105年度簡上字第57號｜民事：損害賠償｜裁判日期：106 年 12 月 13 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第57號上　訴　人　江品臻訴訟代理人　陳敬穆律師劉德弘律師高大凱律師被　上訴人　黃家緯陸慧不動產企業社法定代理人　陸慧靜共　　　同訴訟代理人　張國權律師複　代理人　謝竣宇上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105年7月28日本院羅東簡易庭105年度羅簡字第88號第一審判決提起上訴，並追加訴訟標的，本院於106年11月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及追加之訴均駁回。第二審(含追加之訴)訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按當事人在第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第436之1第3項、第446條1項、第255條第1項第2至6款定有明文。本件上訴人在原審係依據侵權行為及債務不履行之法律關係，起訴請求被上訴人應連帶賠償（給付）上訴人新台幣（下同）33萬6,000元，嗣於上訴人提起上訴並追加以民法第571、179條規定為請求基礎，均係主張被上訴人未盡屋況調查及告知義務，被上訴人所提供的服務有瑕疵，核其請求之基礎社會事實同一，應認上訴人所為訴之追加，於法並無不合，先予敘明。貳、實體方面：一、上訴人部分㈠、上訴人起訴主張：被上訴人黃家緯為被上訴人陸慧不動產企業社（下稱陸慧企業社）之仲介人員，而上訴人係透過黃家緯之居間介紹，並委任其向訴外人即原屋主尤莊月娥購買名下宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路000 號房屋（下合稱系爭房地，單指房屋則稱系爭房屋），被上訴人並借用訴外人朱復陽之名義與尤莊月娥簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），然上訴人為真正之所有權人。詎黃家緯為使系爭房地之買賣成交，明知系爭房屋內有多處滲漏水、牆壁壁癌等瑕疵，卻仍於向上訴人說明屋況時出示之不動產標的現況說明書（下稱標的現況說明書）上「是否有滲漏水情形」乙欄勾選否，並藉故稱因系爭房屋3樓已出租，不便入內察看，藉此取信於上訴人，於屋況良好下成立系爭契約，並支付陸慧企業社服務報酬33萬6,000元。嗣上訴人購得系爭房地後，經2樓承租人即訴外人游麗惠告知系爭房屋漏水情況嚴重且已持續一段時間，始知遭黃家緯隱瞞瑕疵之事實。黃家緯身為不動產仲介營業員，依法應善盡查證及告知義務，系爭房屋之滲漏水、壁癌等問題均屬肉眼即可查知之瑕疵，然黃家緯卻諉稱其於銷售時並不知悉，顯為了促成系爭房地買賣成交而隱匿該部分之瑕疵，就此部分主觀上即具備故意之要件；退步言之，縱認黃家緯並無故意隱瞞瑕疵，黃家緯卻於持標的現況說明書向上訴人說明屋況時，表示系爭房屋並無滲漏水，也未曾因滲漏水而修繕，仍有未善盡善良管理人注意義務之過失責任，應對上訴人負損害賠償責任。而黃家緯既受僱於陸慧企業社，則依民法第184條第1項前段、第185條、第188條規定，陸慧企業社自應對於黃家緯前揭故意或過失之行為負連帶賠償責任。又上訴人與陸慧企業社存在居間、委任關係，按民法第224條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，陸慧企業社應就黃家緯關於債之履行之故意或過失負同一責任。