臺灣宜蘭地方法院105年度訴字第384號

• 裁判案由: 返還所有權狀
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 107 年 10 月 16 日
• 法官: 鄭貽馨
• 原告: 呂慧萍
• 被告: 邱正雄

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第384號原　　　告　呂慧萍
訴訟代理人　游敏傑律師
唐建雄
被　　　告　邱正雄
訴訟代理人　林恒毅律師
上列當事人間返還所有權狀事件，本院於民國107年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○地號土地之所有權狀正本（權狀字號：102宜地字第011092號）壹張返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）兩造自民國99年2月間起約定合資購地，乃陸續購買坐落
宜蘭縣○○鄉○○段000○000地號土地及其上同段124建
號建物所有權及未辦理保存登記建物之事實上處分權（以下合稱系爭不動產或系爭土地及建物）。惟因被告欠缺資金，遂陸續向原告借錢，因而系爭不動產均自取得所有權時起登記為原告所有。嗣因被告積欠原告之借款日漸龐大，兩造遂以欠款抵作價金，將被告就系爭不動產應有權利作價讓與原告，及買回、出售、分配利益等事項重作約定，並於102年2月22日簽署協議書（其約定內容如附表所示，下稱系爭協議書），其中按第一條約定，系爭不動產原作價為新臺幣（下同）1億5000萬元，經雙方估算（含扣
除相關費用、預估土地增值稅及過戶代書仲介費），共認餘額為1億7820萬5991元，原告乃於102年2月22日簽約當
日將被告在前所交付，作為借款憑證之以訴外人長峰開發建設有限公司以及聖富砂石有限公司（以下簡稱長峰公司及聖富公司）名義，簽發總計票面額1億7818萬8909元之
遠期支票共108張退還給被告，作為買賣價金之抵付，原
告同時並簽發支票1張（發票日102年2月22日、票面額
17,082元）交付被告作為差額之支付。
因而依約定原告於102年2月22日簽訂系爭協議書之同日取得系爭不動產之所有權，而於簽署後，因作業需要，666
地號土地於102年5月9日合併至662地號土地（以下或簡稱系爭土地），原告仍為合併後之系爭土地之實質所有權人。而原告雖取得系爭土地之實質所有權，然因尚有未辦理保存登記建物需補辦保存登記，及向銀行辦理建築融資（系爭協議書第四條約定參照）等需要，原告考量由被告在宜蘭代理作業較為便利，遂將所有權狀正本持續交由被告保管，自此被告持有權狀之法律關係乃變更為寄託關係，且至前揭102年5月9日原662、666地號等二筆土地合併為
系爭土地後亦同，屬寄託關係。迄至103年5月12日，系爭土地上之124建號建物（於102年10月16日廢止使用執照，103年4月3日辦理滅失登記）及其他未辦理保存登記之建
物合併為宜蘭縣○○鄉○○段000○號建物（以下或簡稱
149建號建物），主要用途為休閒農場，辦理完成第一次
登記，所有權人為原告。原告因認應辦事項已完成，故向被告催討系爭土地所有權狀正本（權狀字號：102宜地字
第011092號，以下簡稱系爭權狀），詎被告藉詞推託不還，原告乃於103年5月28日寄發存證信函表示原告有權取回系爭權狀存放，卻未得被告回應，嗣於103年7月18日再發存證信函表示請被告於函達後7日內將系爭權狀正本寄還
回原告，豈料，被告於同年月24日以存證信函表示拒為返還，原告不得已，乃具狀提起本件訴訟。
（二）承前所述，原告於103年間以上開存證信函向被告催討系
爭權狀正本，即已向被告主張寄託物返還之請求，被告拒絕返還，顯然係無權占有系爭權狀正本。是原告主張依民法第597條及第767條第1項前段之法律關係，請求被告應
返還系爭權狀，並聲明：（一）被告應將系爭權狀正本返還原告。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告答辯之陳述：
1、被告雖爭執系爭協議書並非買賣契約云云，惟查，系爭協議書具買賣契約性質，被告於本件當事人訊問時自認，依民事訴訟法第279條第1項規定，原告已無庸舉證。況且，被告於系爭協議書簽訂後，經被告見證以其子即訴外人邱顯明名義簽訂租賃契約，向原告承租系爭土地經營馬場，且由被告實際經營並匯付租金，更足徵系爭協議書之性質確為買賣契約。尤有甚者，被告於臺灣士林地方檢察署以104年度偵字第13883號之偵查程序中，亦曾自承原告退回支票係為買受取得系爭不動產。從而，兩造於102年2月22日所簽訂之系爭協議書，具使原告取得系爭不動產所有權之買賣契約無誤。
