臺灣宜蘭地方法院八十八年度訴字第八二號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　八十八年度訴字第八二號

原告

甲○○

訴訟代理人

戴溪圳

訴訟代理人

周明添律師

被告

懷意匠建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

乙○○

被告

丁○○

右三人共同　簡坤山律師

訴訟代理人

右當事人間請求解除契約等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠被告懷意匠建設股份有限公司（以下簡稱懷意匠公司）應給付原告新台幣（下同）二百十八萬三千三百六十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡被告乙○○、丁○○應連帶給付原告一百四十二萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠原告於民國八十二年五月三日向被告乙○○、懷意匠公司之前手宗天佑建設有限公司（以下簡稱宗天佑公司）購買坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段五八之二地號土地（以下簡稱系爭土地）上名為蘇茜黃世界Ａ１棟四層樓房預售屋之土地應有部分及房屋（以下簡稱系爭房屋），土地部分價款為四百五十二萬元，房屋部分價款為二百四十三萬元，合計為六百九十五萬元。嗣被告乙○○將土地部分買賣價金之債權讓與被告丁○○，被告懷意匠公司則概括承受宗天佑公司上揭預售屋買賣之權義。原告已依約繳納土地部分價款一百四十二萬四千元及房屋部分價款一百五十萬二百元，詎原告於八十七年八月三十一日接獲宜蘭縣宜蘭地政事務所（以下簡稱宜蘭地政事務所）通知協商土地經界更正事宜，方知原告購買之上開預售屋無權占用鄰地五八之十地號土地，而坐落五八之二二地號上之房屋又無權占用原告購買共有之五八之二地號土地，則被告所出售之房屋具有民法第三百四十九條規定之權利瑕疵，爰依民法第三百五十三條、第二百五十六條、第二百二十六條、第二百六十條規定，解除兩造間之買賣契約，並以本起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，被告自應賠償原告已繳納之土地及房屋價款，其中被告乙○○、丁○○並成立不真正連帶債務。另原告在系爭房屋裝設玻璃等設備，花費二十四萬八千一百六十七元，又由原告配偶戴溪圳以四十三萬五千元之代價增建車庫，戴溪圳已將增建車庫之費用贈與原告，上揭玻璃設備及車庫不能回復原狀或回復原狀有重大困難，此另增加之六十八萬三千一百六十七元之損害，應由被告懷意匠公司負損害賠償責任。

㈡兩造雖於八十六年八月六日在法院為和解筆錄，惟法院之和解筆錄仍具有民法上和解契約之性質，而發生民法上之效力，學者通說均認為「和解契約屬雙務及有償契約，依民法第三百四十七條規定，仍準用買賣上有關權利瑕疵擔保之規定（戴修瓚著民法債編各論七十八年十月版第三五九頁、史尚寬著債法各論七十年七月版第八一○頁）」，實務上亦無異說，茲本件被告依上揭法院和解筆錄所應交付予原告之房屋無權占用相鄰五八之十地號土地，而所應交付原告之土地則遭相鄰五八之二二地號土地上之房屋占用，顯然具有民法第三百四十九條規定之權利瑕疵，原告自得準用民法第三百四十九條、第三百五十三條、第二百五十六條、第二百二十六條、第二百六十條規定，解除兩造間之和解筆錄，並請求損害賠償。又上揭之法院和解筆錄既經解除，即回復到兩造原來所訂立之買賣契約狀態，而被告依該買賣契約所為之給付仍有同一之權利瑕疵，原告仍得依上開規定一併主張解除本件買賣契約，並請求損害賠償。又被告乙○○、丁○○抗辯和解時就土地、房屋各折價六十萬一千元，即已就權利瑕疵為和解云云，然和解時係僅就物之瑕疵擔保為和解，係因承審法官建議房屋總價款較低，各就土地、房屋平均折價較好看，始成立該和解內容，且原告係於八十七年八月三十一日接獲宜蘭縣宜蘭地政事務所之開會通知單後，方知系爭和解及買賣有權利瑕疵之情形，原告殆無可能於八十六年八月十九日兩造和解時即預知有權利瑕疵之情形至明。