故陸慧企業社因未善盡基於不動產經紀業應踐行之查證義務與告知義務，而有債務不履行係屬可歸責於陸慧企業社之事由，則上訴人亦可依民法第226、227、554、567條之規定請求陸慧企業社賠償上訴人支付服務報酬33萬6,000元之所受之損害。㈡、上訴後補充主張及陳述：１、仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之報酬，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知依民法第567條第1項規定，據實報告於委託人，否則即難謂無過失之情事，如致委託人受有損害，自應依上揭規定負損害賠償責任。查本件現場屋況即原證6號所示照片，應屬足以影響購買者意願，為居間契約重要之事項。然被上訴人偕同上訴人致系爭房屋瞭解現況時，竟以有房客居住為由搪塞，致使上訴人無法充分獲取當時屋況相關訊息，被上訴人顯未善盡調查及告知義務。又被上訴人以不動產經紀為營業，渠等自應就其媒介之不動產有無瑕疵狀況，盡其善良管理人責任。而系爭房屋瑕疵狀況為稍加檢查，以目視即能知，被上訴人係有過失，具可歸責性，既被上訴人卻未善盡調查及告知義務，是為不完全給付，上訴人得依關於給付不能規定請求損害賠償。另就損害賠償範圍方面，被上訴人僅一味促使買賣雙方盡速成交，致使上訴人簽定買賣契約時仍無法知悉系爭房屋瑕疵狀況，上訴人付出高額居間報酬，契約對價上顯然失衡。於上訴人而言，其已支付的高額居間報酬即屬損害。再者，本件被上訴人於履約過程當中，並未善盡調查及告知義務，致使上訴人未能知悉系爭房屋狀況，免去瑕疵狀況若在訂約前發現，上訴人便不願承買或減少價金之可能，使得在締約過程中賣方地位明顯位居優勢，買方就建物現況資訊取得並不對等。上訴人爰依民法第571 、第179條請求被上訴人返還居間報酬。二、被上訴人答辯以：㈠、上訴人於第二審程序主張對被上訴人追加民法第571條、第 179條規定請求返還居間報酬云，倘被上訴人有未盡居間人據實報告義務、調查義務之情形，上訴人於原審起訴主張被上訴人賠償上訴人給付陸慧企業社之報酬33萬6,000元，係上訴人基於居間契約本旨所履行之給付義務，則上訴人就該報酬之給付義務，與被上訴人調查及告知義務，互相獨立，縱令被上訴人有違調查或告知義務，亦不能認被上訴人基於上訴人給付報酬義務所受領之報酬係上訴人因此所受之損害。況上訴人所援引之民法第571條規定，被上訴人如何違反其對於上訴人之義務，而為利於原屋主尤莊月娥之行為，或被上訴人有何違反誠實及信用方法，自尤莊月娥收受利益，前揭追加新訴所憑之事證於原審根本從未加以審理，並未形成爭點，被上訴人不同意上訴人此部分追加。㈡、上訴人主張被上訴人對於系爭房地出售時負有查證是否有滲漏水及據實告知等義務，固非無見。然於原審審理中，被上訴人業已提出臺灣宜蘭地方法院檢察署（下稱宜蘭地檢署）104年度偵字第45號不起訴處分書已為實質之偵查，系爭房地原屋主尤莊月娥證稱：系爭房地是2、3年前剛買的，當時伊曾自住2、3個月，後來將它租給別人，不動產標的現況說明書是伊打勾的，是伊在上面簽名並用印的等語明確。且因上訴人要求降價，尤莊月娥表示要降價可以，但不負擔瑕疵擔保責任，並在系爭契約中載明「雙方同意於立約日起，無論有無漏水情事，均依現況交屋」等語，足認上訴人買受系爭房地時，並無任何無滲漏水情形。上訴人簽署系爭契約前後，上訴人及黃家瑋均會同至系爭房地看屋，並無發現有何滲漏水之情形，上訴人既已了解系爭房地屋況，尤莊月娥為原屋主，顯較黃家緯為清楚，不動產現況說明書上詢問項目「是否有滲漏水情形」欄位，為尤莊月娥親自勾選「否」，而非被上訴人黃家緯所為。且證人即房客游麗惠、林道台及林志華於宜蘭地檢署偵查時均證稱目前系爭房地均無漏水，黃家緯業已履行查證及告知義務，而陸慧企業社將依現況由屋主尤莊月娥勾選之不動產現況說明書做為系爭契約之交易文件，並無違失。