臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第363號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第363號

原告

張淑美

訴訟代理人

周佛國

被告

鳳皇建設股份有限公司

法定代理人

陳三朋

被告

陳建富

被告

前列 二人

共同訴訟代理人

張致祥律師

複代理人

曾酩文律師

上列當事人間債務不履行損害賠償等事件，本院於民國101年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件被告鳳皇建設股份有限公司（下稱被告鳳皇公司）之法定代理人原為陳建富，嗣於民國101年9月3日解任並向經濟部申請變更登記為陳三朋在案，此有被告訴訟代理人於101年11月20日提出之民事聲明承受訴訟狀、委任書狀暨經濟部函、公司變更登記表附卷可稽(見本院卷第289頁至第293頁)。則被告鳳皇公司之法定代理人陳三朋依法聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項及256條定有明文。查本件原告原起訴主張其於97年間與被告鳳皇公司簽訂預定房地買賣契約書（以下簡稱系爭契約），由原告買受被告鳳皇公司所興建坐落於宜蘭縣礁溪鄉○○段00地號「鳳凰喜來登大廈」（下稱系爭大廈）戶別A2樓層2樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）乙戶，並於99年3月8日完成所有權移轉登記。因系爭大廈公共設施或共用部分存有重大瑕疵，致無法完成點交，是原告自得依民法第360條請求被告鳳皇公司負瑕疵擔保責任，並以兩造簽訂之系爭契約第28條來計算損害額，而以先位聲明請求被告鳳皇公司應給付原告新臺幣（下同）999,900元，及自100年12月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。另若被告鳳皇公司未將瑕疵回復原狀或給付損害賠償金額，則被告鳳皇公司顯因故意或過失而侵害原告就公共設施或共用部分之使用、收益權，自得依民法第184條、公寓大廈管理條例第58條第2項、第9條第1項前段規定，以備位聲明請求被告鳳皇公司應賠償上述金額暨法定遲延利息等語；嗣原告於100年12月30日具狀追加被告鳳皇公司原法定代理人陳建富為被告。嗣復於本院101年11月22日審理時，改依民法第28條、第184條、第185條、第360條、公寓大廈管理條例第9條第1項及第58條第2項等請求權競合之方式，並減縮法定遲延利息部分，而聲明請求被告鳳皇公司、被告陳建富應連帶給付原告999,900元，及自101年1月6日起至清償日止按年息百分之5計算之利息等情。經核上開追加被告陳建富部分，被告陳建富並無異議且為本案言詞辯論、聲明變更部分並未變更請求之基礎、遲延利息部分僅屬減縮應受判決事項之聲明，經核均與首揭規定相符，自應予准允。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告於98年12月間與被告鳳皇公司簽訂系爭契約，由原告買受被告鳳皇公司所建之系爭房屋，並於99年3月8日完成所有權移轉登記。依消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，已揭明加強對消費者保護之旨。是被告鳳皇公司於出售系爭大廈時所提供於消費者之廣告、附件、模型等物，自均屬系爭契約之一部。是被告鳳皇公司自應提供與系爭契約或於銷售時所提供之全區參考圖之廣告內容（以下簡稱廣告內容）相符之共用部分或公共設施予買受人。然被告鳳皇公司就所興建之系爭大廈之共用部分與公共設施與系爭契約及廣告內容有嚴重不符：

（一）按公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」同條例第9條第1項前段規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」而被告鳳皇公司卻將屬系爭大廈共用部分即地下1層車位編號5、6、7、8、17、18、19、20等8個法定車位（以下簡稱系爭車位）以及地面1層編號店5、店6、店7等戶後方3個法定空地（以下簡稱系爭露臺）讓售於特定人，顯已侵害原告就系爭大廈共用部分合法使用、收益之權。

（二）被告鳳皇公司在推銷預售屋時，明知系爭大廈於竣工後並無法交付溫泉游泳池予原告，卻仍於廣告內容與系爭契約上註明系爭大廈附有溫泉游泳池，然事後僅係以蓄水池訛替溫泉游泳池，且被告鳳皇公司除無申請溫泉開發，亦未有設置游泳池相關之安全設施，故實際上並無從開放於住戶使用。被告辯稱所交付之游泳池係符合系爭契約約定，顯然違反誠實信用原則。再者，銷售廣告關於公共設施之健身房係設有8台健身器材、咖啡吧及其室內設施等，然實際完工後之健身房卻僅放置3台健身器材。而系爭大廈地下1樓原規劃為撞球間、麻將棋藝室及咖啡吧之空間，現在卻為停車空間，且另外所設置之KTV室、麻將間與撞球室，因通風狀況不良，且無設置緊急逃生出口，甚至經主管機關認定屬於違建而開罰，根本無法使用。其次，雖然有關公共設施之裝潢部分屬被告鳳皇公司所贈與，惟此仍係基於系爭契約所約定，是被告鳳皇公司仍須依照系爭契約以及政府法令施作出合法完善之公共設施。

