臺灣宜蘭地方法院 - 103年度訴字第130號（返還定金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第130號原　　　告　謝泓錡訴訟代理人　余鑑昌律師被　　　告　鄭紹甫訴訟代理人　林明正律師複　代理人　李詩皓律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國103年10月13日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴意旨：㈠、緣被告於民國102年10月24日經訴外人趙復生之介紹，於位於臺中市○○區○○路○段000號惠双房屋頂級加盟店（下稱惠双房屋）向原告表示其有意願出賣其名下所有彰化縣○○段000地號之全部土地，及分別代理訴外人鄭姵涵及鄭志鋐出賣彰化縣○○段000地號及901地號之全部土地（以下稱系爭土地），雙方談妥買賣價金為每坪新臺幣（下同）75,000元之條件後，並簽立不動產買賣意願書（以下稱系爭意願書），原告並當場簽發支票支付被告斡旋金100萬元，票號為AE0000000號，發票日為102年10月31日。詎料，之後被告即避不見面，原告突然於102年12月19日接獲被告寄發台北法院郵局第727號存證信函，表示願意在102年12月25日下午2時前往位於上開惠双房屋簽訂不動產買賣契約，然而，原告依約於當日前往，被告卻仍避不出面。嗣又僅由趙復生代理出面洽談，最後談妥條件後趙復生並代理被告與原告簽立壹份協議書，約定買賣系爭不動產之付款方式，若被告事後不同意，則須於3日內返還定金100萬元（即上揭斡旋金）予原告。豈知被告屆期仍然毫無下文，經原告催討無效後，仍不出面與原告簽訂買賣契約，故原告爰依法提起本件訴訟。㈡、兩造之買賣契約條件尚未完全合致並有可歸責於被告之情形：查被告明知原告購買系爭土地有其用途性，依雙方簽立不動產買賣意願書中第9條亦註記：無路權問題，可申請建築線。爾後經原告調查後發現，系爭土地並無法申請建築執照，故被告有意欺瞞原告在先，又避不見面在後。嗣原告依被告的約定，於102年12月25日下午2時前往上開惠双房屋準備與被告釐清土地建築線疑義後再行正式簽訂買賣契約，而又未見被告出面，趙復生雖表示其有權代理被告，並與原告簽訂協議書，但被告卻未依上開協議書之約定履行，被告在雙方買賣條件未完全談妥前，竟先行將支票提示兌現，實有違仲介業界在未談妥買賣條件前及雙方意思未完全合致前，支票不得先行提示兌現之慣例。且依系爭意願書第4條約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已沒收全部之定金。」，但被告收取定金即斡旋金，並未釐清系爭意願書第9條之註記情形，顯然未釐清路權及無法申請建築執照之事實，為可歸責被告之事由至為灼然。㈢、原告當時在簽訂系爭意願書第3條有約明，受託人得全權將斡旋金視同定金交付賣方，但系爭意願書應屬預約性質，斡旋金為定金性質，兩造自簽約後賣方等應詳細說明系爭土地可利用建屋之全部情形，因此原告簽訂系爭意願書時才有保留其他應履行事項，嗣於簽訂系爭意願書後，原告向彰化縣政府查詢結果系爭土地有建屋之限制，況且依被告要求兩造於102年12月25日磋商買賣事宜但被告卻未依約前來，因此本件被告有可歸責之事由。退步言，縱依彰化縣政府之府工建字第00000000號函旨，說明欄二、查鄭志鋐君等3人於103年2月26日向本府提出所有彰化市○○段000○000○000地號申請建築執照疑義，依地籍謄本所載為山坡地保育區、特定目的事業用地，經查係屬本府69年度依「台灣省集中興建勞工、礦工、農民、漁民、鹽民住宅及專案核定興建實施要點」審核承辦單位（東亞洋傘業股份有限公司）自行投資興建之東亞、三榮、乃興等3處國宅社區案件，依原計畫書配置圖所載，前開地號土地原核定為住宅區。三、為保障民眾（土地所有權人）之權益，提升都市居住品質，本府同意前開地號土地以原核定地目「特定目的事業用地」申請一般住宅使用，建築管理事宜依「非都市土地使用管制規則」第9條第9款：「特定目的事業用地」：建蔽率60％及容積率180％及相關建築法令實施管制，本府103年6月16日府工建字第0000000000號函復鄭志鋐君等3人在案。