臺灣高等法院花蓮分院 - 八十九年度上字第七三號（減少買賣價金）

台灣高等法院花蓮分院民事判決　　　　　　　　　　　八十九年度上字第七三號上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　丙○○ 被上訴人　錫陽建設開發有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　廖學忠律師右當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十三日臺灣花蓮地方法院八十八年度訴字第三五六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。被上訴人應再給付上訴人新台幣參拾肆萬參仟柒佰肆拾壹元，及自民國八十八年十二月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）一百一十六萬五千八百七十元，及自八十八年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人依民法第三百五十九條規定，向原審起訴請求被上訴人返還減少之價金為一百五十七萬二千八百四十八元，因本件房屋部分外牆未粉光及部分模板未拆除之瑕疵於八十八年二月十二日交屋時為上訴人所知悉，爰將金額減縮為一百二十二萬二千三百零五元（其計算方式為：依據附原審原證四合約報價單所載，項目 ⒎共計四間，減為共計三間計算，項目⒐部分刪除，合計金額為一百一十六萬四千一百元，加上百分之五營業稅五萬八千二百零五元，總計一百二十二萬二千三百零五元），扣除被上訴人於原審認諾願給付上訴人五萬六千四百三十五元，被上訴人應再給付上訴人一百一十六萬五千八百七十元。㈡本件房屋之主要瑕疵乃北面牆壁漏水，顯有減少其價值及減少通常效用之瑕疵存在。原審判決上訴人敗訴，即認上訴人就上述情形於交屋後依通常檢查可得發現云云。惟查房屋漏水情形，若在屋頂，固可以灌水之方式檢查得知，然本件房屋係北面牆壁漏水，若非下雨，牆壁滲水達飽合程度，屋內當然無漏水現象，本件房屋交屋時並非雨天，顯然不能依通常檢查即可發覺，而原審勘驗時亦非雨天，自無漏水之情況出現，斯乃必然之現象。詎原審竟違背經驗法則，率爾採信被上訴人所辯本件房屋並無漏水之瑕疵，對於上訴人於原審提出之照片顯示本件房屋於下雨時確有嚴重漏水之情形，原判決何以不採，理由付之闕如，足證原判決難謂無不適法則及理由不備之缺失。㈢本件房屋北面牆壁一、二樓模板未拆除部分，上訴人固於交屋時知悉，惟本件房屋興建前，緊鄰北面牆壁已有慶北二街二八三、二八一、二七九、二七七、二七五號等連棟建築物，該建築物後院深度在一公尺以上，除二八三號外，圍牆上搭蓋增建物，與本件房屋北面牆壁間隙僅十公分左右。是一、二樓牆面鋼筋裸露鏽蝕部分，上訴人於交屋時無從依通常檢查發覺。由於八十八年四月間大雨來襲，雨水不斷從北面外牆滲入，致整棟房屋嚴重淹水，經上訴人央請上述鄰舍准予進入開窗察看，始知本件房屋施工不良，以三夾板充模板，灌漿時不能負荷重量傾斜到接觸隔鄰增建物之窗戶，嗣經敲毀牆壁將之削平所造成。有前述二七七、二七九、二八一號住戶薛崑城、曾梅蘭、洪貞琴可證。至於修補本件房屋漏水之瑕疵，應支出上訴人請求給付之金額，則有前揭合約報價單估算者冠毓營造有限公司負責人王韋捷可資說明。㈣按民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任；民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人之時，有第三百五十四條第一項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責（參見廿九年上字第八二六號判例）。