㈢、本件上訴人於本件訴訟繫屬中就被上訴人履行查證是否有滲漏水及據實告知等義務，並未具體敘明渠等有何不足或未善盡注意義務之程度，並補充其所謂查證及告知義務內涵及細項，則被上訴人業已證明上訴人明知系爭房地於出售時之現況並無滲漏水，但上訴人始終並無提出其他反證證明被上訴人另有應查證及告知之事項。且查，上訴人固提出修繕滲漏水工程照片，然而照片內並未顯示對話之相關人員名稱，亦未顯示對話之時間，及是否為系爭房地之修繕照片，均無從判斷。三、本件原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應連帶給付上訴人36萬6,000元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。被上訴人則為聲明：請求駁回上訴。四、兩造不爭執事項：㈠、被上訴人陸慧企業社於102年6月間，受上訴人之委託，居間介紹向訴外人尤莊月娥購買系爭房地。㈡、被上訴人黃家緯於102年間係任職於被上訴人陸慧企業社之仲介人員，承辦系爭房地之居間業務，曾二度為上訴人帶看系爭建物，但並未帶看位於三樓的最後一間房間。㈢、上訴人已給付33萬6,000元之居間報酬與被上訴人陸慧企業社。㈣、訴外人尤莊月娥已將系爭房地所有權移轉登記與上訴人。五、兩造之爭點及本院判斷：本件上訴人主張被上訴人陸慧企業社於102年6月間受上訴人之委託居介紹向訴外人尤莊月娥購買系爭房地。並由被上訴人黃家緯帶看系爭房地，然系爭房屋有漏水瑕疵，被上訴人簽立系爭房地買賣契約時，未善盡仲介人之忠實告知瑕疵責任及調查義務，依民法第184、188、227、224、179條之規定，求為命被上訴人連帶賠償或給付上訴人居間報酬等語，被上訴人則否認上訴人之主張及請求，並以前揭情詞置辯。是以本件主要爭點在於：系爭建物於交屋時是否有漏水情形而被上訴人應224、179條之規定賠償或返還上訴人居間報酬？茲認定如下：㈠、按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條定有明文。又按善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號判例要旨），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注意義務而生過失之情形。１、上訴人主張被上訴人黃家緯為仲介人員，知悉系爭房屋有漏水情況而不告知上訴人，有隱匿之情，且未盡調查、報告之義務，致上訴人未發現系爭房屋有滲漏水等瑕疵，已構成民法之侵權行為、債務不履行及不當得利等規定，被上訴人應連帶賠償給付上訴人等語。經查： ⑴、不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。查，上訴人前向宜蘭地檢署對被上訴人黃家緯及訴外人尤莊月娥提起詐欺之告訴，嗣經宜蘭地檢以104年度偵字第45號為不起訴處分，業經本院依職權調閱偵查卷宗，核閱屬實，原屋主尤莊月娥及各該證人於偵查中之陳述及證述以： ①、尤莊月娥陳以：「系爭房屋是2、3年前剛買的，當時伊曾自住2、3個月，後來將它租給別人，標的現況說明書是伊打勾的，是伊在上面簽名並用印的，之前沒有漏水，後來為何會漏水伊不清楚，如果有漏水房客會通知伊，伊現在也不道哪裡有漏水，換租約時，是在系爭房屋承租人游麗惠的租屋處換的，當天上訴人也在場，游麗惠及上訴人都沒有跟伊說有漏水，換約時間已經離簽訂買賣合約書很久了，且也將房屋拿去貸款、過戶了，中間還有差130萬元，上訴人還沒有給伊，伊就先讓江宥臻收租金，游麗惠、系爭房屋承租人林志華雖曾向伊反應3樓洗衣服上方天花皮、2樓樓梯牆壁及1樓店面後面公共空間有滲水，但3樓天花板是因為水管淤塞沒有清理，才會積水下來，水管清淤後就沒有滲水，2樓樓梯牆壁是因為伊的房子是新蓋的，隔壁的房子是舊房子，中間因為沒有黏好會有水痕，並沒有滲水，伊從買的時候就有了，1樓店面後面的公共空間是因為後面的水溝地勢較高，房子後方空地地勢較低，所以下雨時水流不及就會積水，並不是滲水，系爭房屋1樓的房客林道臺沒有跟伊講過有關1樓廁所後面牆壁有斑駁的事」等語（103年度他字第710號偵查卷【下稱他字卷】第48至49頁、第93頁、第113頁）。 ②、證人即原屋主尤莊月娥之仲介人員廖紀勛證稱：「房屋現況是伊去看的，標的現況說明書是在屋主與伊簽訂專任委託時，伊有跟屋主說明，並請屋主自行勾選，之後屋主有交鑰匙給伊，伊也有跟這個房屋的承租客約時間，有去看過現場，看過1樓、2樓、3樓，並與承租人聊天，沒有房客反應有漏水一事，伊有目測確認沒有漏水，直到縣政府與上訴人調解時才知道房屋漏水這件事，過程中承租客也沒有反應過」等語（他字卷第70至71頁）。 ③、上訴人證稱：「系爭房屋係張冠瑩介紹伊房仲經紀人並與張冠瑩一起去看，後來最後才買這間，伊去看屋2次，伊去看時房子已經都隔間隔好了，全部都有人租，伊看了店面樓下、2樓，3樓則看了其中一間房間，伊沒有看到有漏水」等語（他字卷第68頁）。 ④、證人即系爭房屋承租人游麗惠證稱：「伊向尤莊月娥承租的2樓是沒有問題，但伊曾經分別向尤莊月娥反應過在3樓天花板、1樓店面後門的公共空間及2樓樓梯牆壁有滲水伊是分開告訴尤莊月娥的，時間伊不記得，之後，伊有看到工人來修理，之後就沒有再跟尤莊月娥反應過漏水之問題，伊只是單純的向上訴人陳述這個地方曾經發生過這件事」等語（他字卷第92至93頁）。 ⑤、證人即系爭房屋承租人林道臺證稱：「伊剛承租1樓時，在1樓後方廁所牆壁就存在有上訴人提出照片（即原審卷第14至16頁照片）中的斑駁油漆，這兩年油漆的斑駁好像有擴大，伊沒有去摸過有沒有水，也沒有發現地上有水漬，伊不曉得上開房屋有無類似滲水或漏水，至於店面後面洗手台附近有曾經積水，當時尤莊月娥有找人來通，伊問通的人怎麼回事，工人說那是因為羅東埋污水下水道的水管把排出去的地方弄得比較高，使得污水排不出去」等語（他字卷第111頁、第113頁）。 ⑥、證人即系爭房屋承租人林志華證稱：「在向尤莊月娥承租3 樓房間，期間伊沒有任何房屋事項請房東修繕過，102年冬天，3樓靠房間門口外面，即擺放洗衣機的天花板有漏水，下雨天水滴會滴下來到地板，尤莊月娥請工人上去看，但伊不知修理什麼，後來伊也不知道是否還會漏水，上訴人所提出之照片第3、4、6張照片係外觀如此，而不是漏水，伊在經過2樓的樓梯間時都沒有發現滲水、水漬等情形」等語（他字卷第112、113頁）。 ⑦、觀諸上揭上訴人、原屋主及系爭房屋承租人等人陳述及證稱內容，足見系爭房屋天花板及牆壁曾有滲水、水管淤塞導致積水等情形，惟於上訴人買受、點交系爭房屋時未見漏水情形；且經宜蘭地檢署檢察官偵查後，仍查無積極證據證明上訴人所稱系爭房屋內有肉眼可見多處滲漏水瑕疵情事，是上訴人此部分主張，自不足取。 ⑵、上訴人於原審卷內所提出室內水痕照片（見原審卷第14至16頁），僅看出有水痕，又雖有牆壁斑駁及粉刷痕跡，然並無顯現漏水之跡象。而一般建物本因使用時間經過材料自然耗損，或外在颱風、地震、下雨等自然及人為因素，導致建物原先具備之品質或效用因而減損或有所變化，或因室內環境濕度重而造成水氣凝結致生水痕，難認必為漏水所致，且縱上訴人於本院提出修繕滲漏水工程照片，亦難認因係漏水情形而修繕。顯見上訴人所指系爭房屋有滲漏水瑕疵，難予採憑。 ⑶、再查，被上訴人黃家緯前確實有親自前往系爭房屋調查，而系爭房屋雖存有之水漬及牆面斑駁之情形，然是否有漏水之瑕疵，顯非依外觀一望即可得知，更況黃家緯已帶上訴人至系爭房屋察看，復有由原屋主尤莊月娥填寫之標的現況說明書告知有關系爭房屋之情況，難認上訴人黃家緯於居間仲介系爭買賣契約時，有未盡民法第567條之調查義務，更無從認為有故意或過失侵害上訴人權益之情事。雖上訴人另援引於點交系爭房屋後與游麗惠對話之錄音譯文(原證五)為證，主張黃家緯未曾帶看3樓最後一間房間故有違反調查及據實告知義務云云。然查，該對話中游麗惠主要係稱：「(問：...你目前這在這裡有沒有漏水的部分？)住家裡面是不會，我的2樓部分，住家裡裡面是不會，可是樓梯，你上來樓梯那地方牆壁是漏水蠻嚴重啊」(見原審卷第13頁)、「(問：...所以我現在才問你說，你住到目前有沒有漏水啊)哦哦哦，我知道的部分就是1樓啦，就是那個樓下1樓啦，樓下那邊會積水然後就是上樓梯那個牆壁上也是會滲水，我覺得他滲水是從3樓這樣子一直下來的」(見原審卷第13頁反面)等語。是依上開對話，顯然游麗惠並非承租3樓之房客，對於3樓室內屋況應不熟悉，更就上訴人指稱未經帶看之3樓特定房間有無漏水無所知悉，故無法從游麗惠上開對話佐證系爭房屋3樓未經帶看之房間有滲漏水之情事，是上訴人指稱系爭房屋3樓有漏水而黃家緯自承未帶看3樓最後一間房間而認黃家緯有違反調查及據實告知義務云云，尚無可採。再者，游麗惠上開對話所稱滲水係指1樓積水以及樓梯牆壁滲水部分，互核游麗惠於上開檢察署偵查時所證稱之內容，應僅是游麗惠於101年承租系爭房屋2樓後曾與原屋主尤莊月娥反應系爭房屋滲漏水之情形以及尤莊月娥事後有找工人修繕之事實，然並無證據足證於上訴人買受系爭房屋時黃家緯已知悉上情，是自難僅憑上開對話內容而為上訴人有利之認定。又上訴人主張黃家緯於簽約時知悉有漏水問題，卻持現況說明書向上訴人說明屋況時，表示系爭房屋並無滲漏水，並藉故稱因系爭房屋已出租他人，不便入內察看，顯未盡據實說明義務云云；然該現況說明書係出賣人即原屋主尤莊月娥於「是否有滲漏水情形」乙欄勾選否，非黃家緯所為，黃家緯為受上訴人委任之買方仲介，自非得干涉該事項之填寫。益且房屋是否確有滲漏水情形，需具備專業知識與設備調查認定，被上訴人雖為不動產仲介經紀公司與業務員，難苛求須具該專業能力，則其等透過對系爭房屋外觀之觀察，因未見有滲漏水之現象，認標的現況符合賣方於現況說明書之記載，難認有何違反調查義務。故上訴人主張被上訴人黃家緯知悉有漏水情況惡意隱匿，未對系爭房屋進行詳盡調查義務，導致未能事前告知上訴人有關系爭房屋存在標的現況說明書以外之瑕疵云云，應不可採。㈡、本件被上訴人黃家緯就系爭房屋漏、滲水情形並未違反調查或告知義務，已如前述，則自非可認有故意隱匿漏水之告知義務或調查義務之違反行為，對上訴人自不負民法第184條侵權行為損害賠償責任。而被上訴人黃家緯既無前述義務違反行為，則被上訴人陸慧企業社亦無民法第567條所定據實報告或調查義務違反之不完全給付行為可言，上訴人亦無從依民法第571條、第188條、不動產經管條例第26條第2項、或民法第179條規定請求被上訴人陸慧企業社返還已受領之仲介費33萬6,000元仲介費。六、綜上所述，上訴人依依民法第184條第1項、第188條、第227條、第224條、第179條等規定，請求被上訴人連帶賠償或返還上訴人33萬6,000元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 12 月 13 日臺灣宜蘭地方法院民事庭審判長法官蔡仁昭法官謝昀璉法官張軒豪以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 106 年 12 月 14 日書記官曾至萱

臺灣宜蘭地方法院105年度簡上字第57號

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