九十年度訴字第九九號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：92 年 07 月 15 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　九十年度訴字第九九號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　南雪貞律師被　　　告　星富汽車股份有限公司法定代理人　丁○○ 被　　　告　宇富汽車股份有限公司法定代理人　己○○ 訴訟代理人　戊○○ 被　　　告　統一速達股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　丙○○ 右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：主　　文被告星富汽車股份有限公司、宇富汽車股份有限公司、統一速達股份有限公司應自坐落宜蘭縣五結鄉○○段六一三地號土地上，門牌號碼：宜蘭縣五結鄉○○路○段一五五號，如附圖所示面積六百六十五點四六平方公尺之廠房遷出，並將上開廠房返還原告。被告宇富汽車股份有公司應自民國九十年二月二十三日起至遷出前項廠房之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告星富汽車有限公司、宇富汽車股份有限公司共同負擔四分之三，被告統一速達股份有限公司負擔八分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬參仟壹佰陸拾柒元為被告供擔保後，得對被告為假執行；但被告統一速達股份有限公司如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告供擔保，得免對被告統一速達股份有限公司為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣貳拾玖萬元為被告宇富汽車股份有限公司供擔保後，得對被告宇富汽車股份有限公司為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事　　實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告星富汽車股份有限公司（下稱星富汽車公司）、宇富汽車股份有限公司（下稱宇富汽車公司）、統一速達股份有限公司（下稱統一速達公司）應自坐落宜蘭縣五結鄉○○段六一三地號土地上，門牌號碼：宜蘭縣五結鄉○○路○段一五五號上如附圖所示面積六百六十五點四六平方公尺之廠房（下稱系爭廠房）遷出並將廠房返還予原告。（二）被告宇富汽車公司應自起訴日起迄遷出日止，按月給付原告新台幣（下同）五萬元。（三）第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：（一）緣於七十八年九月十七日，原告與當時由林文欽任負責人之被告星富汽車公司簽訂土地租賃契約，雙方約明原告將其所有坐落宜蘭縣五結鄉○○段六一三及六一三之一地號（重測前均為中興段七六九地號，下稱系爭二筆土地）土地，供星富汽車公司起造興建系爭廠房（含使用執照號碼七十九年二月十三日建局都字第六四七號，面積一百九十二點九八平方公尺及違章增建一百多坪，合計約二百坪），並約定於租期屆滿不續約時歸原告所有。嗣於八十二年十月十五日，由丁○○代表星富汽車公司與原告重新訂立租約，並於契約末附註附帶條件：「二、用乙方名義（即被告星富汽車公司）起造之地上物，依原契約之約定，業已歸甲方（即原告）所有，惟顧及星富汽車公司之營運需要，目前尚不辦理產權移轉手續，但乙方不得將其提供任何抵押或擔保之用。」，是則星富汽車公司起造興建之系爭廠房（含合法及違章廠房）已屬原告所有，其後則因土地租賃契約而供被告星富汽車公司使用。