臺灣宜蘭地方法院民事判決

原告

劉麗雪

原告

陳奕均

原告

陳建

原告

陳惠君

原告

陳勇勝

原告

陳虹君

原告

陳奕茹

原告

陳奕珊

原告

陳滄文

原告

陳滄霖

原告

陳滄火

原告

陳滄木

原告

陳東只

原告

陳宜東

原告

陳滄連

原告

陳滄德

原告

陳卉瑩

原告

陳怡伶

共同訴訟代理人

蘇三榮律師

被告

陳彥璋

訴訟代理人

潘秀華律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告劉麗雪、陳奕均、陳建、陳惠君、陳勇勝、陳虹君、陳奕茹、陳奕珊、陳滄文、陳滄霖、陳滄火、陳滄木、陳東只、陳宜東、陳滄連、陳滄德、陳卉瑩、陳怡伶（下合稱原告18人）為坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000○000地號之土地所有權人（下分稱系爭525地號土地、系爭526地號土地）。陳滄文、陳滄霖、陳滄火、陳滄木、陳滄連、陳滄德（下合稱陳滄文等6人）於民國108年間與訴外人東銳建設股份有限公司（下稱東銳公司）簽立土地買賣契約(下稱系爭買賣契約書A)；陳建、陳惠君、陳勇勝、陳虹君（下合稱陳建等4人）則於109年間與東銳公司簽立土地買賣契約(下稱系爭買賣契約書B)；劉麗雪、陳奕均、陳奕茹、陳奕珊、陳東只、陳宜東、陳卉瑩、陳怡伶（下合稱劉麗雪等8人）於109年間與東銳公司簽立土地買賣契約(下稱系爭買賣契約書C)，買賣其等對系爭525、526地號土地之應有部分。又因被告為系爭525地號土地之地上權人，原告18人於109年12月15日將如附表一所示內容之信函委由民間公證人認證，並於109年12月18日送達（下稱系爭通知一），請被告於15日內表示是否行使優先購買權，經被告於同年月29日函覆願依全部相同條件優先購買。而原告18人則回函表示土地法第104條係規定10日之期限，被告已逾10日始回覆，應視同放棄優先權。經被告以存證信函回函，主張其應已合法行使優先購買權，並要求原告18人配合辦理買賣契約簽訂及移轉登記事宜。原告18人即聯繫被告辦理簽約事宜，然均未獲置理，並於110年1月11日再以存證信函，要求被告於110年1月（按，書狀誤繕為11月，爰予以更正）15日上午10時簽約，惟被告仍未到場簽約。嗣原告18人於110年1月15日再以存證信函通知被告（下稱系爭通知二)，表示被告於110年1月（按，書狀誤繕為11月，爰予以更正）15日未出面簽約，請被告於5日內給付買賣價金，並檢附系爭買賣契約書A、B、C予被告，及告知逾期將依違約罰則辦理。然被告仍未出面給付買賣價金。原告即於110年1月25日以存證信函通知被告解除雙方買賣契約。又系爭買賣契約書A、B、C均有違約金之約定（詳如附表二「約定內容」欄所示）。被告行使優先購買權後，卻未依約給付買賣價金，且業經原告18人催告後解除兩造間之買賣契約，則依系爭買賣契約書A、B、C之約定被告應賠償違約金。為此，提起本件訴訟，分別請求被告應給付原告與附表二「買賣總價金」欄同數額之違約金。

㈡並聲明：⒈被告應給付原告劉麗雪、陳奕均、陳奕茹、陳奕珊每人各新臺幣（下同）10萬8,651元，⒉被告應給付原告陳東只43萬4,602元，⒊被告應給付原告陳宜東、陳卉瑩、陳怡伶每人各43萬4,601元，⒋被告應給付原告陳建10萬8,651元，⒌被告應給付原告陳惠君、陳勇勝、陳虹君每人各10萬8,650元，⒍被告應給付原告陳滄文60萬元，⒎被告應給付原告陳滄霖、陳滄火、陳滄木、陳滄連、陳滄德每人各74萬5,020元，及上開請求均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒏原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告18人遲於110年1月11日始發函要求被告須於110年1月15日辦理簽約及給付買賣價金，時間倉促致被告未及準備，顯有違誠信原則。復且原告系爭通知一所載之買賣條件為出售系爭525地號土地，而原告18人與東銳公司間之買賣契約卻載明係買賣系爭525、526地號土地，買賣標的不同，且原告18人亦未告知契約履行之違約規定，是原告並未依法通知被告行使優先購買權，其通知自不生合法之效力，而原告既未為合法之通知，則被告尚無從為行使優先購買權之意思表示，是兩造之契約自尚未成立。縱認兩造之買賣契約仍成立，然因原告18人未將其等與第三人間所簽訂之買賣契約之違約罰則條款通知被告，該違約金之約定自亦對被告不生效力。又依系爭買賣契約書B、C第7條第2項，未約定該違約金性質，依法自應視為賠償性違約金，原告未證明其受有損害，自不得請求。況原告請求總價金一倍之違約金，亦顯有過高，應予酌減等語為辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。。

