臺灣宜蘭地方法院103年度訴字第71號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 104 年 04 月 17 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第71號原　　　告　財政部國有財產署北區分署
法定代理人　黃偉政
訴訟代理人　陳敬穆律師
複　代理人　劉德弘律師
被　　　告　理歐開發股份有限公司
法定代理人　王應傑
訴訟代理人　陳倉富律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國104年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○段○○○地號土地上如附圖所示編號９部分面積二九．二一平方公尺之水池；坐落宜蘭縣頭城鎮○○段○○○○○地號土地上如附圖所示編號１部分面積二０四．九四平方公尺之景觀平台及附屬水泥地面階梯、編號２部分面積三三五．七三平方公尺之木棧道及附屬平台、編號３－１部分面積五七．九七平方公尺之觀海平台及木棧道、編號４部分面積二七．０一平方公尺之木棧道平台、編號５部分面積五．二四平方公尺之造景橋、編號６部分面積六六．五六平方公尺之水泥木板橋、編號７－１部分面積二．一平方公尺之圍牆、編號８－１部分面積二九．六五平方公尺之教堂附屬鋪面基座（含階梯）、編號１０部分面積七八．八八平方公尺之停車場對外階梯、編號１１部分面積一五一．一五平方公尺之停車場（一、二層）、編號１２－１部分面積一．六六平方公尺、編號１２－２部分面積０．六九平方公尺、編號１２－３部分面積八．二五平方公尺之平安鐘（含鋪面）；坐落宜蘭縣頭城鎮○○段○○○○○地號土地上如附圖所示編號１１部分面積五．七六平方公尺之停車場（一、二層）及未編列地號土地上如附圖所示編號３－２部分面積一五．三平方公尺之觀海平台及木棧道、編號７－２部分面積一．九六平方公尺之圍牆、編號８－２部分面積一０．九七平方公尺之教堂附屬鋪面基座（含階梯）、編號１２－４部分面積三三二．九六平方公尺之平安鐘（含鋪面）拆除，並將上開土地騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳仟柒佰壹拾陸元，及自民國一０三年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一０三年三月二十二日起至返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零肆拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴之部分，於原告以新臺幣貳拾柒萬參仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬柒仟肆佰捌拾參元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故管理機關得對於是類財產起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。查本件坐落宜蘭縣頭城鎮○○段000○00000○00000 地號土地所有權人為中華民國，由原告管理，並經登記在案，此有原告提出之上開土地之土地登記謄本在卷可參（見本院卷第9 至11頁），且為兩造所不爭執，是原告本於管理機關之地位，代國家主張上開土地之所有人之權利，起訴請求被告拆除上開土地上之地上物並騰空返還土地，及請求返還不當得利，參照前揭說明，自有形式上當事人能力及當事人適格。
二、次按國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律。凡不屬於私有或地方所有之財產，除法律另有規定外，均應視為國有財產。財政部承行政院之命，綜理國有財產事務。財政部設國有財產局，承辦前項事務；其組織以法律定之。本法第2條第2項所稱「凡不屬於私有或地方所有之財產」，係指未經登記之不動產或未確定權屬為私有或地方所有之財產。國有財產法第1
條、第2條第2項、第9條及同法施行細則第3條分別訂有明文。查本件如宜蘭縣宜蘭地政事務所103年11月4日複丈而製作之土地複丈成果圖即附圖所示編號3-2部分面積15.3 平方公尺、編號7-2部分面積1.96平方公尺、編號8-2部分面積10.97平方公尺、編號12-4部分面積332.96 平方公尺之地上物係位於未編列地號之土地上，該未編列土地因尚未辦理所有權第一次登記，參照前揭規定，即屬國有財產，而國有財產法第1條、第9條第2 項既規定由財政部國有財產署承辦國有財產之取得、保管、使用、收益及處分事務，則原告於本件訴訟中一併向被告請求拆除未編列土地上之前揭地上物及騰空返還土地，暨請求返還不當得利，就此部分亦具有形式上當事人能力及當事人適格。
三、本件被告法定代理人原為許弘明，嗣於本院審理期間，被告法定代理人變更為王應傑，經原告於民國103年8月28日具狀聲明王應傑承受訴訟在案，業已將繕本送達被告收受（見本院卷第89頁背面），王應傑亦於103年9月11日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第136 頁），繕本已當庭交付原告收受，合先敘明。