惟被告始終未告知原告上情，直至鈞院函詢原告方知道土地使用情形，準此，依被告申請查詢之時間及結果而言，並無卸被告有可歸責事由之情形。㈣、爰依系爭意願書第4條約定，請求被告加倍返還原告已給付之定金即斡旋金等語，並聲明：⑴被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯意旨：㈠、本件係被告欲以2,460萬元出售系爭土地，並委託仲介惠双房屋居間買賣事宜。嗣約於102年10月20幾日，被告接獲惠双房屋之仲介即訴外人趙復生等告知原告願以每坪7萬5000 元買受系爭土地，且原告已交付100萬元之斡旋金，並提出原告簽立之系爭意願書及面額100萬元支票之影本取信被告，被告遂向趙復生等表示同意原告提出之每坪7萬5000元買賣系爭土地條件，趙復生等旋於102年10月24日提出系爭意願書原本供被告簽名，並交付支票予被告以做為原告買受系爭土地之定金，兩造另約定於102年10月31日簽訂系爭土地之買賣契約，然原告於102年10月31日並未出面簽約，嗣即音訊全無。被告即發函催告原告要求渠於102年12月25日出面簽訂系爭土地之買賣契約，被告並要求訴外人趙復生等先行確認原告是否有出面簽約之意願，被告經趙復生等告知，經聯絡原告，原告告知102年12月25日當日將不克出席簽約，被告遂未前往簽約，詎原告知悉被告未前往簽約後，竟故意無預警前往惠双房屋，並提出與原買賣條件不符之苛刻條件，經趙復生等告知原告被告未在現場，渠無權決定同意該等條件與否，但可『代收』該買賣意向書並轉告被告知悉，趙復生等並無權代被告同意該等條件，故在買賣意向書仲介欄註明「收文者惠双房屋頂級不動產趙復生等『代收』」，而非代理被告簽名即屬可稽，原告陳稱趙復生等代理被告出面洽談，並代理被告簽立原證八協議書云云，顯與事實不符，委無足採。又原告陳稱被告授權趙復生等代理簽立協議書云云，業經被告否認，原告應負舉證之責。嗣被告經趙復生等告知原告提出與原買賣條件不符之苛刻協議書後，即予拒絕，並再次發函要求原告於103年2月10日出面簽立系爭土地買賣契約，然原告拒未置理。㈡、系爭意願書第9條本件兩造僅約定系爭土地需「無路權問題，可申請建築線」，並無約定必需申請建築執照，蓋建築執照申請與否牽涉眾多因素，非被告所得置喙，此參系爭意願書第9條及證人廖宜佑之證述即屬可稽。又原告雖提出內政部營建署營署企字第0000000000號函陳稱系爭土地不得興建房屋，與系爭意願書第9條之約定不符，故被告應返還2倍定金云云；然前開營建署函僅稱不宜再興建國民住宅，並非禁止興建任何住宅，且其於說明三、亦稱「本案原規劃為興建國宅之空地，請依據上開國宅政策及『非都市土地使用管制規則』規定，衡酌發展需要，檢討恢復編定前土地使用性質或變更為適宜之使用分區或用地。」，則系爭土地即得依『非都市土地使用管制規則』規定，檢討恢復編定前土地使用性質或變更為適宜之使用分區或用地，自可為建築使用；另彰化縣政府前揭函覆，系爭土地現依法亦得申請『一般住宅使用』，並無不得建築房屋之限制，原告陳稱系爭土地不得興建住宅，有違兩造之約定，容有所誤。㈢、是本件係因可歸責於原告之事由致未能簽訂系爭土地之買賣契約，被告並無違反系爭意願書第9條之規定，則依系爭意願書第4條之規定，被告自得沒收原告交付之100萬元定金。㈣、而為答辯聲明：⑴、原告之訴駁回；⑵、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、本件原告主張其於102年10月19日就系爭土地，以每坪7萬5000元之價格，簽訂系爭意願書，原告並已交付100萬元之支票予大都會開發房屋仲介有限公司作為斡旋金之用。被告亦於102年10月24日簽訂系爭意願書，並收受前開支票，且已提示兌現等節，業據其提出土地登記謄本、不動產買賣意願書、支票一紙、交易明細（見臺灣彰化地方法院103年度訴字第243號卷第6頁至14頁）等為證，並為被告所不爭執，原告此部分主張，自堪信為真實。