三、兩造協議不爭執事項（見本院卷第183頁至第183頁背面，並依判決格式增刪修改文句）：

㈠原告等18人為系爭525地號土地之共有人，被告則為系爭525地號土地之地上權人。

㈡東銳公司與陳滄文等6人間於108年11月15日就系爭525、526地號土地簽訂系爭買賣契約書A、東銳公司與陳建等4人間於109年8月2日就系爭525、526地號土地簽訂系爭買賣契約B、東銳公司與劉麗雪等8人間於109年7月17日就系爭525、526地號土地簽訂系爭買賣契約書C。

㈢原告於109年12月15日寄發如附表一所示之系爭通知一，請被告於15日內表示是否依土地法第104條優先購買系爭525地號土地。

㈣被告於109年12日18日收執系爭通知一，並於109年12月29日回覆願以相同條件優先購買。

㈤原告於109年12月30日以存證信函稱本件優先購買權已逾土地法第104條規定10日行使優先購買權之期間，並於109年12月31日送達被告。

㈥被告於110年1月4日寄發存證信函與原告，主張系爭通知一優先購買通知函中記載回覆期間為15日，而被告係於15日內回覆表示行使優先購買權並無不法。

㈦原告於110年1月11日以存證信函通知被告於110年1月15日到場簽訂買賣契約，並於同年月12日合法送達，而被告未到場簽約。

㈧原告於110年1月15日寄發系爭通知二，告知被告（按，原文誤繕為原告）應於5日內給付價金，並記載逾期將依違約罰則辦理，並檢附與系爭買賣契約書A、B、C內容相同之未簽約版本。被告並於110年1月19日收執系爭通知二及附件。

㈨原告以被告未依約交付價款為由，於110年1月25日寄發存證信函通知被告解除兩造間就系爭525地號土地之買賣契約。

四、兩造爭執要旨（見本院卷第185頁，並依判決格式增刪修改文句）及本院論斷：

㈠兩造間是否已就系爭土地成立買賣契約？

⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。是地上權人之優先購買權，係基於法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，地上權人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。又此一基地承租人之優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於期限內不表示者，其優先購買權始得視為放棄；如基地出賣人出賣基地並未為上述之通知者，縱基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄，以貫徹土地法第104條第1項規定之立法意旨在保護房屋所有權人與基地承租人之規範目的（最高法院100年度台上字第1530號判決意旨參照），亦不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務（最高法院85年度台上字第2118號判決意旨參照）。

⒉原告18人主張其等已合法通知被告行使優先購買權，被告亦已於其等所定期限內合法行使其優先購買權，兩造間就系爭買賣契約書A、B、C已成立生效乙節，固據其提出系爭買賣契約書A、B、C、系爭通知一函文、被告於109年12月29日寄發之臺北長春路1683號存證信函（見本院卷第23至50頁、第61至65頁、第67至68頁）為據。惟查，依系爭通知一之全文內容，原告18人僅係通知被告其等將「系爭525地號」部分土地出售予第三人東銳公司，並依土地法104條規定，告知買賣價金、買賣之權利範圍、付款方式等事實，然並未將其等與第三人東銳公司間之系爭買賣契約書A、B、C所有條件完全通知予被告，亦未揭露系爭通知一所載之買賣總價款，其買賣標的除系爭525地號土地之應有部分外，尚涵蓋系爭526地號應有部分之土地，復未告知被告系爭買賣契約書A、B、C第7條如附表二約定內容所示之「違約罰則」，揆諸前開說明，原告18人於系爭通知一之函文內容既未將系爭買賣契約書A、B、C全部同樣買賣條件通知被告，自難認原告18人已合法通知被告行使優先承買權。

⒊又本件被告於109年12月18日收受原告18人寄發之系爭通知一函文後，雖於109年12月29日以臺北長春路1683號存證信函通知原告18人表明願依全部相同條件優先承買系爭525地號土地之應有部分，嗣於110年1月4日以臺北長春路4號存證信函再請原告18人配合辦理買賣契約簽訂及移轉登記事宜，有存證信函在卷可憑（見本院卷第67至68頁、第73頁）。惟原告18人既未合法通知被告行使優先承買權，已如前述，則被告雖以前揭存證信函表明：「本人為該土地之地上權人，願依全部相同條件優先承購」等語，然實際上並未明瞭該「同一條件」之具體內容，嗣後對同一條件之內容亦有爭執，參照前揭說明，尚難認系爭買賣契約書A、B、C，即已因被告行使其優先承買權而當然於兩造間成立，是雙方仍未簽訂系爭買賣契約書A、B、C。

㈡原告依系爭買賣契約書A第7條、系爭買賣契約書B、C第7條第2項請求違約金，有無理由？查兩造間未成立買賣契約，已如前述，被告自無依系爭買賣契約書A、B、C給付價金之義務，則原告18人以被告未依約交付價款為由，逕以110年1月28日存證信函解除兩造間之買賣關係，並依系爭買賣契約書A、B、C如附表二「約定內容」欄之違約罰則，請求被告給付違約金，自屬無據。

五、綜上所述，原告18人未將出賣土地之「同樣條件」具體內容通知被告，難認已合法通知行使優先承買權，亦無從認被告已合法行使其就系爭525、526地號土地以「同樣條件」購買之優先購買權，而發生優先購買之效力。原告18人依系爭買賣契約書A、B、C如附表二「約定內容」欄之違約罰則之約定，請求被告給付如訴之聲明所示金額及利息為無理由，應予駁回。又原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，爰併予以駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事庭審判長法 官 鄭貽馨

附表一：民國109年12月15日信函即系爭通知一