四、原告原起訴請求：（一）被告應將坐落宜蘭縣頭城鎮○○段000○00000○00000 地號土地及東側相鄰未編列地號國有土地（下合稱系爭土地）上之地上物拆除（面積及位置以實測為準），並將系爭土地騰空後返還原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）17,126元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項聲明所示土地之日止，按月給付原告7,442元；（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理時，更正請求：（一）被告應將系爭597 地號土地上如附圖所示編號9部分面積29.21平方公尺；系爭598-1 地號土地上如附圖所示編號1部分面積204.94平方公尺、編號2部分面積335.73平方公尺、編號3-1部分面積57.97平方公尺、編號4 部分面積27.01平方公尺、編號5部分面積5.24平方公尺、編號6 部分面積66.56平方公尺、編號7-1部分面積2.1 平方公尺、編號8 -1部分面積29.65平方公尺、編號10部分面積78.88平方公尺、編號11部分面積151.15平方公尺、編號12-1部分面積1.66平方公尺、編號12-2部分面積0.69平方公尺、編號12-3部分面積8.25平方公尺；系爭598-2 地號土地上如附圖所示編號11部分面積5.76平方公尺及系爭未編列地號土地上如附圖所示編號3-2部分面積15.3平方公尺、編號7-2部分面積1.96平方公尺、編號8-2部分面積10.97平方公尺、編號12-4部分面積332.96平方公尺之地上物拆除，並將前開土地騰空返還原告；（二）被告應給付原告18,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息6%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1 項聲明所示之土地之日止，按月給付原告7,875 元；（三）願供擔保，請准宣告假執行。核屬民事訴訟法第255條第1項第2、3款規定起訴之基礎事實同一及擴張應受判決事項之聲明之情形，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)緣系爭597、598-1、598-2 地號土地為中華民國所有，並以原告為管理人，原告於101年4月26日與被告簽立國有非公用財產委託經營契約（下稱系爭契約），將系爭597、598-1、598-2地號土地提供予被告使用，系爭契約存續期間自101年5月1日起至110年4月30日止。然被告於系爭契約簽立後，未經原告之同意，將其名下與系爭597、598-1、598-2 地號土地比鄰之「理歐海洋溫泉飯店」，連同系爭597、598-1、598-2 地號土地一併交付給訴外人東森海洋溫泉酒店股份有限公司（下稱東森酒店公司）經營「東森海洋溫泉酒店」（下稱東森酒店），而東森酒店在網頁介紹上標榜其擁有戶外黃金溫泉池、海邊小教堂、涼亭等違法興建在系爭土地上之設施，經平面媒體報導系爭土地違建濫用之情況嚴重，原告始知悉被告已將系爭597、598-1、598-2 地號土地交給東森酒店公司經營東森酒店，為此原告於102 年11月27日發函要求被告針對擅自委託東森酒店公司經營乙節提出說明等語，然被告卻於102年12月3日函覆稱由於系爭597、598-1、598-2
地號土地與其出租予東森酒店之土地緊密相連亦無明確界線區隔，是難有合法之具體行為得阻止東森酒店住戶進入遊憩云云。惟系爭土地之面積遠大於被告名下之土地，實無可能有誤認或誤入使用其設施之情況，況系爭土地上之設施均無獨立營業之可能，必須依附飯店住宿之目的方有可能使用，且就東森酒店簡介地圖上最左側圖示可見海潮公園之停車場與系爭土地間並無任何可自由進出之空間，而以水泥牆堵絕，第三人雖可從停車場走道進入系爭土地，然該停車場走道上已告示為東森酒店使用，是客觀上雖無阻擋第三人進入之設備，但在走道上方為此告示，一般非東森酒店之房客即不會擅自進入使用，故系爭土地係由東森酒店之房客為實際使用者，若非被告同意將系爭597、598-1、598-2地號土地一
併交付予東森酒店使用，實難想像東森酒店會擅自將該部分納入其營業場所範圍，縱被告非故意將系爭597、598-1、598-2 地號土地交付予東森酒店公司使用，然被告明知系爭契約約定系爭597、598-1、598-2 地號土地不得交付予第三人使用，卻在其出租相關設備及土地予東森酒店公司時，對於系爭597、598-1、598- 2地號土地未做任何隔離或防護措施，放任東森酒店長時間占有使用，甚至加建違法建物，亦難謂無違反系爭契約之約定。並根據東森酒店內指標及樓層說明，均將系爭土地上之戶外設施列為其營運之範圍，且系爭土地上之戶外設施東森酒店會作例行性巡視，若有故障會維修更換，相關設備費用係由東森酒店負責，均足見東森酒店係實際管領使用系爭土地上之戶外設施。因此，被告將系爭597、598-1、598-2 地號土地在未經原告同意之狀況下交付予東森酒店使用之事實，該當於系爭契約第9 條第1項第3款之終止契約事由。