2、被告再否認縱使系爭協議書為買賣契約，則原告仍尚未付清買賣價金，故並未取得系爭不動產云云，惟查，被告開立支票向原告等調借資金，並要求匯款至邱顯明等人帳戶，而兩造簽立系爭協議書與租賃契約時，系爭協議書「付款明細」內容中結算金額178,205,991元係經被告親自簽
名無訛，其價金差額17,082元已由原告開立支票抵付價金差額，此有證人王麗美於臺灣高等法院104年度重上字第1047號民事案件審理時到庭證述綦詳，又系爭協議書「付
款明細」後附支票票號GC0000000、GC0000000、GC0000000、GC0000000、GC0000000、GC0000000固確為被告支付中興路地租之支票，然並非102年3月後之租金，即均係於102年2月22日系爭協議書簽訂前即已屆期之租金，僅因被告並非以即期支票給付租金，且一再通知原告延票、換票，此觀各該票據到期日分別為102年2月10日、102年2月10日、102年9月10日、102年10月10日、102年7月10日、102年9月10日、102年9月12日，而非按月開立，即已甚明。況
，倘上開租金支票非已屆期之租金，被告豈可能同意以退回支票方式抵付建物與土地作價價金並簽名收訖確認！職是，被告辯稱原告短付買賣價金云云，顯與事實不符。
3、被告復辯稱於出售系爭不動產後未曾交付，則系爭權狀不可能成立寄託關係云云，惟查，原告於系爭協議書及付款明細簽立後已取得系爭不動產之所有權，被告係依房地租賃契約書始得占有使用系爭不動產，依民法第946條第2項準用第761條第2項規定，原告已取得間接占有以代交付。且依被告於臺灣高等法院104年度重上字第1047號之民事
案件中，於書狀所附之對照表自承102年8月13日至103年3月18日葛瑪蘭騎馬場實際經營者為唐建雄可知，原告已於102年8月13日至103年3月18日間由唐建雄實際占有使用馬場房地甚明，故被告辯稱並無可採。
二、被告答辯略以：
（一）系爭不動產由被告所購買，而被告是應唐建雄要求而陸續將系爭不動產指示登記於王麗美或被告名下，但因非於被告名下，故要向金融機構貸款，被告仍無從為之。迫於局勢，被告只得依唐建雄的要求簽訂系爭協議書，藉此央求唐建雄命原告於未辦保存登記的二層樓鋼骨建物取得建築執照及使用執照後，持向銀行辦理融資4000萬元供被告償還債務，因此，由系爭協議書簽訂原因觀之，其並非買賣契約。又系爭協議書若為買賣契約，則原告要出售，相關費用應由原告負擔，何以系爭協議書第三條會記載系爭不動產如售出，雙方同意由原告取得買賣價金中2億5仟萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等由被告負擔？又若系爭不動產業已售出，則價金亦應歸原告所有，何以再約定賣出價金由原告先取得，然後扣除相關稅費及年利率10～30％之利息，最後剩餘價款可再由被告取得？況且，若真屬買賣契約，則何以於系爭協議書第八條記載本協議書是雙方協議條款，而非買賣條款？或於同條復議定系爭不動產如要出售，價格不得低於3億8仟萬元？又不論係簽訂系爭協議書前後，所有權狀、建築執照及使用執照均由被告掌握，倘系爭協議書為買賣契約，何可能於簽訂迄今，原告始終仍未取得所有權狀、建築執照及使用執照？更足徵系爭協議書非買賣關係。末依臺灣高等法院106年
度上易字第1394號刑事判決理由記載：系爭協議書雖有上訴意旨所稱作價使告訴人或其指定之人取得系爭土地、建物所有權之約款，但亦出現「有意取得上開土地及建物不動產時」、「上開不動產土地及建物如要出售與第三人」、「本協議書是雙方協議條款，不是買賣條款」等未載明雙方已有不動產之讓與合意，甚且強調該協議書並非一般買賣條款之文句，被告辯稱其主觀上認知該協議書並非買賣契約，自己仍是系爭不動產之實際所有人乙節，尚非全然無稽等語，由上可知，臺灣高等法院亦認被告主觀上認知系爭協議書並非買賣契約。
（二）如鈞院認系爭協議書係屬買賣契約，則被告亦否認原告已給付價金並成為系爭土地之所有權人，經查，系爭協議書雖附「協議書付款明細內容」有被告寫「收訖邱正雄102.2.22」字樣，然此僅能證明被告有收到長峰公司及聖富公司為發票人的108張支票與原告為發票人的1張支票，但尚無法得證原告已全數支付上開發票金額（合計1億7818萬8909元）之實際款項。次按常理，給付金錢之一方，咸會
