虎尾簡易庭98年度虎小字第185號

臺灣雲林地方法院民事小額判決　　　　 98年度虎小字第185號

原告

丁○○

被告

威瀚不動產行銷股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付奬金事件，於中華民國99年2 月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、原告原任職於被告公司擔任營業員，從事不動產買賣與租賃之仲介工作，如成交被告得取得一定比例之獎金。詎被告卻拒絕給付下列獎金給原告：⒈「土庫復興店面」之成交總價為新臺幣（下同）2,350,000 元，被告向買賣雙方收取佣金141,000 元，原告為銷售人員，被告應給付原告獎金31,725元（141,000 ×22.5%） 。⒉「大屯透天厝房屋」之成交總價為1,650,000 元，被告向買賣雙方收取佣金82,500元，原告為開發人員，被告應給付原告獎金15,963元【（總服務費－10%） ×21.5% ，即（82,500－8,250） ×21.5% 】，被告僅支付原告5,321 元，尚積欠原告10,642元。⒊「文科店面」為租賃之仲介，成交之每月租金為15,000元，原告為開發人員，被告應給付原告之獎金為3,712 元【（總服務費－10% ×27.5% ，即（15,000－1,500 ×）27.5% 】。⒋「斗南大東獨棟房屋」之成交總價為3,000,000 元，被告向買賣雙方收取佣金180,000 元，原告為開發及銷售人員，被告應給付原告之獎金為81,000元【（總服務費－10%） ×（27.5% ＋22.5 %），即（180,000 －18,000）×50% 】。合計，被告應給付原告而未給付之獎金為127,079 元。因原告曾向被告預支35,000元、尚欠被告347 元，扣除上開金額後，被告尚應給付原告91,732元。為此，依據契約之法律關係，請求被告給付獎金，並聲明：被告應給付原告91,732元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡、對被告抗辯之陳述：

⒈「土庫復興店面」被告有收到100,000 元，已退還買方50,000 元 ，被告收了50,000元佣金，只要被告將該款項全部退還買方，原告同意不請求該部分之獎金。

⒉「斗南大東獨棟房屋」之頂樓漏水、門窗及油漆修補等是公司經理丙○○答應買方的，原告並無同意之權，簽訂合約及保固書時，被告均未告知原告需與公司平均分擔此筆費用，不應由原告負擔一半之修繕費。

⒊四樓及樓梯間油漆費9,500 元、樓板防水油漆10,350元及樓板鋪設防水布25,000元等費用太高，上開工程是丙○○親自粉刷，實際上未支出這麼多。另樓板雜物清除費2,600 元部分，賣方並沒有留下垃圾；雜物清運車資及垃圾場規費2,800 元於賣方簽訂合約時，買方也要求需淨空交屋；水電代辦費2,000 元部分，已由賣方存摺直接扣除，不應由原告負擔。

⒋原告於離職前所領取之5 份空白契據，其中一件已寄給訴外人即台中客戶韓銘鋒，一件寄給台北客戶八角亭建地，一件於離職前交給證人即公司秘書甲○○，另兩份是給堀頭建地及斗南八德店住，該兩份契約書已交給被告公司負責人乙○○，並無遺失。

⒌6,000 元是「土庫復興店面」成交後買方死亡，公司經理丙○○依習俗給予之紅包，是要讓原告過過霉氣，並非獎金。

⒍「新崙店住」（即雲林縣斗南鎮○○路79號房屋）之屋主於約滿後不想續約，是原告促使本件成交，公司該獎勵員工，應給付原告一半的佣金，原告並未造成被告權利受損。

二、被告之答辯：

㈠、「土庫復興店面」簽約後，因訴外人即買受人許修銘於簽約後心肌梗塞死亡，依約賣方本得沒收定金100,000 元，但在被告勸說下，賣方同意返還簽約金，被告純屬義務性協助，並未收取任何佣金。