㈢出賣人所負擔之權利瑕疵擔保責任，係屬於無過失責任，被告乙○○、丁○○抗辯需有可歸責於債務人之事由，尚非可採。又出賣人應擔保其出售之標的之權利完整無缺，倘出賣人所出售的標的之權利一部屬於第三人或受到第三人權利的限制，出賣人即應負民法第三百四十九條規定之權利瑕疵擔保責任，本件被告依和解筆錄所交付原告之房屋無權占用鄰地五八之十地號土地，以致被告所交付之四層房屋均需拆除約一．三公尺長度，顯屬民法第三百四十九條規定之權利瑕疵甚明。

㈣被告懷意匠公司對蘇茜黃世界之承買戶皆未交付價金付款發票，原告即曾以存證信函催討，惟被告懷意匠公司仍置之不理，故原告於本院八十五年度訴字第二三六號給付價金事件中僅能依被告提出之繳款紀錄為和解之依據，嗣原告乃至稅捐稽徵機關取得被告懷意匠公司開立之發票存根聯，倘原告未支付價金，被告懷意匠公司豈會開立發票申報稅捐，被告懷意匠公司所辯有違常情，自不足採。又原告在系爭房屋裝設玻璃等設備，及增建車庫、廚房，均係經被告懷意匠公司同意後為之，被告懷意匠公司自應予以賠償該部分之損害。

三、證據：提出土地買賣契約書影本一件、房屋買賣契約書影本一件、合約書影本一件、被告懷意匠公司民事起訴狀影本一件、宜蘭縣宜蘭地政事務所八十七年八月三十一日八七宜地二（12）字第八七五○號函、八十七年九月十七日八七宜地二（12）字第九三三六號函影本各一紙、存證信函影本一件、估價單影本一紙、切結書影本一紙、收據影本一紙、約定事項影本一件、土地登記簿謄本一件、建築改良物登記簿謄本一件地籍圖謄本一件、被告懷意匠公司設立登記事項卡影本一件、本院八十五年度訴字第二三六號和解筆錄影本一件、統一發票影本五紙。

乙、被告方面：

一、聲明：求為判決如主文所示。

二、陳述：

㈠原告於八十二年五月三日向宗天佑公司訂購蘇茜黃世界Ａ１棟四樓一戶，同時向被告乙○○購買該建物坐落之基地應有部分，嗣宗天佑公司將權利義務由被告懷意匠公司承受，被告乙○○則將土地價金之債權讓與被告丁○○，惟原告僅繳納部分土地及房屋價款，被告懷意匠公司、丁○○乃向原告提起給付價金訴訟，嗣兩造針對房屋及土地所生之一切瑕疵，於八十六年八月二十五日成立訴訟上和解，和解內容為：「一、兩造就坐落宜蘭市○○○段金結小段五八之二地號土地應有部分一萬分之一二○五及上開土地上門牌號碼宜蘭市○○路七結巷三十八弄二號，建號六二八號建物之買賣契約，兩造合意因瑕疵問題減少買賣價金共計新台幣（下同）壹佰貳拾萬貳仟元。故被告願給付原告懷意匠建設股份有限公司壹佰零陸萬伍仟元，被告願給付原告丁○○貳佰肆拾玖萬伍仟元。二、被告應於民國八十六年九月十五日給付上開款項，同時原告應將上開土地及房屋以現狀點交予被告。三、被告不得再就上開房地對原告主張瑕疵擔保。」，兩造間自應依和解內容履行，原告執已失效之買賣契約提起本件訴訟，自無理由。又和解成立者，與確定判決有同一之效力；執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，民事訴訟法第三百八十條及強制執行法第十四條第一項分別定有明文，本件原告對於訴訟上和解如有異議事由，應依強制執行法之規定提起異議之訴，而非就已發生確定判決效力之事實，重行起訴。

㈡又依民法第三百四十九條：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」之規定，本件原告主張之瑕疵內容，縱然屬實，其性質應屬物之瑕疵，而非權利瑕疵，且係在成立訴訟上和解前即已存在，兩造間並已概括就房屋及土地全部之瑕疵為和解，況被告懷意匠公司興建系爭房屋前必須經過主管機關宜蘭縣政府指定建築線，始能動工建造，完工後並經勘驗無誤，始核發使用執照，原告所稱經界糾紛，係地政機關測量發生錯誤所造成，實不可歸責於被告。