（三）綜上，上開瑕疵顯已符合民法第360條之規定，且亦屬侵害原告就系爭大廈共用部分與公共設施之使用收益之權。是被告鳳皇公司若非應負瑕疵擔保責任，也應負侵權行為損害賠償責任。並與被告鳳皇公司之原法定代理人即被告陳建富連帶負損害賠償責任。而損害計算部分，依照系爭契約第28條之約定，應賠償原告總價款15%之懲罰性違約金，以系爭房屋目前價值已逾6,666,000元，故原告可向被告請求連帶賠償999,900元。或依侵害原告合法使用上述共用部分及公共設施之權利，造成原告無法使用系爭車位、系爭露台及公共設施，而不僅有損失外及並有需額外支出費用之損失，故亦應連帶賠償999,900元。為此，爰依民法第28條、第184條、第185條、第360條、公寓大廈管理條例第9條、第58條之規定，依請求權競合法理，請求法院擇一判決如前開聲明所示，併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：

（一）按內政部於80年9月18日發布(80)台內營字第0000000號函，內容略以建築物之地下停車位，須登記予同棟大樓之住戶(區分所有權人)，其他非本大樓之第三人，不得再登記為該棟大樓地下室停車位之所有權人。是依上述函令之旨，即在維持停車位須與大樓所有權人間具有關連，惟不得外售而已，至於同大樓內停車場產權如何歸屬，則屬契約自由之範疇。承上，公寓大廈管理條例第58條第2項即是繼受前開內政部函示之旨。亦即公寓大廈地下室空間產權之登記只限於同棟大樓之區分所有權人，至於究係平均分配給各住戶或全部劃分為獨立單位，或部分由全部住戶平均負擔，部分獨立單位，皆係由起造人依據契約自由原則，依照市場機制，決定空間配售之方式及配售價格。被告鳳皇公司為系爭大廈之原始起造人，亦為建物第一次登記之所有權人，而系爭大廈規劃之初，即係將系爭車位規劃為獨立停車位，並將其出售給其他區分所有權人，至於其餘空間則作為共同使用空間，依照各區分所有單位之面積、比例分配後，再行對外出售。即被告鳳皇公司向地政機關申請系爭大廈第一次建物登記時，即已於公設分配表載明：「共同使用部分之項目（停車空間）（除）車位編號5、6、7、8、17、18、19、20外餘皆列入共有部分…同意按下列分配表所訂持分登記，特立此表為証」，此有建物測量及標示變更登記申請書可按。再者，系爭契約第3條所載：「本房屋面積共計約69.97平方公尺(21.16坪)包含：一、主建物面積及附件屬建物面計約40.5平方公尺(12.24坪)。二、共同使用部分面積計29.47平方公尺(8.92坪)」，亦見原告購買之系爭大廈之共用部分，亦不包括該系爭車位之面積。其次，包含系爭車位之建物謄本均有獨立附註車位登記，然原告所購買之系爭房地之建物登記謄本則未有車位登記即明。佐以系爭契約第9條約定：「停車位之產權屬全體區分所有權人共用部分，並且共用使用與管理，但約定專用及買賣專屬車位部分除外」等情，顯然系爭車位業經被告鳳皇公司於出售系爭大廈時，已分別與承購戶訂立買賣契約且於契約中明文有購買停車位之面積及位置，自可視為共有物之分管契約而可拘束各分管契約當事人，原告既未購買系爭車位，卻稱有使用系爭車位之權利，顯與系爭契約約定不符且誤解公寓大廈管理條例之規定。

