臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第206號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第206號

原告

江燦輝

訴訟代理人

魏知新

被告

鳳皇建設股份有限公司

法定代理人

陳建富

訴訟代理人

張致祥律師

複代理人

劉家華律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國101年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告原起訴主張於民國97年間向被告鳳皇建設股份有限公司(下稱鳳皇公司)以預售方式購買之如附表一所示建物2 戶，事後已付清買賣價金並於99年11月間已完成所有權移轉登記。惟原告並未購置如附表二編號 01所示共有建物131建號登記之停車位空間，被告竟將該部分納入原告所取得之公設應有持分，使原告不當負擔而有溢收買賣價款情形。故依民法第359 條規定主張兩造所簽定之系爭買賣契約有物之瑕疵擔保情事發生，得請求減少價金新台幣(下同)168 萬元，並依不當得利之法律關係請求被告應返還之；嗣於本院審理時，原告復於101年3月26日以民事準備書狀(十七)聲明，經複丈後原告所購建物所分擔系爭停車位空間之面積為11.18坪，以每坪21 萬元換算，合計原告得向被告請求減少並返還之價金為234萬7,800元，故而變更其訴之聲明為：被告應給付原告234萬7,800元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息等語。核原告所為，乃屬擴張應受判決之事項，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦，於法尚無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠緣原告分別於97年3月27日及同年4月20日向被告購買其所有坐落礁溪鄉○○段54地號土地上如附表一所示建號之預售屋2 戶，並簽定「預定土地買賣契約書」、「預定房屋買賣契約書」各 2份在案。該買賣標的物，被告已於99年11月24日將產權登記在原告名下，其中如附表一編號01所示土地價款為 344萬元、建物價款為106萬元，合計為450萬元；如附表一編號02所示土地價款為496萬元、建物價款為154萬元，合計 650萬元。詎系爭房屋交屋時，被告交付相關文件及原告進住後，始發現如附表一所示系爭建物有諸多重大瑕疵，經原告以板橋港尾郵局第 183號存證信函通知被告出面說明，惟遭不理。原告再於99年12月22日向被告提出申訴，同遭不理，故向宜蘭縣政府查詢其相關事項，獲悉本建案共有 114戶，依宜蘭縣政府97年3月18日建管建字第00173號建造執照載：「地下一層為停車空間、地下二層為停車空間」，再依宜蘭縣政府99年12月28日府建管字第0990183928號函復：「旨揭使用執照計核准地下一層26輛停車空間、地下二層49輛停車空間，法定輛數39輛、鼓勵輛數36輛…」，共計75個停車空間之情。又被告將 8個地下二層之停車位產權登記在特定人士名下，惟原告並無停車位產權，被告卻將地下一、二層停車空間列入如附表二編號 01號所示共有建物之131建號共有部分計算面積，讓原告分擔其持分，認權益受有損害，被告應退還原告已付之買賣價金差額計234萬7,800元之不當利益。綜上所述，被告以俗稱灌水的方式來增加自己收益，讓原告增加不必要負擔，誠屬不當。為此，爰依民法第 359條規定及不當得利之法律關係提起本訴，請求判決如其訴之聲明等語。並聲明：被告應給付原告234萬7,800元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。

㈡對被告答辯所為之陳述：

1.原告是主張向被告買受之房地有瑕疵，僅針對停車位之瑕疵為主，主張停車位之瑕疵情形，是因為坪數灌水，B1跟B2層是屬於停車空間，規劃車位應該要有75個，大樓住戶總共有114 戶，原告並沒有購買停車位，這部分的產權不應該計入原告的持分，土地部分的持分計算沒有問題，原告所主張是針對 131建號的部分，原告的持分應該沒有那麼多，被告目前登記給原告的持分超過原告應有的持分，也因此多收了價金。系爭建案宜蘭縣政府核准共75部停車位，該75部停車位應屬全體住戶共有使用收益，被告無任何依據，竟擅自將編號 5、6、7、8、17、18、19、20等8個停車位出售予特定住戶專用，日後被告仍有權將其餘停車位出售予住戶，對無登記車位之其他39戶住戶(114戶-75部車位＝39戶)有失公平，且權利被侵害。又被告既可將上述編號等 8個停車位擅自出售予特定住戶專用，日後被告仍有權將其餘停車位出售予住戶，原告未登記停車位產權，卻要分擔 131建號共用部分持分，應是被告詐偽。況被告將該等法定停車位出售，已違反公寓大廈管理條例第58條第2項規定。

2.又依「土地登記規則」原第82條：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第1 次登記」之精神，仍然在修訂後第79條顯現。而以「土地登記規則」修訂後，於99年 6月4日辦竣建物所有權第1次登記之案例為證如下：坐落台北市○○區○○段一小段1973建號建物，主要用途為「停車空間」，係依據修訂後「土地登記規則」第79條之規定，檢具戶政機關核發之所在地證明，以主建物之方式登記，有登載車位編號，並擁有建物所有權狀，產權與使用權清清楚楚，反觀系爭建物其餘空間雖是設停車空間，且大家也可以使用，但會吵架爭執停車位，因為停車位沒有歸屬特定人，顯見被告的登記方式是不負責任方式。況依原證三 131建號建物登記簿建物標示部主要用途欄記載項目，本案共用部分之停車空間，實應包括「法定」及「獎勵」停車空間。如依被告於100年8月24日所提民事答辯(一)狀：「本件被告係原始起造人，於系爭建物規劃之始，即保留 8個停車位面積後，再將剩餘之公共空間，依規劃之 114戶區分所有權之持分比例，出售予各購屋客戶…」云云，既然「法定」及「獎勵」停車空間屬共用部分，則被告依據甚麼可保留 8個停車位？又依據甚麼可將 8個停車位編號有償或無償登記掛在特定區分所有權人之主建物上，做為其專有產權？又被告答辯(一) 狀並稱：「…再將剩餘之公共空間，依規劃之 114戶區分所有權之持分比例，出售予各購屋客戶」。則原告倘確實有購買停車空間產權，那被告為何未比照 8個停車位之登記方式，將車位編號登記掛在原告之兩主建物上，做為原告之專有產權？反之，被告未將車位編號登記掛在原告之兩主建物上，則「原告並未購買停車空間產權」，卻要分擔其持分面積支付價金，應為被告不當得利，該當返還。

