臺灣宜蘭地方法院104年度訴字第451號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 104 年 12 月 22 日
• 法官: 鄧晴馨
• 當事人: 余耿昌、陳林秀桂、曾建翔、全國不動產經紀股份有限公司

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第451號原　　　告　余耿昌
訴訟代理人　張源祥
被　　　告　陳林秀桂
被　　　告　曾建翔
被　　　告　全國不動產經紀股份有限公司
法定代理人　葉春智
上　二　人
訴訟代理人　王瀚興律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：訴外人張源祥經由被告全國不動產經紀股份有限公司（下簡稱全國不動產公司）中山店職員曾建翔，以新臺幣（下同）480萬元之價格，向被告陳林秀桂購買
宜蘭縣五結鄉○○路000號房屋，登記原告名下，並支出仲
介費9萬6,000元。然原告過戶完成後，卻經五結鄉公所函文通知系爭房屋占用國有土地約8.52平方公尺之事實。經向五結鄉公所詢問，鄉公所承辦人員表示前曾就此項問題辦理公開說明會等語。被告陳林秀桂當時經營自助餐店，亦經鄉公所派人通知、地政機關現場鑑界，卻未於買賣前告知系爭房屋占用國有地情事；且張源祥於系爭買賣前曾多次要求仲介查明房屋有無占用鄰地情形，仲介未盡查訪調查責任，嚴重失職。因系爭買賣標的瑕疵及仲介之不完全給付，致原告受有150萬5,226元之損害【⑴買賣總價金及仲介費合計489萬
6,0 00元，除以基地面積11.9坪，再乘以占用國有土地坪數2.57坪，為105萬7,371元；⑵購屋後裝修費用為每坪5萬8,
087元，占用國有土地範圍，乃整建後須拆除、再行重建，
即裝修3次，合計裝修費用44萬7,850元】，原告得依民法第359條、第360條之規定請求被告陳林秀桂賠償，並得依民法第227條規定請求被告全國不動產公司、曾建翔賠償。為此
依上開規定提起本訴，聲明求為判決命被告賠償150萬5,226元等語。
二、被告答辯以：系爭房地係張源祥所買受，原告並非系爭買賣契約與仲介契約當事人，依照債之相對性原則，原告自不能對被告等人主張瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行損害賠償責任。又被告全國不動產公司僅授權加盟店鈺鼎不動產有限公司使用「全國不動產」商標，與鈺鼎不動產有限公司分屬不同法人，被告全國不動產公司自不負擔任何連帶責任。況查，原告主張被告陳林秀桂出售之系爭房屋占用國有土地，無非以五結鄉公所公函為據，然五結鄉公所並無認定占用土地之權限，在未經法院確定判決之前，無從僅憑該公函之內容，即謂系爭房屋有占用國有地情事，且原告就其損害之有無及數額之計算，亦無任何依據，且未盡舉證責任，其主張因系爭房屋占用國有土地致受有損害云云，並無理由。況且，85年重測後之地籍圖謄本上並無占用鄰地之註記，被告陳林秀桂信賴地籍資料公示之效力，而依照債之本旨提出給付；被告曾建翔身為仲介，甚且曾至地政事務所調閱系爭房地資料紙本，已善盡調查能事，亦無何違反契約義務情事。且買受人張源祥於買受系爭房地前，已知系爭房屋占地40.93平方公尺、系爭土地即房屋基地面積僅39.35平方公尺，有面積上瑕疵之情事，買受人張源祥既已知系爭房屋瑕疵，依民法第355條規定，被告陳林秀桂自免負瑕疵擔保責任
，況系爭買賣契約特約事項記載「雙方約定如本標地使用執照所記載容積、建蔽率未與本建物權狀所記載符合，甲方有權無條件解約」等語，如有符合該約款所示情形，買受人張源祥亦可主張解約，並無被告曾建翔、全國不動產公司應負賠償責任之理。
三、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第359條、第360條定有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。為民法第227條
所明定。而債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則（最高法院96年度臺上字第1809號判決意旨參照）。經查，原告主張訴外人張源祥向被告陳林秀桂買受系爭房地之事實，乃據提出不動產契約書影本為據；又依原告提出之不動產買賣價金履約保證申請書影本所載，系爭買賣之仲介方為鈺鼎不動產有限公司，上開事實俱為兩造所不爭。是以系爭房地之買賣契約關係存於張源祥與被告陳林秀桂間、系爭居間仲介契約關係存於張源祥與鈺鼎不動產有限公司間，洵屬明確。而依原告訴訟代理人張源祥於本院審理中，乃陳稱：伊是在跟被告陳林秀桂簽訂買賣契約後之翌日，單方對仲介及代書表示要指定原告為登記名義人，伊不確定被告陳林秀桂知不知道等語（見本院卷第43、44頁），依其所述事實，其與被告陳林秀桂間甚且並無利益第三人契約存在。原告既非系爭買賣契約及仲介契約之當事人，依前揭說明，原告自無從本於買賣契約之法律關係，請求被告陳林秀桂負出賣人之瑕疵擔保責任，亦無從依仲介契約之法律關係，請求被告全國不動產公司、曾建翔負債務不履行之損害賠償責任。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第360條之規定請求被告陳林秀桂為損害賠償，或依民法第227條規定請求被告全國不
動產公司、曾建翔為損害賠償，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日民事庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日書記官 莊銘有