資料來源：司法院裁判書系統
臺灣宜蘭地方法院103年度重訴字第42號
臺灣宜蘭地方法院民事判決 103年度重訴字第42號
- 原告
- 即反訴被告
- 巨貿建設有限公司
- 法定代理人
- 蔡旻曉
- 訴訟代理人
- 池漢威
- 原告
- 即反訴被告
- 李汪嶮
- 原告
- 即反訴被告
- 池石飛
- 原告
- 即反訴被告
- 蔡清宗
- 共同訴訟代理人
- 林世超律師
- 被告
- 即反訴原告
- 張惠如
- 訴訟代理人
- 沈志成律師
- 被告
- 林靖蕙
- 訴訟代理人
- 林儒欽
上列當事人間解除契約等事件，本院於中華民國105年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾柒萬零柒佰伍拾捌元由原告平均負擔。
反訴被告巨貿建設有限公司應給付反訴原告新臺幣壹佰伍拾玖萬元，及自民國一百零三年十月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣肆萬伍仟玖佰玖拾玖元，由反訴被告巨貿建設有限公司負擔二分之一即新臺幣貳萬參仟元，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍拾參萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告巨貿建設有限公司如以新臺幣壹佰伍拾玖萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於民國103年5月20日起訴時，其先位聲明為：被告林靖蕙應將如附表一編號1至4所示土地移轉登記予原告李汪嶮、池石飛、蔡清宗（下稱原告李汪嶮等3人）。被告林靖惠應將如附表一編號5所示房屋移轉登記予原告巨貿建設有限公司（下稱巨貿公司）；其備位聲明為：被告張惠如應給付原告李汪嶮等3人新臺幣（下同）366,500元。被告張惠如應給付原告巨貿公司103,500元（見本院卷㈠第1頁）。嗣於103年7月15日當庭更正上開備位聲明為：被告張惠如應給付原告巨貿公司133,500元（見本院卷㈠第97頁）。再於105年1月26日具狀更正備位聲明為：被告張惠如應給付原告李汪嶮等3人406,985元。被告張惠如應給付原告巨貿公司93,015元（見本院卷㈢第87頁）。復於105年3月24日當庭更正先位聲明為：被告林靖蕙應將如附表一編號1至4所示土地移轉登記予原告李汪嶮等3人應有部分各為3分1（見本院卷㈢第168頁）。又於105年4月8日具狀更正先位聲明為：被告林靖蕙應將如附表一編號1至4所示土地，按如附表一編號1至4所示李汪嶮等3人原應有部分比例移轉登記予原告李汪嶮等3人（見本院卷㈣第3頁）。經核原告上開所為僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，核與首揭法條規定相符，應予准許。
貳、次按反訴之標的，非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法非不相牽連者，被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查本件本訴原告即反訴被告李汪嶮等3人、巨貿公司係本於土地及房屋預定買賣契約之法律關係，對本訴被告即反訴原告張惠如提起前揭先、備位聲明之請求，而本訴被告即反訴原告張惠如於103年9月25日言詞辯論終結前，以本訴原告即反訴被告李汪嶮等3人、巨貿公司違反上開契約之約定為由，請求本訴原告即反訴被告李汪嶮等3人、巨貿公司應連帶給付本訴被告即反訴原告張惠如違約金159萬元，另本訴原告即反訴被告巨貿公司應返還本訴被告即反訴原告張惠如電梯價金100萬元（見本院卷㈠第284頁至第295頁）。經核本訴被告即反訴原告張惠如所提上開反訴，與本訴所主張之權利，均係基於上開買賣契約所生之請求權，其與本訴之標的及防禦方法非不相牽連，且其訴訟標的於法律上對於本訴原告即反訴被告李汪嶮等3人、巨貿公司亦有合一確定之必要，是本訴被告即反訴原告張惠如提起本件反訴，核與前揭法條規定相符，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠先位聲明部分：
⒈如附表一編號1至4所示土地原為原告李汪嶮等3人所共有，其等應有部分如附表一編號1至4所示，其後原告李汪嶮等3人與原告巨貿公司合作在上開土地上興建「榮耀世紀」住宅別墅。
⒉被告張惠如於101年2月11日與原告李汪嶮等3人訂立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），約定由被告張惠如以833萬元之價格，向原告李汪嶮等3人購買如附表一編號1至4所示土地，其中第5條第1款約定：「甲方（即被告張惠如）逾期繳款者含銀行貸款款項，照未繳金額按日加計萬分之五滯納金，於繳款時一併交付乙方（即原告李汪嶮等3人），但如逾期十日以上，經乙方催告仍未繳納者，即視為甲方違約，乙方得解除本契約及其牽連之關係契約。甲方亦同意所繳全部價款作為違約賠償金，由乙方沒收，本戶房地任由乙方另行處置，如已登記為甲方名義，甲方並應提供印鑑證明及印鑑章，並負回復登記為乙方名義之義務，及負擔一切過戶所產生之稅費，甲方不得異議。」、第7條第2款約定：「為保證本買賣土地確能配合建屋使用，甲方應依另訂之房屋預定買賣契約書、代辦貸款委託書之各項約定同時履行，倘（誤載為尚）有違反其中任一規定時，即視同違反本約論，經乙方催告後，本約即行解除。並依前條罰則之約定沒收甲方已繳之全部價款，甲方不得異議。」等語。其後原告李汪嶮等3人於102年10月29日將附表一編號1至4所示土地移轉登記予被告張惠如所指定登記之被告即其女林靖蕙。而被告張惠如已交付土地價款7,923,015元，仍餘土地價款406,985元未為給付。
⒊被告張惠如於101年2月11日與原告巨貿公司訂立房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定由被告張惠如以217萬元，向原告巨貿公司購買坐落附表一編號1至4所示土地上之「榮耀世紀」住宅別墅編號C10壹戶（含電梯1座），原告巨貿公司並應於101年3月20日開工日起500個工作日完工，完工日期以申請使用執照日為準，其中第13條第2款約定：「甲方（即被告張惠如）應付乙方（即原告巨貿公司）各期價款及應繳之稅費，應依本約規定或乙方通知期限內繳足，如有逾期，照未繳金額按日加計萬分之五滯納金，於繳款時一併交付乙方。但如逾期十日以上，經乙方催告仍未繳納時，即視為甲方違約，乙方得解除本契約及其牽連之關係契約，甲方同意之前所繳全部價款作為違約賠償金，由乙方沒收，本戶房地任由乙方另行處置，如已登記為甲方並應負回復登記為乙方名義之義務並負擔一切稅費，甲方絕無異議。」、第14條第2款約定：「本合約應與代辦貸款委託書及土地預定買賣合約書同時履行，如違反其中任一規定時以違反本合約論處，經乙方催告後本約視為解除，甲方並無條件同意所繳全部價款作為違約賠償金，由乙方沒收，本戶房地任由乙方另行處置，絕無異議。」等語。嗣該房屋於102年5月10日建築完成，即附表一編號5所示門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），並於102年9月4日接通水電，原告巨貿公司亦於102年10月29日將系爭房屋移轉登記予被告張惠如所指定登記之被告林靖蕙。而被告張惠如已給付房屋價款2,076,985元，仍餘房屋價款93,015元未為給付。
⒋嗣經原告巨貿公司先後於102年11月30日、102年12月25日、103年3月20日、103年4月9日通知被告張惠如交屋，惟被告張惠如均以各種非正當理由拒絕交屋，原告巨貿公司乃於103年5月7日以103律字第0507-1號律師函催告被告張惠如於函到1星期內辦理交屋及繳清款項50萬元，被告張惠如於103年5月8日收受該律師函後，仍拒絕給付前揭土地及房屋餘款50萬元，依前揭系爭土地買賣契約第5條第1款及第7條第2款、房屋買賣契約第13條第2款及第14條第2款約定，上開契約視為解除，倘認上開解除契約不合法，原告則以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，因此上開契約既經解除，原告自得請求被告林靖蕙將附表一編號1至4所示土地按原告李汪嶮等3人原應有部分比例移轉登記予原告李汪嶮等3人、將附表一編號5所示系爭房屋移轉登記予原告巨貿公司。
㈡備位聲明部分：倘鈞院認原告先位請求為無理由，則被告張惠如依民法第367條規定及系爭土地買賣契約第2條、房屋買賣契約第4條約定，自應給付原告李汪嶮等3人土地價款406,985元、原告巨貿公司房屋價款93,015元。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈依系爭土地買賣契約第2、3條及房屋買賣契約第3、4條約定，除土地價款5萬元係於交屋時始給付原告李汪嶮等3人外，其餘價款均應於銀行貸款撥付同時給付，況原告亦多次通知被告張惠如交屋，惟被告張惠如均以非正當理由拒絕，依民法第101條第1項規定，視為交付50萬元之條件成就，被告張惠如自應給付土地及房屋餘款50萬元，足見被告張惠如確有前揭違約之情事。
⒉且被告張惠如並非無選擇締約對象之權利，而就上開契約簽訂前業經兩造詳細磋商，原告亦依法給予被告張惠如審閱期間，經被告張惠如詳細審閱後訂立，上開契約復無違反法律強制或禁止規定，則基於契約自由、禁反言及誠信原則，被告張惠如自不得任意主張上開契約條款無效。況依消費者保護法第16條規定，上開契約條款於除去與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項相牴觸之部分後，其餘記載內容仍屬有效，自無礙於原告之請求。
⒊再依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4款規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等語，則被告張惠如既違反付款方式，原告自得解除契約。況且，被告張惠如尚無正當理由拒絕辦理交屋手續，原告沒收價金自不受此15%限制，因此，舉輕以明重，原告自得解除上開契約，並請求被告林靖蕙回復原狀。