（二）原告雖再主張被告鳳皇公司將系爭露台部分擅自出售於特定住戶使用云云。惟查，系爭露台所在之1樓之圍牆建築設計及約定專用，本即在建築執照及使用執照之設計圖即已存在，此亦與廣告內容之記載相符，且約定專用更在鳳凰喜來登大廈管理規約內為約定：「露台部分…全體區分所有權人同意該部分，分別按其座落區為由該座落區為(約定專用)之區分所有權人分別，永久使用。」，故系爭露台係約定給編號店5、店6、店7等3戶特定住戶專用，應無違法。至於原告雖否認上開鳳凰喜來登大廈管理規約云云，惟查，系爭大廈之管理委員會成立即是根據區分所有權人會議及管理規約，並經主管機關核備後始能成立，在第一屆區分所有權人會議記錄載明：「討論事項：一、討論本大廈管理規約決議：經逐條討論及修正後如附件規約，全體無異議通過。二、成立管理委員會及推選管理負責人」即明，此係管理委員會將全部資料送到主管機關，經主管機關核准報備之文件，今原告否認該文件之真實性，委無足採。又原告稱廣告內容上系爭露臺只有2道牆云云，唯稽諸廣告內容1F全區參考圖可知，編號店5後方及1樓大廳後方之空地，原來係約定予編號店5專用，惟因社區之要求，才在編號店5及大廳間做一道牆以為區隔，將該大廳後方之露台留給社區使用，此並無減損原告之權益。且按「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、植栽槽等均不予登記」建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3定有明文。故系爭露臺依該規定並不計任何面積，亦無產權登記，因該系爭露臺不列入出售予原告之任何合約面積中，是以系爭契約所約定原告取得共用部分之面積並不包括系爭露臺之範圍，故原告主張該露臺部分有違約之情云云，與事實不符，實不足採。

（三）另按系爭契約附件（七）同意書明載：「立同意書人購買礁溪鄉公園段54等地號編號B3棟4樓房屋乙戶，為提昇居家生活品質及增進住戶聯誼，同意將原設計規劃為一樓管理委員會會議室及地下一樓停車部分空間委由鳳皇建設股份有限公司出資將停車空間全部規劃成交誼廳、KTV室、泡湯區、Wii電玩市、健身房等公共設施，供『鳳凰喜來登』全體住戶共同使用，絕無異議。」是被告鳳皇公司亦已出資完成該設備，贈與全體住戶使用，並無違約。另2樓游泳池，同樣業已交付予全體住戶使用，與系爭契約約定及原設計及廣告完全一致，並無違反合約。再者，有關贈與工程及所附設備，原在廣告上B1設計為橫向約30㎡設計，後改為縱向約50㎡設計，面積加大，至於贈與工程及設備並無短少。其次，本件贈與工程及設備係屬贈與，為二次設施，被告鳳皇公司已依照約定履行贈與，該贈與係增加房屋之價值，並非減損其價值，更何況二次設施，在雙方約定範圍是依約定之物為贈與，是否必須是符合法令方符贈與之旨，仍屬契約未明事項，有待確認，抑且原告購買系爭房屋時之現狀，即是現在房屋之情形，雙方依房屋現況成立買賣及交屋，豈有瑕疵問題；且贈與若未減損房屋之價值，則亦無損害之情事發生；再者，原告就被告鳳皇公司其他關於機械停車位設備100餘萬元，全社區網路設備80餘萬元，以及整體綠美化20餘萬元之贈與，皆未計入其得利，亦容有未洽，如計算損益，自亦應計入該損益，更遑論迄今被告鳳皇公司墊付之保全費用，亦有100多萬元，故而原告主張有受損云云，委與事實不符。

（四）縱使系爭大廈有原告所主張與廣告不符瑕疵情形，然原告已逾主張瑕疵擔保之除斥期間。而且原告計算損害賠償之方式，亦不合理：經查，原告向被告購買之房屋建物總價為106萬元，而原告起訴狀卻是以6,666,000元為計算基準，即有違誤。且本件並無系爭契約第28條之情事，原告援引該規定，而求償999,900元，亦無理由。況且被告鳳皇公司就二次施設係屬贈與性質，並增加系爭大廈之生活舒適性，而非降低系爭大廈之價值，是原告請求被告鳳皇公司賠償損失亦無理由。再退步言，倘鈞院認有違約之情事，則有關系爭公設部分，被告鳳皇公司與系爭大廈已達成協議，由被告鳳皇公司給付220萬元予系爭大廈管理委員會，另外咖啡吧則給付2萬元，此稽諸系爭大廈管理委員會101年8月18日函文所附具之第3屆第2次臨時區分所有權人會議紀錄明載，是原告更不得再持上開理由向被告鳳皇公司請求賠償。另外，因此被告鳳皇公司並無侵害原告關於系爭車位、露台及公共設施之使用權與收益權之情形，已如前述，原告依民法第184條之規定，請求被告鳳皇公司負侵權行為損害賠償責任，應無理由。最末，本件係被告鳳皇公司與原告之契約爭議，被告鳳皇公司之原法定代理人陳建富並無親自向原告銷售房屋、親自與原告簽約等情，被告陳建富對於原告豈會有違反契約或侵權行為之情事，原告請求被告鳳皇公司之原法定代理人陳建富負連帶損害賠償責任云云，亦不可採。為此聲明請求駁回原告之訴，併聲明如受不利判決，請准供擔保免予假執行。