(二)被告於系爭土地上設置游泳池、教堂、小木屋等地上物，前揭地上物除經宜蘭縣政府認定為違建而要求拆除外，同時亦違反變更東北角海岸風景特定區計畫變更後土地使用分區管制要點第10條第1項第2款第2 目規定，此部分業經主管機關宜蘭縣政府及交通部觀光局東北角暨宜蘭海岸國家風景區管理處（下稱東北角風管處）裁罰在案，且迄今仍未改善，故已該當於系爭契約第9條第1項第2 款違反法令使用委託經營財產之終止契約事由。原告遂於102年12月18 日以被告違反法令使用委託經營財產發函通知被告終止系爭契約，並告知訂於103年1月15日會同相關單位辦理點交及收回系爭597、598-1、598-2 地號土地，而當日經宜蘭縣政府確認現場尚有違建並未拆除且已逾拆除期限。又比對系爭土地101年及 94年之空照圖，系爭土地上之地上物確係由被告所興建，被告雖辯稱有部分可能係訴外人即河東堂有限公司（下稱河東堂公司）興建而留用迄今云云，惟被告既自河東堂公司受讓其與財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處（下稱國有財產署宜蘭辦事處）於91年4月1日簽立以系爭597、598-1地號土地為標的之國有非公用財產委託經營契約（下稱前手契約）之一切權利義務，則無礙被告於系爭契約終止後負有拆除系爭597、598-1、598-2 地號土地之地上物之義務，惟被告仍拒絕將系爭597、598-1、598-2地號土地騰空返還原告。
(三)另被告違法占有使用之部分除系爭597、598-1、598-2 地號土地外，其違法興建之地上物尚有部分坐落於與系爭597、598-1、598-2 地號土地相鄰之系爭未編列地號土地上，是原告亦得請求被告將系爭未編列地號土地上之占用部分，一併拆除並騰空返還原告。
(四)查原告於102年12月18 日合法終止系爭契約後，被告迄今遲未將土地交還原告，而被告於系爭土地上違法興建相關設施，應屬作為建築物、雜項工作物之情況，依系爭契約第21條第2項約定即以年息6 %計算每年度不當得利之數額，而被告迄今違法占用系爭土地之面積為全部，即包含系爭597、598-1、598-2 地號土地及系爭未編列地號土地，而系爭未編列地號土地因緊鄰系爭598-2 地號土地東側，則系爭未編列地號土地之申報地價以系爭598- 2地號土地之申報地價計算，是系爭土地申報價額分別為每平方公尺140、153、240、240元，故被告占用系爭土地每年不當得利之金額為94,503元（計算式：140×321.08×6％＋153×9424.99×6％＋240×5.
76×6％＋240×361.19×6％＝94,503，元以下4捨5入，以
下均同），又原告係於102 年12月18日通知終止系爭契約，故被告無權占有系爭土地而取得相當於租金之不當得利自102年12月19日至原告起訴日即103年2月27日止應為18,124 元（計算式：94,503×70/365＝18,124），而被告至返還系爭
土地前應按月給付原告相當於租金之不當得利為7,875元（
計算式：94,503÷12＝7,875）。
(五)綜上，原告於102年12月18 日已發函終止系爭契約，再以民事起訴狀之送達做為終止系爭契約之意思表示，而系爭契約既經原告合法終止，爰依據民法第767 條規定物上請求權之法律關係，請求被告應將系爭土地上之地上物拆除，並將系爭土地騰空返還原告；爰依據民法第179 條規定不當得利之法律關係，請求被告給付自102 年12月19日至原告起訴日即103年2月27日止相當於租金之不當得利18,124元，及起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,875 元等語。並聲明：如主文第1、2項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告主張系爭契約於102年12月18 日以函文通知被告依系爭契約第9條第1項第2 款之約定予以終止云云，然原告於本件訴訟中又另外主張系爭契約第9條第1項第3 款約定之「乙方違反契約之約定，經甲方限期改善，屆期仍未改善者」之終止契約事由云云，有前後不一之情形。按如附圖所示之部分地上物係被告自河東堂公司受讓前手契約後即已陸續存在，且係由原告連同系爭597、598-1、598-2 地號土地一併交由被告委託經營，系爭契約既尚於存續期間內，則被告並非無權占用系爭土地。又被告就系爭597、598-1、598- 2地號土地仍為向來之使用未曾改變，是被告並無另外違反法令使用委託經營財產之情事，至於部分設施如游泳池、小木屋（以上已改善拆除）、教堂，雖經主管機關認定行政違規，然此為兩造續約簽立系爭契約前已明知，僅係涉及改善或裁罰之問題而已，故原告主張被告違反法令使用系爭土地設置地上物云云，尚無足取。