⒋又依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1款第3目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…3.買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」等語，可知被告張惠如於交屋前負有給付上開50萬元之義務，是其仍辯稱原告應於交屋後始得請求該50萬元，即非可採。
⒌另有關被告張惠如所主張系爭房屋有如附表二編號1至6所示瑕疵及編號7所示逾期施工完成部分，原告巨貿公司就此部分抗辯如附表二編號1至7所載，被告張惠如此部分主張，均非可採。縱認系爭房屋有少許瑕疵，然此可加以修復或減少價金，此瑕疵與被告張惠如應給付之價金，並無對待給付關係，基於誠信原則，被告張惠如自不得拒絕自己之給付。況且，上開契約係屬買賣與承攬之混合契約，關於系爭房屋興建部分若有瑕疵，被告張惠如應依民法第493條至第495條規定，定相當期限，請求原告巨貿公司修補，依最高法院89年度台上字第2886號判決意旨，被告張惠如除已合法解除契約外，不得拒絕給付全部報酬，故被告張惠如依民法第264條規定，拒絕給付原告50萬元，顯於法不合。
㈣並聲明：
⒈先位聲明部分：
⑴被告林靖蕙應將如附表一編號1至4所示土地，按原告李汪嶮等3人如附表一編號1至4所示原應有部分比例，移轉登記予原告李汪嶮等3人。
⑵被告林靖惠應將如附表一編號5所示房屋移轉登記予原告巨貿公司。
⒉備位聲明部分：
⑴被告張惠如應給付原告李汪嶮等3人406,985元。
⑵被告張惠如應給付原告巨貿公司93,015元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告所提出之系爭房屋買賣契約第10頁所載「電梯：店面A、B、D棟家庭式日電或太平洋電梯」，其中「家庭式日電或太平洋」原記載內容為「5人份日電」，係兩造簽約後，原告擅自更改為「家庭式日電或太平洋」。
㈡再者，系爭土地買賣契約第5條第1款、第7條第2款，及系爭房屋買賣契約第13條第2款、第14條第2款，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第1款規定而無效。且上開條款亦違反消費者保護法第17條規定，應為無效，此有宜蘭縣政府103年7月22日府地籍字第0000000000號函1份可資佐證，故原告據此主張解除買賣契約，並請求被告林靖蕙回復原狀，顯無理由。
㈢又依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13條第2項規定：「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」等語，則被告張惠如尚未給付之土地價款406,985元及房屋價款93,015元自屬交屋保留款，而系爭房屋既仍有附表二編號1至6所示瑕疵尚未經雙方複驗合格，原告自不得請求被告張惠如給付上開50萬元。
㈣另原告巨貿公司於103年3月20日、103年4月9日通知交屋單，均未寄送被告張惠如，而係寄送被告林靖蕙，自不生送達效力。況且，系爭房屋迄今既仍有附表二編號1至6所示瑕疵及編號7所示逾期施工完成之情形，被告張惠如依民法第264條規定，自得拒絕給付土地價款406,985元及房屋價款93,015元。
㈤綜上所述，原告先位及備位聲明之請求均無理由等語。
㈥並聲明：駁回原告之訴。
三、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項如下（見本院卷㈢第197頁背面至第199頁正面，另依兩造辯論意旨，尚包括消費者保護法第17條規定，爰增列此於爭執事項內）：
㈠不爭執事項：
⒈原告就被告所提出之書證形式上真正不爭執。
⒉被告就原告所提出之書證除系爭房屋買賣契約第10頁所載「電梯：店面A、B、D棟家庭式日電或太平洋電梯」外，其餘書證形式上真正不爭執。
⒊附表一編號1至4所示土地原為原告李汪嶮等3人所共有，其等應有部分如附表一編號1至4所示，其後原告李汪嶮等3人與原告巨貿公司合作在上開土地上興建「榮耀世紀」住宅別墅。
⒋被告張惠如於101年2月11日與原告李汪嶮等3人訂立系爭土地買賣契約（內容如本院卷㈢第207頁至第215頁），約定由被告張惠如以833萬元之價格，向原告李汪嶮等3人購買如附表一編號1至4所示土地，原告李汪嶮等3人並於102年10月29日將如附表一編號1至4所示土地移轉登記予被告張惠如所指定登記之被告林靖蕙。而被告張惠如已交付土地價款7,923,015元，仍餘土地價款406,985元未為給付。
⒌被告張惠如於101年2月11日與原告巨貿公司訂立系爭房屋買賣契約（內容除本院卷㈠第25頁電梯約定之記載外，其餘如本院卷㈠第16頁至第27頁），約定由被告張惠如以217萬元，向原告巨貿公司購買坐落附表一編號1至4所示土地上之「榮耀世紀」住宅別墅編號C10壹戶（含電梯一座），並應於101年3月20日開工日起500日完工，完工日期以申請使用執照日為準，嗣該房屋於102年5月10日建築完成，即如附表一編號5所示之系爭房屋，原告巨貿公司並於102年10月29日將系爭房屋移轉登記予被告張惠如所指定登記之被告林靖蕙。而被告張惠如已給付房屋價款2,076,985元，仍餘房屋價款93,015元未為給付。
⒍原告巨貿公司在系爭房屋內所裝設之電梯1座，經中華民國電梯協會鑑定如本院卷㈡第238頁至第248頁，結果較適用於中華民國國家標準CNS14328個人住宅用升降機標準，且符合當時竣工檢查所提資料200公斤3人份。
⒎被告張惠如於102年底至103年初進入系爭房屋施作廚房加建、大門外推、2樓陽台外推工程。
⒏原告巨貿公司於103年5月7日以103律字第0507-1號律師函催告被告張惠如於函到1星期內辦理交屋及繳清款項，被告張惠如於103年5月8日收受該律師函（本院卷㈠第45頁至第48頁）。
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋買賣契約第10頁所載「電梯：店面A、B、D棟家庭式日電或太平洋電梯」，是否經變造？
⒉先位聲明部分：
⑴原告以被告張惠如未給付價款50萬元為由，依系爭土地買賣契約第5條第1款及第7條第2款、系爭房屋買賣契約第13條第2款及第14條第2款約定解除上開契約，有無理由？
①被告抗辯系爭土地買賣契約第5條第1款、第7條第2款，及系爭房屋買賣契約第13條第2款、第14條第2款之約定，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第1款、第17條規定而無效，有無理由？
②被告抗辯尚未給付之土地價款406,985元及房屋價款93,015元為兩造所約定之交屋保留款，有無理由？
③被告以系爭房屋尚有瑕疵為由，依民法第264條規定，拒絕給付土地價款406,985元及房屋價款93,015元，有無理由？
⑵原告依民法第259條第1款規定，請求被告林靖蕙應將如附表一編號1至4所示土地，按原告李汪嶮等3人如附表一編號1至4所示應有部分比例，移轉登記予原告李汪嶮等3人，有無理由？
⑶原告依民法第259條第1款規定，請求被告林靖蕙應將系爭房屋移轉登記予原告巨貿公司，有無理由？
⒊備位聲明部分：
⑴原告李汪嶮等3人依民法第367條規定及系爭土地買賣契約第2條約定，請求被告張惠如給付價款406,985元，有無理由？
⑵原告巨貿公司依民法第367條規定及系爭房屋買賣契約第4條約定，請求被告張惠如給付價款93,015元，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠爭點一：系爭房屋買賣契約第10頁所載「電梯：店面A、B、D棟家庭式日電或太平洋電梯」，是否經變造？
⒈按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第357條、第358條第1項分別定有明文。
⒉查被告張惠如固主張原告所提出之系爭房屋買賣契約第10頁所載「電梯：店面A、B、D棟家庭式日電或太平洋電梯」中「家庭式日電或太平洋」字樣，係未經其同意所變造云云。然上開「家庭式」、「日電或太平洋」字樣，係經證人即原告巨貿公司銷售業務吳詠綺、李瓖沄於契約簽訂交付被告張惠如審閱前，既刪除原記載文字，而先後所書寫，並於修改後交付被告張惠如攜回審閱，其後簽訂契約時由被告張惠如交付印章予證人吳詠綺在修改處蓋章乙節，業經證人吳詠綺、李瓖沄於104年4月16日本院言詞辯論時證述明確（見本院卷㈡第141頁、第143頁），且被告張惠如亦不爭執其上印章為其所有，則依前揭法條規定，推定上開契約記載內容形式上為真正，故被告張惠如仍以前詞主張前揭記載內容係經變造云云，顯非可採，而上開記載內容形式上既屬真正，原告自得引為證據使用。
㈡爭點二（先位聲明部分）：原告以被告張惠如未給付價款50萬元為由，依系爭土地買賣契約第5條第1款及第7條第2款、系爭房屋買賣契約第13條第2款及第14條第2款約定解除上開契約，有無理由？
⒈被告抗辯系爭土地買賣契約第5條第1款、第7條第2款，及系爭房屋買賣契約第13條第2款、第14條第2款之約定，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第1款、第17條規定而無效，有無理由？
⑴按定型化契約條款：指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。而定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約；又定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，104年6月17日修正公布施行前之消費者保護法第2條第7、9款、第16條、第17條第1、2項分別定有明文。次按定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，104年12月31日修正發布前之消費者保護法施行細則第15條亦有明定。經查：