三、原告起訴主張兩造於98年12月間簽訂系爭契約，由原告向被告鳳皇公司買受坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段00地號土地上之系爭房屋，並於99年3月8日完成所有權移轉登記。且依系爭契約第1條約定，系爭大廈預售時之廣告內容，屬系爭契約之一部分。又被告鳳皇公司有將系爭車位及系爭露台讓售於特定人使用等情，業據原告提出系爭房屋之建物所有權狀及所坐落土地之所有權狀（見本院卷第10頁、第11頁）、廣告內容即系爭大廈全區參考圖之廣告品（見本院卷第159頁至第175 頁），並為被告不爭執，堪信原告此部分主張可採。原告進而主張，被告鳳皇公司所興建之系爭大廈有上述不符契約內容及廣告內容之情事，而有被告鳳皇公司應負擔保責任之瑕疵存在，並侵害原告就系爭車位、系爭露台以及公共設施之使用收益權利，是被告自應連帶負損害賠償責任等情，被告則否認之，並以前詞為辯。

四、原告雖主張被告鳳皇公司擅自出售系爭車位予特定人，有違公寓大廈管理條例第58條第2項之規定云云，並提出建物登記第二類謄本為證（見本院卷第25頁至第30頁）。惟按公寓大廈管理條例第58條第2項固規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，然「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」，乃98年7月6日修正發布並於同年月23日施行之土地登記規則第81條第1項所明定，又依卷附內政部80年9月18日(80)台內營字第0000000號函內容略為：「(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。(二)前項區分所建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現第81條）規定辦理。(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」（見本院卷第93頁、第223頁）另依卷附內政部85年7月2日(85) 台內營字第0000000號函內載：「本條例第45條第2項所稱：『公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權』係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本部80.09.18（80）台內營字第0000000號函辦理。」（見本院卷第94頁）可知就區分所有建物防空避難空間或地下室法定停車空間，僅限制不得單獨登記予區分所有權人以外之第三人，至於其面積登記予區分所有建物全體所有權人所共有或合意僅由部分區建物所有權人所共有，則在所不論。系爭大廈於98年12月9日申請辦理所有權第一次登記，係以區分所有建物方式辦理登記，且使用執照起造人與所有權第一次登記之登記名義人均為被告鳳皇公司，並經被告鳳皇公司出具公設分配表將系爭車位之權利範圍分配於特定之區分所有之專有部分上等情，此有宜蘭縣宜蘭地政事務所101年7月13日宜地壹字第0000000000號函及所附建物測量及標示變更登記申請書、公設配表、建物測量成果圖可憑。（見本院卷第205頁至第227頁）。是縱使系爭車位事後出售其他特定人而由特定人專用，然並無證據證明鳳皇公司係出售予區分所有權人以外之第三人，且從原告提出之建物登記第二類謄本可知，系爭車位所在共用部分之權利範圍均係屬系爭大廈其他區分所有權人，是自難認有何違反公寓大廈管理條例第58條第2項規定之情事。至於原告復援引內政部99年8月18日內授中辦地字第0000000000號函、91年8月22日台內營字第0000000000號函（見本院卷第262頁、第263頁）為證，與系爭車位之情形並不相同，亦難比附援用，故無從採為對原告有利之認定。是故，原告此部分之主張，應無足採。再者，依上開土地登記規則第81條第1項規定之意旨以及前揭內政部80年9月18日(80)台內營字第0000000號函及85年7月2日(8 5)台內營字第0000000號函之意旨，可知法定停車空間產權之登記只限於同棟大樓之區分所有權人，至於究係平均分配給各住戶或全部劃分為獨立單位，或部分由全部住戶平均負擔，部分獨立單位，應屬契約自由之範疇。而系爭契約第9條第2項亦約定：「停車位之產權屬全體區分所有權人共用部分，並且共用使用與管理，但約定專用及買賣專屬車位部分除外。」，則被告鳳皇公司就系爭車位所在之停車空間，於扣除買受特定停車位者應分擔之面積持分外，將該建號之產權依主建物及附屬建物面積與區分所有主建物及附屬建物面積之比例計算分配予全體區分所有權人，有前述公設分配表可佐，亦係合於契約之約定。是原告主張被告鳳皇公司擅自出售系爭車位於特定人使用而違反公寓大廈管理條例第58條第2項、第9條第1項規定或有違反契約約定，致造成原告無法使用收益之損害云云，並非事實。