㈢按和解成立者，與確定判決有同一之效力，民事訴訟法第三百八十條第一項定有明文。故在訴訟和解成立前已發生之事實，不問當事人是否曾為主張，概受訴訟上和解之確定拘束力，不得於和解前再為主張。本件兩造既曾因買賣契約之履行糾紛，成立上述訴訟上和解，上訴人仍願交付買賣房地之所有權狀等證件。則就和解成立前發生之買賣契約已否解除之事實，應受該和解確定力之拘束，不得於和解後再為主張（最高法院七十七年台上字第一四六八號判例參照）。本件兩造間之預售屋買賣既已成立訴訟上和解，原告自不得再主張解除契約。

㈣訴訟上之和解，究竟可否主張解除，學者史尚寬在其著作第八一○頁固載有「因和解所給與物或權利之瑕疵擔保責任，準用關於買賣之規定」，但同時說明「但就該標的物，當事人為和解者，自不適用」，且實務上就此亦有爭議，如五十三年九月份司法座談會意見即認為不得解除，則原告主張解除訴訟上和解，顯然無據。又解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權，不得為之。又依民法第二百五十四條至第二百五十六條之規定行使解除權，應具備各該法條所規定之要件，非單以違約為由所得逕予行使（最高法院七十二年度台上字第二五五一號判例參照），本件兩造成立之訴訟上和解並無保留解除權之特別約定，且無民法第二百二十六條所定因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形，依上開判例要旨，原告主張依民法第二百五十六條解除訴訟上和解，自無理由。

㈤原告主張系爭房屋無權占用鄰地五八之十地號土地約五坪，勢將遭拆除，而鄰房亦無權占有系爭土地，被告應負權利瑕疵擔保責任，惟系爭房屋是否無權占有鄰地，鄰房是否無權占有系爭土地，原告均未舉證以實其說，縱認原告所主張之權利瑕疵存在，然系爭房屋買賣契約成立當時，系爭房屋尚未建築，權利瑕疵自不存在，而於建築期間亦未發生土地經界更正之情形，依最高法院七十一年度台上字第四一一四號判決「權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺者，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關」之意旨，自無權利瑕疵擔保規定之適用。

㈥查原告僅給付懷意匠公司七十六萬四千元之房屋價金，此為兩造於本院八十五年度訴字第二三六號給付價金事件所不爭執，並有原告提出之買賣契約書所附分期付款表可憑，至原告提出之統一編號係被告懷意匠公司為報繳營業稅而開立，本件原告實繳房屋款為七十六萬四千元，即原告所提前四張發票金額（當時為湊整數而逾達六千元），另發票金額七十三萬零二百元乃原告允諾要繳款，迨被告懷意匠公司先予申報後，原告竟拒不繳付，故發票之第二聯未交付原告，原告應提出付款證明以實其說。又原告未經被告懷意匠公司同意，且未交付尾款，即擅自在系爭房屋裝設玻璃等設備及增建車庫，自不能請求被告懷意匠公司給付因其本身不法行為所支出之費用，且原告提出之估價單係在八十八年三月十六日即提起本件訴訟後所偽造，自不足採信。

㈦不真正連帶債務，必須債權人對於數債務人，係基於不同之發生原因，而發生數個請求權競合時，始能成立。本件原告請求被告丁○○、乙○○連帶給付，係以同一買賣契約為其發生原因，且被告丁○○僅係受讓部分土地價金之債權，並非概括承受買賣契約之法律關係，原告就被告丁○○自無買賣原因之請求權存在，從而與不真正連帶債務須有個別之請求權競合要件不合，自難依不真正連帶債務而請求被告丁○○連帶給付。

三、證據：提出建築改良物登記簿謄本及土地登記簿謄本各一件、本院八十五年度訴字第二三六號和解筆錄影本一件、宜蘭二支郵局第五一號存證信函及掛號郵件收件回執一件、原告八十五年度訴字第二三六號答辯狀影本二件、本院八十六年九月五日宜院耀民執全和字第二一五號執行命令影本一紙、借據影本二件，並聲請向宜蘭地政事務所函查被告乙○○於八十二年至八十三年間是否就坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段五八之二、五八之七、五八之八地號土地申請鑑界、鄰地關係人有無於鑑界時到場，及訊問證人潘金宗。