①系爭土地及房屋買賣契約，其內容除買方、不動產標示資料、價金係由兩造分別填寫外，其餘均係原告預先擬定繕打完畢之條款內容（見本院卷㈠第16頁至第34頁），堪認上開契約係原告為與不特定多數人訂約之用，而單方預先擬定，揆諸前揭消費者保護法第2條第7、9款規定，上開契約係屬定型化契約，而系爭土地買賣契約第5條第1款、第7條第2款，及系爭房屋買賣契約第13條第2款、第14條第2款，係屬定型化契約條款，先予敘明。
②又被告主張上開條款，違反內政部於103年4月28日修正公告前之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4款規定，而無效等語。經查：前揭系爭土地買賣契約第5條第1款、第7條第2款約定，及系爭房屋買賣契約第13條第2款、第14條第2款約定，其中有關逾期付款處理方式：「甲方逾期繳款者含銀行貸款款項，照未繳金額按日加計萬分之五滯納金，於繳款時一併交付乙方，但如逾期十日以上，經乙方催告仍未繳納者，即視為甲方違約」，違反上開應記載及不得記載事項第9條：「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。」之規定；另其中有關沒收已繳全部價款之約定：「甲方亦同意所繳全部價款作為違約賠償金，由乙方沒收」、「沒收甲方已繳之全部價款」、「甲方並無條件同意所繳全部價款作為違約賠償金，由乙方沒收」，違反上開應記載及不得記載事項第24條第4款：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。」之規定，上開條款內容依前揭消費者保護法第17條第2項規定應屬無效，依前揭消費者保護法施行細則第15條規定，該無效部分應依上開應記載及不得記載事項所載予以填補，構成契約之內容，至於其餘條款內容依消費者保護法第16條規定，仍屬有效。
③綜上所述，上開契約條款除逾期繳款利息每日萬分之5、逾期10日以上，經原告催告仍未繳納者，即視為違約、沒收全部價款部分，應修正如上開應記載及不得記載事項第9條、第24條第4款規定外，其餘部分仍屬有效，被告以前詞主張上開契約條款部分無效，雖非無據，然其主張上開契約條款全部無效，則核與前揭消費者保護法第16條規定有違，自非可採。
⑵按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平，104年6月17日修正施行前之消費者保護法第12條第1項、第2項第1款定有明文。又定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者，104年12月31日修正發布前之消費者保護法施行細則第13、14條亦有明定。經查：
①被告雖以前詞辯稱：系爭土地買賣契約第5條第1款、第7條第2款，及系爭房屋買賣契約第13條第2款、第14條第2款之約定，違反消費者保護法第12條第1項、第2項第1款規定而無效云云。
②然上開條款內容除前述無效應予修正部分外，其餘有效部分，並非毫無限制即解除上開契約，而係於被告張惠如有未依約給付價金，且經催告後仍未繳納，始因違約而解除，被告張惠如於簽立上開契約時，應已可清楚預見、審酌日後給付能力之數額，並未使被告張惠如蒙受不測之損害，自無加重被告張惠如契約責任或造成重大不利益之情事。再者，該條款之目的在於避免被告張惠如未依約給付價款，降低被告違約之意圖、違約情事發生時減免損害舉證之不易或懲罰違約行為，故上開條款有效部分之約定，並無給付違反誠信原則或平等互惠原則，而應認為無效之情事，故被告仍以前詞主張上開條款有效部分，違反前揭消費者保護法第12條之規定而無效云云，自非可採。
⒉被告抗辯尚未給付之土地價款406,985元及房屋價款93,015元為兩造所約定之交屋保留款，有無理由？
⑴按賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，內政部於103年4月28日修正公告前之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13條第1、2項定有明文。而此部分規定依前揭消費者保護法施行細則第15條規定，亦構成契約之內容。
⑵查附表一編號1至4所示土地價款為833萬元、附表一編號5所示系爭房屋價款為217萬元，總價款為1050萬元，此為兩造所不爭執，則依上開應記載及不得記載事項第13條第2項規定，被告張惠如可保留5%即52萬5千元為交屋保留款，故被告張惠如抗辯尚未給付之50萬元係屬交屋保留款等語，堪以採信，原告仍以前詞辯稱：除土地價款5萬元係交屋時給付外，其餘款項則應於銀行貸款撥付同時給付云云，自非可採。
⒊被告以系爭房屋尚有瑕疵為由，依民法第264條規定，拒絕給付土地價款406,985元及房屋價款93,015元，有無理由？
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條定有明文。又依內政部於103年4月28日修正公告前之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1款第2、3目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。3.買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」，而此部分規定依前揭消費者保護法施行細則第15條規定，亦構成契約之內容。是由上開規定，可知原告巨貿公司於交屋前負有瑕疵修繕完成之義務，倘交屋時仍有瑕疵，被告張惠如本得拒絕受領，原告巨貿公司自不得請求被告張惠如給付該交屋保留款50萬元。另依系爭土地買賣契約第7條第2款、房屋買賣契約第14條第2款約定內容，可知上開契約彼此間互相聯立，具有附隨之關係，其效力無法獨立發生。因此，倘系爭房屋有所瑕疵，在原告巨貿公司修繕完成前，被告張惠如非不得對原告李汪嶮等3人及原告巨貿公司行使同時履行抗辯權。
⑵又被告主張系爭房屋有附表二編號1至6所示瑕疵及附表二編號7所示逾期施工完成等情事，並提出附表二編號1至7所示證據為證；然此為原告所否認，並以附表二編號1至7所載內容抗辯，及提出附表二編號1至7所示證據為證。經查：
①附表二編號1所示系爭房屋所有鋁窗部分：查本院經囑託宜蘭縣建築師公會至現場勘查，就此部分鑑定結果如下：「
1.本案房屋預定買賣契約書附件二『建材與設備』門窗項次㈡記載『鋁門窗採用正字標記氣密窗及強化玻璃窗並附紗窗』，最末，特約事項⑹記載『鋁窗廠牌：九州、山仁或同級品氣密窗』。（買賣契約書附件影本參見附件六之1）
2.正字標記（CNS正字標記）是經濟部標準檢驗局所實施的商品品質認證制度，當廠商的品質管理合乎國際規範，而且產品符合中華民國的國家標準（CNS）時，可檢具相關證明書類向標準檢驗局申請正字標記的核發，經審查核准後，廠商便可在其產品上註記正字標記及證書字號。九州鋁業股份有限公司其品管制度及鋁合金製窗，符合CNS規範，領有經濟部標準檢驗局正字標記證書（台正字第6393號），意指其品質管理制度符合標準，並在該工廠品管制度下所生產製造的產品，得註記正字標記販售。（參見附件六之2證書影本，由巨貿建設提供）
3.鑑定人訪查本案房屋所採用鋁門窗，係由『信豐企業社』承攬後，向『東大鋁材行』採購『九州鋁業股份有限公司』所生產的鋁擠型（製作鋁門窗的框料），在信豐企業社的工廠加工製作成窗，再運到建築物現場安裝，即營建業界所通稱的『加工窗』，而非由九州鋁業股份有限公司在其自有工廠所製作之『原廠窗』，故現場鋁門窗未貼有九州原廠鋁門窗的識別標籤。
4.另，查CNS對鋁合金製窗（通稱鋁門窗）的規範為CNS3092，其中第8節將鋁門窗依性能分類為『普通窗』、『隔音窗』、『隔熱窗』三種，分別要求其抗風壓性、氣密性、水密性、隔音性和隔熱性等，各項性能再依第9節的試驗方法試驗結果，分成不同的等級。因此，本案契約書所載『氣密窗』，實為市場銷售上的習慣稱謂，非CNS規範的用語。
5.綜上所述，本案房屋的鋁門窗，係採用正字標記廠商『九州鋁業股份有限公司』生產的鋁擠型，由『信豐企業社』所加工製作的『加工窗』，非『原廠窗』，鑑定人認為難謂百分之百符合契約『採用正字標記鋁門窗』的約定。」等語。此有該公會104年11月19日宜縣建師鑑104法字第0147號鑑定報告書1份在卷可稽（附卷外），而上開鑑定報告已綜合審酌兩造契約之約定內容、施工詳細資料、現場狀況而為分析判斷，其鑑定結果具有相當之專業性與公正性，堪以採信。故被告抗辯系爭房屋所有鋁窗未依約安裝有正字標記之氣密窗乙節，應認屬實，原告巨貿公司仍辯稱兩造未約定須使用原廠窗云云，自非可採。
②附表二編號2所示2樓後側浴室衛浴設備部分：查本院經囑託宜蘭縣建築師公會至現場勘查，就此部分鑑定結果如下：「
1.鑑定人會勘當時，二樓後側浴室已安裝馬桶、浴缸、浴缸龍頭，但未見浴缸龍頭蓮蓬頭（含軟管）、淋浴用龍頭（含蓮蓬頭及軟管）、馬桶蓋、臉盆及臉盆龍頭等項目。
2.其中，浴缸蓮蓬頭固定座已安裝、淋浴用龍頭壁面接管五金和蓮蓬頭固定座已安裝；因此，浴缸龍頭的蓮蓬頭（含軟管）、淋浴用龍頭（含蓮蓬頭及軟管）、馬桶蓋可能係已安裝，但遭拆卸移除，或是尚未安裝，鑑定人無法判別。（參見
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附件七照片25、26）
3.預定裝設臉盆位置，牆面僅有水管突出牆面，磁磚尚未有安
裝臉盆之膨脹螺絲痕跡，鑑定人認為臉盆及臉盆龍頭尚未安
裝。（參見附件七照片27）」等語。
此有前述鑑定報告書1份在卷可稽，而兩造就系爭房屋2樓後
側浴室現況已安裝馬桶、浴缸、浴缸龍頭，然未安裝臉盆及
臉盆龍頭，至於馬桶蓋、浴缸龍頭之蓮蓬頭（含軟管）、淋
浴用龍頭（含蓮蓬頭及軟管）則係前已安裝，其後遭竊乙節
，亦不爭執，堪以認定。
再承前述，兩造迄今尚未完成交屋，系爭房屋即仍由原告巨
貿公司管理，則其就前揭失竊之物品，自負有修繕之義務，
尚難以失竊為由，卸其出賣人所負瑕疵擔保責任，是其此部
分抗辯，尚非可採。另原告固辯稱被告張惠如已於101年5月
23日同意上開臉盆自行處理云云，並提出101年4月13日變更
確認單1張為證（見本院卷㈡第295頁），然依該確認單所載
修改細項欄，其中第12項係記載：「2F次浴室臉盆、3F前浴
室臉盆退費。」，並未包括2樓後浴室臉盆，則原告以前詞
