臺灣高等法院 花蓮分院100年度上易字第60號

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　 100年度上易字第60號

上訴人

統冠聯合超商股份有限公司

法定代理人

朱志強

訴訟代理人

簡燦賢律師

複代理人

吳秋樵律師

被上訴人

大方木業股份有限公司

法定代理人

高永昆

訴訟代理人

張立業律師

訴訟代理人

謝平

上列當事人間減少租金事件，上訴人對於中華民國100年9月30日臺灣花蓮地方法院98年度訴字第204號第一審判決提起上訴，本院於102年1月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

理由

壹、本件經本院審理結果，認為原審判決關於判決上訴人敗訴部分，兩造於原審之陳述及理由分析，足供引用參酌；因之，除本院認應補充之理由外，其餘均援引原判決所載之事實及理由，如附件所示。

貳、上訴人即原告暨反訴被告統冠聯合超商股份有限公司除引用原審之陳述外，並補稱略以：

一、本訴部分之上訴理由：

(一)緣由花蓮市○○路000號建物（下稱系爭建物，門牌號碼尚含同路166號）乃上訴人自己所搭建，豈有向被上訴人承租之必要？且上訴人於94年3月2日與被上訴人訂立之「土地租賃契約」所承租之標的為土地，後因被上訴人要求，兩造方於數日後即94年3月8日合意解除土地租賃契約，並另定「房屋租賃契約」，然當時尚未搭蓋系爭房屋，何以有出租之可能？又從其第3條第7款、第6條第3款、第7條第5款當事人間權利義務約定，均可證明兩造確實為「租賃土地」，而非「租賃房屋」。再者，無論從「土地租賃契約」第5條第6款；亦或「房屋租賃契約書」第3條第7款之約定推知，原始之建物本係要拆除無疑，是以上訴人根本並沒有要向被上訴人「承租房屋」之真意。又據兩造契約所示，上訴人就系爭房地係為要經營大型之超市使用，且租期長達10年，大型超市又須有大型之冷凍、冷藏設備，大型之倉儲等規劃，又提供不特定之大眾進入商場購買貨品，豈可以「老舊工廠」作為結構？更見上訴人與被上訴人間之真意，係在租賃土地無疑。故系爭事件之租賃標的為土地，並非房屋，面積為1,376平方公尺，原審認係稱承租之標的為房屋，明顯違誤。

(二)退萬步言，縱承租標的為房屋，不論標的物存否，對土地之使用權利應達1,376平方公尺，系爭土地丈量分為A、B、C、D 、E五部分，以上訴人所主張實際使用之面積測量結果，其中E部分，經鈞院再度函查花蓮縣花蓮地政事務所，其回函示以E部分坐落於花蓮市○○段○00000地號土地上，而該花蓮市○○段○00000地號土地實際之所有權人為花蓮縣，此有複丈成果圖及其附件一、花蓮市○○段○00000地號土地之土地登記公務用謄本乙紙可憑。另有關屋後圍籬部分，在場人謝宇表示為伊私宅等語，足徵此部分被上訴人亦未交上訴人使用，此當非屬系爭租賃契約之範疇，復佐以兩造契約約定之面積為長32公尺、寬43公尺，而依據複丈成果圖所示（以就上訴人主張之方式測量之），寬43公尺的部分即為建物A之邊界。可證上訴人實際使用之範圍為A、B、C、D部分長32公尺、寬43公尺，面積1219.2平方公尺，較兩造契約所約定之面積1,376尚短少156.8平方公尺，應無疑義。原審認面積並無短少，實與事實不符。

(三)又經財政部國有財產局台灣北區辦事處花蓮分處函以上訴人占用之處有部分為國有土地，並命上訴人補繳補償金，此有繳納通知書乙紙可憑（原證九，其占用期間計算為94年4月至95年4月），可知上訴人自95年4月份起即無法使用E部分之土地，而有面積短少156.8平方公尺，該原因可歸責於被上訴人，自應依民法第227條第1項規定，負債務不履行之損害賠償責任新台幣（以下同）1,159,552元。

(四)被上訴人所提供之給付既有短少，上訴人依據民法第435條之規定，請求自98年6月起每月減為150,628元，其計算式如下：170,000÷1,376×1,219.2＝150,628。因而訴之聲明請求自98年6月份起，租金減為150,628元，應得允許。