妥善保存金流證據，然原告並未實際付款1億7818萬8909
元給被告，若原告早已付清，則其證明於何時、以何種方式，付清各筆款項，應非難事，反之，被告未曾收到原告所付款項，則要求被告證明，則強人所難，故上開票款是否付清，應由原告舉證。再查，合作金庫商業銀行宜蘭分行及兆豐國際商業銀行宜蘭分行函覆關於邱顯明的交易明細紀錄，至多僅能證明原告或其所稱之人有匯款至邱顯明之帳戶，但尚無從推認匯款原因是否均為被告向原告借款，因此關於兩造間是否有消費借貸關係，則應由原告就各次匯款之原因負舉證之責。又暫不論原告匯款至邱顯明之帳戶原因為何，然觀諸銀行交易明細可知，上開帳戶自邱顯明開戶起至102年2月22日止，原告匯款至邱顯明之合作金庫商業銀行宜蘭分行款項為2113萬7554元、兆豐國際商業銀行宜蘭分行款項2515萬元，總計4628萬7554元。足徵原告主張於簽訂系爭協議書時，早已實際付清票款總計金額1億7818萬8909元云云，為不實在。又關於「邱正雄通
知匯入其使用相關帳戶資金明細」之編號36、37、38、39、40，原告既自稱是「中興路地租」，並稱各編號對應的支票票號分別為GC0000000、GC0000000、GC0000000、GC0000000、GC0000000、GC0000000云云，惟倘依原告所述，上開支票簽發原因關係為租賃，再觀諸系爭協議書所附的支票明細亦將上開支票均列於其中。然而，依臺灣士林地方法院103年度重訴字第305號、104年度重訴字第366號民事判決記載，聖富公司既已於102年3月31日發函表示不再續租，則既已無租約關係，聖富公司自無給付租金義務。足徵上開支票合計票款648萬元，已因租約終止而使得原
因租金債權不存在。足見縱將系爭協議書認定為買賣關係，然原告仍短少給付648萬元而未付清買賣價金。再者，
依系爭協議書第一條記載可知，於原告有意取得系爭不動產時，可扣除的項目僅有「銀行貸款」、「預估土地增值稅」、「當初購買土地過戶代書仲介費」。然觀諸系爭協議書所附「協議書付款明細內容」記載，原告竟擅自增加系爭協議書第一條記載所無的扣除項目即「土地利益一半」，而短少給付買賣價金2379萬4009元。足徵，縱將系爭協議書認定為買賣關係，然原告仍因短少給付2379萬4009元之價金，而並未取得系爭不動產之所有權。
（三）原告雖主張依民法第597條、第767條之規定請求返還系爭土地之土地所有權狀云云，惟查，就民法第767條第1項規定，系爭協議書並非買賣契約，則原告對被告不因系爭協議書之簽訂而成為系爭不動產之所有權人，被告基於系爭土地實質所有權人的地位，執有系爭土地所有權狀具有法律上原因，故而，原告依民法第767條第1項前段規定而請求被告返還系爭土地所有權狀云云，要屬無據。再者，被告是基於系爭土地實質所有權人的地位而執有系爭權狀，兩造間自無可能有寄託合意，原告亦無可能有交付寄託物即系爭權狀予被告保管的情形，兩造間就系爭權狀自不存在原告所稱的寄託法律關係。故而，原告依民法第597條
規定而請求被告返還系爭權狀云云，亦屬無據。
（四）並聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張與被告就系爭土地及其上124號建號建物於102年2
月22日簽訂系爭協議書，且系爭所有權狀現為被告占有中等情，業據原告提出購地合夥契約書、土地買賣契約書、不動產買賣契約書、土地登記謄本、協議書、土地所有權狀影本為證（見本院卷一第7-23頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告應返還系爭所有權狀，則為被告所否認，並以上開情詞為辯，故本件之爭點為：兩造於102年2月22日所簽訂之系爭協議書，性質為何？如認系爭協議書係屬買賣契約，則原告是否已給付價金及是否為系爭土地之所有權人？原告依民法第597條、第767條之規定請求返還系爭土地之土地所有權狀，有無理由？茲分述如下：
（一）兩造所簽之系爭協議書性質為何？
1、按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。
2、查依兩造協議書第一條約定：「不動產位於宜蘭縣○○鄉○○段000○000地號二筆土地面積各為4,639.31平方公尺、11,708.16平方公尺之持分全部，甲乙雙方約定作價新
台幣（下同）壹億元歸甲方所有；同段第124建號建物面