主張兩造已合意無庸安裝此部分臉盆云云，亦非可採。
綜上所述，被告主張系爭房屋2樓後側浴窒有未安裝馬桶蓋
、臉盆、臉盆龍頭、浴缸龍頭蓮蓬頭、淋浴用龍頭之瑕疵，
應屬實在，原告仍以前詞置辯，均非可採。
③附表二編號3所示系爭房屋漏水部分：
查本院經囑託宜蘭縣建築師公會至現場勘查，就此部分鑑定
結果如下：「
1.四樓浴室頂板有漏水痕跡，漏水原因應該是混凝土結構體有
細微裂縫，鑑定人認為係屬頂板澆置混凝土時的瑕疵，可採
取環氧樹脂填補或發泡劑止水修復。（參見附件七照片18、
19）
2.104年8月21日上午鑑定人配合法官指示至現場初勘時為晴天
，買方於有滲水爭議的窗戶、牆面貼有淺藍色膠帶記號；10
4年11月3、4日宜蘭地區有較明顯降雨，11月6日下午鑑定人
至標的物現場會勘時，窗戶周邊有滲水痕跡且可觸摸並觀察
到牆面含水、潮濕現象。有爭議各處窗戶情形分述如下：
3.二樓後側臥室為塑鋼窗，下緣及左下方靠近牆角處有滲水痕
，該位置牆面含水潮濕，沿左側牆角至浴室隔間牆處地面積
水，右下方牆角有滲水痕，該位置牆面含水潮濕。（參見附
件五之1示意圖及附件七照片4、5、6）
4.二樓電梯旁為鋁窗，下緣及左、右牆角處有滲水痕，該位置
牆面含水潮濕。（參見附件五之1示意圖及附件七照片7）
5.三樓後側臥室為塑鋼窗，左側邊下緣有水痕，該位置牆面含
水潮濕；窗戶中央下緣有水痕；窗戶45度切角併料處、窗戶
右側牆角有滲水痕，該位置牆面含水潮濕。（參見附件五之
2示意圖及附件七照片10、11、12、13）
6.三樓電梯旁為鋁窗，下緣有滲水痕，該位置牆面含水潮濕；
窗戶右側牆面含水潮濕，局部油漆突起；窗戶右下牆角及地
面含水潮濕。（參見附件五之2示意圖及附件七照片14、15
、16）
7.另，四樓電梯旁鋁窗，左側牆角有水痕，該位置牆面含水潮
濕。（參見附件五之2示意圖及附件七照片24）
8.鋁窗可開啟的部位，於鋁擠型設計時都會留設雨水排出口，
以使進入窗扇與窗框間隙的雨水能排到外部，此為鋁窗功能
設計所必須（塑鋼窗設計亦相同），也因此，當窗戶遭逢颱
風等高風壓衝擊時，雨水確有可能因窗戶內外氣壓差極大而
被從隙縫壓入，產生漏水；然一般的降雨，因未伴隨有高風
壓，應無滲漏水情形。再者，建築物外牆門窗等開口部位的
各個角隅，在建築物遭遇較大的地震橫向力推擠時容易變形
，因而產生斜向裂縫，可能造成窗戶角隅部細微滲水，此為
結構物先天的限制，難以避免。如屬於以上兩種情形，鑑定
人認為不宜視為工程瑕疵，合先敘明。
9.鑑定人到標的物房屋現場會勘前兩日（11月3、4日）宜蘭地
區雖有明顯降雨，但未有颱風，然而標的物二、三、四樓朝
東面、東北面，即買受人原先以貼藍色膠帶標示的窗戶，均
觀察到下緣或側邊、角隅滲水，牆面含水潮濕，甚至地面積
水的情形，再依其舊有滲水痕在窗戶下緣呈帶狀分布，非僅
止於窗戶角隅有細微滲水的情形判斷，鑑定人認為，前述二
、三、四樓電梯旁鋁窗滲水，係屬鋁窗按裝時填塞水路之施
工瑕疵所致，二、三後側臥室塑鋼窗之滲漏水，除按裝時填
塞水路之施工瑕疵外，亦有塑鋼窗料加工組裝之瑕疵。
10.二、三樓前方臥室，與鄰房共同壁的牆面，均各有兩道自地
面到梁下高度的垂直裂縫，兩條裂縫間距約80公分左右，平
面上剛好位於鄰房前陽台的位置。鑑定人依工程經驗判斷，
該處係施工過程中，為方便材料水平運送，而在二樓、三樓
所留設的工作通道開口，為連棟房屋營建之常例，通常於工
程末期，會將通道開口加以填封，然因填封處的牆體非與周
邊牆體一次構築完成，遇地震時容易產生裂縫，裂縫本身難
謂為工程瑕疵；然若工作通道開口一側位於戶外或半戶外牆
面，有直接淋雨之可能，卻未做好該側牆面的防水施工，造
成另一側室內牆面滲水，則可認定為施工的瑕疵。本案二樓
前方臥室與鄰房共同壁的牆腳有水痕，自裂縫處延伸至靠近
樓梯轉角柱邊地面，顯然有發生滲水情形，因此鑑定人認為
，二樓前方臥室與鄰房共同壁牆面的垂直裂縫係屬工作通道
開口封填未完善之瑕疵，可採取灌注環氧樹脂填補或發泡劑
止水修復。（參見附件四現況平面圖及附件七照片8、9、17
）
11.四樓樓梯間前門牆腳有漏水痕，延伸至樓梯間地坪樓板的側
面，鑑定人勘查前門門檻兩端與鋁框間均有明顯縫隙，自室
外露台地面測量門檻約9.5公分高，自室內地面測量門檻約
11公分高，亦即門檻外的地坪高於室內，加上門檻兩端與門
框間有明顯隙縫，遇大雨時，雨水從較高的室外地坪經由門
檻縫隙流入室內，造成漏水，因此鑑定人認為，四樓樓梯間
前門漏水係屬門檻周邊不密合的施工瑕疵。（參見附件七照
片20、21、22、23）。」等語。
此有前述鑑定報告書1份在卷可稽，而綜觀上開鑑定報告已
就滲漏水位置、現場狀況、滲漏水原因詳為分析，具有相當
之專業性與公正性，堪以採信。足認被告主張系爭房屋有如
附表二編號3-1至3-5所示漏水瑕疵乙節，係屬真實，原告仍
辯稱該漏水情形係因窗戶未關好所致，並非施工瑕疵云云，
自非可採。
④附表二編號4所示社區道路未舖設部分：
查被告主張原告巨貿公司未依約在社區道路舖設RC水泥壓花
，而僅舖設柏油路面之事實，為原告所不爭執，且經本院囑
託宜蘭縣建築師公會至現場勘查鑑定明確，有前揭鑑定報告
書1份在卷可佐，堪認被告此部分主張，係屬真實。而原告
巨貿公司固辯稱舖設柏油路面較不易因車輛行駛輾壞云云，
然原告巨貿公司既與被告張惠如約定該道路施作方式，其即
應受契約拘束，不得擅自更改，故其此部分抗辯，顯非可採
。
⑤附表二編號5所示未安裝廚房設備部分：
查被告張惠如主張原告巨貿公司未在系爭房屋安裝廚房設備
乙節，為原告巨貿公司所不爭執，堪認屬實。然原告巨貿公
司辯稱：此廚房設備業經被告張惠如同意於增建廚房後由其
自行安裝，原告巨貿公司負擔原合約價格，差額則由被告張
惠如自行負擔等語，並提出101年4月13日變更確認單1張為
證（見本院卷㈢第102頁），而依該確認單所載修改細項欄
，其中第5項記載：「1F後區原廚房系統不配管，僅預留管
路至後方。」等語，被告張惠如並於101年5月23日簽名確認
，可知兩造於101年5月23日已合意廚房系統不配管，然廚房
管路倘未予配置，則其廚具、洗滌台、調理台、瓦斯爐、抽
油煙機、烘碗機、吊櫥、單槍混合龍頭等，將無法確定設置
位置；再參以被告張惠如亦不爭執其於102年底至103年初有
進入系爭房屋施作廚房加建，則該廚房面積、位置當與原契
約設計圖位置有所差異，相對管路及廚房設備配置位置亦會
不同，自無法依原合約設計位置進行安裝，且被告張惠如就
此部分復未提出其等有另行約定安裝之證據，足認原告巨貿
公司前揭所辯廚房設備已變更約定由被告張惠如自行安裝，
再由原告巨貿公司負擔原合約價格等語，係屬真實，則被告
張惠如主張系爭房屋有未安裝廚房設備之瑕疵云云，即非可
採。
⑥附表二編號6所示電梯部分：
查原告巨貿公司與被告張惠如係約定系爭房屋設置「家庭式
日電或太平洋」電梯1座，此有原告所提出之房屋預定買賣
契約書1份在卷可稽（見本院卷㈠第25頁），且兩造就該電
梯之載重係約定320公斤、5人份乙節，亦不爭執，而原告巨
貿公司係委由訴外人太平洋電梯工業股份有限公司（下稱太
平洋電梯公司）在系爭房屋內安裝電梯1座，此復為兩造所
不爭執，足認該電梯已符合兩造約定之廠牌。則該電梯有無
瑕疵，應以實際上有無符合前揭家庭式及載重320公斤、5人
份之約定為斷。
而有關上開電梯爭議，前曾經臺灣宜蘭地方法院檢察署囑託
中華民國電梯協會鑑定，結果認：「本案載重已達320公斤
…『5人份電梯』是可以接受的。」等語，此有該協會103年
11月3日103中升總字第0000000000號函1份附於臺灣宜蘭地
方法院檢察署103年度他字第621號卷可參（見本院卷㈢第64
頁背面）。其後經本院再囑託該協會鑑定，結果認：「…五
、依林世超律師事務所104.7.20日104律字第0720-1號函檢
附資料：縣政府核准部份（升降機設計書、升降機強度計算
書、電梯昇降路及機房建築結構配置圖、竣工檢查表）詳（
附件一）與104.7.17現場檢查核對：⑴本案車廂面積1.08㎡
。機坑深度1340mm、頂部距離780mm、鋼索8mm等，符合說明
三中華民國國家標準CNS14328個人住宅用升降機標準。但現
場額定速度為30m/min，與縣政府竣工檢查資料額定速度20m
/min不相符合。⑵現場電梯載重超過200公斤，未符合說明
三中華民國國家標準CNS14328個人住宅用升降機標準，也和
縣政府竣工檢查資料200公斤不相符合。⑶牽引輪（驅動輪
）直徑280mm符合中華民國國家標準CNS14328個人住宅用升
降機標準。（8*30＝240）。⑷升降機車廂於最下層所能停
之最低位置時，車廂下任一點與垂直機坑底部間隙需大於5c
m以上，其機坑深度應在55cm以上且緩衝器經壓縮後則應在3
0cm以上之數值。現場測量值為36cm，符合規定。六、本案
如依中華民國國家標準CNS10594標準一般升降機設置。⑴載
重人數應同說明二所述為400公斤6人份，而非320公斤5人份
。⑵頂部安全距離最少應為1.2公尺以上、現場頂部距離為
0.78公尺。不符合規定。⑶升降機車廂完全壓縮緩衝器上時
，廂底最低部份與機坑底板之間隙，不得少於60cm。現場測
量值為36cm，不符合規定。⑷牽引輪（驅動輪）直徑280mm
不符合中華民國國家標準CNS10594一般用升降機標準。（8*
40=320）。必須為320mm以上。七、綜合現場檢查數值及縣
政府竣工檢查相關資料分析，不論何種升降機只能適用一種
標準CNS10594或CNS14328，不能同時一台部份適用一種標準
，以其中部份標準來合體整合。旨揭升降機依資料，較適用
於中華民國國家標準CNS14328個人住宅用升降機標準，且符
合當時竣工檢查所提資料200公斤3人份。」等語，此有該協
會104年7月28日104中升總字第00000000號函1份在卷可稽（
見本院卷㈡第238頁至第248頁），而綜觀上開鑑定報告係綜
合審酌該電梯設計、計算、竣工等詳細資料及現場勘查等一
切情狀，詳為分析後所為判斷，具有相當之專業性及公正性
，堪以採信。足認系爭房屋目前所安置之電梯確為家庭式，
且其載重為320公斤、5人份，惟因兩造就此部分之約定，目
前並無任何國家標準CNS規定可資適用，則倘以前揭CNS標準
，該電梯較符合國家標準CNS14328個人住宅用升降機標準，
