臺灣高等法院 花蓮分院107年度上易字第41號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 花蓮分院
• 裁判日期: 107 年 11 月 16 日

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　 107年度上易字第41號上　訴　人　林炳坤
吳春娥
共　　　同
訴訟代理人　魏辰州律師
被上訴人　　優尼聖企業股份有限公司
法定代理人　羅榮科
訴訟代理人　葉建廷律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國107年5月30日臺灣花蓮地方法院106年度訴字第438號第一審判決提起上訴，本院於107年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。是以變更、追加之訴，
若與原訴請求之基礎事實同一，並無須得他造之同意。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序加以解決，以符訴訟經濟（最高法院106年度台抗字第369號裁定參照）。又所謂擴張或減縮應受判決事項之聲明，係指聲明之擴張或減縮，在形式上雖有訴之變更或追加之外觀，但在實質上均在為訴訟標的法律關係之範圍以內，祇在該範圍內為數量上或實質上之伸縮而已，並不影響被告之防禦或訴訟之終結（最高法院105年度台抗字第275號裁定參照）。查上訴人原起訴聲明為被上訴人應將門牌號碼為花蓮縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之1、2樓、地下室及單邊騎樓
（下合稱系爭租賃物）返還上訴人，並應自民國106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）126,291元。願供擔保，請准宣告假執行；嗣原審於107年5月16日行言詞辯論程序時，當庭追加以訴外人即原出租
人林世傑與被上訴人間所簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）第6條第2項之約定請求違約金，並就原第一項擴張聲明為被上訴人應將系爭租賃物返還上訴人，並應自106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付上訴人126,291元，
暨按日給付上訴人4,210元之違約金等語（原審卷第4頁及第121、125、123頁反面）。基此，上訴人原請求之訴訟及證
據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有共通性及關聯性，得期待於後請求之審理予以利用，請求之基礎事實同一，且增加請求金額亦屬擴張應受判決事項之聲明。職是，上訴人前後二訴之請求基礎事實同一及屬擴張應受判決事項之聲明，且訴訟資料得以援用，應無礙被上訴人之防禦權行使及本案訴訟之終結，核屬民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審起訴主張略以：緣上訴人於106年10月間向訴
外人林世傑購買系爭房屋，並於106年11月15日移轉該屋所
有權登記完畢。林世傑於出售系爭房屋前之106年7、8月間
即已將系爭租賃物以每月126,291元之價額出租予被上訴人
，並簽訂系爭租約，依民法第425條規定，渠等間之租賃契
約關係於法定範圍內對上訴人繼續存在。又系爭租約第4條
第2項已約定未經出租人同意，承租人不得將房屋之一部轉
