高級知識份子就此難諉為不知。被告於其原本租賃契約有甚大差異之情形下，在未詳細查明租賃標的之範圍與內容之前，即大興土木及圈地占有使用，完全不問是否侵害他人之權利或有無竊佔之虞，心態可議。從而自難以被告造成既定事實，而強解原告簡水田同意成立基地租賃契約。

五、綜上所述，原告依占有之返還請求權及所有物返還請求權，訴請被告將坐落花蓮縣光復鄉○○○段214 號土地上之木造鐵皮房屋拆除，並其占用之土地（即附圖A 部分與加禮灣段214 號土地交集之部分）返還予原告簡水田；將坐落花蓮縣光復鄉○○○段271 號土地內之鐵網圍籬（即複丈成果圖所示之虛線）拆除，並將其占用之土地（即附圖虛線內與加禮灣段271 號土地交集之部分）返還予原告簡淑芳為有理由，應予准許。原告先位之訴既經准許，備位之訴部分本院即毋庸審酌。至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、本判決所命給付之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。被告聲明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦核無不合，本院亦酌定相當之擔保金額准許之。

七、結論：依民事訴訟法第78條判決如主文。

台灣花蓮地方法院花蓮簡易庭