而不符合國家標準CNS10594一般用升降機標準，然此標準之
升降機，係用於建築物或結構物附設之載人、載貨、人貨兩
用及病床用之升降機，其載重為400公斤、6人份，已逾兩造
約定家庭式及載重320公斤、5人份之標準，自難苛求原告巨
貿公司所安裝之電梯須符合此一標準。故原告巨貿公司主張
其已依約安裝太平洋廠牌、家庭式、載重320公斤及5人份電
梯乙節，堪認屬實。
至於被告張惠如固仍主張原告巨貿公司未依約安裝載重320
公斤及5人份電梯云云，並提出附表二編號6所示證據為證。
然查：證人即太平洋電梯公司員工王大壬於104年7月17日本
院勘驗時證述：「業主原本跟我講需要家庭式5人份電梯，
我有先到現場看過，當時結構體已經完成一半，大概是完成
到2樓，電梯安裝的空間已經固定，考量基坑、平面、頂部
安全距離都不足以申請『無機房5人電梯』，所以我向業主
建議先以200公斤所謂3人份電梯的標準先向縣政府申請建造
，相關電梯申請建造執照所需資料都是我們規劃後提供給縣
政府，在安裝系爭電梯時有做強度的加強，是為了要符合我
們公司和巨貿公司之間就電梯需有320公斤承重量合約的要
求，在一開始我們公司就是以320公斤的標準來施作系爭電
梯。…沒有單獨針對家庭式5人份電梯有客觀的國家安全標
準。」等語（見本院卷㈡第195頁至第197頁），而其所述亦
核與原告巨貿公司所提出附表二編號6①至⑫所示證據相符
，並與前揭鑑定結果一致，堪以採信，故被告張惠如仍以前
詞置辯，自非可採。
⑦附表二編號7所示系爭房屋1至4樓扶手逾期完工部分：
查被告張惠如主張系爭房屋1至4樓扶手係於103年9月24日始
施作完成乙節，為原告巨貿公司所不爭執，堪以認定。惟原
告巨貿公司否認有逾期完工之事實，主張兩造已約定該扶手
於交屋後始施作，並提出103年1月2日變更確認單及利友實
業社103年9月2日報價單各1張、照片3張為證（見本院卷㈠
第272頁至第274頁），而觀諸該變更確認單載明：「…因住
戶需求而變更扶手樣式，但礙於供應商可能無法於交屋時安
裝完成。故住戶願於交屋時，配合交屋，不要求扶手必須於
交屋時完成。而本公司承諾會支付於供應商原本所應支付之
數量及單價，但住戶變更樣式所衍生之所有費用，則由住戶
自行與供應商進行協調，並支付款項予供應商。」等語，被
告張惠如並於該變更確認單及前揭報價單上簽名確認，堪認
原告巨貿公司所述，係屬真實，則被告張惠如仍以前詞主張
該扶手逾期完工云云，自非可採。
⑶綜上所述，被告張惠如主張系爭房屋有附表二編號1至4所示
瑕疵部分，堪以採信，至於其餘部分主張，尚非可採。則系
爭房屋既有附表二編號1至4所示瑕疵，依前揭法條規定及說
明，被告張惠如自得拒絕給付原告李汪嶮等3人、巨貿公司
土地及房屋餘款50萬元，原告仍以前詞置辯，顯非可採。
⒋再承前述，上開土地及房屋餘款50萬元，係屬交屋保留款，
依前揭法條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
規定，被告張惠如在原告巨貿公司完成前揭瑕疵修繕交屋前
，自無給付之義務，即不生給付遲延之問題，則原告以被告
張惠如逾期給付上開價款為由，主張解除契約，於法不合，
不應准許。
㈢爭點三（先位聲明部分）：原告依民法第259條第1款規定，
請求被告林靖蕙應將如附表一編號1至4所示土地，按原告李
汪嶮等3人如附表一編號1至4所示原應有部分比例，移轉登
記予原告李汪嶮等3人，並應將系爭房屋移轉登記予原告巨
貿公司，有無理由？
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，
民法第259條第1款固定有明文。
⒉然承前述，原告以被告張惠如逾期給付上開價款50萬元為由
，主張解除契約，既於法不合，則原告與被告張惠如間之系
爭土地及房屋買賣契約，仍屬有效存在，因此，原告依前揭
法條規定，請求被告林靖蕙應返還附表一編號1至5所示土地
及房屋，於法無據，不應准許。
㈣爭點四（備位聲明部分）：原告李汪嶮等3人、巨貿公司依
民法第367條規定及系爭土地買賣契約第2條、系爭房屋買賣
契約第4條約定，分別請求被告張惠如給付價款406,985元、
93,015元，有無理由？
查承前述，原告李汪嶮等3人及巨貿公司須於修繕完成附表
二編號1至4所示瑕疵交屋時，其等始得請求被告張惠如給付
該交屋保留款50萬元，故其等在修繕完成前揭瑕疵前，依上
開法條規定及契約之約定，請求被告張惠如給付該50萬元，
自無理由，亦應予駁回。
五、從而，原告依系爭土地及房屋買賣契約、民法第259條第1款
、第367條之規定，先位聲明請求：㈠被告林靖蕙應將如附
表一編號1至4所示土地，按原告李汪嶮等3人如附表一編號1
至4所示原應有部分比例，移轉登記予原告李汪嶮等3人。㈡
被告林靖惠應將如附表一編號5所示系爭房屋移轉登記予原
告巨貿公司；備位聲明請求：㈠被告張惠如應給付原告李汪
嶮等3人406,985元。㈡被告張惠如應給付原告巨貿公司93,0
15元，均為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其就
備位聲明部分之假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件訴訟費用確定如附表三計算書所示金額170,758元，並
依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段規定，由敗訴之原
告平均負擔，爰判決如主文第2項所示。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1
款第4目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買
方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：…⒋賣方
如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日
應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」
等語，而此應記載事項，雖未於系爭土地及房屋買賣契約中
記載，然依消費者保護法施行細則第15條規定，仍構成契約
之內容，而系爭房屋係於102年5月10日取得使用執照，反訴
被告李汪嶮等3人、巨貿公司至遲應於102年11月10日前完成
交屋，惟因系爭房屋仍有附表二編號1至6所示瑕疵及編號7
所示逾期完工之情事，迄今均未完成交屋，故反訴被告李汪
嶮等3人、巨貿公司應依上開應記載及不得記載事項第15條
第1款第4目所載內容及民法第272條第1項規定，連帶給付反
訴原告自102年11月11日起至103年9月24日（即提起反訴之
日）止，共計318天之違約金159萬元。
㈡又系爭土地及房屋買賣契約總價款原為950萬元，因反訴原
告欲增建電梯1座，始以100萬元併入房屋價款，此業經證人
賴榮德證述明確，並有反訴原告與反訴被告巨貿公司所簽立
之訂購單1張可資佐憑，其上亦載明：「房地總價950萬元。
本日支付5萬元。若公司不同意此價格售出則訂金不計息退
還客戶，…加減帳加電梯。」等語，足證土地及房屋總價款
為950萬元，電梯價款則為100萬元無誤。
㈢然反訴被告巨貿公司並未依約安裝載重5人份之電梯，僅安
裝載重200公斤、3人份規格之電梯，依預售屋買賣定型化契
約應記載及不得記載事項第11條第1款規定：「施工標準悉
依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工
，…。」、第24條第1款規定：「賣方違反『主要建材及其
廠牌、規格』…之規定者，買方得解除本契約。」等語，反
訴原告自得解除本件電梯之買賣契約，且反訴原告業於103
年7月7日以羅東西門郵局52號存證信函以電梯未符合約定為
由，通知反訴被告巨貿公司解除電梯部分之買賣契約，並經
反訴被告巨貿公司於103年7月8日收受該存證信函，則本件
電梯買賣契約既於103年7月8日解除，依民法第259條第1款
規定，反訴被告巨貿公司自應返還反訴原告電梯價金100萬
元。
㈣並聲明：
⒈反訴被告李汪嶮等3人、巨貿公司應連帶給付反訴原告159萬
元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率
5%計算之利息。
⒉反訴被告巨貿公司應給付反訴原告100萬元，及自反訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠給付違約金部分：
⒈反訴被告巨貿公司曾於102年11月30日、102年12月25日、
103年3月20日、103年4月9日通知反訴原告交屋，然反訴原
告均以非正當理由拒絕交屋，此由反訴原告亦自承其曾於10
2年12月27日、103年4月12日至現場交屋，惟分別因系爭房
屋尚有瑕疵、要求反訴被告巨貿公司當場給付補貼銀行利息
無法達成協議，而拒絕交屋，足證反訴被告巨貿公司至遲於
103年4月12日即已準備好交屋予反訴原告，故其請求反訴被
告巨貿公司給付違約金159萬元，已屬無據。
⒉況且，依民法第272條規定，連帶債務須法有明文規定或契
約有約定，然系爭土地及房屋買賣契約，並無此連帶給付違
約金之約定，則反訴原告以反訴被告巨貿公司遲延交屋為由
，連帶請求反訴被告李汪嶮等3人亦應連帶給付違約金，亦
非有據。
㈡返還電梯價金部分：
⒈系爭房屋買賣契約並未載明總價款217萬元中電梯價格為100
萬元，且因反訴原告原購買之系爭房屋並未配置電梯，因其
欲加設電梯，須增加建坪及變更設計，反訴原告亦變更室內
各項設計，故經兩造斡旋協調始以土地及房屋總價款1050萬
元成交，並無法特定電梯價格為100萬元，故反訴原告主張
電梯價格為100萬元，顯非屬實。
⒉再者，依系爭房屋買賣契約附件二建材與設備中電梯部分之
記載，反訴被告巨貿公司與反訴原告係約定安裝「家庭式日
電或太平洋」電梯，此亦經反訴原告蓋章確認，契約中並未
約定須符合國家標準CNS10594或CNS14328，而反訴被告巨貿
公司其後亦與訴外人太平洋電梯公司簽訂電梯設備買賣契約
書及電梯設備承攬契約書，向訴外人太平洋電梯公司購買並