（二）嗣於八十六年四月十七日，丁○○以合夥組織星富企業社名義，向原告購買系爭廠房坐落之土地即宜蘭縣五結鄉○○段六一三、六一三之一地號土地，系爭廠房則約明於完成土地產權過戶後歸被告星富汽公司所有，丁○○要求一年後再辦理土地過戶，並要求以土地向中國國際商業銀行辦理貸款，由原告任連帶保證人，故約定在尚未完成土地移轉登記前，系爭廠房仍屬原告所有，而無償借予被告星富汽車公司使用。又因被告星富汽車公司法定代理人丁○○欲在上開廠房以被告宇富汽車公司名義設立汽車檢驗場，而要求原告於八十六年八月二十日出具「土地使用同意書」予被告宇富汽車公司，以利被告宇富汽車公司辦理成立汽車檢驗廠手續，又因礙於土地使用分區管制及容積限制，須修正廠房面積及範圍，被告星富汽車公司遂於形式上將上開合法廠房辦理滅失登記，並以被告宇富汽車公司名義起造並辦理建築執照、使用執照手續（並未辦理建物所有權保存登記），惟實際上被告宇富汽車公司僅修建部分廠房，並無全部拆除重建行為，是以系爭未辦保存登記之廠房雖經被告宇富汽車公司修建，然依民法第八百一十一條附合之規定，仍屬系爭廠房所有人即原告所有。（三）然嗣後因星富企業社未依約履行土地買賣契約給付尾款、並清償向訴外人中國國際商業銀行羅東分行所貸二千九百萬元之貸款，亦未於八十七年四月十七日以前繳付土地增值稅並辦理土地過戶登記，系爭二筆土地並遭銀行聲請扣押拍賣，違反契約約定而經原告於八十九年五月十八日以律師函依法解除，且此前原告曾分別於八十八年八月三十一日、八十九年四月五日二次催告星富企業社履約仍未見覆，是以原告解除買賣契約，自屬合法，至此原告與星富企業社間已無土地買賣關係存在。又因買賣契約所生之原告與渠等間之使用借貸關係之目的已不存在，經原告分別終止與被告星富汽車公司、宇富汽車公司之使用借貸關係，至此被告星富汽車公司與宇富汽車公司已無權占有系爭廠房，依民法第七百六十七條規定，被告星富汽車公司及宇富汽車公司自應遷讓並將系爭廠房返還予原告。另被告宇富汽車公司將上廠房以每月五萬元租金為代價出租予被告統一速達公司，被告統一速達公司為廠房實際占有人，亦應遷讓返還之。又被告宇富汽車公司無法律上原因，而受有被告統一速達公司所給付每月五萬元租金之利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告宇富汽車公司自起訴日起至遷出系爭廠房之日止，按月給付原告五萬元。（四）被告星富汽車公司抗辯原告所有之系爭廠房，已於八十七年間拆除而滅失，並由被告宇富出資重建現有之廠房，故現有廠房已非原告所有云云，並非實在。蓋因系爭廠房因星富企業社（星富企業社、星富汽車公司、宇富汽車公司股東完全相同）預備將系爭全部廠房作為汽車檢驗站，並擬以被告宇富汽車公司名義經營，惟礙於土地使用分區管制及容積限制之規定（原二二二建號廠房面積太小，不敷汽車檢驗使用，違建七百多平方公尺又太大），超過容積限制，須修正廠房面積及其範圍，被告星富汽車公司因此要求原告出土地使用權同意書予被告宇富汽車公司，以便宇富汽車公司辦理廠房修建程序之補正，原告不疑有他，又心忖土地即將過戶予星富企業社，遂於八十六年八月二十日出具土地使用同意書予被告宇富汽車公司，然被告星富汽車公司竟向銀行偽稱地上物將拆除重建，並向宜蘭縣政府建設局辦理建申請，以修建外觀之名於八十七年五月十二日取得八十七年五月十二建局管字第一六四七號使用執照。該次申請建造執照、使用執照時不過僅作修改內縮三面外壁、整修或補強結構支撐之修建，以符合工地使用分區管制而將部分違建拆除，並非連結構一併拆除，故該修建行為實非拆除重建行為，原廠房並未滅失。而系爭廠房上開沿革，並經被告星富汽車公司財務經理江國瑛、股東陳理勳、莊焜明及中國國際商業銀行羅東分行承辦貸款之襄理楊清宏及實際施作工程之振興工程有限公司工地主任吳栢章到場證明屬實。故被告宇富汽車公司八十七年間因整修系爭廠房所使用之木板、鋼架，均依民法附合之規定，已歸屬系爭廠房所有人即原告所有無疑。此由被告宇富汽車八十七年五月十二日取得使用執照在先，而原廠房於八十七年五月二十九日始辦理建物滅失登記，即可知直虛。