3.另從兩造所簽訂「預定房屋買賣契約書」上，均無內政部訂頒之「預售屋買賣契約書範本」，有關停車位性質、位置、型式、編號、規格之約定，足證被告並未將本建案之停車空間賣予原告屬實。且該範本是85年訂定，被告辯稱係 100年訂定並沒有提出相關證據，連修訂範圍有無包含原告所言該條，被告並無舉證。又系爭「預定房屋買賣契約書」第三條第二點雖標示有：「共同使用面積」多少，該共同使用面積多少之約定，因房屋尚未辦理產權登記，購屋人無從藉由地政機關查得相關資料，該共同使用面積一般購屋者會認係指「大公」之面積認知，況契約書第四條第一項：共同使用部分所含項目眾多，且並未就共同使用部分之項目打勾標明確認，如本建案未設置防空避難室，既然是共同使用部份應該要在契約內打勾特定，所以被告主張契約有約定與事實不符，倘解釋為係包含全部項目，則與事實不符。是被告未於契約書中將資訊完整揭露，依行政院公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明第三點第(二)項第 4款，被告顯有對交易相對人即原告欺罔之情事；且契約書第4條第1項約定倘包含所有項目，則被告有何立場可以再將屬共同使用之 8個法定停車位賣給特定住戶呢？一個建案之停車空間，既可將部分停車空間登記為特定住戶之專有專用，又可將部分停車空間以公共設施方式，登記由其他人分擔其持分？豈有此理，那不全由被告操弄！豈不任由被告咨意踐踏購屋者之權益嗎！既然被告賣出之 8個法定停車位，屬共同使用項目，則又如何可以規約方式，約定將 8個停車位出賣給特定住戶做為其專有專用？況原告對於該規約制訂程序上是否符合法定人數亦有爭執，認為整個參與會議的人可能會被建商引導於錯誤方向而作的決定。是以，顯然被告未將資訊完整揭露；在資訊不對稱之情況下，任誰都會被建商引導於錯誤方向而做出決定，雖然如此，亦無法推翻屬共同使用之 8個停車位不可賣給特定住戶之事實。被告賣出之停車位，每一個停車位約4坪，就擁有專有專用之停車空間。對於購買2戶之原告，分攤車道及車位多花了將近200萬元竟然沒有1個特定的停車位，得到的是不知道使用權及所有權在那的停車空間？必須遭遇到60年(房屋壽命)隨到隨停車之命運的生活？實屬非常不公平之事。因被告未將系爭停車位編號登掛在原告所買之主建物上，亦即被告並未將本建案之停車空間賣予原告，卻將其餘未賣出去之停車空間，由原告分擔其持分併入價金預售之，顯屬不當得利，應返還之。

4.又「預定房屋買賣契約書」第3條第2項，雖記載共同使用部分面積分別計43.5平方公尺及29.47平方公尺，暨第4條標題雖記載：「共同使用部分項目、總面積及面積分配比率計算」，惟綜觀第 4條各項，不但共同使用部分項目不明，且共同使用部分總面積及面積分配比率計算亦從缺。再細查「預定房屋買賣契約書」附件，亦無共同使用部分項目、總面積及面積分配比率計算表。被告一再辯稱，於預售系爭房地時，就已提供共同使用部分項目、總面積及面積分配比率計算表予原告參酌之說詞，並舉行政院公平交易會100年 10月26日函為證云云，完全與事實不符，理由如下：(1)原證47 「公設分配表」製表日期為98年 12月9日，系爭房地簽約日期為97年3月27日及97年4月20日，被告辯稱於預售時就已提供公設分配表週知，完全與事實不符；(2)至於原證 44「公設分配」表，無製表日期，惟從該表上工地編號：00000000號，前頭兩碼98，應是98年度始製作該表，表中未記載共同使用部分項目與製表日期，應是地政士(俗稱代書)為辦理建物所有權第一次登記內部事前製作方便核算之表；( 3)原告在購買系爭預售屋簽約時，被告從未提供原證44、47兩表予原告參閱，同時詢問購買系爭建案之鄰居住戶至少10戶以上，均異口同聲一致表示，購買預售屋時被告從未提供該兩表參閱，又該公設分配表，無公設項目、車位個數等資訊，如何公示讓原告正確認知，也沒有提到公共設施總面積數額、面積分配比例計算，也沒有看到比例表，因此推斷被告一再表示訂約當時有提供分配表，但是這是分配表，而非協議書，分配當時是以被告最大利益來分配，故賣房子時並沒有提到該分配表。因為買賣當時不知道誰會購買停車位，所以不可能提供分配表。若原告是第一個購買者，就不會提供分配表，該分配表應是內部參考草稿，或是為了配合辦理建物所有權登記才做出的，亦即被告不可能在預售房屋時就提出最正確之分設分配表來公示或向購屋人解說。另就算原告清楚空間位置，但是因為尚未登記，所以無從依照廣告資料去了解公共設施面積如何去分攤。至於事後針對特定住戶、特定事項，配合公平會調查需要做問卷，其可信度實令人存疑；(4)建物成果圖核發日期為98年12月8日(詳原證四139建號建物成果圖上課長決行日期)，「公設分配表」製表日期為98 年12 月9日，亦即被告係於取得系爭建物成果圖後，始製作公設比率計算表。在台灣任何建商在推案時，無一建商會事前提供「公設分配表」予購屋者參閱，被告辯稱：「於預售時就已提供公設分配表週知」，純屬虛構之詞，不足採信；(5)原證47公設分配表，只被告1人在作分配，非住戶與被告協議分配，該分配無任何公信力可言，被告只為自己最大利益作分配，當移轉系爭房地後，已損及購屋者權益，且已違反土地登記規則之規定，亦即系爭停車空間(含車道)非屬共用部分，其權利範圍及位置，應由購買停車位之住戶與被告合意為之，始為正辦。被告一再辯稱所出售 8個法定停車位，在「預定房屋買賣契約書」中已有約定，然細閱契約書各條款及其附件，均查無該約定，且依據建造及使用執照，均查無被告有事先申請保留 8個停車位出售之事證。至於以起造人單獨申請建物所有權第一次登記，有關共用部分之登記方式，地政是依據起造人主張而為登記，並非事先經地政機關核准保留。故被告之辯詞核與事實不符，委無足採。