由其承作家庭用、載重320公斤、5人份電梯，嗣由訴外人太
平洋電梯公司依約在系爭房屋內裝設之電梯1座，經訴外人
中華起重升降機具協會檢查合格，發給使用許可證，足證反
訴被告巨貿公司已依約在系爭房屋安裝載重320公斤、5人份
之家庭式電梯，故反訴原告以該電梯不符合約定之規格為由
，主張解除此部分買賣契約，於法無據。
⒊況依民法第811條規定該電梯已因附合，而成為系爭房屋之
重要成分，且為林靖蕙所有，反訴原告自不得單獨分離而解
除此部分契約，故反訴原告之請求，顯非有據。
㈢並聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經本院協同兩造整理並協議簡化不爭執事項及爭執事項
如下（見本院卷㈢第197頁背面至第199頁正面）：
㈠不爭執事項：
⒈至⒏部分同上開本訴之記載。
⒐反訴原告於103年7月7日以羅東西門郵局52號存證信函以電
梯未符合約定為由，通知反訴被告巨貿公司解除電梯部分之
買賣契約，經反訴被告巨貿公司於103年7月8日收受該存證
信函（本院卷㈢第37頁至第39頁）。
㈡爭執事項：
⒈反訴原告以反訴被告巨貿公司遲延交屋為由，依民法第272
條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第
1款第4目，請求反訴被告李汪嶮等3人及巨貿公司連帶給付
自102年11月11日起至103年9月24日止之違約金159萬元，有
無理由？
⒉反訴原告以反訴被告巨貿公司安裝之電梯不合規格為由，依
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1款
、第24條第1、2款及民法第259條第1款規定，解除電梯安裝
部分之買賣契約，並請求反訴被告巨貿公司給付100萬元，
有無理由？
⑴反訴原告解除電梯安裝契約，有無理由？
⑵反訴原告請求反訴被告巨貿公司給付100萬元，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠爭點一：反訴原告以反訴被告巨貿公司遲延交屋為由，依民
法第272條、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
第15條第1款第4目，請求反訴被告李汪嶮等3人及巨貿公司
連帶給付自102年11月11日起至103年9月24日止之違約金159
萬元，有無理由？
⒈按內政部於103年4月28日修正公告前之預售屋買賣定型化契
約應記載及不得記載事項第15條第1款第2、4目規定：「賣
方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋
時雙方應履行下列各目義務：…2.賣方就契約約定之房屋瑕
疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。…4.賣方如未於領得
使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房
地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，而此部分
規定依前揭消費者保護法施行細則第15條規定，亦構成本件
契約之內容。又綜觀上開規定，賣方既應於交屋前將房屋瑕
疵修繕完成，則賣方自應於房屋瑕疵修繕完成後，始得通知
買方進行交屋，以免賣方為規避給付遲延利息責任，而在未
盡修繕之義務前，即貿然通知買方進行交屋，致該第4目規
定形同具文。
⒉經查：
⑴系爭房屋係於102年5月10日建築完成並取得使用執照，此有
反訴被告所提出之建物登記第一類謄本1份在卷可稽（見本
院卷㈢第34頁），堪以認定，則依前揭應記載及不得記載事
項第15條第1項第4目規定，反訴被告巨貿公司至遲應於102
年11月10日前通知反訴原告進行交屋。
⑵而反訴被告巨貿公司主張其係於102年12月25日通知反訴原
告進行交屋，反訴原告並於102年12月27日前往交屋，其後
反訴被告巨貿公司於103年5月7日以103律字第0507-1號律師
函催告反訴原告於函到1星期內辦理交屋，反訴原告於103年
5月8日收受該律師函乙節，為反訴原告所不爭執（見本院卷
㈢第181頁、第198頁），堪認屬實。惟承前述，系爭房屋迄
今仍存有附表二編號1至4所示瑕疵未修繕完成，則反訴被告
巨貿公司縱有前揭交屋通知，實質上亦無法完成交屋程序，
依前揭應記載及不得記載事項規定及說明，尚難認反訴被告
巨貿公司已確實踐行交屋之通知，故反訴被告據此抗辯其已
為前揭交屋通知云云，自非可採。
⑶又反訴被告巨貿公司迄今既均未確實履行通知反訴原告交屋
，則反訴原告依前揭應記載及不得記載事項第15條第1款第4
目規定，請求反訴被告巨貿公司給付自102年11月11日起至1
03年9月24日止，按已繳房地價款1000萬元之萬分之5單利計
算遲延利息，共計159萬元（計算式：1000萬元×5/10000×
318日＝159萬元），自屬有據。反訴被告巨貿公司仍以前詞
置辯，顯非可採。
⑷另按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法
律有規定者為限，民法第272條定有明文。足見連帶債務必
須契約或法律明定方可成立。查承前述，系爭土地及房屋買
賣契約固彼此間互相聯立，具有附隨之關係，其效力無法獨
立發生，然反訴被告就上開契約所生之權利、義務並非相同
，而前揭通知交屋義務依約係屬反訴被告巨貿公司應負之義
務，核與反訴被告李汪嶮等3人無涉，且反訴被告間就前揭
遲延交屋亦未明示對於反訴原告各負全部給付之責任，法律
亦無明文規定此部分須由反訴被告李汪嶮等3人連帶給付，
則反訴原告請求反訴被告李汪嶮等3人連帶給付159萬元，於
法無據，不應准許。反訴被告李汪嶮等3人以前詞辯稱其等
無庸連帶給付等語，堪以可採。
⒊綜上所述，反訴原告依前揭民法第272條、預售屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項第15條第1款第4目，請求反訴
被告巨貿公司給付159萬元，於法有據，應予准許，逾此範
圍之部分，於法無據，不應准許。
㈡爭點二：反訴原告以反訴被告巨貿公司安裝之電梯不合規格
為由，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11
條第1款、第24條第1、2款及民法第259條第1款規定，解除
電梯安裝部分之買賣契約，並請求反訴被告巨貿公司給付10
0萬元，有無理由？
⒈按內政部於103年4月28日修正公告前之預售屋買賣定型化契
約應記載及不得記載事項第11條第1款前段規定：「施工標
準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表
施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或
以附件所列舉品牌以外之產品替代」、第24條第1、2款規定
：「㈠賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、…之規定者
，買方得解除本契約。㈡賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』
之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。」，而此
部分規定依前揭消費者保護法施行細則第15條規定，亦構成
本件契約之內容。
⒉而反訴被告巨貿公司所安裝之電梯並無不合於系爭房屋買賣
契約所約定規格之情事，業如前述，則反訴原告依前揭應記
載及不得記載事項之規定，主張解除該電梯之買賣契約，自
屬無據，故其以解除契約為由，依前揭民法第259條第1款規
定，請求被告巨貿公司返還價金100萬元，亦屬無據。
五、從而，反訴原告依民法第259條第1款、第272條、預售屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1款、第15條
第1款第4目、第24條第1、2款，請求反訴被告巨貿公司給付
違約金159萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日即103年10
月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由
，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件反訴原告勝訴之部分，兩造分別聲明願供擔保請准宣告
假執行、免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保
金額併准許之。又反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回
而失所附麗，應併予駁回。
七、本件訴訟費用確定如附表三計算書所示45,999元，並依民事
訴訟法第79條、第85條第1項但書規定，命由反訴被告巨貿
公司負擔2分之1即23,000元，餘由反訴原告負擔，爰判決如
主文第5項所示。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由、反訴原告之訴為一部有
理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條
第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 蘇錦秀
附表一：土地及建物
┌─┬─────────┬──┬──────┬──────┬─────┬───────────┐
│編│ 地號/建號 │地目│ 面積 │權利範圍 │現所有權人│原所有權人及其應有部分│
│號│ │ │（平方公尺）│ │ │ │
├─┼─────────┼──┼──────┼──────┼─────┼───────────┤
│ 1│宜蘭縣羅東鎮東安段│建 │96 │全部 │林靖蕙 │⑴李汪嶮：40/100 │
│ │356-3地號 │ │ │ │ │⑵池石飛：35/100 │