是以現況廠房之鋼鐵結構及屋頂，於七十九年二月間即已完成，並已於八十二年十月十五日因原告與被告星富汽車公司間之租約到期而歸原告所有，被告星富汽車公司仍須使用系爭廠房，而未辦理產權移轉登記，系爭廠房則依原告與被告星富汽車公司於八十二年十月十五日所訂租約而供被告星富汽車公司使用。後又因星富汽車公司擬將承租土地及廠房作為汽車檢驗站，乃以其合夥商號星富企業社之名義與原告訂立土地買賣契約，土地上原有租賃契約合意終止，系爭廠房並依約定已歸原告所有，僅係因被告星富汽車公司尚須利用，乃約定於履行土地買賣契約所定土地所有權移轉同時歸被告星富汽車公司所有，而在簽約後至辦理土地所有權移轉登記完成此一年間，系爭全部廠房則由原告無償借予星富汽車公司使用，因此在星富企業社履行買賣契約約定暨完成土地所有權移轉登記於伊名義前，系爭二筆土地及廠房均屬原告所有。至被告宇富汽車公司雖登記為系爭廠房之起造人，然起造人僅為行政管理方便之登記，未辦保存登記建物仍須視由誰出資興建而定其所有權歸屬，因此宇富汽車公司登記為系爭全部廠房之起造人，無礙系爭廠房所有權歸屬之認定。（五）被告星富汽車公司法定代理人丁○○九十年八月十四日庭提付款明細，以證明星富企業社給付土地買賣價金，有部分不實在。查星富企業社購買系爭二筆土地，雙方約定買賣總價三千四百萬元，星富企社以原告所有系爭二筆土地向中國商業銀行羅東分行貸款二千九百萬，分三次各給付七百五十萬元、二百八十萬元、一千五百萬元，計付二千五百三十萬元，貸款餘額三百七十萬元則由丁 ○○取走花用，此後丁○○或星富企業社未再付分文，至頭期款一百七十萬元則計在該已給付之二千五百三十萬元內。有關貸款銀行利息負擔，依土地買賣契約第二條特約分項（二）規定，原由買方，即星富企業社負擔，何來代原告支付之說？有關丁○○提出明細表，除七百五十萬、二百八十萬、一千五百萬元外，均不實在，原告否認之。又有關星富企業社之付款情形，業經證人江國瑛到場證明。另星富汽車公司給付原告二五三○萬元部分因星富汽車公司未按時繳利息，土地遭拍賣，已由原告出面承受債務並且由原告繳付本息。（六）至於系爭廠房既屬原告所有，雖被告宇富汽車公司於八十七間有為修建行為，然原告亦無依民法第八百一十六條應付償金情形。因被告宇富汽車公司修建系爭廠房經費來源係由上開買賣土地之貸款金額提撥，被告星富汽車公司向中國國際商銀行之貸款分文未還，現仍由原告承受清償中，被告宇富汽車公司實際上未出資修建，被告宇富汽車公司並無不當得利請求權。被告宇富汽車公司修建廠房係為其自己營運上之需要，原告無償提供廠房供其使用，被告宇富汽車公司原即應回復廠房原貌返還予原告，原告自無負擔其修建費用返還償金之理。（七）否認被告星富汽車公司所提原告與宇富汽車公司間土地買賣契約之真正，且系爭土地並非假買賣。至所提經鈞院八十四年七月七日公證之租賃契約書，係為免日後土地買賣，致影響被告星富汽車公司之承租權而為之，非謂係為逃避原告之債權人合作金庫汐止分行之查封所為。三、證據：（一）提出租賃契約書二件、房地產買賣契約書一件、律師函四件、掛號郵件收件回執四件、照片六幀、土地使用同意書、臺灣宜蘭地方法院八十七年十二月二十六日宜院耀民執庚八十七執二六六八字第五四七九八號函、臺灣士林地方法院八十七年九月五日士院仁執智第六七０四號執行命令、協議申請書、中國國際商業銀行羅東分行八十九年四月五日（八九）羅授字第八三號函各一件。（二）聲請訊問證人江國瑛、陳理勳、莊焜明、吳栢章等人。（三）聲請本院履勘系爭廠房並囑託宜蘭縣羅東地政事務所為實地測量。（四）聲請向宜蘭縣政府查詢於土地上新建建物是否應辦理地上物滅失後始得辦理請領新建照及本件系爭廠房於八十七年間辦理建照核發及滅失登記之程序是否合法，並調閱七十九年二月十三日建局都字第六四七號及八十七年五月十二日建局管字第一六四七號使用執照卷宗。壹、被告星富汽車公司部分：一、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。