租他人，否則出租人得依系爭租約第6條第1項約定，終止租約。然上訴人於受讓系爭房屋後始得知被上訴人未得原出租人林世傑之同意將系爭房屋之單邊騎樓（下稱系爭騎樓）以每月租金1萬元之代價轉租予訴外人王俊偉，已構成上開違
約事項，故上訴人依上開約定，於106年11月22日以存證信
函寄達被上訴人終止兩造間之系爭租約，被上訴人於同月23日收受該存證信函，故系爭租約業已終止，然被上訴人目前仍繼續占有系爭租賃物，爰依民法第767條、第455條前段規定，請求被上訴人將系爭租賃物返還上訴人。又系爭租約既於106年11月23日終止，被上訴人已無任何合法權源而仍繼
續占有系爭租賃物為使用收益，自屬無權占有系爭租賃物而獲有相當於租金之不法利益，是故，上訴人依民法第179條
或第184條第1項前段規定，擇一請求被上訴人應自106年12
月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月賠償上訴人126,291元。另系爭租約第6條第2項亦約定，承租人於終止租約後不交還房屋，自終止租約翌日起，應支付按每日房租1倍計算
之違約金。該約定之違約金性質屬懲罰性違約金，故上訴人除得請求被上訴人賠償上開相當於租金之損害外，並得依系爭租約第6條第2項之約定，請求被上訴人賠償按每日房租1
倍計算之違約金即4,210元，以資懲罰等語，並聲明：(一)
被上訴人應將系爭租賃物返還上訴人，並應自106年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付上訴人126,291元，
暨按日給付上訴人4,210元之違約金。(二)願供擔保，請准
宣告假執行。
二、被上訴人於原審抗辯略以：訴外人林世傑自100年11月26日
起將系爭房屋之1樓（含騎樓）出租予被上訴人，雙方於101年2月1日重新簽訂租賃契約，同年12月31日雙方又再重新簽署房屋租賃契約書，承租標的變更為系爭房屋之1樓（含單
邊騎樓）；106年間被上訴人與林世傑再簽訂系爭租約，約
定每月租金為126,291元，租期為106年8月1日至111年7月31日，承租標的變更為系爭租賃物，上訴人復於106年11月15
日取得系爭房屋之所有權，依法即應承受系爭租約約定之權利義務。詎上訴人取得系爭房屋後，認系爭租約約定每月租金金額過低，意圖調漲被上訴人租金，且漲幅幾達2倍，實
不合理，被上訴人無法接受，上訴人遂以被上訴人違反系爭租約使用限制約定為由，提起本件訴訟。又系爭租約第4條
第2項係約定未得出租人同意，不得將房屋之一部或全部為
轉租，故此僅限制「房屋」不能轉租，系爭騎樓不在此限。再訴外人王俊偉於被上訴人與林世傑間簽約承租房屋前即已長期使用系爭騎樓，林世傑從100年11月26日起自始根本未
曾將系爭騎樓依約提供予被上訴人使用，被上訴人當初考量系爭房屋適合被上訴人作為營業據點，為求能順利與林世傑締結租約，雖知系爭騎樓有遭王俊偉占用之情形，但在不甚影響被上訴人對外營業之前提下，縱有部分無奈，仍同意承租系爭房屋，且為求和氣生財，避免發生無謂爭端，並考量王俊偉擺攤做生意，人潮熙來攘往，難免造成環境髒亂，爰沿續前手承租人之作法，向王俊偉收取1萬元之清潔費，故
被上訴人並未將系爭騎樓轉租予第三人使用。況林世傑既長期居住於系爭房屋樓上，對於王俊偉於系爭騎樓擺攤或被上訴人因襲前例有收取清潔費用乙節一清二楚，其從未向被上訴人或王俊偉為任何反對之意思，顯已默示同意王俊偉占用騎樓擺攤，故被上訴人並未有何違反系爭房屋租賃契約內容之情，是上訴人既已繼受系爭租約，自不得再以該事由終止系爭契約，否則即屬有違誠信原則。退萬步言，縱認上訴人終止系爭租約可採，然系爭租約第6條第2項有關違約金之性質，應屬被上訴人債務不履行所生損害之賠償總額，故被上訴人依該條規定僅需按日給付上訴人4,210元即可，而無須