上訴人主張本件房屋漏水及牆壁鋼筋裸露鏽蝕危及安全之嚴重瑕疵，非上訴人於交屋時依通常程序檢查所能發現，已如前述，迨八十八年四月間大雨來襲，上訴人始發現漏水之重大瑕疵，旋致函被上訴人解決，有原證三存證信函附原審卷可稽，因不獲被上訴人善意回應，嗣又聲請花蓮縣消費爭議調解委員會調解亦無結果，有附呈調解不成立證明書（上證一）可考。足證被上訴人於原審具狀辯稱上訴人主張本件房屋有關漏水等瑕疵，怠於檢查通知被上訴人，依民法第三百五十六條第一、二項規定，視為承認其所受領之物，無主張瑕疵擔保之權云云，顯非有據。㈤原判決稱「本件房屋使用執照影本，其核發時間為八十七年七月二十三日（見原審卷第四十頁後），早於簽約日近半年，如有上述施工不當致生漏水情況，交屋時應已顯現，原告不應遲至八十八年四月始發覺此情。況且原告亦自承購買本件房屋時，是被告事務所（見原審卷第四十九頁）；契約第九條復言明『以現況移交』，如果確有漏水情形，則被告於交屋後，原告應能即時發覺此一瑕疵；不致於遲至八十八年四月始發覺漏水乙事。無從採信原告之主張；被告所稱訂約時並無漏水之瑕疪，應屬可信。」原判決以臆測之詞，遽爾認定被上訴人所陳「訂約時並無漏水之瑕疵」乙節，難謂合法。其得心證之理由，多屬憑空臆測，並無任何事實足堪證實，且其所做推論，違反經驗法則，實有違誤，理由如下： ⒈漏水之瑕疵，非於「降雨量較大」等特定之天候或情形下無法發覺，上訴人所言於交屋後兩個月後始發覺漏水瑕疵，應屬可信；是上訴人就本件房屋買賣，並無怠於通常之檢查程序及通知被上訴人之義務，而致被上訴人可以此不負擔保之責。查交通部中央氣象局對所謂大雨之定義為「每小時雨量超過十五公厘之連續性大雨，且日雨量超過五十公厘以上者」（上證二），而本件房屋座落於花蓮縣吉安鄉，其八十八年一月至四月降雨量（上證三），依據上開大雨之定義，皆未有大雨之天候出現，基此，可說這四個月中，花蓮縣吉安區之降雨量是較為稀少的。上訴人稱系爭房屋於八十八年二月間交屋後，於四月間在極偶然之狀況下（最大降雨量三月十五日二十六、五公厘）發現該屋漏水，進一步找到外牆瑕疵，並通知、請求被上訴人應負瑕疵擔保責任；上訴人正是「依通常之檢查，無法發現上開瑕疵」，上訴人就本件房屋，並無怠於通常之檢查程序及通知被上訴人之義務，而致被上訴人可以此不負擔保之事由。 ⒉原審判決所指依「使用執照核發時間早於簽約日近半年」、「本件房屋為被上訴人事務所」、「契約第九條復言明以現況移交」等事由，遂認為上訴人應已知該屋存有漏水瑕疵，此種推論違反經驗法則，更係憑空臆測之詞。蓋： ①「使用執照核發時間早於簽約日近半年」、「本件房屋為被上訴人事務所」云云，皆是被上訴人在使用該屋期間，上訴人尚未購買該屋前，上訴人於此時期既未交屋，更不可能檢查或使用系爭房屋，如何依通常之檢查程序施行檢查，以得知該屋有否漏水瑕疵？ ②至於所謂「契約中復言明以現況移交」，依當事人訂立契約之真意，應作有利於弱勢消費者之上訴人解釋，即約定「以現況移交」乙節，其僅單純表示「當事人同意以房屋之現況辦理交屋」而已，並非表示「上訴人已知漏水瑕疵」或「上訴人就瑕疵部分不得主張被上訴人之瑕疵擔保責任」之意思，應不得直接將兩者之事實混為一談，以此約定即認定「上訴人已知瑕疵之存在」或「上訴人不主張瑕疵擔保責任」。且被上訴人更有故意不告知上訴人系爭房屋之漏水瑕疵，依法其特約為無效之情，被上訴人仍應對上訴人負瑕疵擔保責任。 ③原審於八十九年一月二十一日履勘時，亦僅能於與鄰屋牆壁只有十公分左右之間隙中，發現部分模板留在兩牆之縫隙中。原審進行現場履勘當時，拒絕上訴人懇求，進入鄰居廚房內拍攝牆面遭敲打凹陷、鋼筋、電源總開關箱裸露鏽蝕之存照，用以對證上訴人所呈房屋瑕疵之實照，及無法依通常之檢查程序就地發現外牆瑕疵之實情。但此僅只限於上述目測可發現者，然系爭房屋最嚴重之瑕疵，卻絕非以「目測」之通常檢查程序可發現，蓋該漏水瑕疵藏於寬十公分，深達二十餘公尺（必須先得到二戶鄰居屋主同意借道室內，深入廚房，始能察見牆面遭敲打凹陷，鋼筋裸露鏽蝕、電源總開關箱裸露及爬上二樓屋頂才能勉強看到三合板夾雜在混凝土牆中諸瑕疵）之兩牆狹窄縫隙中，縱使鋼筋外露可以眼見得知，漏水瑕疵豈可以「目測」之方法發覺乎？