㈡、「斗南大東獨棟房屋」原告於收取要約書時，允諾買方要為其修復門窗及油漆修補，簽訂不動產買賣契約時，原告答應買方頂樓要做PU防水處理，事後原告未盡其責，由被告進行工程施作及保固1 年之責，原告反而主張不分攤工程費用，顯為無理。且修繕工程部分，業經證人己○○到庭說明屬實。被告公司章程雖未明文規定依實際庸收分配獎金，但在每月交付之薪資明細表上已予以註記，原告已知悉，不得再對工程費用有所爭議。被告總共支出樓板裂縫剔除修補費9,000 元、落地窗及窗戶更換1,300 元、四樓及樓梯間油漆費9,500 元、樓板防水油漆費10,350元、樓板鋪設防水布支出25,000元、樓板雜物清除及清洗費2,600 元、雜物清運車資及垃圾場規費2,800 元、水電代辦費2,000 元，合計支出工程費用62,550元，被告收取之服務費180,000 元應先扣除稅賦18,000元（百分之十）、工程費用62,550元、行政費用500 元，餘款98,550元再乘以百分之五十，即是被告應給付原告「斗南大東獨棟房屋」之獎金。

㈢、原告在職期間因欺瞞被告，夥同離職員工私自與「新崙店住」之買賣雙方成立買賣，被被告察覺，原告已向買方收取佣金30,000元，被告要求繳回時，原告已將該挪用款項開立本票一紙作為擔保，之後原告又向買方收取37,000元，該部分尚未繳回，被告有權從應給付之獎金中扣抵。原告在職期間與被告既為僱傭關係，從事不動產買賣居間仲介，所收取佣金均屬公司營利，且原告簽立要約書時，該物件仍在委託銷售期間，原告應將服務費繳回公司，至於獎金分配部分，因為被告觸犯背信罪，致使被告損失被離職員工所取走之佣金68,000元，被告得向其請求賠償，該部分尚未明確，故獎金部分還無從計算。

㈣、曾有不肖營業員，使用公司契約簽訂委託書後，循私成交、收受定金捲款而逃之事發生，故永慶不動產加盟總部對各加盟店所定規範，遺失契據每份罰款3,000 元，原告離職前未繳回契據3 份，依被告公司之章程規定，原告應罰款9,000 元。原告雖稱契據寄給客戶，然依被告公司規定，寄契據之信件均須附上掛號回郵信封，原告自可向客戶索取證明或要求寄回，免於受罰，但原告始終無法提出證明及繳回，理應受罰。

㈤、被告給付原告之紅包6,000 元是從100,000 元定金中抽出，是要讓原告過霉運，既然該100,000 元應返還買方，原告即應將該6,000 元返還被告。

㈥、不動產經紀業者營利收入，以不動產居間仲介交易買賣成交收取服務費為主要來源，業者需負擔加盟金、廣告費、水電、電話費、房租等管銷費用，盈虧均由業者負責，營業員則無須負擔上開費用，僅需扣除經由第三人轉介之酬金、折庸、修繕等費用後，即可與業者以銷售、開發取得百分之五十之報酬。本件「斗南大東獨棟房屋」簽約時，因買方反悔無意購買該建物，在代書及原告協調下，買方之女要求需做樓板防水工程，原告向公司經理請示時，經理表示該建物另有人欲買受，要原告放棄簽訂買賣契約，原告深怕沒成交，無法獲得獎金，乃要求經理讓該標的成交，後因買方仍欲解除契約，無意配合貸款手續，讓產權移轉手續耗費3 個月才完成。原告佯稱要約書特約條款，並非原告所寫，實則被告所提證物中，多為原告筆跡，該要約書所載筆跡不難辯識為原告所寫。

㈦、答辯之聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、「土庫復興店面」之買賣契約因買受人許修銘於簽約後死亡，故買賣雙方解除系爭買賣契約。

