虎尾簡易庭98年度虎簡字第45號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　98年度虎簡字第45號

原告

締漢汽車有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁顯郎

原告

庚○○

上二人共同訴訟代理人

王正宏律師

被告

慶通汽車股份有限公司

法定代理人

戊○○

被告

盈通汽車股份有限公司

法定代理人

戊○○

上二人共同訴訟代理人

陳中堅律師

上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國99年1 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第1款、第3 款、第436 條第2 項定有明文。本件原告締漢汽車有限公司（下稱締漢公司）起訴時請求被告應連帶給付其新臺幣（下同）735,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。於本院審理時，庚○○追加起訴為原告，請求被告應連帶給付其660,000 元及自民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣原告二人又變更聲明，原告締漢公司請求被告應連帶給付其1,785,000 元；原告庚○○請求被告應連帶給付其1,020,000 元，及均自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。經查，庚○○追加起訴部分業經被告同意，而變更請求之金額部分屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，均核與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、被告慶通汽車股份有限公司（下稱慶通公司）於民國（下同）95年3 月21日向原告締漢公司承租坐落雲林縣虎尾鎮○○○段137 之36、139 之1 地號約581 平方公尺土地及其上門牌號碼雲林縣虎尾鎮平和里3 鄰平和24之50號建物；向原告庚○○承租坐落同段137 之13、139 之1 、139之89 、139之113 、139 之114 地號土地約600 坪，作為汽車銷售及保修業務之用，租期自95年5 月1 日起至107年7 月31日止，被告慶通公司每月應給付原告締漢公司之租金為105,000 元，應給付原告庚○○之租金為60,000元，惟被告慶通公司只繳納租金至97年7 月止，自97年8 月起即未繳納租金，積欠原告締漢公司97年8 月至98年12月之租金1,785,000 元（105,000 ×17），積欠原告庚○○同期間之租金為1,020,000 元（60,000×17）。另被告慶通公司與被告盈通汽車股份有限公司（下稱盈通公司）共同發函告知原告表示二公司仍各自獨立存在，但經營團隊合併，由於原告並未與被告慶通公司合意變更租約，故被告盈通公司上開函文僅能認為其表示亦願與被告慶通公司共同承擔契約義務，故乃將盈通公司列為被告，與被告慶通公司共同負連帶給付租金之責任。為此，依據契約之法律關係，請求被告給付租金，並聲明：被告應連帶給付原告締漢公司1,785,000 元、連帶給付原告庚○○1,020,000 元，及均自擴張聲明狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡、證人丁○○之證詞可以證明原告與被告慶通公司所簽訂之土地房屋租賃契約（下稱系爭契約）至少持續10年，雙方同受此一條款之限制與保障，故被告不得於10年內片面終止契約。

㈢、被告均屬裕隆集團之子公司，證人乙○○目前亦在裕隆集團中擔任要職，其證詞當會偏袒被告，故其證詞不得盡信。何況證人乙○○證稱「我們是希望可以租到10年，讓我們投資的不要損失掉」，不難推論出被告慶通公司於簽約時，除了約定租期為12年3 個月外，更希望能確保承租10年，顯見簽約當時，被告慶通公司必有向原告承諾要承租滿10年之久，否則無從解釋兩造租約已長達12年3 個月，何必另約定「時效至少10年」之但書規定。又證人乙○○證稱：「當時的景氣很好，而且，銷售量很大，之後，隔年景氣不好，而是擔心地主將地要回去，我們是怕萬一經營不錯，又被要回去，所以，才會約定10年的租期，沒有想到被告會做不下去，而提前解約的情形」，顯然締約時，根本無「被告慶通公司可以在租期未滿10年前得先行終止合約」之共識與約定，締約雙方之共識與真意為：被告慶通公司主張其係裕隆集團之子公司，財力雄厚，信用可靠，被告慶通公司只怕原告提前終止租約，絕無不租滿10年之理，而原告亦認同被告慶通公司之信用與企業財力，絕對可租滿10年，所以才願意簽訂系爭契約。