原告進而主張被告未依約簽訂系爭土地買賣契約，故依系爭意願書第4條約定，被告應加倍返還原告已收之定金計200萬元等情，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造之爭點，胥為：被告有無違反系爭意願書之約定而得由原告依該意願書第4條約定請求被告返還系爭定金2倍？茲認定如下：㈠、查，自系爭意願書之內容觀之（見前開彰化地院卷第12頁）於右下方記載「本人於簽章同時，已詳閱本意願書各條文並確已核對承辦人身分資料無誤」，原告並在買方欄上簽名，於右下方則有「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收迄買方支付之訂金無誤」，被告並在賣方欄上簽名。另第1條約定：「房地產承買總價款為新臺幣每坪7萬5仟元」，第3條第（一）項約定：「…若賣方（即被告）接受買方（即原告）之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立有效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。」，第4條約定：「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已沒收全部之定金」，故就系爭意願書之契約性質，應為系爭土地之買賣預約，即兩造就標的物為系爭土地、價金為每坪75,000元已於系爭意願書確立，兩造並約定於斡旋金轉為定金之日（即兩造簽立系爭意願書之日）起5日內簽訂本約（不動產買賣契約書）。經查，被告主張兩造原約定於102年10月31 日簽訂系爭土地之買賣契約，然原告於102年10月31日並未出面簽約，為原告所不爭執，僅陳稱其後係被告避不見面，伊突然於102年12月19日接獲被告所寄發台北法院郵局第727號存證信函，表示願意在102年12月25日協商等語，然此距兩造原約定簽訂本約之日期已一個半月至兩個月有餘，衡情為買方且為已支付定金之原告當會積極尋求被告簽訂本約，豈有被動等待為賣方之被告通知協商訂約事宜之理，然原告並未提出此期間其有何積極進行或催促被告訂定本約之行為之主張及證明，則原告主張被告應對兩造無法簽訂本約之買賣契約負違約之責，已難認有據。㈡、次查，原告主張依系爭意願書第9條特約條款約定：（系爭土地須）「無路權問題，可申請建築線」，然被告並未釐清，故為可歸責被告之事由云云。經查：據證人廖宜佑（系爭土地買賣仲介）於到庭結證稱：「（法官問：本件系爭買賣過程，請就所知為始末陳述？）本件一開始是賣方訴外人趙復生仲介，我與惠双雙房屋的店長林袁志是朋友關係，他說有人介紹一塊彰化的土地，價格便宜問說要不要找建設公司買，因為我認識比較多建商，所以找我一起找買主，經我向趙先生了解那塊土地可以蓋房子沒有問題，我帶建商去看土地，是三面臨路應該沒有路權問題可以蓋，我問趙先生土地要以何種名目蓋，他說可以用丙種名目下去蓋，我也問他要不要做水土保持，他也說不用，那塊土地是山坡地，原告是建商的代表人，我帶原告去看，去看也認為應該不會有路權的問題，因為水溝蓋是公所（意指有公所於道路設置之水溝蓋，表示有道路及排水設施），所以在斡旋單有做註記，要無路權問題可指建築線，看完之後趙先生去找地主也就是被告談，談論過程中發現到該處原先是國宅用地，但趙先生表示已經解編了可以蓋，且他已經跑彰化縣政府7、8次已經解決了，告訴我方直接送照就可以，並表示周圍都是丙建，所以我們只要用丙建方式送件即可，後來我不放心就打給趙先生請他給我他所稱縣政府秘書的電話，他說他比較忙叫我直接打電話到縣政府去問，結果縣政府人員回答我說那裡不能蓋，說國宅限制已經解編沒有錯，但要彰化縣政府核准才可以，我把這情況告訴趙先生，趙先生說會打電話給承辦人員並且問我是問哪個人還表示說要告他，之後我約買方建設公司的建築師、惠双房屋的林小姐跟趙先生約好一起們去彰化縣政府說要見他所稱的秘書，在途中看趙先生打電話聯絡，稱該秘書在忙無法和我們見面，後來我們去縣政府的水資局問，水資局出示縣政府96年的的文件說這塊土地不能蓋，之後我和趙先生協商希望地主配合變更，但地主稱我只賣土地，能蓋不能蓋與他無關，所以不願意和我們配合。