二、反訴部分之上訴理由：經查反訴被上訴人所提供之土地面積短缺已如前述，每月應以150,628元計算，準此，其有關物價指數之調整，亦應以此為計，不應以170,000元計算，且本訴上訴人之上訴之聲明第三項，已經加計物價指數之調整，因而反訴被上訴人之請求於法無據，應予駁回。退萬步言，縱被上訴人請求為有理由，反訴上訴人主張以前述反訴被上訴人應賠償反訴上訴人之金額為抵銷。

三、聲明：

(一)本訴上訴聲明：

1.原判決廢棄。

2.兩造民國98年3月8日所簽訂，租賃標的物花蓮市○○路000○000號面積1376平方公尺，租金每月新台幣17萬元，上經民間公證人陳仁國公證之房屋租賃契約，租金應自98年6月間起減為每月150,628元。

3.被上訴人應給付上訴人1,159,552元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算利息。

4.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔

5.上訴聲請第三項部分，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

(二)反訴上訴聲明：

1.原判決廢棄。

2.被上訴人第一審之訴駁回。

3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

4.如受不利判決，請准上訴人供擔保免予假執行。叁、被上訴人即原告暨反訴被告大方木業股份有限公司，除引用原審之答辯外，並補稱略以：

一、本訴部分之答辯：

(一)按依據兩造於民國94年3月8日所簽訂之系爭「房屋租賃契約書」第1條、第3條第1、4項、第4條第1項等約定，從其文義可知兩造所簽定系爭租賃契約之標的為「甲方（即被上訴人）所有座落於花蓮市○○路000○000號房屋」，故本質上係「房屋租賃契約書」，並非上訴人所主張之「土地或基地租賃契約書」。再者，兩造先訂立土地租賃契約又解約後，兩造於94年3月8日再另簽訂之系爭「房屋租賃契約書」，從後附之「授權書」以解釋當事人真意及「後約取代前約」解釋方法觀以，原載「花蓮市○○段000地號之部分土地租賃合約公證事宜」文字，刪去其中「○○段000地號之部分土地」等字，加增「○○路000○000號房屋」等字，改為「花蓮市○○路000○000號房屋租賃合約公證事宜」等語（請見原審卷第25頁），再參以上訴人於起訴狀所附之原證六即「95年6月2日鍾年展律師事務所函說明一」所載，均可證，本件確為「房屋」租賃契約而非「土地」租賃契約。上訴人主張為「土地」租賃契約，顯然不實。

(二)被上訴人與上訴人簽定系爭「房屋」租賃契約後，上訴人依上開租約第三條所約定，由上訴人依相關法令規定以被上訴人名義為起造人申請建造興建完成被上訴人乃依約點交「甲方（即被上訴人）所有座落於花蓮市○○路000○000號房屋」予上訴人，且點交時，上開「座落於花蓮市○○路000○000號房屋」之面積，確有「1,376平方公尺」，並未有何短少之情事，此有卓吉康建築師證言及該事務所函覆、花蓮縣花蓮地政事務所核發複丈成果圖可證，再由花蓮縣政府函覆原審之「本府94年4月18日府城建字第00000000000號核發花蓮市○○段00000地號土地『店鋪、倉庫、辦公室』建造執照申請原卷資料」，可知當初本建案之基地建築面積係「1,303平方公尺」。故退萬步言，縱使本件之租賃標的係「土地」(假設語氣)，而非租約第一條所明載之「原花蓮市○○路○○○○○○○號房屋」，則上訴人主張被上訴人交付之土地短少「344平方公尺」云云，亦屬不實。至於有關上訴人主張花蓮市○○段00000○00000地號土地一節，實屬誤會，蓋其緣由乃上訴人自行於G、H即上開地號土地興建看板1座，遭人檢舉而為主管機關查處通知繳交補償金，實與被上訴人無涉。是以，被上訴人業已依約點交，並無上訴人主張：租賃標的物「房屋」面積短少云云之情事。