㈣、退步言，縱使鈞院認為被告似非不得提前終止契約，然細觀被告慶通公司提出之民事調解聲請狀內容，純粹為被告希望原告可立即同意合意終止契約並提出願意賠償1 個月租金之條件，並非基於預告終止合約之意思通知。換言之，該民事調解聲請狀欠缺預告終止合約之意思表示，與系爭合約之約定不符，其行使終止權之條件尚未成就，自無權主張終止系爭契約。又被告慶通公司雖陳稱其曾於97年11月5 日以存證信函通知原告預告終止租約之意思，故得於98年5 月5 日終止租約，但被告慶通公司於97年11月5日寄發之存證信函表示：「…租金付至97年7 月止，並於97年7 月30日由公司代表己○○先生前往貴公司表達自97年8 月1 日起不續租之意願，屆時依此存證信函為憑不另特別通知…」，完全無預告通知之意思。而被告慶通公司既未於6 個月前為預告通知之意思，當不得行使終止權。

㈤、對被告抗辯之陳述：

⒈有關契約期間內，原告與被告慶通公司得否及如何提前終止租賃契約，係約定於系爭契約第9 條，該條約定：「契約期間內若乙方（即被告慶通公司）擬提前終止契約時，應於6 個月前以書面通知甲方（即原告），乙方並不得向甲方請求遷移費及其他任何名目之權利金，甲方若擬提前終止契約時，應於6 個月前以書面通知乙方，但本契約經雙方簽署後時效至少10年。」本文雖約定兩造提前終止租約之程序，惟於但書部分約定本件租賃契約效力至少要維持10年，亦即該但書明確限制了兩造可行使提前終止租約權利之期限。換言之，必須兩造租約已經維持10年，才可終止租約。綜合系爭契約第9 條之本文及但書內容加以解釋，可得出被告雖可提前終止租約，但最早僅能於承租達9 年6 月後，以書面通知預定於第10年屆滿時終止租約，否則系爭契約第9 條但書之約定將失其意義。

⒉再從系爭契約之約款予以體系解釋，第2 條約定租期為12年3 個月，但第9 條但書又特別約定租約期間至少必須達10年，可見系爭契約租期最長為12年3 個月，最短則是10年。佐以契約第9 條本文原規定終止權之行使，只須在6個月前預告，雙方均可不附理由終止租約，第9 條但書之約定，等於是限縮了雙方終止權之行使，故本件被告慶通公司在租期未滿10年之際，竟片面主張終止契約，當欠缺依據，其主張誠屬無理。

⒊原告締漢公司將系爭建物出租予被告慶通公司前，原係出租與訴外人源佳汽車股份有限公司（下稱源佳公司），作為銷售福特汽車使用，90年4 月開始承租時之租金為每月257,000 元，92年5 月調整為每月190,000 元，一直持續至租期屆滿。源佳公司因經銷規劃上之考量準備遷移他處，被告慶通公司知悉此事後，乃與原告締漢公司洽談轉由其承租之事。原告締漢公司考量其在該建物投資之裝潢設備如租予被告慶通公司後須完全拆除，倘若被告慶通公司在短時間內不繼續承租的話，勢必須花費鉅額成本重新改裝，所費不貲，所以原提議租期未達一定時間時，須賠償違約金。但當時被告慶通公司表示其可能花費高額成本進行裝潢，也希望有保障租期，雙方在保障租期與租金調整等利害事項磋商下，達成由原告締漢公司大幅調降租金為每月105,000 元，但本件租約之租期保證至少10年，雙方均不可在10年內終止租約，以達原告可保有長期穩定之租約及可靠之房客，藉此攤提可能之建物損失，同時被告慶通公司可確保其投入之經營心血不會因原告期前終止而受影響，雙方所希望之契約利益經由保障租期至少10年之但書約定，充分獲得保障。