5.綜前，被告於98年12月30日辦理系爭建案第一次所有權登記時，就已將前述8個法定停車位登掛在 29、54、80、81、82、103、105建號主建物上在先，然後再分別將上開主建物於99年2月1日或99年3月2日或99年 4月16日移轉予購屋者，之後才召開區分所有權人會議。被告辯稱：「所出售之 8個停車位，業經區分所有權人會議決議後再執行」之說詞，純屬謊言，所謂：「購屋者自始即知上情」乃被告栽贓之詞，不足採信。且本件爭執與管委會無關，被告於100年10月19 日所提民事答辯狀三所謂：共同使用部分是交付予管理委員會統一使用云云，恐又是被告尋求解脫、誤解之說詞。縱使事後召開區分所有權人會議，有追認 8個法定停車位已隨同主建物移轉在特定住戶名下之事實訂定在管理規約裡，仍無法對抗將 8個法定停車位被告處分在先，已損及原告權益之事實。況參與會議之住戶，如何事先得知將 8個法定停車位已移轉在特定住戶專有專用提案討論之，當然整個參與會議的人，是在建商提案引導於錯誤方向做出決議。對於 8個停車位之出售處分權及共用部分之登記方式，被告未經全體住戶同意或共同協議之，就擅自做處分在先，實已違法、違約，並未符程序。至少原告不同意做如此處置，豈可任由區分所有權人會議中，以多數決決議之？因此該決議無效。至系爭8 個停車位係移轉予本建案之區分所有權人，此部分原告並無爭執，被告援引內政部80年9月18日(80)台內營字第8071337號函釋示事項並無任何意義。是以，原告兩主建物並無掛載車位編號產權，卻要分擔停車空間持分面積支付價金，該多付之價金屬被告不當得利，應返還原告。

6.末者，關於不當得利之計算，原告係以每坪21萬元計算，依據為土地及建物之總價每坪價格，因分擔土地持份是按照建物面積去分攤，既然是按照建物的面積分攤土地的權利範圍，且若把公設算進入建坪的話，公設也有分攤土地持分。所以土地不能與建物拆開合計金額。故經核對地下一、二層平面圖與土地複丈成果圖後：(1) 地下一層大公包含土地複丈成果圖上A、C、D、F之標示，亦即地下一層平面圖上之台電配電室及梯間(A)、電梯間及梯間(C)、電信室 (D)、設備室(F)，面積分別為83.49平方公尺、32.10平方公尺、21.36平方公尺、77.48 平方公尺、面積合計214.43平方公尺；餘面積1029.62平方公尺為車公；又卡拉OK室(E)等係由編號11、12、13、14號車位，被告未經主管機管核准擅自變更用途，屬違法使用，應列入車公計算面積；(2 )地下二層大公包含土地複丈成果圖上H、J、K (K1、K2、K3)之標示，亦即地下二層平面圖上之緊急發電機室及消防泵浦室暨梯間( H)、電梯間及梯間(J)、水箱(K-含K1、K2、K3)，面積分別為55.86平方公尺、32.10平方公尺、67.20平方公尺，合計面積為155.16平方公尺；餘面積1088.89平方公尺為車公；(3)地下一、二層大公面積合計為369.59平方公尺；地下一、二層車公面積合計為2118.51平方公尺。綜上，系爭共用部分131建號地下一、二層面積合計2488.10平方公尺，原告約分攤13.13坪；其中共用部分131建號地下一、二層車公面積合計2118.51平方公尺，原告約分攤11.18坪；另共用部分131建號地下

一、二層大公面積合計369.59平方公尺，原告約分攤1.95坪。故就原告分攤共用部分131 建號一、二層車公持分面積合計36.96平方尺約11.18坪，以每坪21萬元計算，合計被告應退金額為234萬7,800元等語。

二、被告則以：

㈠被告業依買賣契約給付，本件原告購買被告興建之如附表一所示之鳳凰喜來登建物，被告業依雙方約定交付土地及房屋：(1) A1棟8樓部分70.30平方公尺約21.26坪(含主建物面積及附屬建物面積40.83平方公尺約 12.34坪)，共同使用部分面積計29.47平方公尺約8.92 坪。被告交付予原告房屋，謄本記載房屋面積為層次面積34.35平方公尺、陽台4.21 平方公尺、雨遮2.75平方公尺，共計41.31 平方公尺，遠逾雙方約定之40.83 平方公尺。又共同面積部分，被告交付予原告之謄本面積載明：「公園段131建號3,327.5平方公尺，持分100,000分之710(計23.63平方公尺)；132建號230.8 平方公尺，持分10,000分之73(計1.68平方公尺)，139建號93.7 平方公尺，持分10,000分之653(計6.12 平方公尺)，則共同使用面積為31.43 平方公尺(23.63＋1.68＋6.12＝31.43)」，亦遠逾雙方約定之29.47平方公尺，故而被告並無違約；( 2)A8棟房屋面積約102.32平方公尺約30.95坪，包含主建物面積及附屬建物面積約58.82平方公尺約17.79坪，共同使用部分面積計43.5 平方公尺約13.16坪，此有預定買賣契約書第三條可按，被告業已依上開約定交付買賣標的，此稽諸建物謄本明載：「層次面積49.99 平方公尺、陽台4.21平方公尺、雨遮4.65平方公尺」，建物面積計58.85 平方公尺。又共同面積公園段131建號3327.5平方公尺，持分100,000分之1,035(計34.44平方公尺)；132建號230.8平方公尺，持分10,000分之109(計2.52平方公尺)；139建號93.7平方公尺，持分10,000分之951(計8.91平方公尺)，共計45.87平方公尺(34.44＋2.52＋8.91＝45.87)，故而被告交付予原告之面積符合契約約定，雙方約定房屋面積加附屬面積陽台及雨遮，計58.82平方公尺，而被告給付之權狀面積為58.85平方公尺；共同使用面積約定為43.5平方公尺，而被告給付之權狀面積為45.87平方公尺，故而被告並無違約，原告主張殊不足採。