原審法院竟將可目測與不可目測之瑕疵混為一談，包裹性質完全不同之兩種瑕疵於同一通常檢查標準裡，而認上訴人不得請求就最嚴重之漏水瑕疵負責，其違反經驗法則，適用法律之錯誤，實至明顯。㈥縱雙方於契約中約定「以現況交屋」，被上訴人認此有免除瑕疵擔保之意，然被上訴人故意不告知上訴人系爭房屋之瑕疵，依民法第三百六十六條之規定，其「以現況交屋」之特約無效。 ⒈本件於八十九年六月七日鈞院開庭時，被上訴人曾提及「系爭房屋牆壁漏水之處可看出有以振動機具敲打之痕跡」，上訴人當即陳明「那不是我敲打的，據隔壁屋主稱當初被上訴人在灌漿時，有裂模水泥外流情形，因影響他們權益而通知被上訴人後，被上訴人才叫工人來敲打系爭房屋牆面，被上訴人當時即知道有滲水情形」，基此，系爭房屋牆壁既曾因裂模問題灌漿流到隔鄰廚房內，堆積在廚房內，由被上訴人親自帶工人處敲打，如此經嚴重敲打之牆壁，會否造成瑕疵漏水，身為營造業專業之被上訴人，豈有不知之理？ ⒉本件曾由被上訴人於九十年二月十四日請求台灣省土木技師公會鑑定本件房屋瑕疵，經該公會黃彰德、曾文忠於九十年六月六日完成初勘鑑定，立即指出現今裂縫漏水處，曾經人特別粉光處理，並當場詢問被上訴人是否為其特別粉光處理，被上訴人當場坦承不諱。當時雙方間之對話同樣在場之上訴人錄音摘記如下（詳上證四）：鑑定師問（手指漏水裂縫處）：「這裂縫有再粉光過嗎？」（再重複強調問一被上訴人答：「啊！」（支吾其詞）鑑定師問：「有再經粉光過嗎？」被上訴人答：「有呀！有粉光過。」鑑定師問：「不是啦，這樣（手指裂縫）有特別再一次。」被上訴人答：「這‧‧‧這個‧‧‧」（支吾其詞）從以上初勘過程及所得結果，可見被上訴人確實明知系爭房屋之該處牆壁有漏水情形，並且對上訴人隱藏該等瑕疵，特別再次予以粉光處理，而故意不告知被上訴人，但在專業鑑定師之法眼之下，其行跡立即敗露，當場無言以對。上訴人就此等事實，亦請求鈞院傳喚該等鑑定師予以調查。⒊縱雙方於契約中約定「以現況交屋」，被上訴人認此有免除瑕疵擔保之意，然依民法第三百六十六條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」之規定，基於初勘之結果，已足認被上訴人於出賣系爭房屋、交屋與上訴人前，已明知存有瑕疵，而竟惡意隱瞞，復於室內牆壁漏水處再予特別處理，故意不告知上訴人，是其特約為無效，被上訴人仍應負擔全部之瑕疵擔保責任。 ⒋民事訴訟法第二百八十二條之一第一項規定：「當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實」。今被上訴人於初勘後，得知鑑定結果將對其不利，因此故意拒絕繳交鑑定費用，使該鑑定無法完成而不得提出於法院做為審理之證據。被上訴人此舉實有上開法律所定「妨礙他造使用」或「致礙難使用」證據之情形，依該法條之規定，鈞院應認上訴人關於鑑定之主張及或依該鑑定證據應證之事實，即「被上訴人明知漏水瑕疵」與「上訴人關於修復瑕疵費用之數額」為真實，判決被上訴人負擔此瑕疵擔保責任。㈦原審判決解釋系爭契約中「以現況移交」約定，未探求當事人之真意，致與「保固期間二年」之解釋結果上下矛盾，難以自圓其說，應予廢棄之。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。本件契約第十條第二項前段固然約明「以現況移交」，然依訂立契約之真意，依消費者保護法第十一條第二項，應作有利弱勢消費者之上訴人解釋，即該約定「以現況移交」乙節，上訴人僅單純表示「當事人同意以房屋之使用現況辦理交屋」而已，並非表示「上訴人已知漏水瑕疵」或「上訴人就系爭房屋任何瑕疵部分，免除被上訴人之瑕疵擔保責任」之意思，此觀同條項後段另約定「以現況移交（前段），保固期二年（後段）。」即明（上證五）。