⒋綜上說明，被告慶通公司並無權在租期未滿10年之前，片面主張終止合約，縱令其於6 個月為預告終止契約之意思通知亦同。

⒌被告慶通公司與盈通公司均係訴外人裕隆汽車製造股份有限公司（下稱裕隆公司）之子公司，裕隆公司基於業務調整，將二家公司之經營團隊進行實質合併，才會出現盈通公司人員居然可全權代表慶通公司之奇怪景象。而被告慶通公司與盈通公司之經營團隊已實質合併，且統一由同一人代表兩家公司，並且慎重其事地以書面告知原告，顯然係明示要對原告負連帶給付之責任。且書面中記載「雲嘉南區慶通公司與高屏區盈通公司經營團隊合併，…若有合約衍生之問題亦全權由新代表人處理」，更足證確實有營業上概括承受之表示與行為。

二、被告之答辯：

㈠、按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠損失，即無不許終止之理，最高法院著有18年上字第2001號判例可資參照。系爭契約第9 條明定：「契約期間內若乙方擬提前終止契約時，應於6 個月以書面通知甲方…」，而被告慶通公司早在97年10月17日即向鈞院聲請調解，表明終止租約，經鈞院以97年度六簡調字第185 號受理後，雙方調解不成立，惟原告締漢公司於97年10月22日、原告庚○○於97年10月24日即已收到被告慶通公司終止租約之民事調解聲請狀，從而被告慶通公司除積欠97年8 月、9 月之租金應給付外，另算至98年4 月22日止，原告締漢公司與被告慶通公司；算至98年4 月24日止，原告庚○○與被告慶通公司間之租約均已終止，被告慶通公司依約應給付原告締漢公司之金額為911,129 元、應給付原告庚○○之金額為528,000 元，原告超過上開部分之請求，應屬無據。

㈡、又上開判例意旨雖提及「一造反悔願認賠償損失」，必以原告受有損失方有賠償可言。被告慶通公司依約於6 個月前以書面通知終止契約，原告於6 個月期間已有充分時間可另覓新承租人，惟原告竟任上開租賃物廢棄不用，而未積極尋覓新承租人，縱有損失，亦非可歸責於被告慶通公司。

㈢、系爭契約之出租人為原告，承租人為被告慶通公司，被告盈通公司並非當事人，原告以被告盈通公司為請求租金之對象，顯無理由。且被告慶通公司與被告盈通公司同時存在，經營團隊代表人變更通知書只是經營團隊代表人變更之通知而已，並無債務承擔之表示。該通知書係因被告慶通公司經營不理想，已經搬離租賃物，為了禮貌性拜訪，所以告知原告以後有事可以找證人甲○○處理，由他負責雙方接洽之工作，並未如原告所認知概括承受權利義務之情形。

㈣、系爭契約第9 條但書約定係為規範出租人，並無拘束被告慶通公司不得於10年內終止之意思。

㈤、證人乙○○之證詞足證系爭契約第9 條但書之約定，其真意係為保障被告慶通公司投下鉅額資本後，如原告突然提前終止租約，將使被告慶通公司產生虧損而用來規範原告。又證人乙○○、甲○○之證述，可知被告慶通公司與被告盈通公司並無合併，且被告盈通公司亦無概括承受被告慶通公司之權利義務，原告將被告盈通公司亦列為本件請求之被告，似有誤會。

㈥、答辯之聲明：原告締漢公司請求被告慶通公司超過911,129 元之部分，應予駁回；原告庚○○請求被告慶通公司超過528,000 元之部分，應予駁回；請求駁回原告訴請被告盈通公司與被告慶通公司連帶給付租金之訴；被告慶通公司如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。

三、兩造不爭執之事實：

㈠、被告慶通公司於95年3 月21日向原告締漢公司承租坐落雲林縣虎尾鎮○○○段137 之36、139 之1 地號約581 平方公尺土地及其上門牌號碼雲林縣虎尾鎮平和里3 鄰平和24之50號建物；向原告庚○○承租坐落同段137 之13、139之1 、139 之89、139 之113 、139 之114 地號土地約600 坪，作為汽車銷售及保修業務之用，租期自95年5 月1日起至107 年7 月31日止，被告慶通公司每月應給付原告締漢公司之租金為105,000 元，應給付原告庚○○之租金為60,0 00 元，被告慶通公司只繳納租金至97年7 月止，自97年8 月起即未繳納租金。