㈡被告是原始起造人，在系爭建物保留 8個獨立車位，並在申請第一次建物保存登記，即已載明：「共同使用部分之項目(停車空間)(除)車位編號5、6、7、8、17、18、19、20外餘皆列入共有部分…同意按下列分配表所訂持分登記，特立此表為証」，此有建物測量及標示變更登記申請書可按。故本件被告保留之 8個停車位面積後，再將兩造間買賣契約所定之公共空間持分間係各自獨立，並未有一地兩賣之利益情事存在。又本件停車位共計75個停車位，其中39個為法定停車位，分布於地下一層16個；地下二層23個；獎勵停車位36個，分布於地下一層 10部、地下二層26部。而系爭8個停車位係在地下一樓之 8個法定停車位，編號5~8及17~20之停車位；另地下一樓停車位編號 11~14連同所夾車道面積，經全體區分所有權人委託，二次施設改為休閒運動空間。因原告並未向被告單獨購買獨立停車位，而是扣除 8個獨立停車位後之公共空間做為停車位使用部分，原告所認購買獨立停車位及車位編號云云，顯與事實不符。另依照地政事務所土地複丈成果圖所示，有關地下一層及地下二層之面積皆為1244.05 平方公尺，該結果與被告所申報之第一次建物登記所附公園段54地號、131建號之測量成果圖相符，具見有關131建號之共有部分3327.5平方公尺之登記無誤，故而依照被證五第一次建物登記所附之區分所有權人持分登記並無違誤，在該第一次建物登記中，8 個停車位之車主都有購買車位之持分，此自被證五所附之車位編號，車位範圍內，8 個停車位分別登記在4F-A7 (6、7號車位持分各100,000分之389)，另6F-A2(8號車位持分100,000分之451)；6F-A3( 5號車位持分100,000分之389)；6F-A5( 17號車位持分100,000分之451)；7F-B3(20號車位持分100,000分之389)；9F-A3(18、19號車位持分各100,000分之389 )，故而被告登記予原告之面積，並無違誤。又本件8 個停車位皆有另購建物持分及土地持分，參照最高法院96 年度台上字第1152號判決之旨，即知8個停車位係專有停車位，並非公用停車位即明。另被告所稱市場機制即是契約自由原則，在法律許可範圍內，為各種權利配置，而對外出售給消費者，原告也有提出三種不同登記方式案例，可證政府只是管制同棟大樓的人才能夠買受地下室空間，並沒有其他限制。所引用公平交易委員會的函也有提到銷售小姐有提到整個公共空間配置情形，包含8 個特定停車位。從系爭大樓管理規約中第三條第二點明確將8 個停車位標出來為專有，可以看出買賣契約訂立當時確實有告知，否則依常情不會受到區分所有權人同意作成規約。

㈢承上，在前開第一次建物登記，扣除該 8個停車位面積後，即是被告出售予原告之面積。本件涉及買賣契約之如附表二所示3個公共空間建號所分配給原告之公共面積：其中131建號部分，扣除8個停車位面積後之面積為3,219.875平方公尺，計算方式為：1.8 個停車位標準面積分別為二個大型停車格(長6公尺、寬2.5公尺)，每格15平方公尺，共計30平方公尺；另6個小停車格(長5.75公尺、寬2.25公尺)，每格12.9375平方公尺，合計面積77.625平方公尺，則8 個停車格共計107.625平方公尺；故系爭131建號，共計公共空間為3,327.5平方公尺，扣除8個停車格面積107.625平方公尺後即為3,219.875平方公尺。而原告在系爭131 建號所獲得之公共空間面積即是自3,219.88平方公尺分配而得，再登記於權狀之上，此可稽諸前開分配表之最後統計載明：114 戶所分配之面積即3,219.8 2平方公尺(因4捨5 入之位數差異)即明。是依照前開面積換算持分而言，本件原告所購買如附表一所示109、115建號，權利範圍之持分登記分別為100,000分之710及100,000分之1,035，此與被告提出之公設分配表所載8FA1及8FA8相符，亦與首次建物登記所載50號8樓之1及50號8樓之8等持分相符，可知被告並無將8 個停車位面積灌入出賣給原告之公共坪數，而收取逾額款項之情事，益證原告所有建物所獲分配之公共面積，並無短少。故而本件被告係依照雙方約定履約，何來債務不履行。又被告已提出雙方合約及土地登記謄本，及使用執照申請表，證明被告並無違約之情事，原告自應負舉證之責，而非由被告負舉證之責。

㈣再者，我國就地下室之產權部分，早期因未規定登記方式，致使居住他處之第三人亦得取得地下室之停車位，造成管理上之困擾及爭議，故而內政部於80年 9月18日發布(80)台內營字第8071337 號函，內容略以建築物之地下停車位，須登記予同棟大樓之住戶(區分所有權人)，其他非本大樓之第三人，不得再登記為該棟大樓地下室停車位之所有權人。茲引用該函內容略為：「(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離…(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」，依上述函令之旨，即在維持停車位須與大樓所有權人間具有關連，惟不得外售而已，至於同大樓內停車場產權如何歸屬，則屬契約自由之範疇。承上，公寓大廈管理條例第58條第2 項即是繼受前開內政部函示之旨，此亦可稽諸(85)台內營字第8572920號函內載：「本條例第45條第2項所稱：『公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權』係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本部80.09.18(80)台內營字第8071337 號函辦理。」等語即明。亦即該地下室空間產權之登記只限於同棟大樓之區分所有權人，至於究係平均分配給各住戶或全部劃分為獨立單位，或部分由全部住戶平均負擔，部分獨立單位，皆係由起造人依據契約自由原則，依照市場機制，決定空間配售之方式及配售價格。本件被告依照礁溪當地之市況，在出售房屋之初，即保留 8個獨立之停車位，爾後賸餘空間平均分配給各區分所有權人( 包括購買8個獨立停車位之區分所有權人在內)，計算出面積後，再訂定價格後對外出售，本件原告即依照兩造約定之標的成立買賣契約，故而被告依約交付約定之產權面積移轉給原告，並無違反兩造之買賣約定；原告當初購買者即是扣除 8個停車位之面積，換算所得之面積，亦無所謂面積減損、被告獲致面積售價不當得利，此稽諸雙方合約第九條內載：「停車位之產權屬全體區分所有權人共同部分，並且共同使用與管理，但約定專用及買賣專屬車位部分除外」，至於原告於準備(十)、(十二)狀所舉之例，與本件買賣契約之內容不同，皆屬不同之買賣方式，由買賣雙方自由交易決定其方式及售價，被告業依約履行義務，並無不當得利。故而被告就系爭大樓之 8個停車位，依上述法令之旨，向縣政府主管機關核發合法使用執照，並使所有購買者取得原契約所定之產權及面積，並無違約至明。