因前段絕無「免除被上訴人之瑕疵擔保責任之意思」，故後段約定「保固期二年」；否則若「以現況移交」有「免除被上訴人之瑕疵擔保責任」之竟思，則後段又約定「保固期二年」，豈不前後矛盾，約定內容自相扞格？原審判決未探求上訴人之真意，斷章取義，以偏概全，曲解本件契約第十條第二項全文「以現況移交，保固期二年。」之真意，實難謂於法相符，應予廢棄之。且被上訴人更有故意不告知上訴人系爭房屋之漏水瑕疵，依法其特約為無效之情，業如上述，被上訴人不得免除瑕疵擔保責任，要無疑義。㈧本件房屋應屬新建成屋，其根本尚在新建房屋之保固期間內，竟遭原審判決誤為「中古屋買賣」，認為除非有特別保證，否則對買賣標的物之品質即應以當時屋況為準，此不但與事實不符，亦完全無視契約第十條第二項全文「以現況移交，保固期二年」之存在，如此認事用法，誠有違誤。 ⒈查系爭房屋使用執照，其核發時期為八十七年八月十七日由花蓮縣政府建設局所核發（上證六，原審判決不知何故誤為同年七月二十三日），系爭買賣契約則係於上開使用執照核發未及五個月（八十八年一月十五日）簽訂，系爭房屋應屬新建成屋。按一般不動產買賣交易習慣，新建成屋通常皆有三年左右之保固期間，在此期間內出賣人皆應就房屋之重大瑕疵如漏水等，負完全之瑕疵擔保責任。被上訴人出賣系爭房屋與上訴人，係在新建成屋之三年保固期間內，依法理與交易習慣，被上訴人皆不得以特約解除其瑕疵擔保責任。然不知何故，原審判決無端認為此係「中古屋買賣」、「二手屋買賣」、「對於買賣標的物之品質即應以當時屋況為準」云云，實令人莫明所以！對於一使用執照核發未滿半年、上訴人交屋後未滿五個月屋齡之新建房屋，原審竟稱其為「中古屋」、「二手屋」？其認定事實之依據，有違一般交易習慣與社會通念，令人匪夷所思，實不足採。 ⒉且查雙方於系爭房屋買賣契約第十條第二項約定：「以現況移交，保固期二年」，可見被上訴人出賣系爭房屋時，就系爭房屋之品質有特別保證「保固期二年」之約定。原審完全無視該條項約定之存在，憑空擅自認為系爭房屋為「中古屋」、「二手屋」，「買賣標的物之品質即應以當時屋況為準」，稱被上訴人無需為系爭房屋之重大瑕疵擔保責任，此嚴重悖離事實判決理由，誠屬重大違誤。三、證據：除援用在第一審所提出之證據，茲補提下列證據為證，並聲請傳喚證人曾梅蘭、薛崑城、洪貞琴、王韋捷、黃彰德及曾文忠。㈠調解不成立證明書影本乙份。㈡交通部中央氣象局對天氣類別之定義說明乙紙。㈢本件房屋座落之花蓮吉安鄉八十八年一月至四月降雨量統計表影本乙份。㈣初勘現場錄音帶拷貝乙份。㈤系爭房屋買賣契約書影本乙份。㈥系爭房屋使用執照影本乙份。㈦系爭房屋外牆瑕疵、鋼筋、電源總開關箱裸露鏽蝕、室內嚴重漏水（最近七、八、九月）照片十八幀及雨量資料表乙份。㈧系爭房屋地板凸出照片四幀。乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件上訴所指之瑕疵，被上訴人均不知悉，被上訴人多次要求上訴人會同公正第三者現場勘查，若確有應由被上訴人負責部分，被上訴人亦允諾予以修補，惟上訴人均不接受，而本件亦經原審法官至現場履勘查明，並無上訴人所指瑕疵情形，上訴人仍執陳詞，表示系爭房屋有瑕疵云云，實無足採。㈡按民法第三百五十五條規定：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。第三百五十六條規定：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。