(二)兩造訂定及續訂系爭契約之目的，本即係與相鄰之被告所經營之理歐海洋溫泉飯店共同基於整體規劃，以提升土地利用價值，共創雙贏局面。因此，系爭土地及如附圖所示之地上物向來均係理歐海洋溫泉飯店基於發展觀光事業為一併使用，遂不再額外施設隔離或防護措施以阻擋飯店房客或外人進入之情形。而被告基於行銷合作關係，將自有土地上之理歐海洋溫泉酒店經營權交由東森酒店經營，其內容並未涉及被告有將系爭土地及如附圖所示之地上物之委託經營權讓與東森酒店，且被告亦未曾另以出租或以其他方法交由東森酒店單獨經營系爭土地及如附圖所示之地上物，而排除他人進入使用，僅係維持向來之供觀光事業（包括飯店及其他觀光客）使用而未曾改變，是系爭土地及如附圖所示之地上物仍係由被告依系爭契約之約定繼續經營中，尚無原告主張已將系爭契約之委託經營權讓與東森酒店之情形。至原告僅以東森酒店已撤除其網頁上誇大宣稱其設施擁有戶外黃金溫泉池、海邊小教堂、涼亭等設施之廣告云云，而推認被告已將系爭土地及如附圖所示之地上物以其他方法交由東森酒店經營，並主張逕予終止系爭契約乙節，原告顯未具體舉證以實其說，亦屬無據。縱系爭土地上之燈具設施固由東森酒店代為修繕，或系爭土地上之教堂地上物之私接電力亦由東森酒店代為繳納，然此僅係被告與東森酒店間之協力關係而已，此情形猶如被告就設施損壞應找廠商另外修繕或自耕農委託他人代耕之情形一般，尚難以上情而逕推認被告確已將系爭契約之委託經營權讓與東森酒店。因此，本件原告依系爭契約第9條第1項第2款約定逕予終止系爭契約，並不合法。
(三)原告又另外主張系爭契約第9條第1項第3 款約定之系爭契約終止事由云云，然原告既未曾以通知敘明被告有何其他違反系爭契約約定之情事，亦未通知被告限期改善而屆期未改善，則原告此揭主張，自屬無據。綜上，原告主張依系爭契約之約定逕予終止系爭契約，並不合法，從而原告依民法第767 條物上請求權之法律關係，請求被告拆除、騰空系爭土地上如附圖所示之地上物並返還土地，自無理由，則亦無須再予審酌被告是否應給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地（包括未編列地號之土地）為中華民國所有，並由財政部國有財產署擔任管理人。
(二)兩造前於101年4月26日就系爭597、598-1、598-2 地號土地暨其上相關地上物及設施，簽立系爭契約，存續期間自 101年5月1日起至111年4月30日止。
(三)系爭土地上目前有如附圖所示之地上物存在，為被告自行興建所有或自前手河東堂公司取得事實上處分權。
(四)原告於102年12月18日通知被告終止系爭契約。
四、得心證之理由：
本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目：（一）被告是否有違反系爭契約第4條第1、4 款約定之情形？（二）原告主張依據系爭契約第9條第1項第2、3款約定而合法終止系爭契約，是否有理由？（三）原告請求被告拆屋還地，是否有理由？（四）原告請求被告給付18,124元及約定6%之利息暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付7,875元之不當得利，是否有理由？以下即分別予以說明：
(一)被告是否有違反系爭契約第4條第1、4 款約定之情形？
１ 查系爭契約第4條第1款約定：「乙方（即被告）應依都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制有關規定使用委託經營財產，不得將委託經營財產，作違反法令之使用，甲方（即原告）不負審認及同意之責。」，此有原告提出之系爭契約書影本在卷可憑（見本院卷第12頁）。而原告主張被告於系爭土地上設置之游泳池、教堂、小木屋等地上物，宜蘭縣政府認定為違建而要求拆除，同時亦違反變更東北角海岸風景特定區計畫變更後土地使用分區管制要點第10條第1
項第2款第2目規定之事實，經本院於103年5月30日至現場履勘，系爭土地位於河東獅子堂博物館及東森酒店之後方，目前有原告主張被告增建之（1 ）觀景平台及附屬水泥地面階梯、（2）木棧道及附屬平台、（3）觀海平台及木棧道、（4）木棧道平台、（5）造景橋、（6）水泥木板橋、（7）圍牆、（8）教堂、平安鐘及附屬舖面基座、（9）水池、（10）停車場對外階梯、（11）停車場，此有本院103年5月30日之勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷第60至74頁），並經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所實地測量後製作土地複丈成果圖即附圖乙份附卷可稽（包括系爭未編列地號土地，見本院卷第216、217頁），且兩造對於系爭土地上目前有如附圖所示之地上物存在，為被告自行興建所有或自前手河東堂公司取得事實上處分權乙節，亦不予爭執，是原告主張系爭土地上目前有被告設置如附圖所示之地上物存在等語，堪予認定。又原告先前曾通知被告，於102 年7月2日辦理系爭597、598-1、598-2 地號土地之會勘時，東北角風管處言明系爭土地上如附圖所示之地上物確已違反東北角海岸暨宜蘭海岸風景特定區計畫之土地使用管制規定等語，原告嗣於103年1月15日辦理點交收回系爭597、598-1、598- 2地號土地作業時，東北角風管處亦再表示系爭土地之地上物現況為圍牆、步道、建築構造物基座、木造平台、水泥造拱橋、停車場、照明設備等設施尚未騰空拆除，係違反變更東北角海岸（含大溪海岸及頭城濱海）風景特定區計畫（第2 次通盤檢討）變更後土地使用分區管制要點第10條第1項第2款第2 目規定，破壞地形或改變地貌，而宜蘭縣政府表示系爭土地之地上物現況為教堂使用部分經認定係違章建築，且逾宜蘭縣政府之限期拆除期限（103年1月10日）等語，此有原告提出之國有財產署宜蘭辦事處102 年12月18日台財產北宜二字第00000000000號函影本、國有財產署宜蘭辦事處103年1 月15日點交紀錄及照片影本各乙份附卷可憑（見本院卷第30至41頁），是原告主張被告於系爭土地上設置之游泳池、教堂、小木屋等地上物，宜蘭縣政府認定為違建而要求拆除，同時亦違反變更東北角海岸風景特定區計畫變更後土地使用分區管制要點第10條第1項第2款第2目規定乙節，可堪認定。
