臺灣宜蘭地方法院104年度重訴字第29號

• 裁判案由: 所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 104 年 10 月 29 日
• 法官: 鄧晴馨
• 當事人: 吉富農綠金生技股份有限公司、瑩達綠能科技股份有限公司、宇春綠能源科技股份有限公司

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　104年度重訴字第29號
原　　　告　吉富農綠金生技股份有限公司
法定代理人　張平和
訴訟代理人　簡坤山律師
被　　　告　瑩達綠能科技股份有限公司
法定代理人　李志洋
被　　　告　宇春綠能源科技股份有限公司
法定代理人　李志洋
共　　　同
訴訟代理人　陳敬穆律師
劉德弘律師
上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國104年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告瑩達綠能科技股份有限公司應將宜蘭縣蘇澳鎮○○段○○○○○○地號土地所有權移轉登記予原告，並將土地交付原告。
被告宇春綠能源科技股份有限公司應將宜蘭縣蘇澳鎮○○段○○○○○○地號土地所有權移轉登記予原告，並將土地交付原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告各以新臺幣壹仟叁佰叁拾萬元為被告瑩達綠能科技股份有限公司、宇春綠能源科技股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告瑩達綠能科技股份有限公司、宇春綠能源科技股份有限公司如各以新臺幣肆仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠ 兩造前於民國103年12月25日簽訂買賣契約書，由原告以新
臺幣（下同）4,108萬7,390元、3,990萬3,020元之價格，分別向被告瑩達綠能科技股份有限公司（下簡稱瑩達公司）、被告宇春綠能源科技股份有限公司（下簡稱宇春公司）購買宜蘭縣蘇澳鎮○○段000○00地號、662之71地號土地，並簽立不動產買賣契約書（原告與瑩達公司、宇春公司分別簽立買賣契約書，然除賣方、買賣標的及約定價款不同外，其餘契約條件均相同，以下合簡稱系爭買賣契約）。上開土地於兩造簽約時，均尚屬經濟部工業局管理之國有土地，由被告辦理「承租轉承購」（下簡稱「租轉購」）程序當中，兩造乃約定由原告於簽約日將2,400萬元匯入被告之「租轉購」
繳款專戶作為第1期款，第2期款則由原告以系爭買賣標的向金融機構申辦貸款繳付。為確保雙方之履約，兩造乃約定土地由經濟部工業局過戶予被告，及由被告過戶予原告之手續，均由兩造共同委任之黃惠蓮代書辦理，且系爭買賣之過戶與抵押設定須連件辦理，原告向金融機構申辦之貸款亦直接撥付予被告。
㈡ 被告法定代理人於簽約後數日，向原告法定代理人要求就經濟部工業局將土地過戶予被告之手續改由訴外人蕭麗芬辦理，原告法定代理人認被告法定代理人不致施詐而予同意，詎料宇春公司、瑩達公司分別經「租轉購」程序，先後於104
年1月19日、104年2月13日登記取得土地所有權後，竟拒絕
將辦理系爭買賣過戶及抵押設定之相關文件交付原告或承辦代書，導致接續之過戶及抵押借款手續均無法進行，被告顯然無履約誠意。為此爰依民法第348條第1項及系爭買賣契約提起本訴，聲明求為判決：㈠瑩達公司應將662之70地號土
地所有權移轉登記予原告並交付土地；宇春公司應將662之
71地號土地所有權移轉登記予原告並交付土地；㈡原告願供擔保，請求准為假執行之宣告。
二、被告答辯以：
㈠ 依系爭買賣契約特約事項之約定，原告應開立與尾款同額之本票作為給付尾款之擔保，且依契約第2條第4項之約款，原告至遲應於104年3月25日前以抵押借款或以現金補足方式繳付第2期款。然原告於簽約後不僅未簽發與尾款同額之本票
作為價款支付擔保，亦未積極向金融機構辦理抵押借款，致無法於104年3月25日前給付第2期款，原告已違反系爭買賣