另外給付相當於租金之不當得利126,291元等語，資為抗辯
，並聲明：(一)上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除援引原審之陳述外，於本院補充陳述略以：原判決認定訴外人林世傑知悉上訴人將系爭騎樓轉租他人擺攤使用，並認林世傑有同意被上訴人轉租之默示意思表示，且林世傑於買賣系爭房屋時有將上情告知上訴人，是上訴人終止租約不合法云云，乃純屬主觀臆測，片觀全卷毫無事證可憑，是原判決有適用法規不當且理由亦有不備及矛盾之處。蓋依訴外人李湘茹、林世傑及王俊偉等人於原審中證述，可知林世傑及上訴人均不知悉且亦未曾同意被上訴人將系爭騎樓轉租予他人使用。又林世傑暨未曾向被上訴人之職員或王俊偉詢問被上訴人與王俊偉間之關係，且被上訴人又否認將系爭騎樓轉租予王俊偉，則林世傑於此際何以默示意思表示同意被上訴人轉租他人。再被上訴人前後於100年11月26日、101年2月1日、101
年12月31日及106年7、8月間曾四度與林世傑簽立房屋租賃
契約乙節，為兩造所不爭執；倘林世傑早已知悉被上訴人轉租情事並有同意轉租之默示意思表示，何以未將此等影響權益甚鉅之情形於簽訂時上開租約時形諸於契約文字以保障自身權益，從而原判決認定林世傑早已知悉且有轉租同意之默示意思表示乙節，不僅毫無證據可資依憑且悖於常情及卷附客觀事證；縱林世傑就被上訴人轉租他人致未能為反對之表示，亦僅為單純之沉默，尚不足遽認其有默示同意之意思表示。況以設若林世傑默示同意被上訴人轉租系爭騎樓予王俊偉乙節，已構成系爭租約權利義務關係內容之一部，則被上訴人轉租予王俊偉既屬合於契約約定而無違法轉租之情，上訴人自無藉此主張終止租約之權利，核與行使權利有無違反誠實及信用方法毫無相涉；又如認上訴人行使權利有違誠信原則，則必以被上訴人轉租王俊偉乙節係屬違反系爭租約第4條第2項約定而有違法轉租之情，上訴人方有權利終止系爭租約，然此與原判決所認林世傑默示同意被上訴人轉租系爭騎樓與王俊偉並無違反系爭租約第4條第2巷約定云云，互生齟齬。職是，原判決理由顯屬矛盾，且適用法規不當，難謂適法等語。上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應將系爭租賃物返還上訴人。並應自106年12月1日起至現還系爭租賃物之日止，按月給付上訴人126,291元，暨按日給付上
訴人4,210元之違約金。
四、被上訴人除援引原審之陳述外，於本院補充陳述略以：原判決以訴外人即證人林世傑既明知其與被上訴人間有不得轉租之租約內容，卻於長期間均未就他人於系爭騎樓擺攤之事實曾向被上訴人質疑或為表示反對意思之舉動，衡以民法第443條就租賃物為房屋時，一部轉租原則上即規定為允許等情
，故在一般社會之通念下，已可認為原締約之出租人即證人林世傑於租賃關係存續中即有同意被上訴人轉租之默示意思表示等語，可知原判決本於取捨證據、認定事實之職權，自諸多間接事實，據以推定林世傑不可能會認為係被上訴人自行使用系爭騎樓擺攤，應早已知悉被上訴人將系爭騎樓轉租他人擺攤之事實，而否認林世傑證詞之真實性及憑信性，並無悖於證據法則；且原判決對於何以採取上開認定，確有詳盡論述心證形成之理由及依據。上訴人不僅對於原判決所闡述之理由置若罔聞，且仍執據不被原審採信之林世傑證詞，空言指摘原判決徒憑主觀臆測林世傑同意被上訴人轉租之默示意思表示，實不足採。又上訴人援引證人王俊偉之證詞，主張林世傑並不知悉且未同意被上訴人轉租系爭騎樓乙節，細繹王俊偉證言至多僅能證明林世傑未曾直接與王俊偉有所接觸，尚不足以證明林世傑不知悉王俊偉於系爭騎樓擺攤之事實。