積299平方公尺（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○路000號）持分全部以及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物面積共約2,000坪全部（含屋內裝璜及生財器具，惟不包含馬匹）
則作價壹億伍仟萬元，甲方（含甲方內部集資之唐建雄、王麗美等人）有意取得上開土地及建物不動產（下稱「上開不動產」）時，須扣除銀行貸款，預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清給乙方無誤。」之內容觀之，乙方（即被告）分別以1億元、1億5千
萬元之代價，將系爭土地及建物所有權歸甲方（即原告）所有，業已就買賣之價金、標的明確記載，顯係屬約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之買賣契約無誤，此觀之協議書第三條約定：「上開不動產如出售與第三人，雙方同意由甲方取得買賣價金中2億5仟萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等由乙方負擔。其超出之買賣價金再由甲方取得以年利率10％計算（起算時點為上述保存登記辦理完成登記日期），最高加計至30％止（即起算年利率10％至3年為止）之利潤，餘款則歸乙方所有。乙
方亦可自本協議書簽署日起10年內向甲方主張買回，買回價金約定為3億8仟萬元整、條件同出售與第三人計算方式辦理，甲方不得異議。」，係同意被告得於10年內以3億8千萬元之代價向原告買回系爭土地及建物，則被告若非於協議時即以2億5千萬元之代價出售系爭土地及建物予原告，何以有10年內買回之問題？至該條約定中雖約定系爭土地及建物若出售予第三人時，由被告負擔土地增值稅等規費，並由原告取得2億5千萬元及利息外，餘款則歸被告所有，惟觀之系爭協議書之內容，僅係雙方約定原告所取得之價值即利益即為2億5千萬元，如有超出2億5千萬元之售價，則將利益歸由被告承受，並由被告負擔土地增值稅等規費，核與兩造間就系爭土地及建物之買賣關係並無影響，實無礙於系爭協議書係屬買賣契約性質之認定。
3、再依系爭協議書第二條約定：「上開不動產現值估計新台幣2億5仟萬元，如上所述，現狀由甲方名義以馬場部分每月租金5萬元，民宿部分每月租金10萬元，共每月15萬元
出租與乙方之子邱顯明使用（擴大使用範圍時租金另議）租賃期間102年3月1日起至105年2月28日止。租賃期間包
括不動產維修費用，房屋稅、地價稅等均由乙方負擔。租期屆滿時原承租人邱顯明享有以同價位租金優先承租之權利。」之內容觀之，系爭土地及建物係原告以每月15萬元之租金出租予被告之子邱顯明使用，則若非兩造間就系爭土地及建物係成立買賣關係，而將系爭土地及建物之所有權移轉予原告，何以被告之子須向原告承租系爭土地及建物並支付租金？故依此條文之約定，更可徵兩造間就系爭土地及建物係成立買賣契約無誤。
4、至被告雖復辯以依系爭協議書第八條之約定明文指稱系爭協議書係雙方協議條款，不是買賣條款云云，然依前開第一條、第二條、第三條約定雙方之權利義務內容觀之，系爭協議書確係屬買賣契約，已如前述，則縱使第八條指稱系爭協議書並非買賣條款，亦無礙於系爭協議書性質之認定甚明，被告前開抗辯，尚屬無據。
5、至被告雖復辯以簽訂系爭協議書前後之所有權狀、建築執照及使用執照均為被告所掌握，原告未取得所有權狀，顯見非買賣契約云云，然依系爭協議書第四條約定：「未辦理保存登記之不動產於補辦建築執照與申請取得使用執照時，如向銀行辦理借款（建築融資），雙方同意4000萬元以內先由乙方取去償還債務，惟需先償還就上開不動產登記部分向第三人湯阿炎抵押借款1300萬元，宜蘭市○○段○000地號土地及同段第592建號建物抵押借款490萬元及
為上述未辦理保存登記建物補辦建築執照，取得使用執照與辦理保存登記時甲方代墊之款項等。上述借款之利息由乙方自行繳納。」之內容觀之，系爭土地上尚有未辦理保存登記建物需補辦建築執照、使用執照等事項需要辦理，則衡情自有由被告先保留有系爭所有權狀以便辦理相關事宜之必要，尚無從依系爭所有權狀仍在被告持有中而反推論系爭協議書並非買賣契約之性質甚明，故被告此部分之抗辯，亦屬無據。
6、綜上所述，依系爭協議書之內容，實可認定系爭協議書之性質為買賣契約關係。
（二）原告是否已給付價金及是否為系爭土地之所有權人？