契約之約定，故被告已於104年3月27日委由律師發函向原告為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既因原告違約在先，經被告合法解除契約，被告自無再履行系爭買賣契約之出賣人義務。
㈡ 原告雖稱因被告拒絕將土地所有權權狀交付兩造共同委任之代書，導致原告無法向銀行辦理抵押貸款云云，惟兩造簽約時雖共同委任黃惠蓮代書辦理相關手續，然實際上係由黃惠蓮代書、蕭麗芬代書共同處理。被告在取得土地所有權狀後，隨即交付予蕭麗芬代書保管，並無原告所稱拒絕提出權狀之情事。況原告欲向金融機構辦理抵押貸款，亦不以提出權狀正本為要件，顯見原告未能依約於104年3月25日前辦妥抵押借款並支付價金，係因可歸責於原告自己之事由，實與被告無涉。
㈢ 為此聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、經本院協同兩造進行爭點整理結果，兩造間爭執與不爭執事項如下：
㈠ 不爭執事項：
⒈原告與被告於103年12月25日簽訂系爭買賣契約，由原告向
瑩達公司購買662之70地號土地、向宇春公司購買662之71地號土地（簽約時上開土地均屬經濟部工業局管理之國有土地，由被告承租並辦理「租轉購」程序中），買賣條件如原證1之1、原證1之2不動產買賣契約書所載。
⒉原告於簽約當日匯款該2筆買賣之第1期價款（各1,200萬元
，合計2,400萬元）至經濟部工業局指定之「租轉購」帳戶
。
⒊宇春公司經「租轉購」程序，由經濟部工業局於104年1月12日函准承購662之71地號土地後，於104年1月16日委由代書
向地政機關申請連件辦理662之71地號土地買賣移轉登記及
對陽信銀行抵押貸款之抵押權設定登記，於104年1月19日完成登記。被告瑩達公司經「租轉購」程序，由經濟部工業局於104年1月30日函准承購662之70地號土地後，於104年2月
11日委由代書向地政機關申請連件辦理662之70地號土地買
賣移轉登記及對陽信銀行抵押貸款之抵押權設定登記，於
104年2月13日完成登記。
⒋被告於104年3月27日委由律師發函，以原告違約為由表示終止合約，經原告收受。
㈡ 爭執事項：
原告依契約之法律關係請求被告移轉土地所有權是否有據？（被告抗辯系爭買賣契約業經合法解除，有無理由？）
四、茲就上開爭點，說明本院得心證之理由：
㈠ 按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277
條所明定。查兩造簽立系爭買賣契約，由原告向瑩達公司、宇春公司分別買受662之70地號、662之71地號土地等情，有兩造所不爭執之買賣契約書可憑，兩造間對於系爭買賣契約之有效成立乙節，復無爭執，則依前揭法條規定及系爭買賣契約，被告立於出賣人之地位，本即負有移轉買賣標的物所有權予原告之義務。被告抗辯契約業經被告合法解除，故無履約義務云云，自應由被告就契約經合法解除之事實，負舉證之責任。
㈡ 被告雖抗辯原告有未依約給付第2期款之解約事由云云，然
查：
⒈被告主張依系爭買賣契約，原告須於104年3月25日前繳付第2期款，如未按期繳款構成解約事由等情，固核與契約第2條第4項記載「第2期款…於買方貸款核發時，同時給付。買方至遲應於民國104年3月25日支付尾款予賣方」、第14條記載「本約簽訂後，如買方不買或不按期付款者…本約得免予催告即行作廢」等內容相符。然原告主張其需向金融機構辦理抵押貸款以給付第2期款等情，亦為被告所不爭執，參諸契
約第2條第4項記載「第2期款於買方『貸款核發』時，同時
給付」，及特約事項所載「本買賣過戶及『抵押設定』」等語，足見兩造於簽約時，就原告之第2期價款，已約定由原
告以買賣標的辦理抵押借款方式為支付。
⒉又查，於金融機構一般貸款實務，申貸人以不動產向金融機構抵押借款之情形，金融機構係於抵押權設定完成以擔保其債權後，始為貸款核撥。此徵諸被告持土地另向陽信商業銀行抵押借款，該銀行授信核覆書記載授信條件為「撥貸『前』擔保品設定第1順位抵押權予本行」等語（見本院卷第147頁、第152頁），及證人蕭麗芬到院證稱：雖買方在取得土