二、陳述：（一）原有七十九年間所建之廠房已於八十六年四月間經原告同意拆除，現有廠房係原告出具同意書同意由被告宇富汽車公司興建，被告宇富汽車公司所建新廠房係於八十七年一月份才與訴外人振順營造有限公司簽訂工程合約，並經向宜蘭縣政府申請以該府八十七年五月十二日八七管字第一六四七號函發給使用執照在案，原廠房則已註銷稅稽資料，故二者並非同一。（二）星富企業社已陸續依土地買賣契約給付原告二千七百多萬元，土地買賣契約尚未經合法解除。（三）被告星富汽車公司與原告共同向中國國際商業銀行所借貸之二千九百萬元款項，係出自於原告前因其與合作金庫汐止支庫之債務發生財務危機，請求被告幫忙解決，乃於八十四年四月十五日簽訂長達六年之租賃合約，並由鈞院公證處公證以證明其合法性，以迫使原告之債權人合作金庫汐止分行無法循法律途徑解決該筆土地之法拍作業。嗣原告仍無法解決財務問題，進而要求被告星富公司向中國國際商業銀行貸款二千九百萬元以資解決，並因原告個人無法向銀行申請貸款，乃要求被告星富汽車公司與星富企業社為共同借款人，由原告提供系爭二筆土地為擔保，而填製土地買賣契約交由貸款銀行作為買賣貸款之依據，故並無實際買賣行為，亦因此土地未予過戶。況該貸款利息係由被告星富公司繳納，嗣因被告星富汽車公司經營困難，無法繼續繳息，乃導致此事之發生。故系爭二筆土地買賣契約實為假買賣，真超貸。（四）系爭廠房為被告宇富汽車公司所出資興建，若原告主張取回系爭廠房，則應賠償所支出之工程費用三百六十三萬餘元。三、證據：提出承諾書、建築改良物所有權狀、宜蘭縣政府建設局使用執照二件、不動產買賣契約書、設計圖、舊廠房建物測量成果圖、稅籍註銷資料、同意書、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處現值核定通知書、工程合約書、臺灣宜蘭地方法院八十四年度公字第七六五號公證書、土地租賃合約、租金票期明細表、付款簽回條、土地房屋買賣契約書（八十六年三月十日宇富汽車公司與原告所簽訂）、廠房修建工程款明細各一件，發票五十二張、收據十二張。貳、被告宇富汽車公司部分：被告宇富汽車公司未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為聲明及陳述略以：一、聲明：請求駁回原告之訴。二、陳述：係善意取得系爭廠房而為使用。參、被告統一速達公司部分：被告統一速達公司未於最後言詞辯論期日到場，據其具狀所為聲明及陳述略以：一、聲明：（一）請求駁回原告之訴及假執行之聲請。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：（一）本公司於八十九年間向被告宇富汽車公司承租系爭廠房時，並未受告知系爭廠房有糾紛之情事，丁○○先生復出具原告立具之土地使用同意書向我方證明有出租權利，故本公司為善意之第三人。直至收到原告委由律師所發律師函，本公司方知系爭廠房存有糾紛，由於已正式營運，且已投入大筆資金設置相關設備，若此時遷出將蒙受莫大損失，故本公司實質上亦為被害人。（二）使用者本應依約支付對價，本件系爭廠房既有糾紛，則待相關權利義務關係確定後，本公司願即將租金給付予有權收受之人。又本公司已與被告宇富汽車公司協議自租金中提撥關於土地部分租金二萬元予地主即原告，並欲提存予原告，然仍為原告拒絕。（三）證據：提出土地使用同意書及與宇富汽車公司就租金分配之同意書各一件。理　　由甲、程序方面：本件被告宇富汽車公司及統一速達公司未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條各款情形之一，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：一、原告起訴主張其於七十八年九月十七日，與當時由訴外人林文欽任負責人之被告星富汽車公司簽訂土地租賃契約，雙方約明原告將其所有坐落宜蘭縣五結鄉○○ 段六一三及六一三之一地號（重測前均為中興段七六九地號）之系爭二筆土地，供星富汽車公司起造興建系爭廠房（含使用執照號碼七十九年二月十三日建局都字第六四七號，保存登記五結鄉○○段二二二建號，面積一百九十二點九八平方公尺及違章增建一百多坪，合計約二百坪），並約定於租期屆滿不續約時歸原告所有。