1、按系爭協議書之性質為買賣契約，已如前述，而被告固以原告並未給付價金，故原告並非系爭土地之所有權人為辯，然依系爭協議書所附之協議書付款明細內容載明：「建物作價150,000,000、土地作價1坪20,074.355*4,981.48
坪100,000,000，TOTAL：250,000,000。價金250,000,000－土地貸款33,000,000－建物貸款15,000,000－利益一半23,794,009＝差額178,205,991--退回聖富公司&長峰公司支票抵付款。退回１.支票64張99,203,239、退回支票２.44張78,985,670、呂慧萍支票1張17,082，TOTAL：178,205,991」，並有支票明細附於協議書後，被告並於付款明
細內容下簽署「收訖」字樣並簽名，此為被告所不爭執，自堪認原告確已依協議書退回被告所開發之支票抵付款而已給付約定之價金予被告無誤。
2、被告雖辯以並未收到價金，系爭支票均為原告向被告借票所開立，並無實際借款云云，然系爭109張支票總額高達
178,205,991元，若被告前未曾向原告借款，而僅係開立
系爭支票而借票予原告，則被告豈有可能同意以退回系爭支票作為價金差額之給付，並簽認收訖字樣於付款名義內容項下？顯見被告辯稱系爭支票均係借票一節，並無足採。再參以本院函調兆豐商業銀行宜蘭分行及合作金庫商業銀行宜蘭分行被告之子邱顯明之帳戶資料（見本院卷一第248-415頁），確有原告及唐建雄等人匯款之紀錄，並有
匯款單附卷可參（見本院卷二第61-86頁），此更可徵被
告與原告間前確有資金借貸之關係無誤，被告前開辯稱原告並未給付價金云云，自不足採信。況被告前於偵查中即已自述該退票係原告要購買系爭不動產，且有陸續向原告借款1億7800多萬元等情（參見臺灣士林地方檢察署104年度偵字第13833號、臺灣宜蘭地方檢察署104年度偵字第24號不起訴處分書），實可認系爭退與被告之支票，確係作為系爭買賣契約價金之抵付無誤。從而，原告既已依兩造之買賣契約即系爭協議書之內容給付買賣價金，原告自為系爭土地及建物之所有權人無誤，被告主張原告並非系爭土地及建物之所有權人，亦不足採。
（三）原告依民法第597條、第767條之規定請求返還系爭土地之土地所有權狀，有無理由？
1、按寄託物返還之期限，雖經約定，寄託人仍得隨時請求返還。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第597條、第767條第1項前段定有明文。以
無權占有為原因，請求返還不動產所有權狀者，占有人以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產所有權狀遭無權占有之事實，無舉證責任，占有人應就其取得占有具正當權源之事實證明之，如不能證明，應認不動產所有權人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、92年度台上字第312號判決同旨）。
2、查原告為系爭土地及建物之所有權人，業已認定如前，而被告為系爭土地所有權狀之現占有人，亦為兩造所不爭執，揆諸首開說明，應由被告就其取得系爭所有權狀之占有具正當權源之事實，負舉證責任。而被告雖主張其為系爭土地及建物之實質所有權人，非無權占有云云，然系爭土地及建物業經兩造協議由原告購買並已給付價金無誤，則原告自為系爭土地及建物之所有權人甚明，被告抗辯其為實質所有權人一節，並未舉證以實其說，其主張有占有權源云云，自無理由。且原告亦已陳明兩造就系爭所有權狀之寄託契約已向被告表明請求返還之意，此亦有存證信函存卷可參（見本院卷一第24-26頁），故被告亦不得依寄
託關係而主張其有系爭所有權狀之占有權源。
3、綜上所述，原告為系爭土地及建物與系爭所有權狀之所有權人，被告並非所有權人，則被告自屬無權占有系爭所有權狀，故原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭所有權狀，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭所有權狀，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 10 月 16 日民事庭 法 官 鄭貽馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 17 日書記官 林慶生
附表：