再被上訴人於原審固然主張林世傑自始未曾將完整之系爭租賃物依約提供予被上訴人使用，不應僅憑被上訴人有向王俊偉收取清潔費用，即遽認被上訴人有轉租之情事；惟原判決雖已揭示被上訴人與王俊偉間之法律關係定性為租賃契約（被上訴人仍否認之），是既有轉租之事實，原判決當可進而認定林世傑有默示同意被上訴人轉租之情形，上訴人徒憑被上訴人過往於原審之主張，率斷原判決有所違誤，純屬無稽，亦不足採。況林世傑長久以來從未向被上訴人為任何反對之意思，被上訴人自會認為雙方已就系爭騎樓此種使用狀況達成共識，而無重新議定雙方租賃契約關於轉租約定之必要。至所謂上訴人行使權利有違誠信原則乙節，除上訴人本應承受系爭租約有關出租人之權利義務關係，即包括同意被上訴人將系爭騎樓轉租予王俊偉外，原判決依經驗法則認為上訴人購買系爭房屋時，應已明知被上訴人上開轉租情事，而上訴人卻又刻意藉以系爭租約未將林世傑同意轉租之情以文字明載於其上，遂向被上訴人主張終止系爭租約，是故上訴人所提主張及說明自不足採信等語置辯。答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造爭執與不爭執事項（本院卷第30頁反面，並由本院依兩造主張及卷證資料為文字修正）：
(一)不爭執事項：
1.被上訴人分別於100年11月26日、101年2月1日與系爭房屋之原所有權人林世傑簽立房屋租賃契約書，內容如原審卷第57、58頁，承租範圍為上開房屋之一樓（含騎樓）。
2.被上訴人於101年12月31日與林世傑簽立房屋租賃契約書，
內容如原審卷第59頁，承租範圍為上開房屋之一樓（含單邊騎樓）。
3.被上訴人嗣後另與林世傑簽立系爭租約書，租賃期間為106
年8月1日至111年7月31日，約定每月租金為126,291元，承
租範圍即系爭租賃物，內容如原審卷第13至15頁，押金為40萬元，上述租金若以每日計，為4,210元（四捨五入）。
4.上訴人已向林世傑購買系爭房屋，並於106年11月15日辦理
所有權移轉登記完畢。
(二)本案爭點：
1.被上訴人是否有違反系爭租約第4條第2項約定？被上訴人終止系爭租約，是否合法？
2.上訴人請求被告返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)被上訴人是否有違反系爭租約第4條第2項約定？上訴人終止系爭租約，是否合法？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第421條第1項、第425條、第443條分別定有明文。又系爭租約第4條第2項約定「未經甲方（即林世傑）同意，乙方（即被告）不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，惟關係企業不在此限。」等語（原審卷第13頁）。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院105年度台上字第209號判決意旨參照）。
2.上訴人主張系爭租約第4條第2項已明確約定被上訴人未得出租人同意，不得將系爭房屋之一部為轉租。倘本件出租人確已同意被上訴人轉租，又何須於系爭租約中明確記載上述內容，故被上訴人自不得再曲解系爭租約書之文字。又由下述被上訴人回覆上訴人之存證信函即已明確載明被上訴人曾自承有將系爭騎樓轉租予王俊偉之事實，另被上訴人於接獲上訴人寄送之存證信函後，為獲取有利之訴訟資料，竟透過其員工以通訊軟體LINE與王俊偉聯繫，企圖透過王俊偉向上訴人取得同意被上訴人轉租之同意書，加以下述之證人林世傑證詞亦可知其並不知悉被上訴人有將系爭騎樓轉租王俊偉之事實，更未同意此事，尤證被上訴人從未取得系爭房屋出租人之同意即違約將系爭騎樓轉租予王俊偉，自已違反系爭租約第4條第2項及民法第443條之規定，上訴人爰於106年11月22日以存證信函寄達被上訴人，終止兩造間之系爭租約，被上訴人於同月23日收受該存證信函，故系爭租約業已合法終止等語，並提出系爭租約書、上訴人寄送予被上訴人之106