(三)本件上訴人一再聲稱：如土地複丈成果圖所示E部分土地伊無法利用云云，要屬不實。蓋本件重點在於當初上訴人係租房屋，根本不是租土地，433-1地號土地實際上並非被上訴人所有，自不可能出租予上訴人，系爭房屋租賃契約所載寬32公尺、長43公尺，僅係大約估量之數字，但出租之範圍確屬被上訴人所有之範圍無訛，此核附圖（原審卷第17頁）其上寬度所示箭頭係在434-3地號土地範圍之內，而未及於433-1地號土地即明；至於上訴人一再聲稱所謂至關重要之停車場云云，事實上，上訴人當初建造時即已考量，故當初設計時將433-1地號土地結合434-3地號部分土地用以作為公眾停車場之用，有花蓮縣政府函覆之建造執照申請校核表、地籍圖謄本、土地登記謄本、建築線指定申請書圖、套繪圖、都市計劃位置圖、以及原審99年11月18日言詞辯論筆錄卓吉康建築師之證述可參。由上足見，此係上訴人當初即已設想、考量、並進一步規劃利用，而早為上訴人所明知，且如今實際上確已利用作為公眾停車場之用，則上訴人自不得再於事後為求找尋減租藉口而捏造事實以企圖降低約定之租金。

(四)退萬步言，統冠公司主張系爭94年3月8日房屋租約有關租賃標的物面積短少乙節有理由（僅假設語），惟依民法第180條第3款規定，因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者有左列情形之一者，不得請求返還。核屬自然債務。則統冠公司固主張租金應減為150,628元，惟統冠公司迄今為止仍每月給付170,000元，即因此不得向大方公司請求返還之。

(五)上訴人雖稱已以「95年6月2日鍾年展律師事務所函」向被上訴人為「請求減少租金」之意思表示，依據「不當得利」之法律關係請求被上訴人返還超收之租金云云。然該函主旨只載稱：「請貴公司於文到五日內速與統冠聯合超商股份有限公司協調租賃契約違法之補救事宜，以免訟累，幸勿自誤。」其僅稱「協調租賃契約違法之補救事宜」，並未對被上訴人為「請求減少租金」之意思表示；而遍觀該函說明部分，亦未見有何對被上訴人為「請求減少租金」之意思表示之記載。是上訴人主張已於95年6月2日函告被上訴人請求減少租金，故得依民法第179條規定，請求被上訴人返還不當得利云云，顯屬乏據。

(六)綜上，上訴人訴請被上訴人減少租金及依據不當得利返還所溢收之租金，顯無理由，自應請鈞院依法駁回其上訴。

二、反訴部分之答辯：

(一)依兩造於94年3月8日簽訂系爭「房屋租賃契約書」第4條第1項及第5項明定租金及調整租金事宜之約定，查兩造原約定租金為每月新台幣「170,000元」整，當年度行政院主計處公佈之台灣地區消費者物價指數為「99.41」。其97年開始租金應調整為每月新台幣「181,135元」；98年開始，租金應調整為每月新台幣「187,529元」，惟上訴人竟違約只給付每月新台幣「174,959元」 (即維持96年度之租金數額)，迄今已累積積欠被上訴人共新台幣「224,952元」。

(二)以上事實，上訴人均不爭執，僅以被上訴人所提供之出租土地面積有短缺之情事，則每月租金應以150,628元計算，並以前述被上訴人應賠償上訴人之金額為抵銷云云，然被上訴人所提供之出租房屋面積並未有短缺之情事，已如前述，上訴人自不得主張每月租金應以150,628元計算；被上訴人自無再賠償上訴人之理，其主張抵銷並無理由，應請鈞院依法駁回其上訴。

三、本訴及反訴答辯聲明：

1.本訴及反訴之上訴均駁回。

2.上開訴訟第一審及第二審上訴費用均由上訴人負擔。

3.本訴如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。

肆、兩造主要爭點：兩造之法律關係應依兩造於94年3月8日所簽訂「房屋租賃契約」為準，上訴人自原審以來即爭執租賃標的為土地或房屋，並爭執交付之面積有短少，因之，本件爭點應先審究兩造契約之標的物為何，再探究：