㈡、被告對原告提出之租賃契約書、經營團隊代表人變更通知書、源佳公司與原告締漢公司簽訂之房屋租賃契約書及附記之形式真正不爭執。

㈢、原告締漢公司於97年10月22日、原告庚○○於97年10月27日收到被告慶通公司之民事調解聲請狀繕本。

四、本院之判斷：本件兩造主要爭執要點為：系爭契約第9 條但書約定之真意為何？被告慶通公司所為終止租約之意思表示是否生終止之效力？被告盈通公司是否需與被告慶通公司負連帶給付租金之責任？分別論述如下：

㈠、按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院著有18年上字第1727號判例意旨可資參照。經查，綜觀系爭契約書之全文，有關租約期間及終止權之行使，於第2 條約定：「租賃期間自95年5 月1 日至107 年7 月31日，共計12年3 個月（前3個月甲方無償提供乙方使用）。」第9 條約定：「契約期間內若乙方擬提前終止契約時，應於6 個月前以書面通知甲方，乙方並不得向甲方請求遷移費及其他任何名目之權利金，甲方若擬提前終止契約時，應於6 個月前以書面通知乙方，但本契約經雙方簽署後時效至少10年。」（見臺灣臺南地方法院98年度訴字第227 號民事卷第7-9 頁、本院卷第99-101頁）由第9 條前段約定出租人與承租人雙方均得提前終止租約，惟應於6 個月前以書面通知，接著於但書約定「本契約經雙方簽署後時效至少10年」，並未明示僅係拘束出租人或承租人一方，從第2 條與第9 條內容之整體文義觀之，應可認為第9 條但書之約定，並非僅限於拘束原告一方而已，被告慶通公司亦同受該但書之限制。佐以證人乙○○到庭結證稱：因為慶通公司投資一千多萬元，通常投資後第五、六年才可收回，以往有發生過承租二、三年後，出租人要回租賃物之情形，所以慶通公司希望可以承租10年，不要讓投資損失等語（見本院卷第66頁），足見被告慶通公司係因擔心原告提前終止契約，才簽訂該但書之約定，以免所投資之裝潢設備因需另覓營業場所而發生鉅額之虧損。且證人丁○○結證稱：當初簽訂第9 條還沒寫到但書時，締漢公司代表丁先生就提出如果只租1 年就終止，租金算起來不划算，證人乙○○就說不用急，還有但書規定，是基於雙方的利益，才有但書10年之約定等語（見本院卷第96、130 頁），參以原告締漢公司先前將系爭建物出租予源佳公司之租金為每月190,000元，有原告締漢公司提出之房屋租賃契約書及附記在卷可按（見本院卷第162- 165頁），亦徵原告締漢公司陳稱其同意每月以105,000 元之價格出租被告慶通公司，係因被告慶通公司保證至少承租10年等語，應屬可信。綜合以上各情可知，系爭契約第9 條但書約定「本契約經雙方簽署後時效至少10年」並非僅規範原告不得提前終止契約而已，被告慶通公司應同受拘束，始符合契約之文義及立約人之真意。亦即，依第9 條但書約定，原告與被告慶通公司均不得於10年內終止契約，被告慶通公司陳稱上開約定僅規範原告，被告慶通公司不受拘束等語，為不足採。