年11月22日存證信函、被上訴人寄送予上訴人之106年11月
24日存證信函、被上訴人員工與王俊偉之通訊軟體LINE對話資料等件為證（原審卷第13至31頁）。被上訴人則以前詞置辯，並提出林世傑與被上訴人於100年11月26日、101年2月1日、101年12月31日所簽立之房屋租賃契約書、王俊偉之通
訊軟體臉書截圖資料（原審卷第57至59、138至142頁）。
3.經查：
(1)被告曾與林世傑簽立系爭租約書，租賃期間為106年8月1
日至111年7月31日，約定每月租金為126,291元，承租範
圍即系爭租賃物，上訴人已向林世傑購買系爭房屋，並於106年11月15日辦理所有權移轉登記完畢等節，已如上述
，系爭租約之租期既未逾5年，故依民法第425條之規定，該租約所生之租賃法律關係，於存續期間對於系爭房屋之受讓人即上訴人應繼續存在，亦即上訴人應承受系爭租約有關房屋出租人之權利義務關係，合先敘明。
(2)再者，證人即系爭房屋之前所有權人林世傑於原審證稱：我曾為系爭房屋之所有權人，去年賣掉，持有10幾年，賣掉前與我母親住在該屋3、4樓。我有將系爭房屋1、2樓及單邊騎樓出租給被上訴人，租給被上訴人時有人在那邊擺攤做生意，但不知道是誰，好一陣子了，但沒有印象有多久。我是沒有口頭上說那邊不能擺攤，但契約上有這樣的說明，我很少去干涉，所以我沒有去說。我租給被上訴人1、2樓，還有地下室、騎樓的一半，使用權給被上訴人，他們可以去使用，我們很相信他，因為有按時給租金，房屋主建物也沒有做什麼過多的破壞，騎樓一半的部分是被上訴人使用，我認為那是被上訴人自己用的，我也不會再做過多的詢問；出租給被上訴人前是租給寶勁公司，騎樓有無人擺攤沒有印象；我沒有特別詢問在那邊擺攤的人跟被上訴人有什麼關係，被上訴人沒有跟我約定他承租的單邊騎樓可以轉租或提供他人使用。我與上訴人簽立系爭房屋之買賣契約時，是我親自到現場，我有將系爭租約書交給上訴人看，我也沒有告訴過上訴人，被上訴人有將系爭騎樓轉租或提供他人使用，因為我本身就不知道；平常跟被上訴人履行租約的大小事情是我接洽，合約上留的是我母親手機，我母親住在那邊，有時我不在家，樓下小姐會通知我母親等語（原審卷第111至114頁）；證人即曾在系爭騎樓擺攤之人王俊偉於原審證稱：我在系爭騎樓擺攤做生意大概有11至12年，我是取得店家同意，店家是指鞋店，前面球鞋店，以前很像是叫寶勁，後來改叫優尼聖；我不知道系爭房屋所有權人為何人，沒有所有權人跟我說不可在該處擺攤；我就對店家，租金也都交給店家，前面交給寶勁店長，每個月1萬元，後面交給被上訴人。從被上
訴人在系爭房屋開始經營鞋店，沒有跟我簽過書面的租賃契約（後改稱好像很久以前有寫過一張紙，應該是6至7年前，但現在找不到了，這張紙上面是寫租賃契約我不記得了），被上訴人接手鞋店經營後，是一位叫范維庫的先生跟我接洽出租系爭騎樓給我擺攤，被上訴人1個月收取1萬元之租金；我向被上訴人承租系爭騎樓擺攤之後，沒有自稱房東的人來問我為什麼原因可以在該處擺攤，也沒有自稱房東的人詢問我跟被上訴人的租約細節，被上訴人相關人員也沒有告知我有將他們出租系爭騎樓給我擺攤的事告訴房屋所有權人；我現在沒有在系爭騎樓擺攤，我在107
年1月1日移走，范維庫大概在107年1月1日前1個月跟我講已經不能租我了，說房屋、產權問題，所以沒有辦法租我等語（原審卷第121至123頁）。又證人即被上訴人公司員工李湘茹於原審證稱：我在97年即在花蓮二店即系爭房屋店面擔任全職，被上訴人在100年12月買下寶勁運動廣場