２ 被告雖辯稱系爭597、598-1、598-2 地號土地自其受讓河東堂公司之前手契約後，仍為向來之使用未曾改變，是被告並無違反法令使用委託經營財產之情事，至於部分設施如游泳池、小木屋（以上已改善拆除）、教堂，雖經主管機關認定行政違規，然此為兩造續約簽立系爭契約前已明知，僅係涉及改善或裁罰之問題云云。查被告之前手河東堂公司係於91年4月1日與原告簽訂前手契約，河東堂公司則於97年5 月20日轉讓全部委託經營權利義務關係予被告，此有被告提出之河東堂公司與原告簽訂之前手契約及變更記事等資料為證（見本院卷第153至159頁），故被告自97年5 月20日起已概括承受其前手河東堂公司與原告間之前手契約關係，而成為系爭土地暨其上地上物之占有使用人之事實，已堪認定。根據原告提出之系爭土地歷年來之林務局航空測量所拍攝之空照圖顯示（附於本院證物袋內），系爭土地於97年5 月20日以前，雖已有部分地上物設施存在或正在整建施工當中，但至少包括小型游泳池（或造景水池）及大型游泳池附近之人造設施，於94年11月10日時尚未存在，而於97年11月23日時已出現在系爭土地上，且其餘設施亦已整建完成，此亦有原告提出之原證14（94年間拍攝）及原證16（101 年間拍攝）之空照圖放大彩色影印兩紙可資互相對照（見本院卷第110 頁；第118 頁），顯見係被告承受前手契約後始陸續增建或改建完成，是被告主張受讓河東堂公司之前手契約後，仍為向來之使用未曾改變，並無違反法令使用委託經營財產云云，自無可採。況系爭土地上如附圖所示之地上物，為被告自行興建所有或自前手河東堂公司取得事實上處分權乙節，兩造並無爭執，已如前述，被告為有權處分之人，並概括承受前手契約之權利義務，則不論系爭土地上如附圖所示之地上物，究係被告所自行興建或因受讓前手契約而自前手河東堂公司取得事實上處分權，被告仍屬違反系爭契約第4條第1款之約定，即不得將委託經營財產作違反法令之使用，則被告前述抗辯，即無可採。
３ 次查，系爭契約第4條第4款約定：「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得將委託經營權讓與第三人或出租或以其他方法交第三人經營。」，此有原告提出之系爭契約書影本在卷可憑（見本院卷第13頁）。經查：東森酒店在網頁介紹上標榜其擁有戶外黃金溫泉池、海邊小教堂、涼亭等興建在系爭土地上之設施乙節，此有原告提出之網頁截圖附卷可稽（見本院卷第19至24頁）。經本院於103年5月30日至現場履勘，系爭土地目前供第三人東森酒店經營飯店戶外附屬庭園使用，從飯店前往系爭土地上之地上物並無任何阻隔，房客亦可自由進入，其他第三人亦可從海潮公園旁及停車場旁之走道自由進出，此有本院103年5月30日之勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷第60至74頁）；本院再於103年11月4日至現場履勘，從海潮公園停車場沿步道可至海邊岩岸，需沿著東森酒店之圍牆外海邊岩岸始能進入該酒店後方的步道區，岩岸上並無步道設施，從沿岸進入酒店後方的步道區之間存有天然石塊及人工水泥設施，客觀上有區隔之效果，但並無法達到阻隔進入步道區的結果，海邊小教堂設施內部有擺放桌椅，並有綵帶及通電，此有本院103年11月4日之勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（見本院卷第185至203頁）。且坐落在系爭土地上之停車場位於東森酒店圍牆旁，上方並標名為東森酒店（見本院卷第73頁），而放置於東森酒店大廳之宣傳廣告（見本院卷第75頁），係將系爭土地上之地上物均納為東森酒店之園區，東森酒店內亦有指示通往系爭土地上之地上物指標（標明為海洋花園、沿岸教堂等，見本院卷第200、201頁），從系爭土地上之地上物遭東森酒店刻意以圍牆與外界予以適度區隔，並為東森酒店之網頁、宣傳廣告、酒店內部指標納為東森酒店之附屬設施等情事，客觀上均使人產生系爭土地上之地上物屬於東森酒店經營之範圍內，而專供東森酒店房客使用之認知，縱使一般第三人亦可從海潮公園旁及停車場旁之走道自由進出系爭土地，而不受阻欄，亦不影響東森酒店前述區隔措施使人產生之認知，顯見東森酒店在主觀上有使系爭土地上之地上物於客觀上成為酒店附屬設施之意思。
４ 證人即東森酒店之工程部技術員郭傳豪於本院103年11月4日勘驗現場時證稱：「（修理燈座是否例行性維修？）之前也有換過。」；「（維修燈座的流程？）我們會做例行性的巡視，如果有發現燈座毀損，我們就會更換，相關的設備費用都是向東森酒店申報，我只有負責換過燈座，沒有換過戶外其他部分。」；「（你們工程部有幾人？）連主管在內有6