㈡、次按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理，最高法院亦著有18年上字第2001號判例可資參照。所謂「一造反悔願認賠償損失」，所應賠償損失之範圍，應認係出租人於所餘租賃關係存續期間內，在尚未將系爭標的物出租予他人前之所有租金數額，或雖該標的物已另出租他人而不足原租金之差額。本件被告慶通公司陳稱其分別於97年10月17日、97年10月31日、97年11月5 日、97年11月14日向原告為終止租約之意思通知，終止之意思表示早在97年10月22日已送達原告締漢公司，於97年10月27日送達原告庚○○等情，為兩造所不爭執，並有高雄郵件中第02203 號、第02285 號、第02158號、第02286 存證信函及臺灣郵政掛號郵件收件回執為證（見本院卷第48、51、52、167-169 頁），並經本院調取本院97年度六簡調字第185 號民事卷查明無誤。惟其中第02 203號與第02158 號存證信函記載：「…因國內經濟低靡，車市不振，已於96年7 月起撤離租賃物，租金付至97年7 月止，並於97年7 月30日由公司代表己○○先生前往貴公司表達自97年8 月1 日起不續租之意願，屆時依此存證信函為憑，不另特別通知，…」等語，隻字未提願意賠償原告所受損失之事，難認所為已符合前開判例所述意旨，不生終止之效力，應無疑義。而97年10月17日民事調解聲請狀及第02285 號、第02286 號存證信函除表明自97年7 月30日起終止租賃契約外，雖另記載：「願按民間商業習慣賠償原告1 個月租金」等語，然被告慶通公司交予原告之1 個月租金，應不得認係原告所受之損失，被告慶通公司表示願賠償原告1 個月之租金，亦難謂已符合「願認賠償損失」之要件，應不生終止契約之效力。被告慶通公司陳稱其與原告締漢公司、庚○○間之租賃契約分別於97年10月22日、97年10月24日終止，亦不可採。

㈢、雖被告慶通公司已於96年7 月份搬離承租地，惟本件被告慶通公司終止契約不合法，已如前述，系爭契約仍繼續有效存在，被告慶通公司僅係自行遷離，原告並未實際占有系爭租賃標的物，依民法第441 條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」，故不論被告慶通公司是否使用租賃物，仍不得免其支付租金之義務。從而，原告締漢公司請求被告慶通公司給付97年8 月起至98年12月止之租金1,785,000 元，原告庚○○請求被告慶通公司給付同期間之租金1,020,000 元，均屬有理，應予准許。

㈣、原告請求被告盈通公司應負連帶給付義務，固據提出經營團隊代表人變更通知書為證（見臺灣臺南地方法院98年度訴字第227 號民事卷第10頁）。惟查，細觀該通知書之全文，由證人即慶通經營團隊代表人乙○○與證人即盈通經營團隊代表人甲○○所簽署之通知書，僅表明雲嘉南區慶通公司與高屏區盈通公司經營團隊合併，皆統一由證人甲○○代表，若有合約所衍生之問題，全權由證人甲○○處理，並無被告盈通公司願負連帶給付之意思。且證人甲○○到庭結證稱：盈通是一家公司，由我擔任總經理，慶通是另一家公司，由乙○○負責，基於節省的考量，決定6月起由盈通的經營團隊來接管慶通公司，乙○○為了顧及他與地主的關係能夠非常融洽，安排我與地主見面，順便通知團隊由我本人接任，如果有什麼問題就找我，由我作慶通公司的代表人，經營團隊代表人變更通知書的製作目的就是這樣，並無盈通公司要概括承受慶通公司之意思，因為慶通公司仍是一家公司等語（見本院卷第68頁）。再者，由被告公司之設立登記資料固然可知，被告慶通、盈通公司雖均係裕隆公司所投資設立之公司，惟因被告慶通公司與被告盈通公司目前仍各自獨立存在，二家公司在法律上之人格獨立，在未依公司法辦理合併前，並無被告盈通公司概括承受被告慶通公司權利義務之問題。又倘若被告盈通公司已概括承受被告慶通公司之權利義務，何以被告慶通公司仍需負給付租金之義務？是原告以上開通知書為據，主張被告盈通公司確有營業上概括承受之表示與行為，請求被告盈通公司應負連帶給付責任，應係誤解該通知書之文義，尚非有理。

㈤、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告慶通公司給付自民事擴張聲明狀繕本送達被告之翌日即99年1 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦未逾上開規定，應予准許。

㈥、從而，原告依據契約之法律關係，請求被告慶通公司給付原告締漢公司1,785,000 元、給付原告庚○○1,020,000元，及均自99年1 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告慶通公司敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。至於原告陳明願供擔保請准予宣告假執行部分，不過促請法院職權發動，本院無須就其聲請為准駁之裁判。另被告慶通公司陳明願供擔保免為假執行部分，酌定相當之擔保金額併宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

虎尾簡易庭