丙、本院依職權向宜蘭地政事務所函查坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段金結小段五八之二等十二筆地號土地經界更正情形，並調閱本院八十五年度訴字第二三六號給付價金事件民事卷宗。

理由

一、本件原告聲明原請求被告懷意匠公司給付一百四十四萬七千一百六十七元，於起訴狀送達後，擴張為請求給付二百十八萬三千三百六十七元，依民事訴訟法第二百五十六條第二款規定，應予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：伊於八十二年五月三日分別與被告乙○○及被告懷意匠公司之前手宗天佑公司訂約購買坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段五八之二地號土地應有部分及其上建物「蘇茜黃世界」Ａ１棟四層樓房屋，價金合計六百九十五萬元，嗣被告乙○○將土地買賣價金之債權讓與被告丁○○，被告懷意匠公司則概括承受宗天佑公司之權義，伊已給付三百六十萬七千三百六十七元（房屋部分為二百十八萬三千三百六十七元，土地部分為一百四十二萬四千元），並經被告懷意匠公司同意在系爭房屋裝設玻璃等設備及增建車庫，支出費用六十八萬三千一百六十七元，嗣於八十七年八月三十一日接獲宜蘭地政事務所關於協商系爭土地經界更正事宜之開會通知，始獲悉系爭房屋有無權占用相鄰五八之十地號土地，坐落五八之二二地號土地上房屋則無權占用系爭土地之權利瑕疵，爰以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，求為命被告分別返還伊已繳價金，被告懷意匠公司另應賠償因裝設玻璃等設備及增建車庫所支出之費用，並均加計法定遲延利息之判決。

三、被告則以：原告分別向被告乙○○、宗天佑公司購買系爭房地後，僅繳付部分價金，因被告乙○○將土地部分價金之債權讓與被告丁○○，宗天佑公司之權利義務由被告懷意匠公司承受，被告懷意匠公司及丁○○乃起訴請求原告給付買賣價金，嗣就房屋及土地所生一切瑕疵，成立訴訟上和解，已發生確定判決之效力，應依和解內容履行，原告主張系爭房地有權利瑕疵情形而解除已失效之買賣契約，請求返還已給付之價金，於法不合，且原告並未舉證證明有其所主張之瑕疵情形，縱或有之，亦屬物之瑕疵，況經界之更正，亦非屬可歸責於被告之事由等語，資為抗辯。

四、原告主張其於八十二年五月三日分別與被告乙○○及被告懷意匠公司之前手宗天佑公司訂約購買系爭房地，價金合計六百九十五萬元，嗣被告乙○○將土地買賣價金之債權讓與被告丁○○，被告懷意匠公司則概括承受宗天佑公司之權義之事實，已據原告提出土地買賣契約書、房屋買賣契約書、合約書各一件（以上均為影本）為證，且為被告所不爭執，原告此部分之主張為可採信。又被告乙○○、丁○○抗辯兩造就系爭房地買賣業以本院八十五年度訴字第二三六號成立訴訟上和解，亦為原告所不爭執，並經本院依職權調閱本院八十五年度訴字第二三六號給付價金事件民事卷宗核閱屬實，查被告懷意匠公司及丁○○於八十五年度訴字第二六三號係以原告未給付買賣價金為由，依買賣之法律關係訴請原告給付價金，而原告所提起之本件訴訟，則係以上開和解成立以後，系爭房地有權利瑕疵之情形為其請求原因，並本於解除和解及買賣契約、回復原狀、損害賠償之法律關係請求被告懷意匠公司、乙○○、丁○○給付如聲明所示之金額，前後兩訴之訴訟當事人及法律關係有異，核屬不同之訴訟，自不發生一事不再理之問題，被告乙○○、丁○○抗辯前訴成立之訴訟上和解，已發生確定判決之效力，原告不得重行起訴，尚有誤會。