㈡、有關「大屯透天厝房屋」部分，被告應再給付原告獎金7,450元。

㈢、「文科店面」租賃案件，被告應給付原告獎金2,903元。

㈣、「斗南大東獨棟房屋」部分被告應給付原告之獎金，其計算式除應否扣除工程費用兩造尚有爭執外，其餘不爭執。

㈤、原告對被告主張抵銷借支5,000 元、四月份之勞健保費468 元、三月份積欠347 元及借支（本票1 紙）30,000元不爭執。

㈥、原告有向公司領取編號AA0000000 、AD0000000 、AD0000000 之空白契據。

四、本院之判斷：本件兩造協議整理之爭點為：㈠「土庫復興店面」被告所收取由買受人許修銘所支付之定金100,000 元，被告是否應給付原告獎金？如是，被告應給付原告之獎金為何？㈡「斗南大東獨棟房屋」原告是否應負擔一半之工程費用？如是，工程費之金額為何？㈢被告主張抵銷紅包6,000 元、遺失契據9,000 元及未繳回服務費37,000元，是否有理？分別論述如下：

㈠、有關「土庫復興店面」被告是否應給付原告獎金部分：「土庫復興店面」買賣雙方簽訂買賣契約後，因買受人許修銘死亡，賣方同意解除契約等情，為兩造所不爭執。而買賣雙方既已解除契約，被告並未向買賣雙方收取任何佣金，原告自無權要求被告給付獎金。原告雖陳稱被告有向買受人收取佣金100,000 元等語，然從被告所提出之不動產買賣契約書可知（見本院卷第13-16 頁），上開100,000 元並非佣金，而是買方於簽約時交予賣方之定金，該買賣契約解除後，100,000 元是否應返還買方，乃買賣雙方與被告間之問題，與原告無關，原告主張本件被告應給付其成交獎金31,725元部分，顯無理由。

㈡、有關「斗南大東獨棟房屋」原告是否應負擔一半之工程費用部分：

⒈被告陳稱依據公司慣例，獎金是依實收佣金來計算，所以應先扣除修繕費用，此為原告所知悉等語，固提出原告97年6 月份之薪資單為證（見本院卷第101 頁）。惟查，該薪資單雖記載：「實績獎金計算：實收到總服務費減10%…」等字，但所稱「實收到總服務費」之意思為何，其文義不明，尚難據以證明被告公司有此慣例存在。且由被告提出之制度章程所示（見本院卷第24-29 頁），被告之章程中並未約定此種情形，營業員之獎金應先扣除修繕費用後，再依一定比例計算，此外復無其他證據足資證明兩造間有應扣除修繕費用之約定，被告抗辯「斗南大東獨棟房屋」所支出之修繕費應由原告負擔一半，已非有據。

⒉況依被告所提出之保固書及不動產買賣契約書顯示（見本院卷第20-23 頁），契約書上明確記載：「①約定頂樓PU工程修繕由仲介公司負責處理②約定屋內雜物由賣主負責搬離」，保固書上亦記載：「茲座落雲林縣斗南鎮○○路128 號樓，頂樓PU防水處理，自民國98年5 月7 日起至99年5 月6 日為保固期間，保固期間內三樓樓板，如有漏水之情況，由威瀚不動產行銷股份有限公司負責修復」。且證人即該屋賣方戊○○證稱：其委託被告出售該屋時所約定之價金3,000,000 元，並未包含房屋之修繕費用在內，門窗玻璃更換、室內重新油漆及頂樓漏水修補等，是仲介要負責處理等語（見本院卷第44頁背面、第45頁）。證人即該屋買方己○○亦證稱：簽約時有說要將房屋頂樓的漏水修補、重新油漆、更換玻璃及清除雜物等，是公司要幫忙處理」等語（見本院卷73頁背面），足徵被告所列之泥作、玻璃、油漆及防水、雜項工程等費用，應由被告負擔，被告辯稱原告應負擔一半之修繕費用，尚非有理。

⒊至於水電代辦費部分，證人戊○○證稱：簽約當天有談到水電的費用，我有一點錢在那裡扣，這部分代書有說會幫我處理等語（見本院卷第45頁）。是若水電過戶手續是由被告代為辦理，被告理應向賣方或其委託之代書收取，而非由原告之獎金中扣除。

⒋綜上所述，被告辯稱「斗南大東獨棟房屋」原告應得之獎金應先扣除工程修繕及水電代辦費共計62,550元，為無理由。從而，該屋成交原告得請求之獎金為80,750元【計算式：（180,000 －18,000－500） ×50% ＝80,750），原告逾上開金額之請求，為無理由，應予駁回。