退萬步言，縱認系爭房屋確有上訴人所指之瑕疵，惟觀上訴人所指之瑕疵，諸如牆面鋼筋皆裸露鏽蝕、電源總開關箱亦完全裸露在外，以及一、二樓建築模板未拆除粉光，尚有右側外牆牆壁遭毀損，所剩牆面厚度已不及應有厚度二分之一云云，縱然屬實，惟因系爭房屋右側，因毗鄰他人所興建之房屋，他人於其房屋後另外加建違章建築，致與系爭房屋間僅餘十公分，而無法拆模板，上開瑕疵係上訴人於訂約時顯然即可發現，兩造並特別於契約第九條約定：「以現況移交」，可證上訴人於訂約時，即已知悉系爭房屋有上開瑕疵，縱非明知，亦係有重大過失而不知，依民法第三百五十五條第一項、第二項之規定，出賣人（即被上訴人）自不負擔保之責，至於兩造於契約內係約定「乙方（即被上訴人）保證水電暢通」，並非保證無上訴人所指之上開瑕疵，上訴人主張被上訴人保證無瑕疵云云，亦有誤解；縱上開瑕疵非上訴人所明知或因重大過失而不知，惟系爭房屋於八十八年二月即已交屋，上訴人若依通常程序檢查所受領之物，非不能發現上開瑕疵，惟上訴人卻怠於檢查通知，遲至八十八年五月開始告知被上訴人，依民法第三百五十六條第一項、第二項之規定，視為承認其所受領之物，亦無主張瑕疵擔保之權。至於上訴人所指，其係於八十八年四月間大雨來襲，始知系爭房屋漏水乙節，惟系爭房屋於八十八年二月即已交屋，至上訴人指發現漏水時間已二個月，此二個月期間，難道均未下雨使上訴人可以得知漏水情形，上訴人指其於交屋後二個月始發現漏水，亦無足採。㈢另民法上開於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（見最高法院二十九年上字第八二六號判例），而兩造於契約內特別約定「以現況移交」，即表示上訴人承認其所受領之標的物，縱有瑕疵，被上訴人亦不負擔保責任，而為免除被上訴人擔保責任之特約，上訴人自無主張瑕疵擔保之權。㈣再退步而言，縱認上訴人得主張瑕疵擔保之權，惟修補上開瑕疵，依上訴人所提出之報價竟高達一百二十二萬二千三百零五元，幾已達上訴人當初買受系爭房屋價金之四分之一，顯無可能，上訴人以上開金額請求減少價金，亦屬無據。㈤被上訴人於鈞院八十九年七月五日對於上訴人提出要求對造在外牆先插銅板再注入水泥使屋內不再滲水即可乙事予以同意，並答應於八月廿五日前完成，係願意用原審計算之補償費來僱工施作，此由被上訴人完工後，上訴人應撤回起訴可證。惟被上訴人僱工至現場著手修補時，遭鄰居阻止，致被上訴人無從施工，為上訴人八十九年八月廿九日向鈞院提出之準備書狀第一點所供明。經查兩造訂立之買賣契約約定標的物因現狀移交，被上訴人免除物之瑕疵擔保責任，但仍誠意修補房屋滲水，即使被上訴人因上述原因無法施工，但被上訴人於原審願支付上訴人五萬六千四百三十五元，已足以支付施工費用。㈥上訴人委請王韋捷作修補房屋之估價，在拆屋鄰居圍牆，第二至第五戶廚房，而後才施工，需工程款為一百一十六萬五千八百七十元，上訴人據以請求被上訴人賠償上開工程款，惟已與前條之約定不符，被上訴人不能同意，故被上訴人自不再受前條承諾之拘束。㈦上訴人在鈞院九十年十月三日庭訊時稱在八十八年十二月初與被上訴人洽談購買系爭房屋，一個多月後與被上訴人訂立買賣契約，原審法院以八十九年一月廿一日到現場履勘「本件建物二樓以下與隔壁建物相鄰的外牆並未粉光，尚可見部分模板留在兩道牆縫隙中」等情，是以上訴人於買受前已知與鄰居相隔之牆情形，仍同意被上訴人以現狀移交，即不得以於事後要求被上訴人於契約訂立時現狀外拆模板並粉光等之施工。㈧上訴人稱八十八年四月間大雨來襲才發現房屋有滲水之瑕疵云云，惟系爭房屋於八十七年七月廿一日核發使用執照。被上訴人係以成屋售與上訴人，上訴人自承與被上訴人洽談一個多月才訂約，其間必然經歷數次大雨，上訴人未發現該屋有滲水，故該滲水顯非被上訴人點交房屋前發生，被上訴人對系爭房屋之滲水，應無責任，上訴人發現滲水係在向被上訴人買受後三個月，該滲水之原因應發生在被上訴人交屋之後。㈨上訴人迄未舉證證明所指瑕疵存在於被上訴人點交房屋之前，一昧要求被上訴人減少價金，又未能舉證證明減少價金之計算，竟要求被上訴人給付鉅額款項，自於法不合。㈩為針對冠毓營造有限公司提出之工程報價單表示意見： ⒈冠毓營造有限公司對系爭房屋之牆壁裂痕施工縫打石清除及施工縫高壓灌注發泡ＰＵ及填補無收縮水泥，數量均為十六Ｍ之條狀，理應在上開施工處或至多在週邊復原，即可達防水之效果，詎該公司竟整面牆（包含裂縫及完好部分）全面刷防水劑及粉光，由項次１、２、６、７、８，數量均為一０八平方公尺可證，已逾越修補裂痕滲水之必要，且單價均偏高，故該公司之工程報價單有不實情形。 ⒉被上訴人委請以承作防水工程為專業之先進防水工程行於九十一年五月十三日赴系爭房屋現場就上訴人所指滲、透水修復勘查及估價，總價為十一萬零四百六十元，有估價單可證，冠毓營造有限公司本身未承作防水工程，而係將承攬防水工程轉包他人，故其估價超出市價甚多，並不合理。三、證據：除援用第一審所提出之證據外，茲補提下列證據為證：㈠被上訴人公司信函及存證信函影本乙份。㈡先進防水工程行估價單乙份。丙、本院依職權委請冠毓營造有限公司提出就系爭房屋瑕疵修復費用，扣除上訴人減縮部分及拆建鄰宅圍牆、廚房增建物部分費用後，予以精算之工程報價單乙份。理由一、本件上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十八年一月十五日以六百三十萬元之價款向被上訴人公司簽約購買其所有座落於花縣吉安鄉○○段八七二之五二地號土地及其上建物即門牌號碼為同上鄉○○○街一四八號房地乙棟，系爭房地已於上訴人依約付清價款同時辦畢產權移轉登記，並於同年二月十二日完成交屋手續。簽約時被上訴人曾一再保證絕無使用、安全上之瑕疵，詎料系爭房地交屋後，於同年四月間適逢大雨來襲，雨水不斷從右側外牆滲入，致整棟房屋嚴重淹水，經上訴人察看始發覺係該屋東北面外牆因當初施工品質不良所致。除牆面鋼筋皆裸露銹蝕、電源總開關箱亦完全裸露在外，以及一、二樓建築模板未拆除粉光，尚有右側外牆牆壁遭毀損、所剩牆面厚度已不及應有厚度二分之一之嚴重瑕疵。上開瑕疵不但欠缺被上訴人出賣時所保證之品質；甚已不合於安全居住使用。上開被上訴人就外牆未施作完畢所生之瑕疵，於交屋時上訴人無法自房屋外觀即時察覺，係於同年四月間，上訴人發現屋內淹水，借道東北面四戶鄰舍屋內查看始得而知，足見被上訴人刻意隱瞞系爭房屋瑕疵之意圖，上訴人發現上開瑕疵後即發函通知被上訴人本件標的物之瑕疵並檢附照片為據，請求被上訴人修補瑕疵，詎被上訴人均不置理。被上訴人應負民法第三百五十四條出賣人瑕疵擔保責任，上訴人得依同法第三百五十九條減少價金。減少價金之數額，經上訴人委請冠毓營造有限公司就系爭房屋瑕疵修復所需費用估價，包括拆除、施作及重建需花費一百五十七萬二千八百四十八元等語。被上訴人則以：上訴人所指之上開瑕疵，被上訴人並不知情，曾要求上訴人會同公正第三者勘察，且表示如被上訴人應負責，被上訴人亦同意修補，但不為上訴人所接受。依據民法第三百五十五條、第三百五十六條規定，買受人如怠於通知出賣人瑕疵，除依通常檢查不能發現者外，視為承認其所受領之物。上訴人所述外牆問題，係因本件房屋右側毗鄰鄰屋，鄰人搭建違建，致與系爭房屋間隔僅餘十公分而無法拆模；此一問題於訂約時顯而易見，故契約第九條約定：「以現況移交」，上訴人當時即已知悉此情。至於契約特約：「乙方（即被上訴人）保證水電暢通」，亦非就上述事項為擔保。縱使上訴人於訂約時並非明知或因重大過失而不知，但系爭房屋早於八十八年二月即已交屋，上訴人怠於通知檢查，遲至同年五月間始告知被上訴人，依據前述法令，亦不得主張瑕疵擔保。縱使上訴人得主張瑕疵擔保，修補費用至多僅需五萬多元即已足夠等語置辯。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第三款定有明文；而依同法第四百六十三條之規定，上開規定於第二審程序亦有準用。查上訴人初於原審起訴主張被上訴人應給付所減少之價金一百五十七萬二千八百四十八元，嗣於上訴本院之後，自行將請求之金額減縮為一百二十二萬二千三百零五元，扣除被上訴人於原審認諾願給付上訴人之五萬六千四百三十五元後，聲明被上訴人應再給付一百一十六萬五千八百七十元。上訴人減縮應受判決事項之聲明，並未變更或追加訴訟標的，自為法之所許，合先敘明。三、經查系爭房屋之主要瑕疵為北面牆壁漏水，此據上訴人主張在卷，並提出相關照片為證，被上訴人固主張系爭房屋於八十八年二月間即已交屋，上訴人若依通常程序檢查所受領之物，非不能發現上開瑕疵，上訴人卻怠於檢查通知，遲至八十八年五月間始告知被上訴人，依民法第三百五十六條第一項、第二項之規定，視為承認其所受領之物，亦無主張瑕疵擔保之權。