五、再者，就系爭露台部分，兩造不爭執本屬系爭大廈預留之法定空地，且廣告內容就系爭露台已有外牆圍設（見本院卷第161頁、第246頁），並與本院現場履勘時關於系爭露台需從1層住戶正門進入始能通達等情相符（見本院卷第141頁），是並無系爭露台之設置與廣告內容不符之情形。況依100年6月15日修正前建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3 規定「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。」，足徵被告所辯系爭露台不計任何面積，亦無產權登記，因系爭露臺不列入出售予原告之任何合約面積中，自非屬系爭契約所約定由原告取得共同使用之範圍內，亦有所徵。再者，系爭大廈管理規約第3條第2項規定：「露臺部份依現行法令不辦理產權登記，倘法令有所變更，依變更後新規定辦理登記，全體區分所有權人同意該部分分別按其座落區為由該座落區為(約定專用)之區分所有權人分別永久管理使用…」，有該規約附卷可證( 見本院卷第247頁至255頁)，並經被告提出系爭大廈99年6月27日第1屆區分所有權人會議紀錄為憑，是更可確定系爭露臺依照廣告內容及上開規約之約定，均屬一致，而原告空言否認上開規約之效力，並非可採。是堪認被告所稱系爭露臺有約定專用乙節，尚屬可採。故原告主張被告鳳皇公司擅自將系爭露臺交付特定人使用，有違反公寓大廈管理條例第58條第2項、第9條第1項規定或有違反契約約定或有違反內政部上開99年8月18日及91年8月22日函文而損及原告使用收益權云云，亦無可採。

六、其次，原告復主張被告鳳皇公司所提供之公共設施與廣告內容有上述不符之處：

（一）依本院至現場勘驗結果，原告所提出關於2樓全區參考圖之廣告內容部分（見本院卷第162頁），廣告內容編號1至3之空間，目前有沙發桌組2組（約8人座），8人會議桌，3 台電腦桌椅及3台電腦、書架櫃、電視、掛畫、冷氣等設施，上開電腦設備有網路設施；編號4之空間目前為Wii遊戲室的設置；編號5之空間目前為健身房，有跑步機1台，腳踏車1台，圓機1台，另有電視機及掛畫；編號6、7、8之空間目前有男女淋浴間含衛浴各2間、烤箱1間、置物櫃32個；編號9至11之空間部分目前有躺椅7架、水池、有頂無牆之涼亭1座；編號12之空間目前有葫蘆型水池、按摩水柱設施2支及部分植栽。而依地下1樓全區參考圖之廣告內容部分（見本院卷第167頁），其中編號1目前為交誼廳、編號2、3、4、5之位置目前為停車位；而停車位編號1、2之位置目前有KTV設施，沙發桌組、掛畫、冷氣等陳設（KTV設有2間），緊接KTV室目前有2個空間，其中1間目前有擺設撞球桌椅，掛畫、冷氣，另外1間有擺設4人座桌椅。兩造均不爭執上開2空間位於車道下方，目前確實可見上開2空間天花板呈傾斜狀，高度從260公分至125公分等情，此均經本院現場勘驗明確，製有勘驗筆錄與照片可憑（見本院卷第140頁至第158頁）。是依勘驗結果，系爭大廈之上開公共設施之外觀上確有設備所在空間位置、器材數量與廣告內容不符之情事。

（二）原告復主張被告鳳皇公司並未提供「溫泉游泳池」，而「KTV」室之空間也違反建築法令等語。經查，被告並不爭執上開公共設施其中「溫泉游泳池」並未向主管機關申請溫泉水權許可以及「KTV」之設施有違反建築法令，日後則有遭拆除之風險等情，且有原告提出行政院公平交易委員會公處字第100208號處分書可憑。是原告主張系爭大廈公共設施就「溫泉游泳池」、「KTV室」之設施實質上未符合廣告內容亦屬可採。

