112年度重訴字第54號｜民事：點交房屋等｜裁判日期：113 年 01 月 16 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決 112年度重訴字第54號原告周昶融訴訟代理人王聰明律師被告萬科地產開發股份有限公司兼法定代理人高全祿上列當事人間請求點交房屋等事件，本院於民國112年12月26日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告萬科地產開發股份有限公司應點交如附表所示之不動產予原告。二、被告萬科地產開發股份有限公司應自民國112年12月5日起至點交附表所示之不動產之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬8,562元。三、被告萬科地產開發股份有限公司應給付原告400萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告萬科地產開發股份有限公司負擔。事實及理由壹、程序部分：被告經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。貳、實體部分：一、原告主張：㈠原告於民國000年0月間與被告萬科地產開發股份有限公司（下稱萬科公司）簽訂房屋暨土地買賣合約書(下稱系爭買賣契約)，購買坐落於宜蘭縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地，所有權應有部分各10萬分之6793、10萬分之6699，合計應有部分即為10萬分之1萬3492），及其上同段793、794 建號建物即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○○街000巷0號、7號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），系爭買賣契約記載總價為新臺幣(下同)3,800萬元，萬科公司法定代理人高全祿（下逕稱其名，與萬科公司合稱被告）並同意後續會折讓給付400萬元方便裝潢。原告嗣依約支付價金，並於110年1月8日登記為系爭房地所有人，惟萬科公司簽發面額合計400萬元之臺中商業銀行本行支票3張予原告後，卻於票載發票日前辦理掛失止付，且拒絕辦理系爭房地之點交事宜，致原告每月受有相當於租金之損害13萬6,000元，高全祿自應與萬科公司負連帶賠償責任為由，依系爭買賣契約、交屋協議書及不當得利、債務不履行之遲延損害賠償責任、民法第348條第1項、第28條、公司法第23條第2項規定提起本件訴訟。㈡聲明：萬科公司應將系爭房地點交與原告；被告應自110年1月9日（備位主張以起訴狀送達翌日）起至完成點交系爭房地之日止，按月給付原告13萬6,000元；被告應連帶給付400萬元，及自110年1月14日（備位主張以起訴狀送達翌日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。三、原告主張之上開事實，業據提出系爭買賣契約、土地及建物登記第二類謄本、交屋協議書、臺中商業銀行（下稱臺中商銀）中山分行授信核定通知、臺中商銀票面金額321萬元之支票等件影本附卷可憑（本院卷第19-142、143-165、167、169、171頁），而被告均已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論終結前期日到場，亦未提出書狀作任何聲明、陳述供本院審酌，則依民事訴訟第280條第3項準用同條第1項前段之結果，視同被告對於原告主張之事實自認。是原告之主張堪信為真實。四、本院之判斷：㈠原告請求萬科公司點交系爭房地部分： ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條前段之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉而標的物尚未交付者，買受人仍無收益權。出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有（最高法院110年度台上字第207號民事判決意旨參照）。 ⒉又兩造於系爭買賣契約第9條約定：甲方（即原告）應由乙方（即萬科公司）通知交屋日起，5日內付清款項，並辦妥一切交屋手續後，始得遷入（本院卷第28、90頁），原告自陳萬科公司並未通知交屋（本院卷第452頁），可認雙方對於交屋並未約定清償期，萬科公司為系爭房地之出賣人，原告並已給付全部買賣價金，萬科公司自負有將系爭房地交付原告占有之義務，然萬科公司自110年1月8日將系爭房地辦理移轉所有權予原告至今，縱經原告以起訴狀送達作為催告萬科公司履行交屋義務之意思表示，萬科公司仍未通知交屋，自屬給付遲延。是以，則原告基於民法買賣契約及系爭買賣契約之法律關係，請求萬科公司點交系爭房地，自屬有據。㈡原告請求被告給付交屋遲延之損害賠償部分： ⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第229條第2項、第231條定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條亦有明文。 ⒉本件原告以起訴狀送達作為催告被告履行交屋義務之意思表示，然萬科公司迄未履行，依上開說明，萬科公司應自起訴狀送達之翌日即112年12月5日起（本院卷第230、232頁）對原告負遲延責任，原告自得依民法第231條第1項請求萬科公司賠償因交屋遲延所生之損害。至原告主張高全祿與萬科公司應自110年1月9日起負交屋給付遲延損害賠償責任，然高全祿並非系爭買賣契約之出賣人，且尚無證據可認萬科公司自110年1月9日起即應負交屋之義務，是原告此部分主張，實屬無據。 ⒊本院審酌原告因萬科公司遲延交屋，因而無法如期取得系爭房地之使用收益權利，並斟酌客觀社會經濟環境及當事人所受損害，以系爭房地每月租金利益作為衡量標準，應屬適當。