一、被上訴人有無依「房屋租賃契約」交付約定之使用面積？

二、上訴人於拆除舊建物，並規劃興建新建物及停車場等設施後，因國有財產局出面主張權利等情，是否即可論斷被上訴人交付使用面積不足？

伍、本院之判斷：

一、兩造訂約前，上訴人所有座落於花蓮市○○路○○○○○○○號之建物（廠房），雖占用部分國有土地，惟該舊建物之使用過程，並未遭國有土地管理機關催討或阻擾；嗣兩造先於94年3月2日訂「土地租賃契約」（見原審卷第15頁），旋於94年3月8日改訂「房屋租賃契約」（見原審卷第21頁），並載明「租賃標的：甲方所有座落於花蓮市○○路○○○○○○○號房屋（以下稱「本房屋」，…）面積一千三百七十六平方公尺（寬32公尺、長43公尺），出租於乙方使用。」契約中同時有拆舊建新及新建物歸屬出租人（被上訴人）所有之約定，佐以上訴人係以經營超級市場為目的，因見上開房屋（廠房）所處地段佳，始與被上訴人訂立租賃契約，可見兩造契約之真意，係以被上訴人將舊建物現況交付予上訴人，上訴人再據以重新規劃興建新賣場以供營業之用。

二、被上訴人交付予上訴人之上開舊建物之面積，因已經上訴人拆除改建，無法實地丈量面積，然依卷附兩造訂約前之航照圖所示長、寬，經對比後計算面積為1,416平方公尺，再依鑑定人卓吉康建築師之鑑定意見，認應扣減2%之誤差（見原審卷第204頁、第200頁、第205頁至第207頁），本件已可推估被上訴人所交付之舊建物使用面積約1387.68平方公尺﹝141 6-（1,416×0.02）＝1,387.68﹞，已逾兩造「房屋租賃契約」所載1,376平方公尺；因之，就契約之形式觀之，被上訴人所交付建物之使用面積，並無不足。

三、再依「房屋租賃契約」第三條等約定，除可見兩造契約之實質內涵，係要由上訴人將所租舊屋拆掉重建新建物，以作為賣場之用，新建物之所有權歸屬予被上訴人所有外，拆除舊建物之過程乃至新建物之規劃設計，確實均由上訴人一方委任證人卓吉康建築師規劃設計，被上訴人方面並未參與，業據證人卓吉康於原審證述明確（見原審卷第174頁至第175頁）。

四、於拆舊建新之過程，因建築線指定、建照申請等行政監督程序已啟動，則關於新建物之基地僅能就被上訴人名下土地為規劃、設計及興建，至舊建物原佔有之國有土地部分，自不能再任意興建建物，應為上訴人及其所委任之建築師所明知；況上訴人於規劃設計時，已因此而將該國有土地部分，予以規劃、整理成顧客之停車場，益見上訴人於拆除舊建物規劃興建新賣場時，對使用土地之面積及使用國有土地之風險等，早有認知且無爭議。

五、嗣因該停車場所在之土地上，經上訴人設置柵欄管制進出車輛致僅容許顧客停放，遭人檢舉，並由國有財產局台北分局北區辦事處花蓮分處通知繳交補償金，及促使拆除停車場上看板，致上訴人因認無法單獨使用該停車場，乃衍生本件爭執，而主張被上訴人交付之土地面積不足，然此等情形，上訴人於簽約及規劃拆舊建物改建新賣場時，早已明知，並衡以大賣場之企業主睦鄰之商場形象等客觀情狀，自不能於事後諉責於被上訴人。

六、綜上所述，被上訴人依兩造租約而交付舊建物之面積，並無不足，關於舊建物所使用土地之權利歸屬與風險，亦為上訴人所明知，並據此規劃新建物、停車場，自不能事後因規劃為停車場部分之土地，已因舊建物拆除而不能排除一般民眾使用，遽認被上訴人違約；從而，原審判決駁回上訴人本訴之請求，並依被上訴人之反訴，而判決命上訴人應給付積欠被上訴人之租金224,952元，及就租金之給付，依職權為假執行之諭知，均屬有據，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；又本件依上訴人起訴所主張之法律關係及訴訟標的金額（見原審卷第142頁）合計反訴之訴訟標的金額（原審卷第46頁），仍屬不得上訴第三審事件，經本院判決後即屬確定，並無假執行問題，則上訴人關於假執行及免為假執行之聲請，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第454條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事庭審判長法 官 何方興