㈤承前所述，系爭建物被告係原始起造人，取得全部之所有權後，將地下空間規畫獨立 8個停車位後，再將其餘空間做為公共空間，由全部之區分所有權單位一平均分配，再出售予原告，故而兩造約定之室內專區分所有空間及公共空間部分，即係依照兩造之契約履行，並無瑕疵給付之情形。此亦有被證九之行政院公平交易會 100年10月26日函內載：「據本會100年3月31日派員赴鳳皇公司營業所調查結果，該公司提供預售屋銷售時使用之各戶持分總表 2張供參，表示銷售時即以該表向購屋人解說各戶及全戶分配情形，另檢附購屋人出具之問卷調查表，佐證其已於預售屋銷售時提供各戶持分總表供參。復，據本案代銷事業巨將公司表示，本案預售屋銷售時，鳳皇公司確有提供各戶持分總表予其銷售使用。經本會抽訪鳳皇公司提出購屋人之問卷調查表，部分購屋人表示銷售時已提供各戶持分總表或列出各戶各項目之持分佔總共用部分之比例供參」等語，自上述函文即知，有關地下室總共用部分之情形，於兩造銷售訂約當時，原告及其他購買者俱已知悉始簽定合約並依約履行，故而原告主張，就總共用部分認有瑕疵給付云云，要與事實不符。又依照系爭住戶所在之管理規約，亦明載 8個停車位係獨立車位，有約定專用權存在，此稽諸被證十之管理規約第三條第二點明載：「地下室一樓編號5、6、7、8、17、18、19、20為專有部分，全體區分所有權人同意該部分分別按其座落區為該座落區位之所有權人分別永久管理使用( 如本規約附圖、各層分管平面圖所示 )。」等語，即知購買者自始即知上情。再參酌內政部96年9月5日內授中辦地字第0960727268號函內載：「查區分所有建物為共有，而各共有人又分管部分法定停車位，為使停車位利於使用管理，弭平共有人間對車位範圍之爭議，並符合現今社會需求，爰區分所有權人於辦理建物所有權第一次登記時，得依當事人之申請於所有權部其他登記事項欄，以代碼八八註記分管停車位編號」等語，亦即有專用停車位時在土地登記謄本上，即有獨立車位編號註記，本件8個獨立停車位，權狀上有獨立之車位註記，此有土地登記謄本可按，而其他公共空間做停車位使用者，則無車位登記，此觀原告之謄本則無獨立車位之登記即明。綜上，本件有關地下空間，8 個獨立停車位空間及其他總共用空間，在系爭房屋行銷時，即已向購買者約明清楚，此稽諸公平會向行銷公司巨將及其他住戶查證，皆已證明清楚，而且住戶規約及謄本，亦約載明8 個獨立停車位，與其他總共用空間之關係，況依原告所提準備一狀都有附上被告公司的廣告單，所以對於系爭建物的相關空間配置應該是清楚的，因此原告所言不實在。故而被告業依兩造合約約定給付總公共空間，並無瑕疵給付情形，原告主張說有關持分面積分配買賣當時不清楚，這是原告事後說詞，而且公平委員會也論駁原告主張。另原告提出契約範本是100年訂定，應與本案無關。

㈥本件原、被告雙方當初契約約定公共空間即不包括8 個獨立車位，而購買獨立車位買主之區分所有權人因已購買區分所有權時支付公共空間之車道，故而在獨立車位部分，不另計車道，此原則在購買預售屋時全體買賣方包括原、被告，及8 個停車位買主及其他區分所有權人皆已知悉全契約原則及內容，而該約定亦無任何之瑕疵存在，此有公平交易委員會函即明。被告亦在建物完成後，依照當初契約約定分配完畢，若原告以單方面主張即認不公平云云，即與兩造原合約約定不符，不公平者是原告，且原告在建物完成後，初要侵奪8 個停車位利益，既要求他人及被告負擔車道之成本，逾越當初之約定，而原告仍要維持權狀原面積，這樣的主張相對於原告在訂立契約時，既已違約背信，就原告要求渠給付之價格亦屬偏低，而原告顯要以較低之對價攫奪較高之利益，原告之主張即屬違約，而不足採。綜上所述，被告業依雙方之契約約定，給付公共空間予原告，原告主張洵不足採。末者，共同使用部分是交付予管理委員會統一使用，兩造在預定房屋買賣契約書第三條載明原告購買之共同使用面積，被告並無給付短少，至於共同使用部分，原告有使用權利，沒有特定位置，依合約第四條第三點明載甲方同意於甲方完成交屋後，統一由管理委員會使用，由管理委員會去決定沒有買特定位置停車位住戶，如何去使用公共空間的停車位。亦即原告購買之共同使用部分即由管委會管理共同使用範圍內(內含有停車位之設施)，被告已無處分權，至於管委會如何管理使用，該部分則由全體住戶決定，非被告之問題。另依公寓大廈管理條例第57條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內…移交之」，本件原告管理委員會業已成立，而未依法令完成點交手續係行政管理問題，並不妨礙原告使用公共空間之停車位，亦無人阻止原告使用公共停車位，原告自行認事用法，與法令及事實狀況不符。退一步言，系爭131 建號建物尚有每層樓之共有面積，如遮雨棚、電梯以及頂樓空出物等，全部共有部分面積為3327.5平方公尺，並非原告主張之2488.10 平方公尺，此有系爭建物登記謄本及首次建物登記所附建物測量成果圖在卷可稽，故而原告僅以地下一、二層樓面積計2488.10平方公尺，遠小於131號建物之真實面積3327.5平方公尺，計算所分得之共有面積，即有違誤。又關於停車空間部分，跟建物產權有關，與土地無關，所以原告在計算不當得利時把土地的價值一併列記是不對的，亦即本件原告就建物部分，購買總價金分別為115建號154萬，購得面積102.32平方公尺為30.95坪，平均每坪為4萬9,758元，及109建號購買總價金為106萬元面積70.3平方公尺為21.26坪，平均每坪4萬9,859元，並非原告主張之每坪21萬元，原告就土地、房屋價款未予區分，而有違誤等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠如附表一所示土地及建物( 含附表二所示共有建物之權利範圍應有持分部分)為原告江燦輝所有。

㈡上開土地及建物係原告於97年3、4月間向訴外人楊子瑜及被告鳳皇公司以預售方式購買，約定如附表一編號01所示土地及建物之買賣價款各為344萬元、106萬元，合計 450萬元，以及如附表一編號02所示土地及建物買賣價款各為 496萬元、154萬元，合計650萬元等買賣價款，並分別簽定預定土地、房屋買賣契約書。