然依民法第三百五十六條：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物」之規定，可知出賣人得免負擔保責任，應視買受人按物之性質，得否依通常程序檢查出瑕疵而定。惟房屋漏水之瑕疵，一般而言，若非降雨量較大之情況，使牆壁滲水達飽合程度，屋內即難發現漏水之情形。據上訴人提出交通部中央氣象局花蓮氣象站之降雨量紀錄，系爭房屋所在地（花蓮縣吉安區）於八十八年一月至四月之降雨量皆少於每小時十五公厘，參照交通部中央氣象局所謂大雨之定義為：「每小時雨量超過十五公厘之連續性大雨，且日雨量超過五十公厘以上者」（參上訴人九十年十月三日補充上訴理由狀上證二、上證三），足證該段期間皆未有大雨之天候出現，降雨量較為稀少。而上訴人系於八十八年二月間交屋後，於四月間遇有大雨始發現該屋漏水，進一步找到外牆瑕疵，並即通知、請求被上訴人應負瑕疵擔保責任，足見上訴人並無怠於通常之檢查程序及通知被上訴人之義務，被上訴人自不得執此免除瑕疵擔保責任。四、另按民法第三百五十五條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」。被上訴人又答辯稱係上訴人因自己之重大過失而未發現瑕疵，被上訴人依法不負瑕疵擔保之責云云，惟查上訴人所主張之瑕疵，如牆面鋼筋皆裸露鏽蝕以及一、二樓建築模板未拆除粉光外，尚有右側外牆牆壁遭毀損，所剩牆面厚度已不及應有厚度二分之一等瑕疵，已據證人即系爭房屋鄰居曾梅蘭、林永在、林進添到庭證述：係因被上訴人灌漿施工不良，造成爆模，導致泥漿流到林永在之屋內，被上訴人公司負責人甲○○並到現場處理等情屬實（見本院卷第一七九至一八二頁），被上訴人亦自認曾有爆模之情形（見本院卷第一六０頁），另經台灣省土木技師工會技師曾文忠到庭證稱：「（法官問：本件系爭房屋你是否有到現場初勘？）今年六月六日上午十一點我有和同公會另一技師黃彰德到現場看過，系爭房屋經我們初勘的結果發現牆壁上有裂紋及滲水的現象，這些可以確定是施工不良所造成的，我們又從鄰家過去看，電錶箱放在外牆也是造成滲水的原因，敗模以後的牆壁經過敲打處理，滲水的可能性是不高，但如果是敗模後隔一、二天就敲打，因為水泥強度不夠，也可能出現裂痕，經過三天以後，水泥強度夠了，再敲就不會有裂痕。另外牆壁經敲打致鋼筋裸露，‧‧‧鋼筋裸露就是一個瑕疵」（見本院卷第一九一、一九二頁）。被上訴人對此爆模、敲打牆壁致牆壁發生裂紋之重大瑕疵早已知悉，卻故意不告知上訴人。並於九十年六月六日台灣省土木技師工會鑑定系爭房屋瑕疵時，對於鑑定技師詢問被上訴人就室內牆壁裂痕處有無特別粉光處理，被上訴人承認曾有再粉光過（上訴人九十年十月三日補充上訴理由狀上證四）。綜觀上述各事證，顯知被上訴人於右牆施工不良爆模後，更在水泥強度不足時敲打牆壁，造成鋼筋裸露及牆壁發生裂紋滲水，對此減少價值及效用之瑕疵，不但未告知上訴人，尚且於室內牆壁裂縫處二次粉光而試圖掩飾，顯有民法第三百五十五條第二項但書故意不告知瑕疵之情形，被上訴人自不得主張係上訴人重大過失未發現瑕疵而免除其瑕疵擔保責任。五、原審雖採認被上訴人之主張，認為兩造買賣系爭房屋為類似中古屋之買賣，契約書第九條復言明「以現況移交」，如果確有漏水情形，則被上訴人於交屋後，上訴人應能即時發現。惟查系爭房屋使用執照核發日期為八十七年八月十七日（見原審卷第四十頁），被上訴人即以其供作銷售房屋之事務所使用，並未轉手他人，兩造買賣契約則於八十八年一月十五日簽訂。依一般建築銷售情形，房屋建造完成，領得使用執照後半年內售出，未經轉手他人，仍屬新成屋交易，而非中古屋之買賣。另據被上訴人自稱：「‧‧‧上訴人是最早跟我訂約購買的，本件應屬成屋買賣‧‧‧」等語（見本院九十一年五月八日準備程序筆錄第五頁），亦可知上訴人既為該批成屋最早訂約購買者，益證系爭房屋買賣確屬新建成屋買賣。