嗣該租約於八十二年十月十四日屆滿，乃由於八十二年十月十五日由丁○ ○代表星富汽車公司與原告重新訂立租約，並於契約末附註附帶條件：「二、用乙方名義（即被告星富汽車公司）起造之地上物，依原契約之約定，業已歸甲方（即原告）所有，惟顧及星富汽車公司之營運需要，目前尚不辦理產權移轉手續，但乙方不得將其提供任何抵押或擔保之用。」，是則星富汽車公司起造興建之系爭廠房（含合法及違章廠房）已屬原告所有，其後則因土地租賃契約而供被告星富汽車公司使用。嗣於八十六年四月十七日，丁○○以合夥組織星富企業社名義，向原告購買系爭廠房坐落之土地系爭二筆土地，系爭廠房則約明於完成土地產權過戶後歸被告星富汽公司所有，丁○○要求一年後再辦理土地過戶，並要求以土地向中國國際商業銀行辦理貸款，由原告任連帶保證人，故約定在尚未完成土地移轉登記前，系爭廠房仍屬原告所有，而無償借予被告星富汽車公司使用。又因被告星富汽車公司法定代理人丁○○欲在上開廠房以被告宇富汽車公司名義設立汽車檢驗場，而要求原告於八十六年八月二十日出具「土地使用同意書」予被告宇富汽車公司，以利被告宇富汽車公司辦理成立汽車檢驗廠手續，又因礙於土地使用分區管制及容積限制，須修正廠房面積及範圍，被告星富汽車公司遂於形式上將上開合法廠房辦理滅失登記，並以被告宇富汽車公司名義起造並辦理建築執照、使用執照手續（並未辦理建物所有權保存登記），惟實際上被告宇富汽車公司僅修建部分廠房，並無全部拆除重建行為，是以系爭未辦保存登記之廠房雖經被告宇富汽車公司修建，然依民法第八百一十一條附合之規定，仍屬系爭廠房所有人即原告所有。然嗣後因星富企業社未依約履行土地買賣契約給付尾款、並清償向訴外人中國國際商業銀行羅東分行所貸二千九百萬元之貸款，亦未於八十七年四月十七日以前繳付土地增值稅並辦理土地過戶登記，系爭二筆土地並遭銀行聲請扣押拍賣，違反契約約定而經原告於八十九年五月十八日以律師函依法解除，且此前原告曾分別於八十八年八月三十一日、八十九年四月五日二次催告星富企業社履約仍未見覆，是以原告解除買賣契約，自屬合法，至此原告與星富企業社間已無土地買賣關係存在。又因買賣契約所生之原告與渠等間之使用借貸關係之目的已不存在，經原告分別終止與被告星富汽車公司、宇富汽車公司之使用借貸關係，故被告星富汽車公司與宇富汽車公司已無權占有系爭廠房，爰依民法第七百六十七條規定，被告星富汽車公司及宇富汽車公司自應遷讓並將系爭廠房返還予原告。另被告宇富汽車公司將系爭廠房以每月五萬元租金為代價出租予被告統一速達公司，被告統一速達公司為系爭廠房實際占有人，亦應遷讓返還之。又被告宇富汽車公司無法律上原因，而受有被告統一速達公司所給付每月五萬元租金之利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告宇富汽車公司自起訴日起至遷出系爭廠房之日止，按月給付原告五萬元。又被告宇富汽車公司於八十七年間就系爭廠房所為修建行為，僅屬部分修繕行為，並非重建，系爭廠房之所有權仍屬原告所有。二、被告星富汽車公司則抗辯以：七十九年間所建之原廠房已於八十六年四月間經原告同意拆除，現有廠房係原告出具同意書同意由被告宇富汽車公司興建，被告宇富汽車公司所建新廠房係於八十七年一月份才與訴外人振順營造有限公司簽訂工程合約，並經向宜蘭縣政府申請以該府八十七年五月十二日八七管字第一六四七號函發給使用執照在案，原廠房亦已撤銷稅稽資料，二者並非同一。星富企業社已陸續依土地買賣契約給付原告二千七百多萬元，買賣契約並未解除。又該土地買賣契約實為被告星富汽車公司應原告要求共同向中國國際商業銀行辦理貸款二千九百萬元款項以解決原告個人財務危機，所為假買賣，此亦所以為何系爭二筆土地未予過戶之原因。又該貸款利息係由被告星富汽車公司繳納，嗣因被告星富汽車公司經營困難，無法繼續繳息，乃導致此事之發生。