│ │ │ │ │ │ │⑶蔡清宗：25/100 │
├─┼─────────┼──┼──────┼──────┼─────┼───────────┤
│ 2│宜蘭縣羅東鎮東安段│建 │10 │1/31 │林靖蕙 │⑴李汪嶮：40/3100 │
│ │356-35地號 │ │ │ │ │⑵池石飛：35/3100 │
│ │ │ │ │ │ │⑶蔡清宗：25/3100 │
├─┼─────────┼──┼──────┼──────┼─────┼───────────┤
│ 3│宜蘭縣羅東鎮東安段│建 │601 │4141/100000 │林靖蕙 │⑴李汪嶮： │
│ │356地號 │ │ │ │ │ 165640/00000000 │
│ │ │ │ │ │ │⑵池石飛： │
│ │ │ │ │ │ │ 144935/00000000 │
│ │ │ │ │ │ │⑶蔡清宗： │
│ │ │ │ │ │ │ 103525/00000000 │
├─┼─────────┼──┼──────┼──────┼─────┼───────────┤
│ 4│宜蘭縣羅東鎮東安段│建 │13 │全部 │林靖蕙 │⑴李汪嶮：40/100 │
│ │371地號 │ │ │ │ │⑵池石飛：35/100 │
│ │ │ │ │ │ │⑶蔡清宗：25/100 │
├─┼─────────┼──┼──────┼──────┼─────┼───────────┤
│ 5│宜蘭縣羅東鎮東安段│無 │1層：51.38 │全部 │林靖蕙 │ │
│ │2055建號 │ │2層：51.38 │ │ │ │
│ ├─────────┤ │3層：51.38 │ │ │ │
│ │建物門牌：宜蘭縣羅│ │屋頂突出物：│ │ │ │
│ │東鎮○○路00巷00號│ │25.99 │ │ │ │
│ │（坐落地號：宜蘭縣│ │附屬建物： │ │ │ │
│ │羅東鎮東安段356-3 │ │陽台37.71 │ │ │ │
│ │地號土地） │ ├──────┤ │ │ │
│ │ │ │合計：180.13│ │ │ │
│ │ │ │（不含陽台）│ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
└─┴─────────┴──┴──────┴──────┴─────┴───────────┘
附表二：被告主張之瑕疵及逾期施作完成項目
┌──┬────┬──────┬────────┬──────┬────────┬──────┐
│編號│ 位置 │被告主張瑕疵│被告所舉證據 │原告巨貿公司│原告巨貿公司所舉│鑑定報告結論│
│ │ │ │ │抗辯 │證據 │、本院判斷 │
├──┼────┼──────┼────────┼──────┼────────┼──────┤
│ 1 │所有鋁窗│原告巨貿公司│①房屋預定買賣契│原告巨貿公司│①經濟部標準檢驗│系爭房屋的鋁│
│ │ │未依房屋預定│ 約書（卷一第24│係將此工程交│ 局正字標記證書│門窗，係採用│
│ │ │買賣契約書附│ 頁）。 │由訴外人九州│ （卷一第275頁）│正字標記廠商│
│ │ │件二建材與設│②照片（卷二第35│鋁業股份有限│ 。 │「九州鋁業股│
│ │ │備之門窗部分│ 頁）。 │公司承作，而│②經濟部標準檢驗│份有限公司」│
│ │ │第2款之約定 │ │依其所施作之│ 局品質管理系統│生產的鋁擠型│
│ │ │，安裝有「正│ │鋁合金製窗，│ 驗證證書（卷一│，由「信豐企│
│ │ │字標記」之氣│ │具有經濟部標│ 第276頁）。 │業社」所加工│
│ │ │密窗。 │ │準檢驗局正字│③經濟部工廠登記│製作的「加工│
│ │ │ │ │標記。況且，│ 證（卷一第277 │窗」，非「原│
│ │ │ │ │兩造並未約定│ 頁）。 │廠窗」，鑑定│
│ │ │ │ │須由「正字標│④新竹縣政府營利│人認為難謂百│
│ │ │ │ │記」之原廠施│ 事業登記證（卷│分之百符合契│
│ │ │ │ │作，僅約定採│ 一第278頁）。 │約「採用正字│
│ │ │ │ │用「正字標記│⑤國立台灣大學嚴│標記鋁門窗」│
│ │ │ │ │」氣密窗（卷│ 慶齡工業發展基│的約定。 │
│ │ │ │ │二第284頁、 │ 金會合設工業研├──────┤
│ │ │ │ │卷三第53頁）│ 究中心材料試驗│本院判斷： │
│ │ │ │ │。 │ 室接受委託試驗│有被告所指左│
│ │ │ │ │ │ 報告書（卷二第│列瑕疵。 │
│ │ │ │ │ │ 292頁）。 │ │
├──┼────┼──────┼────────┼──────┼────────┼──────┤
│ 2 │2樓後側 │原告巨貿公司│①房屋預定買賣契│被告張惠如於│①101年4月13日變│系爭房屋二樓│
│ │浴室 │未依房屋預定│ 約書（卷一第25│101年5月23日│ 更確認單（卷二│後側浴室已安│
│ │ │買賣契約書附│ 頁）。 │曾簽立變更確│ 第295頁）。 │裝馬桶、浴缸│
│ │ │二建材與設備│②102年12月27日 │認單，就2樓 │②照片（卷二第29│、浴缸龍頭，│
│ │ │之衛浴設備之│ 照片（卷一第78│浴室臉盆由其│ 6頁） │未安裝臉盆及│
│ │ │約定，安裝衛│ 頁、第30頁至第│自行處理，亦│③被告張惠如於10│臉盆龍頭。本│
│ │ │浴設備（馬桶│ 31頁、第34頁）│簽認退費，自│ 4年8月12日所發│案房屋二樓後│
│ │ │蓋、臉盆、淋│ 。 │無被告張惠如│ 羅東大同路76號│側浴室，浴缸│
│ │ │浴間內水龍頭│③103年1月3日照 │所主張未安裝│ 存證信函（卷二│龍頭的蓮蓬頭│
│ │ │、蓮蓬頭）。│ 片（卷二第29頁│之問題。至於│ 第297頁至第299│（含軟管）、│
│ │ │ │ ）。 │馬桶蓋、水龍│ 頁）。 │淋浴用龍頭（│
│ │ │ │④103年7月14日 │頭、蓮蓬頭部│ │含蓮蓬頭及軟│
│ │ │ │ 照片（卷一105 │分，原告巨貿│ │管）、馬桶蓋│
│ │ │ │ 頁） │公司已於103 │ │可能係已安裝│
│ │ │ │ │年1月安裝完 │ │，但遭拆卸移│
│ │ │ │ │成，被告張惠│ │除，或是尚未│
│ │ │ │ │如亦不爭執，│ │安裝，鑑定人│
│ │ │ │ │惟於103年3、│ │無法判別。 │
│ │ │ │ │4月間遭竊（ │ ├──────┤
│ │ │ │ │卷二第284至 │ │本院判斷： │
│ │ │ │ │第285頁）。 │ │有被告所指左│
│ │ │ │ │ │ │列瑕疵。 │
├──┼────┼──────┼────────┼──────┼────────┼──────┤
│3-1 │2、3樓前│ 漏水 │①102年12月27日 │本件至現場履│ │系爭房屋2樓 │
│ │方臥室牆│ │ 照片（卷二第33│勘前，適逢強│ │前方臥室與鄰│
│ │面 │ │ 頁）。 │颱侵襲，系爭│ │房共同壁牆面│
│ │ │ │ │房屋可能未關│ │的2條垂直裂 │
│ │ │ │ │好窗戶導致風│ │縫造成滲水，│
│ │ │ │ │雨滲入而有水│ │鑑定人認為係│
│ │ │ │ │痕，並非漏水│ │屬工作通道開│
│ │ │ │ │。況且，造成│ │口封填未完善│
│ │ │ │ │漏水原因眾多│ │之瑕疵。 │
│ │ │ │ │，倘真有偷工│ ├──────┤
│ │ │ │ │減料，豈會1 │ │本院判斷： │
│ │ │ │ │樓均未有漏水│ │有被告所指左│
│ │ │ │ │情形（卷二第│ │列瑕疵。 │
│ │ │ │ │285頁）。 │ │ │
├──┼────┤ ├────────┤ ├────────┼──────┤
│3-2 │2、3、4 │ │ │ │ │系爭房屋2、3│
│ │樓電梯旁│ │ │ │ │4樓電梯旁鋁 │
│ │窗戶下緣│ │ │ │ │窗滲水，鑑定│
│ │ │ │ │ │ │人認為係屬鋁│
│ │ │ │ │ │ │窗安裝時填塞│
│ │ │ │ │ │ │水路之施工瑕│
│ │ │ │ │ │ │疵所致。 │
│ │ │ │ │ │ ├──────┤
│ │ │ │ │ │ │本院判斷： │
│ │ │ │ │ │ │有被告所指左│
│ │ │ │ │ │ │列瑕疵。 │
├──┼────┤ ├────────┤ ├────────┼──────┤
│3-3 │2、3樓後│ │ │ │ │系爭房屋2、3│
│ │方臥室角│ │ │ │ │樓後側臥室塑│
│ │窗下緣 │ │ │ │ │鋼窗之滲漏水│
│ │ │ │ │ │ │，除安裝時填│
│ │ │ │ │ │ │塞水路之施工│
│ │ │ │ │ │ │瑕疵外，亦有│
│ │ │ │ │ │ │塑鋼窗料加工│
│ │ │ │ │ │ │組裝之瑕疵。│
│ │ │ │ │ │ ├──────┤
│ │ │ │ │ │ │本院判斷： │
│ │ │ │ │ │ │有被告所指左│
│ │ │ │ │ │ │列瑕疵。 │
├──┼────┤ ├────────┤ ├────────┼──────┤
│3-4 │4樓樓梯 │ │ │ │ │系爭房屋4樓 │
│ │間前門牆│ │ │ │ │樓梯間前門牆│
│ │腳 │ │ │ │ │腳漏水，鑑定│
│ │ │ │ │ │ │人認為係屬門│
│ │ │ │ │ │ │檻施工瑕疵。│
│ │ │ │ │ │ ├──────┤
│ │ │ │ │ │ │本院判斷： │
│ │ │ │ │ │ │有被告所指左│
│ │ │ │ │ │ │列瑕疵。 │
├──┼────┤ ├────────┤ ├────────┼──────┤
│3-5 │4樓浴室 │ │ │ │ │系爭房屋4樓 │
│ │頂板 │ │ │ │ │浴室頂板漏水│
│ │ │ │ │ │ │，鑑定人認為│
│ │ │ │ │ │ │係屬頂板澆置│
│ │ │ │ │ │ │混凝土時的瑕│
│ │ │ │ │ │ │疵。 │
│ │ │ │ │ │ ├──────┤
│ │ │ │ │ │ │本院判斷： │
│ │ │ │ │ │ │有被告所指左│