原審視為類似中古屋買賣，認除非有特別保證，否則對於買賣標物之品質即應以當時屋況為準，顯有誤會。六、再者，雙方買賣契約第十條之特約事項言明：「一、乙方（即被上訴人）保證水電暢通；二、保固期二年」（見原審卷第十三頁），即明白約定保固期限二年，被上訴人雖辯稱係保固第一款水電暢通二年，然依一般新建成屋買賣之經驗法則，約定有保固期二年，即係指就該屋之通常使用保固二年，當然包含漏水瑕疵，豈有僅保證水電暢通二年之道理？被上訴人之主張顯非可採。被上訴人復主張兩造於契約內特別約定「以現況移交」，即表示上訴人承認其所受領之標的物，縱有瑕疵，被上訴人亦不負擔保責任；然若「以現況交屋」即指不負任何瑕疵擔保責任，則雙方買賣契約第十條之特約條款中，為何仍須有「保固期二年」之約定？是上訴人稱：「所謂現況移交是因為我們擔心車庫及廚房被拆除，他們保證不會被拆，所以才說是現況移交」（見本院九十一年五月八日準備程序筆錄第六頁）應屬可信。是故，被上訴人既有故意不告知上訴人瑕疵之情形，自應負民法上出賣人物之瑕疵擔保責任；即便就其雙方買賣契約解釋，被上訴人亦應就保固期內所生之瑕疵負責。七、又上訴人就系爭房屋瑕疵修復費用，原主張請求被上訴人給付一百五十七萬二千八百四十八元，修復費用項目包含：上訴人房屋之牆面結構補強、防水工程、外牆粉光、部分模板拆除以及拆建鄰宅四戶圍牆、廚房。本院曾請台灣省土木技師公會就系爭房屋瑕疵鑑定修復費用共需若干，惟鑑定費用高達三十一萬五千元（參台灣省土木技師公會九Ｏ省土技字第一五八Ｏ號函），兩造均不願負擔，致無法實施鑑定。本院乃依職權委請通過ＩＳＯ－９００２國際品保驗證及榮獲ＷＴＡ防水專業認證之冠毓營造有限公司就系爭房屋瑕疵修復費用，扣除上訴人自行減縮部分（板模拆除及外牆粉光）及拆建鄰宅圍牆、廚房部分費用後，專就牆面結構補強及防水工程部分予以精算，並提出工程報價單供本院參考，經精算後，所需費用共計四十萬零一百七十六元，經扣除被上訴人已於原審認諾給付上訴人五萬六千四百三十五元後，被上訴人應再給付上訴人三十四萬三千七百四十一元。至被上訴人另提出先進防水工程行報價單乙份（參被上訴人九十一年五月十四陳述狀附件），爭執修復費用僅需十一萬零四百六十元。參酌被上訴人於原審就整體瑕疵修復稱只需五萬多元，如今僅就防水及牆壁結構補強，卻提出較高之十一萬餘元修復費用，其報價顯係為減少修復責任而有低估之嫌，並不可採。八、基上所述，上訴人依民法第三百五十九條關於物之瑕疵擔保效力之規定，請求被上訴人減少價金，除已確定之五萬六千四百三十五元部分外，被上訴人自應再給付三十四萬三千七百四十一元。從而，上訴人依據上開法律關係，請求被上訴人應再給付三十四萬三千七百四十一元及自八十八年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息部分，即非無據，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨，指摘原審此部份判決不當，為有理由，應予廢棄。上訴人逾此部分之請求，顯非正當，其該部分之上訴，為無理由，應予駁回。九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予一一審酌，附此說明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　五　　　月　　二十九　　日審判長法官　　吳　鴻　章法官　　林　德　盛法官　　張　健　河右為正本係照原本作成。本件不得上訴。法院書記官　　鄧　瑞　雲中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　五　　　月　　二十九　　日

臺灣高等法院花蓮分院八十九年度上字第七三號

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