再者，系爭廠房為被告宇富汽車公司所出資興建，若原告主張取回系爭廠房，則應賠償所支出之工程費用三百六十三萬餘元等語。被告宇富汽車公司則以：係善意取得系爭廠房而為使用。被告統一速達公司則以：該公司於八十九年間向被告宇富汽車公司承租系爭廠房時，並未獲告知系爭廠房有糾紛之情事，丁○○先生復出具原告立具之土地使用同意書證明有出租權利，故該公司為善意之第三人。直至收到原告委由律師所發律師函，該公司方知系爭廠房存有糾紛，由於已正式營運，且已投入大筆資金設置相關設備，若即遷出將蒙受莫大損失，故該公司實質上亦為被害人。若待相關權利義務關係確定後，本公司願即將租金給付予有權收受之人等語，資為抗辯。三、查本件原告既主張其為系爭廠房之所有人，本於所有權之作用，而訴請無權占有系爭廠房之被告遷出並返還系爭廠房。則首應審認者，為系爭廠房是否為原告所有。經查：（一）本件原告主張其與被告星富汽車公司間於七十八年九月十七日簽訂土地租賃契約，約明原告提供系爭二筆土地予被告星富汽車公司起造興建系爭廠房（含使用執照號碼七十九年二月十三日七九建局都字第六四七號，面積一百九十二點九八平方公尺及違章增建一百多坪，合計約二百坪），並約定於租期屆滿不續約時歸原告所有。嗣該租約於八十二年十月十四日屆滿，乃於八十二年十月十五日由丁○○代表星富汽車公司與原告重新訂立租約，租期自八十二年十月十五日至八十六年十月十四日，並於契約末附註附帶條件：「二、用乙方名義（即被告星富汽車公司）起造之地上物，依原契約之約定，業已歸甲方（即原告）所有，惟顧及星富汽車公司之營運需要，目前尚不辦理產權移轉手續，但乙方不得將其提供任何抵押或擔保之用。」等情，業據原告提出租賃契約二件為證，並為被告所均不爭執。查系爭二筆土地由被告星富汽車公司於七十八年承租後興建系爭廠房所取得之宜蘭縣政府建設局於七十九年二月十三日所發給之七九建局都字第六四七號使用執照，雖係以星富企業社之合夥團體之名義申請，然星富企業社與星富汽車公司之股東均相同，原均以訴外人林文欽為代表人，嗣後由被告星富汽車公司法定代理人丁○○與其他股東共同受讓公司及該合夥等情，為兩造所不爭執。則星富汽車公司以星富企業社名義所建之系爭廠房，於八十二年十月十四日首次租約屆滿後，同年月十五日重新訂立租約時，既經原告與星富汽車公司於該租約末附註附帶條件明示系爭廠房已歸原告所有，則原告所為系爭廠房為其所有之主張，堪信為真實。（二）被告星富汽車公司抗辯稱原告所有之系爭廠房，嗣已於八十六年四月間經原告同意拆除，被告宇富汽車公司乃於八十七年一月間與訴外人振順營造有限公司簽訂工程合約，並經申請宜蘭縣政府以八十七年五月十二日八七管字一六四七號函發給使用執照，原廠房並已撤銷稅籍資料，故系爭廠房已經滅失，現有廠房已非原告所有等語，並提出建築改良物所有權狀，宜蘭縣政府建設局使用執照各二件，設計圖、建物測量成果圖、稅籍註銷資料（即宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處八十七年宜稅羅工字第一二二六六號函）、同意書、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處現值核定通知書、工程合約書各一件為證。系爭廠房現實際面積業經本院至現場履勘，並囑託宜蘭縣羅東東地政事務所測量人員實地勘測繪製如附圖所示之複丈成果圖。然查：１、就原告主張於八十六年四月十七日，被告星富汽車公司法定代理人（同時為星富企業社代表人）丁○○以合夥組織星富企業社名義，向原告購買系爭廠房坐落之土地即系爭二筆土地，系爭廠房則約明於完成土地產權過戶後歸被告星富汽公司所有，丁○○要求一年後再辦理土地過戶，約定在尚未完成土地移轉登記前，系爭廠房仍屬原告所有，而無償借予被告星富汽車公司使用。又因被告星富汽車公司法定代理人丁○○欲在上開廠房以被告宇富汽車公司名義設立汽車檢驗場，而要求原告於八十六年八月二十日出具「土地使用同意書」予被告宇富汽車公司，以利被告宇富汽車公司辦理成立汽車檢驗廠手續，又因礙於土地使用分區管制及容積限制，須修正廠房面積及範圍，重新辦理合法建照及使用執照等情，被告星富汽車公司雖否認土地買賣契約之真正，然就原告主張係因被告星富汽車公司欲以被告宇富汽車公司名義在系爭廠房設立汽車檢驗場而出具同意書一節，並不爭執。