在這中間我們認為趙先生有事情隱瞞我們，後來我到臺北找原告(應為被告)聽他的說法，他們認為我方建商應該先自己查清楚能不能再下斡旋，意思就是不願意再配合我們，但我也表示在斡旋單裡也有載明要可以蓋我方才願意買，但對方是在拿到票就拿去銀行軋了，之後我還是一直為雙方協商，但地主還是不願意配合，所以才會到法院來。」。是依證人上開證詞，系爭土地本無路權即通行問題，兩造生爭執處實乃於是否仍受國宅用地之限制，而非系爭土地有不符系爭意願書第9條特約條款所約定：「無路權問題，可申請建築線」之情形。況據被告提出彰化縣政府103年6月16日府工建字第00000000000號函：「旨案土地（即系爭土地）依地籍謄本所載為山坡地保育區、特定目的事業用地，經查係屬本府69年度依『台灣省集中興建勞工、礦工、農民、漁民、鹽民住宅及專業核定興建實施要點』審核承辦單位（東亞洋傘業股份有限公司）自行投資興建之東亞、三榮、乃興等3處國宅社區案件，依原計畫書配置圖所載，前開地號土地原核定為住宅區。本案同意以原核定地目『「特定目的事業用地』申請一般住宅使用，建築管理事宜依『非都市土地使用管制規則」』第9條第9款：『特定目的事業用地』：建蔽率60％及容積率180％及相關建築法令實施管制。」（本院卷第49頁至54 頁）。及經本院向彰化縣政府函詢「惠請查明前開函文是否確為貴府所發，系爭土地是否有建築利用上之限制」，經彰化縣政府以103年9月17日府工建字第0000000000號函復以：「查鄭志鋐君等3人於103年2月26日向本府提出所有彰化市 ○○段000○000○000地號申請建築執照疑義，依地籍謄本所載為山坡地保育區、特定目的事業用地，經查係屬本府69年度依『台灣省集中興建勞工、礦工、農民、漁民、鹽民住宅及專業核定興建實施要點』審核承辦單位（東亞洋傘業股份有限公司）自行投資興建之東亞、三榮、乃興等3處國宅社區案件，依原計畫書配置圖所載，前開地號土地原核定為住宅區。三、為保障民眾（土地所有權人）之權益，提升都市居住品質，本府同意前開地號土地以原核定地目『特定目的事業用地』申請一般住宅使用，建築管理事宜依『非都市土地使用管制規則』第9條第9款：『特定目的事業用地』：建蔽率60％及容積率180％及相關建築法令實施管制…」等語（見本院卷第72頁）。是本件系爭土地並無原告所主張有不符前開系爭意願書第九條特約條款「無路權問題，可申請建築線」之情形至明，故原告以此主張被告就無法訂立本約有可歸責事由，顯屬無據至明。㈢、另原告主張被告未將前開彰化縣政府之函復告知原告，而主張被告確有可歸責之事由云云。然查，兩造所簽定之系爭意願書僅於第9條約定系爭土地須「無路權問題，可申請建築線」，故雖得認如確有通行問題，被告應負排除之責，然並無課以被告應盡查證其他事項（例如本件兩造爭執所在之是否受國宅用地之利用限制）並告知原告之義務，故縱被告未將此部分事實告知原告，亦難認被告就本件系爭土地之買賣本約未能簽訂有何可歸責事由。反之，依前揭證人證詞，足認應係原告認為系爭土地有受國宅用地限制使用之情形，而未於約定期間內與被告簽訂本約，有其可歸責事由，則被告自得依系爭意願書第4條之規定，將原告給付之定金予以沒收。四、綜上所述，原告本於系爭意願書主張買賣契約因可歸責於被告之事由致不能履行，請求被告加倍返還定金200萬元及法定延遲利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既應駁回，其所為假執行之聲請，亦失所依附，應併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 10 月 27 日臺灣宜蘭地方法院民事庭法官張軒豪正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 10 月 28 日書記官林秀麗

臺灣宜蘭地方法院103年度訴字第130號

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