㈢原告已將上述買賣價款給付完畢，訴外人楊子瑜及被告鳳皇建設公司並已於99年11月24日依兩造各自買賣契約約定，將前述土地及建物所有權，以買賣為原因向宜蘭縣宜蘭地政事務所辦理所有權移轉登記予原告名下。

㈣前述兩造間成立如附表一編號01所示109建號買賣契約(即A1-8樓房屋買賣契約書)，約定房屋面積共計70.30平方公尺(21.26坪)，包含主建物及附屬建物面積計約40.83平方公尺(12.34坪)，共同使用部分面積計29.47平方公尺(8.92坪)；嗣被告移轉登記交付予原告之主建物面積及附屬建物面積共41.31平方公尺，共同使用部分面積計31.43平方尺，合計房屋面積共計72.74平方公尺。

㈤前述兩造間成立如附表一編號02所示115建號買賣契約(即A8-8樓房屋買賣契約書)，約定房屋面積共計102.32 平方公尺(30.95坪)，包含主建物及附屬建物面積計約58.82平方公尺(17.79坪)，共同使用部分面積計43.5平方公尺(13.16坪)；嗣被告移轉登記交付予原告之主建物面積及附屬建物面積共58.85平公尺，共同使用部分面積計45.87平方公尺，合計房屋面積共計104.72平方公尺。

㈥本建案共有 114戶，地下一層及地下二層為共有空間，系爭停車位設置情形如下：法定停車位39部，獎勵增設停車位36部，合計： 75部。又設置在地下一層之法定停車空間16部(即車位編號： 1-10、17-22)；獎勵增設停車空間10部(即車位編號：11-16、23-26 )，合計26部；設置在地下二層之法定停車空間 23部(即車位編號：6-27、49 )；獎勵增設停車空間26部(即車位編號：1-5、28-47、48)，合計49部。

㈦被告已將地下室一樓車位編號5、6、7、8、17、18、19、20號等8 個停車位出售予特定住戶專用，分別登記在主建物29、54、80、81、82、103、105建號上。

四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，經行爭點程序確認為：原告主張其屬無掛車位編號產權之住戶，被告就系爭131 建號所登記予原告之權利範圍，使原告分擔停車空間之持分，屬物有瑕疵，而主張減少價金，並依不當得利之法律關係請求被告返還不當得利，有無理由？倘有理由，其得請求返還之不當得利金額為何？茲審酌如下：

㈠原告主張被告雖使其分擔系爭131 建號停車空間（含停車位及車道）面積之持分，惟並未於其主建物掛車位編號，則原告並未購買停車空間產權，卻已分擔該部分之持分面積，並支付相關價金，被告自受有不當得利云云。惟查，依兩造所簽訂之系爭「預定房屋買賣契約書」第9 條「地下層共同使用部分權屬」，均約定：「一、本契約房屋地下室共二層，除第四條所列地下層共同使用部分及依法令得為區分所有之標的者外、其產權屬於全體區分所有權人所有。二、停車位之產權屬全體區分所有權人共用部分，並且共用使用管理，但約定專用及買賣專屬車位部分除外。」，有該二份契約書在卷可稽，且參以被告關於系爭建物之廣告宣傳品，關於地下一、二樓部分均有停車位之規劃乙節，亦有原告所提出之廣告宣傳品在卷可證（詳卷一第117頁至第118頁），另依卷附系爭「預定房屋買賣契約書」第3 條「房屋出售面積及認定標準」之約定，被告買受A1棟8 樓部分，房屋面積共計約70.30平方公尺（21.26坪），包含：一、主建物面積及附屬建物面積計約40.83平方公尺（12.34坪）。二、共同使用部分面積計29.47平方公尺（8.92坪），另買受A8棟8樓部分，房屋面積共計約102.32平方公尺（30.95坪)，包含：一、主建物面積及附屬建物面積計約58.82平方公尺(17.79坪)，共同使用部分面積計43.5平方公尺（13.16 坪），又關於共同使用部分之權利範圍，依同契約第4條第2項約定：「前款共同使用部分之權利範圍係依買受主建物及附屬建物面積與區分所有主建物及附屬建物面積之比例而為計算」，而原告所買受之共同使用部分之面積均高達主建物及附屬建物面積百分之七十以上，則原告所買受之建物關於共同使用部分之標的內容，應有包括地下一、二層之停車空間自明。原告雖以系爭兩造所簽訂「預定房屋買賣契約書」上，均無內政部訂頒之「預售屋買賣契約書範本」，有關停車位性質、位置、型式、編號、規格之約定，且契約書第4條第1項：共同使用部分所含項目眾多，且並未就共同使用部分之項目打勾標明確認，而主張被告並未將本建案之停車空間賣予原告云云，但查內政部所頒行之契約書範本，僅係提供消費者、企業經營者及社會大眾買賣預售屋時參考使用，尚難以系爭買賣契約無內政部訂頒之「預售屋買賣契約書範本」，有關停車位性質、位置、型式、編號、規格之約定，即推認原告未買受系爭地下一、二層停車位之產權；至於系爭預定房屋買賣契約書第4條第1項，雖列載「共同使用部分含□法定停車位、□獎勵停車位、□門廳、□走道、□樓梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械室、□管理室、□台電受電室、□泵浦室、□配電室、□水箱、□蓄水池、□儲藏室、□防空避難室、□屋頂突出物，及依法令應列入共同使用部分之項目。」之內容，而兩造訂約時確實未就各項目為勾選以為明確，惟依系爭預定房屋買賣契約書第9條及第3條之約定內容並佐以被告銷售系爭房屋之廣告宣傳品內容，已足認原告買受之標的範圍應包括系爭地下一、二層之停車空間，已如前述，則縱系爭預定房屋買賣契約書第4條第1項之約定內容未加以勾選，亦無法以此逕認原告買受之標的範圍未包括系爭地下一、二層停車空間之產權。是故，原告主張其未購買系爭地下