，我就從寶勁員工變成被上訴人的員工，一直都是門市銷售、賣東西，100年12月在花蓮家樂福店擔任副店長，101年3月調回花蓮二店擔任副店長；我在97年在花蓮二店工
作時，那時有二攤擺攤，一邊擺攤的是賣手錶的王先生，另一邊是賣皮包，但不清楚姓名，據我所知，那時候賣手錶的王先生有付費給寶勁，王先生一直到我調家樂福他都在那邊擺攤，有時我會到市區繳文件，也有持續看到他在那邊擺攤，我101年3月調回花蓮二店時王先生持續在那裡擺攤。就我知道房東一家就住在花蓮二店樓上，跟房東接觸就是房東有問題，如水塔出問題，她們會打電話下來，有時是媽媽，有時是兒子，大部分都是媽媽處理比較多，有時我們有問題打電話上去都聯絡得到，兒子會下來拿信；房東都會走來走去，我也不清楚房東是否知道王先生在那裡擺攤，但我認為房東會下來拿信件，所以房東應該知道王先生在那裡擺攤；101年3月回去時只剩下王先生那攤是要給我們公司，被上訴人每個月向王俊偉收取1萬元，
由那時的經理（現在是協理）范維庫聯絡處理，另一攤是房東收的，騎樓二攤各一攤分別由被上訴人跟房東收；我沒看過系爭租約書，也不清楚這契約書何時何地由何人簽，現場有哪些人；前屋主也沒有告訴我他同意被上訴人將承租的系爭騎樓轉租予其他人使用等語（原審卷第89至91頁）。由上開證人王俊偉及李湘茹之證詞，並參酌被告所提出之上開王俊偉之通訊軟體臉書截圖資料（原審卷第138至142頁），可知王俊偉至少於100年間被上訴人開始向
林世傑承租系爭房屋之部分空間起，即已在系爭騎樓擺攤，並賣手錶、皮包及飾品等物品。又王俊偉已自陳其係與被上訴人約定其交付每月1萬元予被告，經被上訴人同意
後使用系爭騎樓之位置等情，且被上訴人亦不否認此事，不論當事人如何約定該1萬元對價之名稱，參酌民法租賃
契約係以一方提供、移轉物之用益權予他方，他方支付對價等為其特徵，經核王俊偉與被上訴人間之契約性質應屬就系爭騎樓之租賃契約無誤。
(3)另證人林世傑上述證詞雖謂其知道有人在系爭騎樓擺攤，但不知道是誰，因其認係被上訴人自己在使用；被上訴人亦未告知其將系爭騎樓轉租云云，然證人林世傑又自陳於106年間出售系爭房屋前均與其母居住在3、4樓層，且持
有系爭房屋10幾年等語，本院酌以證人王俊偉至少於100
年間起即已在系爭騎樓擺攤，其擺攤出售之物品為手錶、皮包及飾品等物，與被上訴人公司於系爭房屋一樓店面係經營球鞋店，營業項目完全不同等情，衡諸常情，一般人根本不可能會認為該上開攤位亦係為經營球鞋店之被上訴人自已在營運，此亦可由本件上訴人從未居住於系爭房屋內，於106年11月15日辦理系爭房屋所有權移轉登記完畢
後，7日內即106年11月22日即可擬妥存證信函寄送被上訴人指稱其違約轉租，即於如此短暫時間立即發現被上訴人轉租等情佐證，故證人林世傑上開所述其認系爭騎樓為被上訴人自己在使用等節，顯非事實，自不足採，證人林世傑理應早已知悉被上訴人將系爭騎樓轉租他人擺攤，再衡以證人王俊偉上開證述內容可知至少其於100年起至106年間在系爭騎樓擺攤等情，據此，證人林世傑既明知其與被上訴人間租賃契約有不得轉租之內容，卻於長期間均未就他人於系爭騎樓設攤之事曾向被上訴人質疑或為表示反對意思之舉動，衡以民法第443條就租賃物為房屋時，一部
轉租原則上即規定為允許等情，故在一般社會之通念下，已可認為原締約之出租人即證人林世傑於租賃關係存續中即有同意被上訴人轉租之默示意思表示。