七、按「立同意書人購買礁溪鄉公園段54等地號編號A2棟貳樓房屋乙戶，為提升居家生活品質及增進住戶聯誼，同意將原設計規劃為貳樓管理委員會會議室及地下一樓停車部分空間委由鳳皇建設股份有限公司出資將停車空間全部規劃成交誼會議廳、KTV室、泡湯區、Wii電玩室、健身房等公共設施，供『鳳皇喜來登』全體住戶共同使用，絕無異議」、又「乙方（按指被告鳳皇公司）同意於甲方（按指原告）完成交屋後，（贈送：健身房、會議交誼室、視聽室、露天泡湯戲水池、游泳池、撞球室、Wii電玩等設施之設備及所佔空間之室內裝潢。）統一交由管理委員會使用。」，此有系爭契約附件（八）同意書及系爭契約第4條第3項之約定可憑。另按，物之瑕疵，出賣人雖應負一般之擔保責任，即擔保標的物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，惟此係買受人基於買賣關係所得主張之一般擔保責任，即依民法第359條及第365條之規定，得於物交付後6個月除斥期間內解除契約或請求減少價金。或於買賣之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人方得依民法360條規定請求不履行之損害賠償。倘出賣人未就物之品質有特殊之保證或故意不告知物之瑕疵者，買受人即不得依民法第360條規定有所請求。經查：上述公共設施之設置空間位置，係經買受人以系爭契約之附件（八）同意將屬共用部分之2樓管理委員會會議室及地下1樓停車部分空間加以裝潢以及添購設備而使之具特定用途並供全體住戶使用之區域。而依系爭契約第4條第3項之約定，上開空間之裝潢、所需設備之添置，均屬被告鳳皇公司於交屋後以二次施工方式贈與買受人，故上開公共設施之空間位置以及所添置之設備，自屬被告鳳皇公司於交屋後以二次施作之方式，於買受人同意之空間區域贈與裝潢及設備之性質，性質上並不屬於系爭契約所約定之買賣標的之範疇，故自無從單以公共設施之空間位置或設備數量與廣告內容不符，即可遽認被告鳳皇公司應負出賣人之瑕疵擔保責任。是原告主張被告鳳皇公司違法設置KTV室、撞球室、麻將間、健身器材嚴重不足、無咖啡吧及室內設施等情，實與出賣人即被告鳳皇公司應負之瑕疵擔保責任有間。再者，雖原告復主張上開公共設施其中「溫泉游泳池」並未向主管機關申請溫泉水權許可等情，然廣告內容之泳池空間區域與現狀情形並無不符，業經本院勘驗明確，而泳池所需之溫泉水、泡湯設施或相關裝置設備，則同屬上開系爭契約第4條第3項關於被告鳳皇公司應贈與設備之範疇，不僅非在系爭契約之買賣標的之內，亦無證據足證被告鳳皇公司有與原告就品質為特殊保證或故意不告知瑕疵之情事，故自不能單憑上開公平交易委員會之處分書即認有本件民法第360條之適用，是原告以此主張被告應連帶賠償原告損害云云，亦非可採。

八、末按，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以加害人有故意或過失不法侵害他人權利，致被害人受有損害，且加害行為與損害須有因果關係為其成立要件，若其行為並無故意或過失，或損害之發生與有責任原因之事實二者間並無相當因果關係，即難謂有損害賠償請求權存在。民法第184條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人之侵權行為，法人自無適用之餘地。民法第185條規定之共同侵權行為，亦同。至於法人侵權行為則須以其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，法人始與行為連帶負賠償之責任（民法第28條）。或該法人之員工因執行職務，不法侵害他人之權利，依民法第188條之規定，該法人始須連帶負賠償責任。原告雖主張系爭車位、系爭露台擅自讓售特定人以及上述公共設施與廣告內容不符，故被告應連帶負侵權行為損害賠償責任云云。然依前所述，原告上開主張最多僅屬被告鳳皇公司與原告間之契約爭議，所影響者至多亦僅為原告因債權關係所致履行利益之受損，本無侵權行為規範之適用，且原告亦未舉證證明被告鳳皇公司之原代表人即被告陳建富或被告鳳皇公司其他受僱人有故意或過失而侵害原告權利，並與原告受損間有因果關係，是原告依據民法第28條、第184條、第185條規定請求被告連帶負損害賠償責任，亦無理由。

九、綜上所述，原告主張依公寓大廈管理條例第58條第2項、第9條第1項，及民法第28條、第184條、第185條規定請求被告連帶賠償999900元及法定遲延利息，並無理由，自應駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請，則失其依據，應併予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣宜蘭地方法院民事庭