│ │ │ │ │ │ │列瑕疵。 │
├──┼────┼──────┼────────┼──────┼────────┼──────┤
│ 4 │社區道路│原告巨貿公司│①房屋預定買賣契│社區道路已移│ │現況社區道路│
│ │ │未依房屋預定│ 約書（卷一第24│交管理委員會│ │為瀝青混凝土│
│ │ │買賣契約書附│ 頁）。 │，惟因RC水泥│ │鋪面（柏油路│
│ │ │二建材與設備│ │壓花容易遭車│ │面），與契約│
│ │ │之地坪部分第│ │輛壓壞毀損，│ │書記載不相符│
│ │ │1款之約定， │ │柏油路面則較│ │。 │
│ │ │施作RC水泥壓│ │具彈性，倘管│ ├──────┤
│ │ │花，僅舖設柏│ │理委員會決議│ │本院判斷： │
│ │ │油路面。 │ │回復RC水泥壓│ │有被告所指左│
│ │ │ │ │花，原告巨貿│ │列瑕疵。 │
│ │ │ │ │公司亦同意依│ │ │
│ │ │ │ │其決議施作或│ │ │
│ │ │ │ │補貼施作金額│ │ │
│ │ │ │ │由管理委員會│ │ │
│ │ │ │ │施作。 │ │ │
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│ 5 │廚房設備│原告巨貿公司│①房屋預定買賣契│雙方協議由被│①變更確認單（卷│此部分未鑑定│
│ │ │未依房屋預定│ 約書（卷一第25│告張惠如於增│ 三第102頁）。 │。 │
│ │ │買賣契約書附│ 頁）。 │建廚房後自行│ ├──────┤
│ │ │件二安裝廚房│ │變更設施，差│ │本院判斷： │
│ │ │設備。 │ │額由被告張惠│ │無被告所指左│
│ │ │ │ │如負擔，原合│ │列瑕疵。 │
│ │ │ │ │約價格則由廚│ │ │
│ │ │ │ │具公司向原告│ │ │
│ │ │ │ │巨貿公司請款│ │ │
│ │ │ │ │，而廚具公司│ │ │
│ │ │ │ │表示依被告指│ │ │
│ │ │ │ │示時間去安裝│ │ │
│ │ │ │ │（卷三第87頁│ │ │
│ │ │ │ │）。 │ │ │
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│ 6 │電梯 │房屋預定買賣│①房屋預定買賣契│依房屋預定買│①房屋預定買賣契│中華民國電梯│
│ │ │契約書附件二│ 約書（卷一第 │賣契約書附件│ 書（卷一第25頁│協會函： │
│ │ │建材與設備之│ 25頁）。 │二建材與設備│ ）。 │本件升降機依│
│ │ │電梯部分，內│②建物平面圖（卷│中電梯部分之│②電梯設備買賣契│資料，較適用│
│ │ │容原記載「5 │ 一第181頁）。 │記載，原告巨│ 約書（卷一第21│於中華民國國│
│ │ │人份日電」電│③建築申請圖（卷│貿公司與被告│ 1至222頁）。 │家標準CNS143│
│ │ │梯，經原告巨│ 一第182頁）。 │張惠如係約定│③電梯設備承攬契│28個人住宅用│
│ │ │貿公司擅自更│④建築物昇降機竣│安裝家庭式日│ 約書（卷一第22│升降機標準，│
│ │ │改為「家庭式│ 工檢查表（卷一│電或太平洋電│ 3至233頁）。 │且符合當時竣│
│ │ │日電或太平洋│ 第182頁背面） │梯，而原告巨│④電梯驗收證明書│工檢查所提資│
│ │ │」，並施作載│ 。 │貿公司其後亦│ （卷一第234頁）│料200公斤3人│
│ │ │重200公斤、3│⑤太平洋電梯家庭│與訴外人太平│ 。 │份。 │
│ │ │人份電梯。 │ 電梯型錄（卷一│洋電梯公司簽│⑤電梯保固書（卷├──────┤
│ │ │ │ 第300至311頁）│訂電梯設備買│ 一第235頁）。 │本院判斷： │
│ │ │ │ 。 │賣契約書及電│⑥電梯出廠證明書│無被告所指左│
│ │ │ │⑥太平洋電梯公司│梯設備承攬契│ （卷一第236頁）│列瑕疵。 │
│ │ │ │ 102年度竣工使 │約書，向訴外│ 。 │ │
│ │ │ │ 用許可證、設計│人太平洋電梯│⑦電梯主機檢驗與│ │
│ │ │ │ 圖、建築物昇降│公司購買並由│ 測試記錄表（卷│ │
│ │ │ │ 設備使用許可證│其承作家庭用│ 一第237頁）。 │ │
│ │ │ │ 、建築物昇降機│、載重320公 │⑧電梯完工驗收證│ │
│ │ │ │ 竣工檢查表（卷│斤、5人份電 │ 明書（卷一第23│ │
│ │ │ │ 二第36頁至第41│梯，嗣由訴外│ 8頁）。 │ │
│ │ │ │ 頁）。 │人太平洋電梯│⑨建築物昇降設備│ │
│ │ │ │⑦CNS14328號國家│公司依約在系│ 使用許可證（卷│ │
│ │ │ │ 標準（卷二第42│爭房屋內裝設│ 一第239頁）。 │ │
│ │ │ │ 頁至第60頁）。│之電梯1座， │⑩宜蘭地方法院檢│ │
│ │ │ │⑧CNS10594號國家│並經訴外人中│ 察署檢察官103 │ │
│ │ │ │ 標準（卷二第61│華起重升降機│ 年度偵字第5512│ │
│ │ │ │ 頁至第79頁）。│具協會檢查合│ 號不起訴處分書│ │
│ │ │ │⑨太平洋電梯確認│格，發給使用│ （卷三第63頁至 │ │
│ │ │ │ 單（卷二第83頁│許可證，足證│ 第65頁）。 │ │
│ │ │ │ ）。 │原告巨貿公司│⑪CNS10594號國家│ │
│ │ │ │⑩中華民國電梯協│已依約安裝載│ 標準（卷三第66│ │
│ │ │ │ 會函（卷二第23│重320公斤、5│ 頁至第74頁）。│ │
│ │ │ │ 8至248頁）。 │人之太平洋家│⑫CNS14328號國家│ │
│ │ │ │⑪太平洋電梯公司│庭式電梯。（│ 標準（卷三第75│ │
│ │ │ │ 規格表（卷三第│卷一第204至 │ 頁至第83頁）。│ │
│ │ │ │ 125頁）。 │206頁、卷三 │⑬證人吳詠綺（卷│ │
│ │ │ │⑫中華起重升降機│第60至61頁）│ 二第140頁至第1│ │
│ │ │ │ 具協會函（卷三│ │ 42頁）。 │ │
│ │ │ │ 第127頁） │ │⑭證人李瓖沄（卷│ │
│ │ │ │⑬證人賴榮德（卷│ │ 二第142頁背面 │ │
│ │ │ │ 二第144頁至第 │ │ 至第144頁）。 │ │
│ │ │ │ 145頁）。 │ │⑮證人王大壬（卷│ │
│ │ │ │ │ │ 二第195頁至第1│ │
│ │ │ │ │ │ 99頁）。 │ │
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│ 7 │1至4樓樓│依預售屋買賣│①102年12月27日 │係被告張惠如│①103年1月2日變 │此部分未鑑定│
│ │梯扶手完│定型化契約應│ 照片（卷一第77│要求變更扶手│ 更確認單（卷 │。 │
│ │工逾期 │記載及不得記│ 頁）。 │樣式，並於 │ 一第272頁）。 ├──────┤
│ │ │載事項第15條│②103年7月14日照│103年1月2日 │②利友實業社報價│本院判斷： │
│ │ │第1項規定， │ 片（卷一第103 │同意先行交屋│ 單（卷一第273 │無被告所指左│
│ │ │賣方應於領得│ 、104頁）。 │，不要求扶手│ 頁）。 │列施工逾期情│
│ │ │使用執照6個 │③樓梯扶手施作同│須於交屋時完│③照片（卷一第27│事。 │
│ │ │月內，通知買│ 意書（卷一第29│成，且變更樣│ 4頁）。 │ │
│ │ │方進行交屋，│ 7頁）。 │式所衍生費用│ │ │
│ │ │而原告巨貿公│ │，由住戶自行│ │ │
│ │ │司於102年5月│ │與供應商協商│ │ │
│ │ │10日取得系爭│ │，並支付款項│ │ │
│ │ │房屋使用執照│ │予供應商，非│ │ │
│ │ │，至遲應於10│ │原告巨貿公司│ │ │
│ │ │2年11月10日 │ │應負責施作，│ │ │
│ │ │前完成交屋，│ │而該扶手亦已│ │ │
│ │ │惟原告巨貿公│ │於103年9月24│ │ │
│ │ │司遲至103年9│ │日施作完成（│ │ │
│ │ │月24日始施作│ │卷一第266至 │ │ │
│ │ │完成樓梯扶手│ │267頁、第332│ │ │
│ │ │。 │ │頁）。 │ │ │
└──┴────┴──────┴────────┴──────┴────────┴──────┘
附表三：訴訟費用計算書
┌──┬─────────┬─────────┬────────┐
│編號│ 項 目 │ 金 額（新臺幣） │ 備 註 │
├──┼─────────┼─────────┼────────┤
│1 │第一審本訴裁判費 │104,400元 │ 原告墊支 │
├──┼─────────┼─────────┼────────┤
│2 │本反訴證人旅費 │證人林義豐旅費562 │ 原告墊支1,592元│
│ │ │元、賴榮德旅費562 │ 。 │
│ │ │元、李瓖沄旅費546 │ 被告墊支1,124元│
│ │ │元、吳詠綺旅費546 │ 。 │
│ │ │元、王大壬旅費500 │ │
│ │ │元，共計2,716元 │ │
├──┼─────────┼─────────┼────────┤
│3 │本反訴電梯鑑定費 │36,000元 │原告墊支 │
├──┼─────────┼─────────┼────────┤
│4 │本訴房屋瑕疵鑑定費│47,000元 │原告墊支 │
├──┼─────────┼─────────┼────────┤
│5 │第一審反訴裁判費 │26,641元 │反訴原告墊支 │
├──┼─────────┼─────────┴────────┤
│總計│第一審本訴訴訟費用│170,758元 │
├──┼─────────┼──────────────────┤
│總計│第一審反訴訴訟費用│45,999元 │
└──┴─────────┴──────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 13 日
書記官 邱美龍