位，我們都是負責戶外燈管的維修，這是我們工程部的例行工作。」等語（見本院卷第191、192頁）。另證人即東森酒店之工程部組長劉永城亦到庭證述：「（工程部負責內容及成員組織編制？）目前連我在內共有6 位同仁，負責是飯店內機電問題及水電維修。」；「（郭傳豪是否是你們工程部人員？）是，他是技術人員，他是102 年10月14日到任。」；「（你們飯店後面庭園造景及木棧道是何人所有？）不清楚是誰所有，是我們工程部維修範圍內。」；「（是何人指示你們維修該處？）我到職時，前手移交給我的維修SOP，
就已經載明飯店後方庭園造景及木棧道的範圍是屬於我們工程部負責維修的範圍，如果有故障或燈不亮的話我們就要作維修，我們只有做燈座的維修，如果是木棧道受損不在我們維修範圍，主要是基於安全考量。」；「（庭園後方之教堂，平時是何人管理使用？）管理人我不清楚，客人會去使用，平常門不會鎖，客人也不用向我們飯店申請就可以自行進入使用，燈座是我們維修的，電費也是我們公司繳的。」；「（既然管理人你不清楚，為何電費是你們公司繳的？）電線是我的前手就拉好了，因為教堂靠近海邊，所以是從飯店拉電線過去，這也是屬於我到任時SOP 的範圍內，電費是由我們公司的會計部門去繳納，包括沿途的燈座的電費都包括在內。」；「（〈提示本院卷第75頁〉圖示的哪個地方是屬於你們維修的範圍？）北關停車場的照明我也曾經換過，在圖上的編號10部分，SOP 上基於安全的考量，原則上在該圖示上的燈座及照明我們都會負責維修。」；「（平常執行一般維修狀況，是否曾經跟理歐開發股份有限公司的人員有接觸？）沒有。」等語（見本院卷第233至234頁）。足認東森酒店平日就系爭土地上之地上物如燈座及小教堂，有作例行性之保養維修與負擔電費而供電之事實，則證人即東森酒店之總經理江惠明證述：酒店後方設施，我們不做管理，到任時並沒有被交接戶外的設施云云（見本院卷第187至189頁），顯屬避重就輕之詞，不足採信。
５ 再查，東森酒店公司之董事長目前為王應傑，代表法人為北橋建設股份有限公司，其餘董事成員，分別代表法人為東森國際股份有限公司及里歐國際開發股份有限公司；而被告目前之董事長亦為王應傑，代表法人為東森國際股份有限公司，於96年10月18日當時之董事高中，代表法人為里歐國際開發股份有限公司，另有董事高萱、高輝貞及監察人蕭路嶺等人；又里歐國際開發有限公司目前董事長為高建中，其餘董事為高萱、高華、高中、陳恭齡，監察人為蕭路嶺、高輝貞；而河東堂公司之董事為高建文，股東為高萱、高華、陳恭齡等人，此有原告提出之被告公司變更登記表影本（見本院卷第114至117頁）、被告公司基本資料查詢表影本（見本院卷第91、92頁）為證，並有被告提出之被告公司變更登記表影本（見本院卷第145至148頁）、里歐國際開發股份有限公司之基本資料查詢表影本（見本院卷第149、150頁）、河東堂公司之基本資料查詢表影本（見本院卷第151、152頁）為證，並有臺北市政府103年10月2日府產業商字第00000000000 號函檢送之里歐國際開發股份有限公司及河東堂公司之變更登記表影本各乙份附卷可稽（見本院卷第171至174頁），可知東森酒店公司主要係由東森國際股份有限公司與里歐國際開發股份有限公司所持股，其法定代理人現與被告之法定代理人均為王應傑，而被告先前之董事高中，代表法人為里歐國際開發股份有限公司，其餘董事及監察人核與里歐國際開發有限公司及河東堂公司之董事、股東或監察人有高度重疊之情事，河東堂公司就系爭土地之委託經營事務復為被告之前手，則被告實難推諉不知東森酒店有將系爭土地上之地上物作為附屬設施使用之事實，被告亦難推稱無法阻止東森酒店使用系爭土地上之地上物作為附屬設施。
６ 綜上，系爭土地上之地上物已由東森酒店作為酒店經營之附屬設施使用，且從前述說明可知，被告形式上承接前手河東堂公司之前手契約，嗣後再與原告簽立系爭契約，但未實際經營管理系爭土地暨其上之地上物，而河東堂公司與里歐國際開發股份有限公司之法定代理人及董事、股東超過半數以上均屬相同，依照公司法第369條之3規定，推定為有控制與從屬關係之關係企業，嗣後再由里歐國際開發股份有限公司與東森國際股份有限公司主要持股而成立東森酒店公司，負責經營東森酒店，由東森酒店實際管理使用系爭土地暨其上之地上物作為附屬設施，藉此規避系爭契約之約定限制，顯已違反系爭契約第4條第4款約定。被告辯稱基於行銷合作關係，將自有土地上之理歐海洋溫泉酒店經營權交由東森酒店經營，其內容並未涉及被告有將系爭土地暨其上之地上物之委託經營權讓與東森酒店，亦未曾另以出租或以其他方法交由東森酒店單獨經營系爭土地暨其上之地上物，而排除他人進入使用，系爭土地仍係由被告依系爭契約之約定繼續經營中云云，要無可採。故原告主張被告在未經原告同意之狀況下將系爭土地交付予東森酒店使用，違反系爭契約第4條第4款約定等語，應屬可採。
(二)原告主張依據系爭契約第9條第1項第2、3款約定而合法終止系爭契約，是否有理由？
查系爭契約第9條第1項第2 款約定：「乙方（即被告）違反法令使用委託經營財產，或未經同意將委託經營權讓與第三人或出租或以其他方法交第三人經營者，甲方（即原告）得終止委託經營契約。」；系爭契約第9條第1項第3款約定：