五、按出賣人就買賣標的應負權利和物之瑕疵擔保責任。所謂權利瑕疵擔保，乃出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂；而所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身應擔保其物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵之謂。查被告懷意匠公司及乙○○已分別於八十三年十月四日、八十三年八月十日依契約書之約定將無設定負擔之系爭房屋及土地應有部分一萬分之一○二五之所有權移轉登記予原告，有原告提出之土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本為證，且無第三人就上開房地主張權利，足見被告懷意匠公司、乙○○已移轉完整無缺之所有權予原告，當無權利瑕疵擔保責任可言。原告雖主張因土地經界更正，致系爭房屋無權占用相鄰五八之十地號土地，部分房屋將遭拆除，而坐落五八之二二地號土地上房屋則無權占用系爭土地，系爭房地存有權利瑕疵云云，惟被告乙○○於八十二年至八十三年間就其原有坐落宜蘭市○○○段金結小段五八之二、五八之八地號土地申請鑑界，並於八十三年四月間就同小段五八之

二、五八之七、五八之八地號土地合併後復行分割，其分割後之系爭五八之二地號土地復由當時土地所有權人蔡滄淵於八十三年十一月間申請鑑界，均經宜蘭地政事務所測量員依地籍圖線鑑界，且鄰地關係人除由蔡滄淵申請鑑界案經通知未到場認章外，其餘鑑界申請案皆經通知到場後於複丈成果圖及面積計算表認定蓋章，有宜蘭地政事務所八十九年一月二十五日八九宜地二（11）字第五九七號函及所附土地複丈申請書、複丈成果圖影本在卷可稽，又坐落金結小段五八之二、五八之二二、五八之二三、五八之二四、五八之二五、五八之二六、五八之二七、五八之二八地號土地上之建物建造執照係於八十二年五月十四日核發，使用執照則於八十三年七月三十日核發，嗣於八十七年四月三十日毗鄰同段五八之二八地號申辦鑑界時始發現原於八十三年四月十三日辦理五八之二、五八之七、五八之八地號土地合併後復行分割時經界向東偏移，地籍分割線遂與實地建物位置不符，造成五八之二地號建物越建毗鄰五八之三、五八之四、五八之九、五八之十地號土地面積約六六平方公尺，為使圖、地一致暨消弭界址紛爭，宜蘭地政事務所於八十七年九月十一日及八十七年九月二十九日二次通知相關土地權利人協商解決，惟經界調整後所產生地價補償問題，因雙方未達成協議，擬繼續協商等情，亦有該所八十八年十二月十五日八八宜地二（12）字第一二九九三號函及所附通知協商公函、研商會議紀錄足憑，足見系爭土地係於八十七年四月三十日即系爭房屋之建造執照及使用執照核發後始發現經界偏移，宗天佑公司當無於興建前即知有地籍分割線不符情形，且原告係於八十二年五月三日分別與訴外人即被告懷意匠公司之前手宗天佑公司及被告乙○○分別訂立買賣契約，斯時並無瑕疵存在，核與權利瑕疵之成立要件須於買賣「成立時」存在者有間，被告自不負權利瑕疵擔保之責，況依宜蘭地政事務所八十八年十二月十五日八八宜地二（12）字第一二九九三號函即知相關土地經界位置迄今尚未調整確定，則並無原告所主張系爭房屋無權占用相鄰五八之十地號土地，部分房屋將遭拆除，而坐落五八之二二地號土地上房屋無權占用系爭五八之二地號土地之情形，從而原告主張依權利瑕疵擔保規定解除兩造之八十六年八月十九日訴訟上和解契約及系爭房地買賣契約，依法無據，自不生效力。

六、綜上所述，被告懷意匠公司、乙○○出售之系爭房地並無權利瑕疵之情形，原告本於解除契約後回復原狀之法律關係，請求被告懷意匠公司返還已付房屋價金一百五十萬二百元，並賠償六十八萬三千一百六十七元損害金，被告乙○○、丁○○連帶返還已付土地價金一百四十二萬四千元，及均加計法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及為之立證，經本院審酌後，認與本判決所為上述判斷不生影響，爰不一一予以論述，附此敘明。

據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣宜蘭地方院法院民事庭~B法官　陳湘琳

~B法院書記官　王素連