至於相當租金利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項規定予以計算，而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。另依土地法施行法第25條、土地法第148條規定，上述土地價額部分係指法定地價亦即土地所有權人依法申報之地價而言；又前開規定係為就城市地方建物租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息百分之10為限」，乃指租金之最高限額，非必應照此計算，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情，以為決定。 ⒋審酌系爭房地坐落於宜蘭縣○○市○○○街，位於○○市中心，確屬城市地方房屋，鄰靠宜蘭縣政府、公園綠地，附近商家林立、生活機能便利等一切情狀（見臺灣高等法院112年度抗字第106號卷第35頁之google地圖，下稱抗字106號卷），認為占用系爭房地每年所受利益，應按系爭土地申報地價及系爭房屋課稅現值年息百分之6計算為適當。 ⒌又系爭房屋於起訴時之課稅現值分別為147萬1,200元、144萬 2,600元，系爭土地於起訴時之申報地價則為每平方公尺4,880元，各有宜蘭縣政府財政稅務局112年3月21日宜財稅土字第1120055543號、4月14日宜財稅產字第1120057197號函覆說明暨檢附之系爭房屋課稅現值資料在卷足參（見抗字106 卷第25-30、49頁），計算原告每月失去占用系爭房地所受相當於租金之利益為1萬8,562元【計算式：(147萬1,200元＋ 144萬2,600元)×0.06×1/12＋(4,880元×1,212.95平方公尺×1萬3492／10萬)×0.06×1/12＝1萬8,562元，元以下四捨五入】。 ⒍故原告備位請求萬科公司應自起訴狀繕本送達之翌日即112年 12月5日起（本院卷第230、232、452頁）至點交系爭房地予原告之日止，按月給付原告1萬8,562元，應屬可採，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。㈢原告請求被告給付原告400萬元部分： ⒈原告與萬科公司於交屋協議中，約定萬科公司折讓房屋買賣價金400萬元，有該交屋協議書可佐（本院卷第167頁），然原告將系爭房地抵押之貸款3千萬元，依萬科公司指示，開立受款人為萬科公司之支票作為買賣價金之一部後，萬科公司並未依約退還所折讓之400萬元買賣價金。有原告提出109年8月5日交屋協議書及臺中商銀112年12月20日函覆檢送票據相關資料可參（本院卷第365-439頁），且被告於言詞辯論期日未到場，則依民事訴訟第280條第3項準用同條第1項前段之結果，視同自認。是原告依交屋協議書請求萬科公司給付400萬元，自屬有據。又萬科公司依交屋協議書允諾折讓之400萬元買賣價金，並未約定清償期，原告以起訴狀送達作為催告之意思表示，萬科公司迄今未給付，則萬科公司自起訴狀送達之翌日（即112年12月5日）起即負遲延責任。⒉原告固先位主張高全祿為萬科公司之法定代理人，應依民法第28條或公司法第23條第2項規定負連帶責任及自110年1月14日起之法定遲延利息等語，然原告並未證明萬科公司自110年1月14日起即負給付400萬元之遲延責任。又萬科公司雖有前述債務不履行之情事，尚難以此即認擔任萬科公司之法定代理人高全祿執行職務有違背法令之行為。且本件係萬科公司對原告負有點交系爭房地及400萬元之責，並非被告公司之法定代理人即高全祿成立侵權行為在先，故原告主張高全祿應依民法第28條、公司法第23條與萬科公司負連帶給付責任，同屬無據。 ⒊故原告請求萬科公司應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第348條第1項規定、系爭買賣契約、交屋協議書及民法第231條第1項規定，請求萬科公司點交系爭房地，並應自112年12月5日起至點交系爭房地之日止，按月給付原告1萬8,562元，暨應給付原告400萬元，及自112年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　16　　日民事庭法　官　蕭淳元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　30　　日書記官邱信璋附表：土地標示編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺 1 宜蘭縣 ○○市 ○○ 226 1,212.95 100000分之6793 2 宜蘭縣 ○○市 ○○ 226 1,212.95 100000分之6699 建物標示編號建號基地坐落 --------- 建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積附屬建物 1 宜蘭縣○○市○○段000○號宜蘭縣○○市○○段000地號 ----------- 宜蘭縣宜蘭市縣○○街000巷0號鋼筋混凝土造、4層總面積：176 一層：29.48 二層：29.48 三層：29.48 四層：29.48 地下一層：32.65 突出物一層：25.43 陽台：22.95 雨遮：5.13 100000分之6796 2 宜蘭縣○○市○○段000○號宜蘭縣○○市○○段000地號 ----------- 宜蘭縣宜蘭市縣○○街000巷0號鋼筋混凝土造、4層總面積：172.79 一層：28.82 二層：28.82 三層：28.82 四層：28.82 地下一層：32.65 突出物一層：24.86 陽台：23.33 雨遮：5.13 100000分之6672

臺灣宜蘭地方法院112年度重訴字第54號

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