「乙方（即被告）違反契約之約定，經甲方限期改善，屆期仍未改善者，甲方（即原告）得終止委託經營契約。」，此有原告提出之系爭契約書影本在卷可稽（見本院卷第14頁）。本件被告確有違反系爭契約第4 條第1、4款約定之事實，業如前述，而原告以102年12月18日函文依據系爭契約第9條第1項第2款之約定，通知被告終止系爭契約乙節，此有原告提出之前揭國有財產署宜蘭辦事處102 年12月18日函文影本乙份在卷可參（見本院卷第30至31頁），且兩造對於原告係於102 年12月18日通知被告終止系爭契約，亦無爭執，故原告主張依據系爭契約第9 條第1項第2款約定而合法終止系爭契約等語，洵屬有據。至原告另主張依據系爭契約第9條第1項第3 款約定而合法終止系爭契約云云。然查：原告前揭函文，係以被告違反系爭契約第9 條第1項第2款約定為由而終止系爭契約，並未以被告違反系爭契約第9 條第1項第3款約定為由而終止系爭契約，且原告就其主張按系爭契約第9 條第1項第3款約定，命被告限期改善而屆期未改善之事實，復未舉證以實其說，是原告主張依據系爭契約第9 條第1項第3款約定而合法終止系爭契約云云，即無足採，附此敘明。
(三)原告請求被告拆屋還地，是否有理由？
原告已於102 年12月18日合法終止系爭契約在案，已如前述。而系爭土地上目前有如附圖所示之地上物存在，為被告自行興建所有或自前手河東堂有限公司取得事實上處分權乙節，亦見前述說明。查系爭597、598-1、598-2 地號土地為系爭契約之標的，原告已合法終止系爭契約，則被告所有或有事實上處分權之地上物繼續占有使用系爭597、598-1、598-2地號土地即屬無權占有，原告依據民法第767條規定之物上請求權法律關係，自得請求被告拆除地上物後返還土地。另系爭未編列地號土地非屬系爭契約之標的，被告所有或有事實上處分權之地上物占有使用系爭未編列地號土地，本屬無權占有，原告依據民法第767 條規定之物上請求權法律關係，亦得請求被告拆除地上物後返還土地。至原告雖主張被告無權占有系爭土地全部云云，惟查：原告合法終止系爭契約後，曾於103年1月15日欲點交回收系爭土地597、598-1、598-2 地號，因原告認為尚有部分土地未騰空地上物而回復原狀，致點交不完成乙節，此有原告提出之前揭國有財產署宜蘭辦事處103年1月15日點交紀錄及照片影本各乙份為證，然被告除了如附圖所示之地上物有繼續無權占有使用系爭土地之事實以外，並無證據證明被告就系爭土地其餘部分有積極占有而排除原告使用之情事，況系爭未編列地號土地本不屬於系爭契約之標的，被告僅係無權占有系爭未編列地號土地之一部而已，且從飯店前往系爭土地上之地上物並無任何阻隔，其他第三人亦可從海潮公園旁及停車場旁之走道自由進出系爭土地乙節，業經本院到場履勘屬實，已如前述，原告本得基於管理國家財產之使用目的而占有使用系爭土地其餘部分，則原告主張被告無權占有系爭土地如附圖所示地上物以外之其餘土地部分，要無足採。
(四)原告請求被告給付18,124元及約定6%之利息暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付7,875 元之不當得利，是否有理由？
１ 按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
２ 查系爭契約第21條第2 款特約事項約定：「委託經營期限屆滿、終止委託經營或收回部分委託經營財產時，乙方（即被告）倘未將委託經營財產交還予甲方（即原告），其中建築用地及非建築用地作為建築物、雜項工作物之基地面積部分，應按當年期申報地價年息6%計算不當得利交付甲方（即原告），其餘部分應按契約屆滿當年度之申報地價年息5%計算不當得利交付甲方（即原告），並同意甲方（即原告）逕以履約保證金扣抵。」，此有原告提出之系爭契約書乙份在卷可參（見本院卷第16頁）。如附圖所示之地上物，其構造均係木棧道水泥磚造、水泥磚造或鋼骨水泥磚造，分別作為景觀平台及附屬水泥地面階梯、木棧道及附屬平台、觀海平台及木棧道、木棧道平台、造景橋、水泥木板橋、圍牆、教堂及附屬鋪面積座（含階梯）、水池、停車場對外階梯、停車場（1、2層）與平安鐘（含鋪面）之使用，此經本院履勘現場屬實，並經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所製作之土地複丈成果圖即附圖在卷可憑，詳見前述，故如附圖所示之地上物符合建築法第4 條規定，屬於定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物，已堪認定，則原告主張依照系爭契約前述約定以當年期申報地價年息6%計算不當得利，應屬可採。又系爭契約之標的雖僅有系爭597、598-1、598-2 地號土地，並不包括系爭未編列地號土地，惟本院考量系爭未編列地號土地緊鄰系爭598-1地號土地旁，為海岸邊之土地，則應參照系爭598-1地號土地之申報地價，並參酌系爭契約前述約定以當年期申報地價年息6%，予以計算系爭未編列地號土地之不當得利，較為合理，原告主張以系爭598-2 地號土地之申報地價標準計算云云，並不足採。
３ 如附圖所示編號9部分之地上物，占用系爭597地號土地之面積為29.21平方公尺；如附圖所示編號1、2、3-1、4、5、6