㈢、合計，原告得向被告請求「大屯透天厝房屋」獎金7,450元、「文科店面」獎金2,903 元及「斗南大東獨棟房屋」獎金80,750元，共計91,103元。

㈣、有關被告主張抵銷部分：

⒈被告給付原告紅包6,000 元，係因原告仲介「土庫復興店面」成交後買受人許修銘死亡，被告為讓原告過霉運，故給付原告該紅包，此為被告所自承（見本院卷第74頁背面）。被告給付原告紅包時，並未向原告表明該紅包應取回，即有將紅包贈與原告之意思，在無民法第416 條所規定得撤銷之情形發生時，被告並不得撤銷其所為之贈與，故被告主張其給予之紅包應予返還，實無理由。又被告贈與原告紅包6,000 元，與被告應否將定金100,000 元返還買方，為不同之法律關係，被告自不得以其已將定金交還買方為由，而認原告亦應將紅包返還被告，是被告以此為辯，亦非可採。

⒉按領用契據應宜妥善保管，遺失者，依總部規定，一份罰3,000 元，並登報作廢，若被作為不法之使用，遺失者，並應負起所有相關法律之責任，被告之制度章程第壹節總則第15條定有明文（見本院卷第25頁）。而原告於離職前曾領用編號AA0000000 、AD0000000 、AD0000000 號空白契據三份，離職時並未將上開契據繳回被告，業經證人甲○○到院證述明確（見本院卷第71頁背面、第72頁），並有領用盤點記錄在卷足憑（見本院卷第55-57 頁），依上開規定，被告即得請求原告給付罰金9,000 元。原告雖稱證人甲○○目前仍任職於被告公司，故為不實陳述等語，惟此乃原告之臆測之詞，並無證據證明，不可採信。何況原告自承韓銘鋒已將契據丟棄，可見該契據確已遺失；另一份空白契約究竟寄往何處，亦未見原告提出回執證明；八角亭建地之契據，原告雖提出其寄給訴外人李儀玲之信封為證，但經原告催討後，李儀玲只寄回編號AA0000000號物件之不動產說明書而已，並無上開未繳回之契據，應認八角亭建地之契據亦已遺失，被告請求原告給付罰金9,000 元，洵屬正當。

⒊次按收受委託物件，未據實回報公司，或與客戶循私成交者，經查屬實，公司除追討成交服務費外，依刑法第215條偽造文書罪及刑法第335 條業務侵占罪，向雲林法院提出告訴，違反者不得議異，並同意放棄抗辯權，此為被告之制度章程第叁節紀律守則第10條所明定（見本院卷第28頁）。經查，原告於在職期間，私下仲介「新崙店住」之買賣雙方成立買賣契約，因而獲取由買方黃月霞所給付之佣金67,000元，致生損害於被告公司，該當背信罪被判處有期徒刑2 月，緩刑2 年確定，有本院98年度易字第491號刑事判決在卷可稽（見本院卷第89至90-1頁），並經本院依職權調取上開刑事卷查明無誤，依上開規定，被告得向原告追討成交之服務費。而原告於任職期間，違反公司章程規定私下與客戶簽訂買賣契約，其行為已構成不法，自不得再向被告要求給付獎金，故被告請求原告給付未繳回之服務費37,000元，核屬有據。

⒋從而，被告主張抵銷借支5,000 元、勞健保費468 元、遺失契據罰金9,000 元、3 月份積欠347 元、借支（本票1紙）30,000元及未繳回服務費37,000元，合計共81,815元，為有理由。被告逾上開範圍之主張，為無理由，應予駁回。

㈤、經抵銷後，原告尚得向被告請求給付獎金9,288 元（計算式：91,103－81,815＝9,288） 。

㈥、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付之獎金，未定有給付之期限，則原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年7 月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，未逾上開規定之範圍，亦無不合，應予准許。

㈦、從而，原告依據契約之法律關係，請求被告給付9,288 元，及自98年7 月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。原告逾上開金額之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436 條之19規定，確定訴訟費用。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

虎尾簡易庭