(4)復查，雖上訴人及證人林世傑於本件均稱為系爭房屋買賣時，僅有交接系爭租約云云，且上訴人亦主張其事後始得知被上訴人有違約轉租之情，然而，系爭房屋係位於花蓮市○○路上，屬市區精華地段，且由卷附之系爭房屋坐落土地之第一類登記謄本顯示該土地於106年1月份之公告土地現值高達202,571元/平方公尺（原審卷第8至12頁），
及系爭租賃物月租金亦高達126,291元等可知，系爭房屋
之價值極高，據此，上訴人於購買系爭房屋及坐落土地前，衡情應會事前多次至房屋現場勘查、訪價，以確認屋況、週遭環境，並確認有無遭他人占用之情，於審慎評估後始會購置，又證人王俊偉長期在系爭房屋一樓前之系爭騎樓如此明顯之處擺攤，顯難為一般欲購屋者所能忽視，復衡以上訴人於辦妥房屋所有權移轉登記後之7天極短時間
內即可對被上訴人採取寄送存證信函終止租約等法律行動之外觀舉止，顯可推知上訴人於購屋前應早已透過事先房屋現況調查之方式知悉上情，且證人林世傑於買賣系爭房屋予上訴人時亦應有將系爭騎樓由被上訴人轉租他人之情交接告知予上訴人，較為合乎常情。
(5)至於上訴人所提之被告員工與證人王俊偉之通訊軟體LINE對話資料（原審卷第30至31頁）內容雖可得知被上訴人員工於上訴人委請律師處理本案後曾向證人王俊偉要求取得上訴人就同意其擺攤之書面同意書，然而，此僅能證明被上訴人員工於本件上訴人提出終止租約之相關法律行為後，確實有希望透過其他非訴訟方式，由王俊偉向上訴人取得書面同意，以解決紛爭，惟此並無法排除系爭房屋之前屋主即證人林世傑有默示同意被上訴人轉租及上訴人購屋時已知悉之事實。
(6)承上，縱使林世傑與被上訴人就是否同意將系爭騎樓轉租予王俊偉之情並未於系爭租約書內以文字明載，然系爭房屋之前手即證人林世傑既已有默示同意被上訴人將系爭騎樓轉租予證人王俊偉之情，且上訴人亦於購買系爭房屋前已知悉此事，依民法第425條第1項規定，上訴人應承受系爭租約有關房屋出租人之權利義務關係，即包括同意被上訴人將系爭騎樓轉租予王俊偉之情，故本件仍難謂被上訴人所為已違反系爭租約第4條第2項約定而有違約轉租之情。故本院審酌上開事證，認上訴人終止系爭租約，並不合法。
(7)上訴人憑此主張終止系爭租約，其行使權利顯有違誠實及信用方法，故本院審酌上開事證，認原告終止系爭租約，並不合法。
(二)上訴人請求被上訴人返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金，有無理由？
查上訴人既然並未合法終止系爭租約，兩造間就系爭租約之租賃法律關係仍然繼續存在，則上訴人依民法第423條規定
，仍應將系爭租賃物之使用收益交付予被上訴人，其自不得依民法第455條前段或同法第767條規定，請求被上訴人返還系爭租賃物。又系爭租約並未終止，被上訴人使用收益系爭租賃物，自有法律上原因，亦未有侵害原告權利之行為，上訴人亦不得依民法第179條或同法第184條第1項前段規定，
請求被告賠償相當於租金之不法利益，或依系爭租約第6條
第2項之約定請求被上訴人賠償違約金等，故上訴人請求被
上訴人返還系爭租賃物，及賠償相當於租金之不當得利與約定之違約金等，均無理由，不應准許。
七、綜上所述，上訴人並未合法終止系爭租約，從而，上訴人依民法第455條前段或同法第767條規定，請求被上訴人返還系爭租賃物，及依民法第179條或同法第184條第1項前段規定
，請求被上訴人賠償上述相當於租金之不當得利，及依系爭租約第6條第2項之約定請求被上訴人賠償上述違約金等，均屬無理由，應予駁回；又上訴人之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 16 日民事庭審判長法 官 張健河
法 官 林慧英
法 官 李水源
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 19 日書記官 陳有信