┌───────────────────────────┐
│系爭協議書 │
├───────────────────────────┤
│立協議書人 │
│甲方：呂慧萍 │
│甲方代理人：唐建雄 │
│乙方：邱正雄 │
│雙方為葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之相關不動產宜蘭縣員山鄉│
│深洲段662、666地號二筆土地及同段第124建號建物以及未辦 │
│理保存登記之二層鋼骨建物之處理方式達成協議，約款如下：│
│一、不動產位於宜蘭縣○○鄉○○段000○000地號二筆土地面│
│ 積各為4,639.31平方公尺、11,708.16平方公尺之持分全 │
│ 部，甲乙雙方約定作價新台幣（下同）壹億元歸甲方所有│
│ ；同段第124建號建物面積299平方公尺（門牌號碼：宜蘭│
│ 縣○○鄉○○路000號）持分全部以及未辦理保存登記之 │
│ 二層樓鋼骨建物面積共約2,000坪全部（含屋內裝璜及生 │
│ 財器具，惟不包含馬匹）則作價壹億伍仟萬元，甲方（含│
│ 甲方內部集資之唐建雄、王麗美等人）有意取得上開土地│
│ 及建物不動產（下稱「上開不動產」）時，須扣除銀行貸│
│ 款，預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，│
│ 餘額一次付清給乙方無誤。 │
│二、上開不動產現值估計新台幣2億5仟萬元，如上所述，現狀│
│ 由甲方名義以馬場部分每月租金5萬元，民宿部分每月租 │
│ 金10萬元，共每月15萬元出租與乙方之子邱顯明使用（擴│
│ 大使用範圍時租金另議）租賃期間102年3月1日起至105年│
│ 2月28日止。租賃期間包括不動產維修費用，房屋稅、地 │
│ 價稅等均由乙方負擔。租期屆滿時原承租人邱顯明享有以│
│ 同價位租金優先承租之權利。 │
│三、上開不動產如出售與第三人，雙方同意由甲方取得買賣價│
│ 金中2億5仟萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費│
│ 等由乙方負擔。其超出之買賣價金再由甲方取得以年利率│
│ 10％計算（起算時點為上述保存登記辦理完成登記日期）│
│ ，最高加計至30％止（即起算年利率10％至3年為止）之 │
│ 利潤，餘款則歸乙方所有。乙方亦可自本協議書簽署日起│
│ 10年內向甲方主張買回，買回價金約定為3億8仟萬元整、│
│ 條件同出售與第三人計算方式辦理，甲方不得異議。 │
│四、未辦理保存登記之不動產於補辦建築執照與申請取得使用│
│ 執照時，如向銀行辦理借款（建築融資），雙方同意4000│
│ 萬元以內先由乙方取去償還債務，惟需先償還就上開不動│
│ 產登記部分向第三人湯阿炎抵押借款1300萬元，宜蘭市宜│
│ 榮段第883地號土地及同段第592建號建物抵押借款490萬 │
│ 元及為上述未辦理保存登記建物補辦建築執照，取得使用│
│ 執照與辦理保存登記時甲方代墊之款項等。上述借款之利│
│ 息由乙方自行繳納。 │
│五、有關上開不動產、簽署日前所產生的工程未付款及已開出│
│ 工程款未兌現之支票，皆由乙方負責與甲方無關。 │
│六、自本協議書簽署日起，上開不動產相關申請建築執照、申│
│ 請使用執照及為辦理保存登記後續的費用均由甲方代墊。│
│ 另辦理關執照期間因配合建管單位而馬場、民宿停止營業│
│ 時，租金亦停止收取。 │
│七、上述未辦理保存登記之建物辦理保存登記完成後，承租人│
│ 邱顯明於租賃期間如因營運需要須擴大使用面積，需再增│
│ 加建物時，需經甲方同意，可由甲方代墊此所需建設相關│
│ 工程款，該代墊工程款於上開不動產出售時由甲方全數取│
│ 回。 │
│八、上開不動產土地及建物如要出售與第三人，價格不得低於│
│ 3億8仟萬元，本協議書是雙方協議條款，不是買賣條款，│
│ 如要買賣，由乙方全權處理。 │
│九、雙方對於此份協議書相關內容，均應嚴守保密義務，不得│
│ 任意洩露。若有造成他方賠償，應付賠償責任。 │
│十、本協議書一式二份雙方各執一份。未盡事宜另以書面約定│
│ 之。 │
│立協議書人 │
│甲方：呂慧萍 │
│甲方代理人：唐建雄 │
│乙方：邱正雄 │
│中 華 民 國 102 年 2 月 22 日│
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