一、二層停車空間產權，卻已分擔該部分之持分面積，並支付相關價金，被告自受有不當得利云云，應尚無可採。

㈡又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條固定有明文，然此條規定之適用，需以買賣之物有瑕疵為要件，惟物之瑕疵，依民法第 354條之規定，係以物有無滅失或減少其價值之瑕疵，或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且減少之程度並非無關重要者，始足當之。是以原告得否依本條請求返還其分擔地下一、二層停車空間面積之價金，須以系爭車位有無前開瑕疵為斷。又按「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」，乃98年7月6日修正發布並於同年月23日施行之土地登記規則第81條第1 項所明定，依該規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號裁判意旨參照）。經查：

1.本建案共有114 戶，地下一層及地下二層為共有空間，系爭停車位設置情形為法定停車位39部，獎勵增設停車位36部，合計：75 部，其中設置在地下一層之法定停車空間16部(即車位編號：1-10、17-22 )，獎勵增設停車空間10部(即車位編號：11-16、23-26 )，合計26部；設置在地下二層之法定停車空間23部(即車位編號：6-27、49)；獎勵增設停車空間26部(即車位編號：1-5、28-47、48)，合計49部，有宜蘭縣政府99年12月28日府建管字第0990183928號函及系爭公園段131建號建物測量成果圖在卷可稽（詳卷一第88頁及第82 頁）；又系爭131 建號主要用途為共用部分，其空間使用包括：停車空間、水箱、樓梯、昇降機間、緊急發電機室、消防泵浦室、台電配電室、設備室、電信室、雨遮、通道及電梯機械室等12項，而系爭建案二樓以上主建物面積如為 33.86平方公尺，分擔該共同使用部分之權利範圍為100000分之700、主建物面積如為34.35平方公尺，分擔該共同使用部分之權利範圍為100000分之710，主建物面積如為49.99平方公尺，分擔該共同使用部分之權利範圍為100000分之1035等節，可由卷附系爭131 建號之登記謄本及被告所提出之公設分配表佐以原告所有系爭109及115建物之登記謄本資料得證（詳卷一第66頁、第163頁至第165頁、第168頁至第173頁及第63頁至第64 頁）；另原告主張被告將系爭建號131地下層一樓車位編號5、6、7、8、17、18、19、20 號等8個法定停車位出售予特定住戶專用，分別登記在主建物29、54、80、81、82、103、105建號上，並提出該建物之建物登記謄本為證（詳卷一第89頁至第95頁），復為被告所不爭執，然查依系爭29、54、80、81、82、103、105等建號建物之登記謄本資料可知，其主建物之面積分別為：建號29 號為49.99平方公尺，建號54、80、81、103、105等號均為33.86 平方公尺，建物82號則為34.35 平方公尺，則該等建物依其主建物面積分擔系爭131建號權利範圍之數額，其中建號29 號應為100000分之1035、建號54、80、81、103、105等號應為100000分之700、建號82號應為100000分之710，惟實者，依上開建號之相關登記謄本資料所示，建號29號關於系爭131 建號之權利範圍為100000分1424（含停車位編號18：權利範圍100000之389）、建號54號建關於系爭131建號之權利範圍為100000分1478（含停車位編號6、7：權利範圍各為100000之389）、80建號關於系爭131建號之權利範圍為100000分1151（含停車位編號8：權利範圍100000之451）、81 建號關於系爭131建號之權利範圍為100000分1089（含停車位編號5：權利範圍100000之389）、103建號關於系爭131建號之權利範圍為100000分1089（含停車位編號20：權利範圍100000之389）、105建號關於系爭131 建號之權利範圍為100000分1089（含停車位編號19：權利範圍100000之389）及82建號關於系爭131建號之權利範圍為100000分1161（含停車位編號17：權利範圍100000之451），足徵被告所辯，系爭29、54、80、81、 82、103、105等建號建物，除依其主建物面積分擔共有系爭131建號部分之面積持分外，另多分擔系爭131建號關於該等特定車位面積之持分乙節，應堪認屬實。準此，依前揭說明，上開29、54、80、81、82、103、105等建號建物之購買者，因向被告購買特定車位而取得系爭131 建號建物較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。又參以兩造所簽訂之系爭「預定房屋買賣契約書」第9 條「地下層共同使用部分權屬」，均約定：「一、本契約房屋地下室共二層，除第四條所列地下層共同使用部分及依法令得為區分所有之標的者外、其產權屬於全體區分所有權人所有。二、停車位之產權屬全體區分所有權人共用部分，並且共用使用管理，但約定專用及買賣專屬車位部分除外。」，有該契約書在卷可證，且原告自承系爭建物地下一、二層所設置之停位空間，除被告另外出售特定區分所有人之8 個特定停車位外，其餘之停車空間，全體住戶可以使用（詳卷一第265 頁）。準此，原告所買受系爭109及115建號之建物，雖依系爭買賣契約第4條第2項之約定，依其主建物及附屬建物面積與區分所有主建物及附屬建物面積之比例，而分擔共同使用部分即系爭131 建號建物面積之持分，惟其並無加購特定停車位，自亦無因加購特定停車位而多分擔系爭131 建號建物面積持分，故其主建物上並無加註特定停車位之編號，但其就被告所出售上開特定停車位以外之停車空間，仍可依系爭買賣契約之約定，與其他區分所有人共同使用，則此一結果，應符合兩造契約之本旨。又依兩造間關如附表一編號01所示109 建號之買賣契約(即A1-8樓房屋買賣契約書)，約定房屋面積共計70.30平方公尺(21.26坪)，包含主建物及附屬建物面積計約40.83平方公尺(12.34坪)，共同使用部分面積計29.47 平方公尺(8.92坪)，嗣被告移轉登記交付予原告之主建物面積及附屬建物面積共41.31平方公尺，共同使用部分面積計31.43平方公尺，合計房屋面積共計72.74 平方公尺；另兩造間關於如附表一編號02所示115建號買賣契約(即A8-8樓房屋買賣契約書)，約定房屋面積共計102.32平方公尺(30.95坪)，包含主建物及附屬建物面積計約58.82平方公尺(17.79坪)，共同使用部分面積計43.5平方公尺(13.16 坪)；嗣被告移轉登記交付予原告之主建物面積及附屬建物面積共58.85 平公尺，共同使用部分面積計45.87平方公尺，合計房屋面積共計104.72平方公尺。此有系爭預定房屋買賣契約書及系爭109、115 建號建物之登記謄本在卷可稽，足認被告移轉登記予原告之建物（含主建物、附屬建物及共同使用部分）面積，已符合契約之約定。是被告依原告所買受系爭109、115建號建物主建物及附屬建物面積與區分所有主建物及附屬建物面積之比例，移轉前開共同使用部分即系爭131 建號建物含地下一、二層停車空所有權應有部分予原告，自無滅失或減少其價值之瑕疵，或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，原告主張被告所出售予原告關於系爭131 建號建物停車空間之產權，構成物之瑕疵，而主張依民法第359 條之規定請求減少價金，自屬無據。