地所有權前即可至銀行辦理徵信，但銀行作業程序是完成抵押權設定後才撥款等語亦明（見本院卷第196、201頁）。而於不動產買賣之買方須以抵押借款方式給付價金時，係以連件辦理土地過戶及抵押設定方式辦理等情，亦經證人蕭麗芬證述明確（見本院卷第194頁、第202頁），系爭買賣契約特約事項記載「買賣過戶及抵押設定連件辦理」等語（本件經證人即擬定契約之代書黃惠蓮到院證稱：簽約時被告法定代理人妹妹擔心如土地過戶卻未連件申辦抵押貸款，可能讓被告有無法取得銀行撥款的風險，故要求伊加註買賣過戶跟抵押設定要連件辦理等語明確，見本院卷第166至167頁，被告抗辯該特約事項係記載「速」件辦理云云不足採信），即與前述不動產買賣實務處理方式相同。是依前述不動產買賣之抵押申貸實務，及系爭買賣契約第2條、特約事項約款，可
知兩造對於原告之給付第2期款，應係約定由原告以買賣標
的向金融機構申貸，連件辦理土地過戶及抵押設定完成後，以銀行核撥之貸款繳付第2期款。依前述契約內容，應認原
告之履行第2期款給付義務，乃需被告配合提出相關證明文
件以供連件申辦土地過戶及抵押設定登記，始得完成。
⒊本件兩造共同指定黃惠蓮代書為系爭買賣承辦代書乙情，乃為兩造所不爭。被告雖稱系爭買賣契約實際上係由黃惠蓮代書、蕭麗芬代書共同承辦云云，然本件買賣雙方係指定黃惠蓮為承辦代書乙情，除據證人黃惠蓮及曾於兩造協商契約條件時到場之蕭麗芬、張嘉惠分別到院結證明確外（見本院卷第160頁、第168頁、第192頁），證人蕭麗芬並明確證述：
系爭買賣契約係由黃惠蓮代書承辦，伊並非承辦代書等語明確（見本院卷第192至193頁），被告稱蕭麗芬亦為系爭買賣之承辦代書云云，顯屬無稽。而被告經「租轉購」程序取得土地所有權後，其土地所有權狀、公司印章等辦理土地登記相關文件仍置於蕭麗芬代書事務所處，並未交予黃惠蓮代書之事實，為兩造所不爭，且與證人蕭麗芬、張嘉惠證述情節相符（見本院卷第160頁、第162頁、第192頁）。被告雖稱
：被告並未指示蕭麗芬代書拒絕將權狀交予原告或黃惠蓮代書云云，然兩造之買賣契約既係約定被告應將權狀交付兩造共同委任之黃惠蓮代書，被告卻仍任由蕭麗芬代書事務所保管權狀，而未主動提出予黃惠蓮代書以供辦理後續之土地登記事項，被告已然違反兩造間之契約之約定。
⒋系爭買賣契約第2條第4項固約定原告至遲應於104年3月25日前給付第2期款，然原告之給付乃需被告之協力，已如前述
。被告違反系爭買賣契約之約定，未履行此項協力義務，並於本院審理中表明不願繼續履約等語（見本院卷第53頁），則原告未能依契約所定之期限履行給付價金義務，既係因被告不負協力義務所致，自難認原告須負價款之給付遲延責任。
㈢ 被告另抗辯原告有未依約交付本票之解約事由云云，無非以系爭買賣契約書特約事項所載「本買賣過戶及抵押設定不能連件辦理時，買方應開立未付價款等額全額本票給賣方作為擔保（於增值稅完稅時開立）」等語為據。然該契約特約事項既特予約明原告交付本票之條件，係在「買賣過戶及抵押設定不能連件辦理時」、「於增值稅完稅時開立」，顯見兩造並非約定原告於簽約後即負有交付本票予被告之義務。而查，被告於取得土地後，並未將相關證明文件交付承辦代書辦理土地登記等情，乃為兩造所不爭執，系爭買賣之辦理，既尚未進行至承辦代書辦理土地登記送件之程序，即無所謂「過戶及抵押設定不能連件辦理」之情形，依特約事項約款，原告自尚無交付本票予被告之義務。
㈣ 綜上所述，被告於本件訴訟所稱之解約事由，均無足採，被告主張解除契約，自屬無據。系爭契約既未經被告合法解除，仍屬有效，則原告本於民法第348條第1項規定及系爭買賣契約，請求被告移轉土地所有權及交付土地，即屬有據。
五、綜上所言，原告依民法第348條第1項規定及系爭買賣契約，請求被告移轉土地所有權及交付土地，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請准、免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日民事庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日書記官 莊銘有