、7-1、8-1、10、11、12-1、12-2、12-3部分之地上物，占用系爭598-1地號土地之面積為969.83平方公尺（計算式：204.94+335.73+57.97+27.01+5.24+66.56+2.1+29.65+78.88+151.15+1.66+0.69+8.25=969.83）；如附圖所示編號11部分之地上物，占用系爭598-2地號土地之面積為5.76 平方公尺）；如附圖所示編號3-2、7-2、8-2、12-4 部分之地上物，占用系爭未編列地號土地之面積為361.19平方公尺（計算式：15.3+1.96+10.97+332.96=361.19）。而系爭597地號土地之申報地價於原告起訴時每平方公尺為140元，系爭598-1地號土地之申報地價於原告起訴時每平方公尺為153元，系爭598-2地號土地之申報地價於原告起訴時每平方公尺為240 元乙節，此有原告提出之系爭597、598-1、598-2 地號土地之土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第9 至11頁），則被告於系爭契約終止後，自102 年12月19日起算，至原告起訴時即103 年3月7日（以本院收文章之日期為準），可獲得相當於租金之不當得利金額為2,716元【計算式：[（29.21×140×
6%）+（969.83×153×6%）+（5.76×240×6%）+（361.19
×153×6%）]×79/365=2,716】，暨自起訴狀繕本送達翌日
即103年3月22日起至返還系爭土地之日止，每月可獲得相當於租金之不當得利金額為1,046元【計算式：[（29.21×140
×6%）+（969.83×153×6%）+（5.76×240×6%）+（361.1
9×153×6%）]÷12=1,046 】。又被告就系爭土地除如附圖
所示地上物占有使用以外之其餘部分，並非無權占有，詳如前述，則原告請求被告就系爭土地之其餘土地部分應給付不當得利云云，並無可採。原告另主張前述2,716 元之不當得利應依照年息6%計算遲延利息云云，然查：不當得利之本金部分以申報地價年息6%計算，固為系爭契約所明定，惟系爭契約查無約定不當得利之利息部分亦約定以年息6%計算之記載，自應依照民法第233條第1項前段，以民法第203 條規定之年息5%計算。故原告請求被告應返還如附圖所示之地上物占有使用系爭土地，自102年12月19日至103年3月7日，可獲得相當於租金之不當得利金額為2,716 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日即103年3月22日起至返還系爭土地之日止，每月可獲得相當於租金之不當得利金額為1,046 元，均屬有理由，原告逾上開部分之其餘請求，則屬無理由。
五、綜上所述，原告依據第767 條規定物上請求權之法律關係，請求被告應將系爭597地號土地上如附圖所示編號9部分面積29.21平方公尺；系爭598-1地號土地上如附圖所示編號1 部分面積204.94平方公尺、編號2部分面積335.73 平方公尺、編號3-1部分面積57.97平方公尺、編號4部分面積27.01平方公尺、編號5部分面積5.24平方公尺、編號6 部分面積66.56平方公尺、編號7-1部分面積2.1平方公尺、編號8-1 部分面積29.65平方公尺、編號10部分面積78.88平方公尺、編號11部分面積151.15平方公尺、編號12-1部分面積1.66平方公尺、編號12-2部分面積0.69平方公尺、編號12-3部分面積8.25平方公尺；系爭598-2 地號土地上如附圖所示編號11部分面積5.76平方公尺及系爭未編列地號土地上如附圖所示編號3-2部分面積15.3平方公尺、編號7-2部分面積1.96平方公尺、編號8-2部分面積10.97平方公尺、編號12-4部分面積332.96平方公尺之地上物拆除，並將前開土地騰空返還原告，另依據民法第179 條規定不當得利之法律關係，請求被告應給付原告2,716元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年3月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日即103年3月22日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,046 元，均屬有理由，應予准許。原告其餘之請求，則屬無理由，應予駁回。本件原告勝訴之部分，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定適當之擔保金額併予准許。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件訴訟費用，應依兩造勝敗之比例（系爭未編列地號土地並無登記面積可資核算，故以原告起訴時主張之訴訟標的價額計算本件勝敗之比例），由被告負擔14%，其餘86%由原告負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林俊廷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 17 日書記官 陳蒼仁