2.至於原告雖主張被告出售系爭131建號建物8個特定法定停車位予特定之住戶，有違公寓大廈管理條例第 58條第2項之規定云云，惟按公寓大廈管理條例第58條第2 項固規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，然「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」，乃98年7月6日修正發布並於同年月23日施行之土地登記規則第81 條第1項所明定，又依卷附內政部80年9月18日(80)台內營字第8071337號函內容略為：「(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。(二)前項區分所建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條（現第81條）規定辦理。(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」（詳卷一第207頁），另依卷附內政部85 年7月2日(85)台內營字第8572920號函內載：「本條例第45 條第2 項所稱：『公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權』係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專有部分者。至關法定防空避難設備及法定停車空間之產權登記事宜，仍依本部80.09.18(80 )台內營字第8071337號函辦理。」（詳卷一第208 頁），可知就區分所有建物防空避難空間或地下室法定停車空間，僅限制不得單獨登記予區分所有權人以外之第三人，至於其面積登記予區分所有建物全體所有權人所共有或合意僅由部分區建物所有權人所共有，則在所不論。本件被告雖出售系爭131建號建物上開8個特定法定停車位予上開特定之住戶，惟並非出售予區分所有權人以外之第三人，自難認有何違反公寓大廈管理條例第58條第2 項規定之情事。是故，應認原告此部分之主張，應無足採。

3.再者，原告雖舉其他建案之登記方式，有將地下一、二層關於停車空間（即俗稱車公）部分，另編建號，並於有購買停車位之主建物登記資料註記停車位編號及車公部分之權利範圍者；有將停車空間獨立於其他全體區分所有權人分擔持分之共同使用部分（即俗稱大公），而以主建物方式登記，買車位之所有權人均有核發車位建物所有權狀者；有將停車位空間均包括於共同使用部分，僅以一個建號為登記，未再區分車公、大公或小公（即僅由部分區分所有權人分擔持分者），惟未購買停車位產權之區分所有權人則未分擔車位持分，建商將未售出之車位持分登記於其所有之建號上者。因認被告關於系爭131 建號停車位空間產權之登記方式，係為獲取其自身最大利益，而不利於多數區分所有權人，詐偽購屋者云云。惟查，依土地登記規則第81 條第1項規定之意旨以及前揭內政部80年9月18日(80)台內營字第8071337號函及85年7月2日(85)台內營字第8572920 號函之意旨，可知法定停車空間產權之登記只限於同棟大樓之區分所有權人，至於究係平均分配給各住戶或全部劃分為獨立單位，或部分由全部住戶平均負擔，部分獨立單位，應屬契約自由之範疇。又停車位有法定停車位及非法定停車位（即自行增設停車位及獎勵增設停車位）之分，其中法定停車位，係大樓按其總樓地板面積多寡依相關建築法規所必須設置之一定數量之停車位，其登記方式，在 80年9月18日前法定停車位空間得以主建物方式登記，非該公寓大廈區分所有權人，亦得登記，但自內政部於80年9月18日發布(80)台內營字第8071337號函以後，法定停車位僅能以公共設施方式登記，不能以主建物方式登記產權，故法定停車位僅能登記為區分所有建物之共同部分，僅於各區所有建物之所有權狀中記明，不另發給所有權狀，是法定停車位產權之購買人只能經由分管協議取得共有（使用權）而無單獨所有權，且轉讓對象僅限於同一公寓大廈之區分所有人；另自行增設停車位，乃建商除法定停車位外，以剩餘樓地板面積、法定空地或增加超挖面積所自行規劃之停車位，而獎勵增設停車位，則係依政府之獎勵政策所增設之停車位，其二者之登記方式不受內政部 80年9月18日(80 )台內營字第8071337號函之限制，建物第1 次所有權登記時，得依建商之規劃登記為共有部分（大公或小公），倘非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，且與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性者，依土地登記規則第79條第1項第3款（修正前第 82條第1項）規定，可單獨編列建號，以主建物辦理第1 次所有權登記。準此，可知建商關於大樓地下停車空間產權之登記方式有所不同，除基於契約自由原則之規劃外，亦可能係受限於停車空間是否屬法定停車空間而有不同。本件兩造所簽訂之系爭買賣契約第9條第2項約定：「停車位之產權屬全體區分所有權人共用部分，並且共用使用與管理，但約定專用及買賣專屬車位部分除外。」，則被告就系爭131 建號建物地下

一、二層停車空間（包括法定停車空間及獎勵停車空間），扣除買受特定停車位者應分擔之面積持分外，將該建號之產權依主建物及附屬建物面積與區分所有主建物及附屬建物面積之比例計算分配予全體區分所有權人，應合於契約之約定，至於原告所舉其他建案關於停車空間所為之產權登記方式，因契約自由原則，每個建案建商與承購戶間關於停車空間產權登記方式可以為不同之約定，且亦可能因停車空間性質不同，致該空間可否以主建物辦理第1 次所有權登記，並使購買停車位者享有獨立之所有權有所不同，自尚難以原告所舉其他建案關於停車空間之產權登記方式有異於被告所為之登記方式，即認被告有詐偽之情，故原告此部分之主張，亦同無可採。

五、綜上所述，原告主張其未購買系爭地下一、二層停車空間產權，被告受領原告所支付關於該產權之價金，屬不當得利，以及被告所出售系爭停車空間之產權，構成物之瑕疵等各項主張，均不可採。則原告依民法第 359條之規定請求減少價金及依民法不當得利之法律關係，請求被告返還價金234 萬7,800 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣宜蘭地方法院民事庭

裁判費計算書：┌────────┬────────┬────────┐│ 項 目 │金 額（新台幣）│ 備 註 │├────────┼────────┼────────┤│ 第一審裁判費 │ 24,265元 │原告繳納 │├────────┼────────┼────────┤│ 測 量 費 │ 17,650元 │原告繳納 │├────────┴────────┴────────┤│ 合 計： 41,915元 │└──────────────────────────┘