而據下列證人證詞：（１）證人即原被告星富汽車公司及宇富汽車公司之股東及財務經理江國瑛到場結證：「我原本是星富及宇富汽車的股東及財務經理，系爭廠房是七十八年申請建造的，七十九年建造及擴建完成的。因在建築法規上擴建部分是屬違建，擴建部分占五分之四，到八十六年為了將擴建部分合法化，又作其中三邊退縮一到五米，並重新申請建造執照，所以八十六年雖重新申請建造執照，但主體廠房結構沒有改變，只是縮小而已，該使用執照即被告提出的八十七年五月十二日的使用執照。」、「（原告訴訟代理人問：現在廠房與七十九年興建廠房是否相同？）大部分是，就是只有面對廠房的右邊沒有動，餘三邊有退縮，但結構及屋頂都沒有改變。」、「（被告訴訟代理人：請求訊問證人為何八十六年擴建後，要用宇富名義登記？）七十九年時系爭廠房是用星富名義興建，八十六年是用宇富名義重新興建，因星富是作汽車買賣，宇富是作汽車檢驗的工作，而系爭廠房是要增加作汽車檢驗場，所以系爭廠房要用宇富名義登記。」等語（見本院九十年十月十一日言詞辯論筆錄）。（２）證人陳理勳證稱：「我是星富公司的股東。黃先生有說要前面拆除、後面、旁邊都往內縮，內部結構部分有加強，有加一些柱子在內，內部有挖廢水處理池，整個電機箱都從前面移到後面，我有到現場去看過。」、「（法官問：拆除廠房股東是否知情？）有知會所有股東。廠房沒有全部拆除，只有上述的修建。原來的天花板都還在，除了內縮的部分外，其餘都還在。」等語（見本院九十一年九月三日言詞辯論筆錄）。（３）證人莊焜明（亦為被告星富汽車公司股東）證稱：「當時公司有說要改為檢驗場，就說要整修廠房，前、後、還有靠馬路的那一側，均有往內縮，本來屋頂是鐵皮，有部分改為透明的纖維板。中間的柱子說是要補強有作變更，至於變更的情形，我已不太記得，當初一邊營業一邊整修時，我有進去看過；廢水處理池也有動過。」、「（原告訴訟代理人證人問：所謂「一邊營業一邊整修」，營業是在哪邊營業？）是在原地營業，沒有全部拆除。」等語（見本院九十一年九月三日言詞辯論筆錄）。（４）證人即八十六年間承辦被告星富汽車公司向中國國際商業銀行核貸事宜之楊清宏結證稱：「我在八十六年承辦本件貸款，為了要核貸，我有去現場瞭解不動產的價值，當時現場是用鋼架搭建的鐵皮廠房，是星富企業社的汽車修理廠。我們撥款之後，隔了一段時間，黃先生說有新的業務，要設新的檢驗場，因為這樣可以增加他的還款能力，所以我們才出具同意書，讓他們拆除重建。我今天特地再去看一下，發現與核貸當時並沒有很大的不同，只是廠房向內退縮了一點。」、「我記得當初去看得時候，廠房蓋的面積很滿，今天去看的時候，廠房的面積比較小，有向內縮。當初我們看現場並沒有鑑界，只是依照當事人指出的土地來觀察。當初看的時候廠房是三百多坪，這是用所有權狀的面積換算出來。當時我去現場目視的廠房面積，大約是二百多坪，我不太記得廠房登記的面積是多少。」「（原告訴訟代理人問：銀行出具同意書後，被告有無拆除重建？）當時因為黃先生繳息開始不正常，所以我個人認為被告沒有能力再拆除重建。因為關心他繳息的狀況，所以我有時候就會去看一下，我沒有看到建物整個打掉和滅失的痕跡。從來沒有看到有重建，但也沒有看到小規模的工程，只是發現廠房有往內縮。（見本院九十一年九月三日言詞辯論筆錄）。（５）本院九十一年十一月二十九日至系爭廠房履勘時，證人即訴外人振順營造有限公司之工地主任吳栢章於現場結證稱：「由正面（系爭廠房北方）右邊開始算之右牆壁均未變更，第一行的第五根鋼樑都是新建，是業主叫我做的，這樣有補強的功效。第二行的鋼樑是舊的；第三行的鋼樑（已包覆在辦公室內）是新的；最左邊與牆壁相連的鋼樑，是將舊的部分剪進來之內縮，就是把舊的部分拆掉移進來，舊的可以使用的就繼續使用，不堪使用的就用新的，橫樑部分廠房內所見的，都沒有移動過。」、「（被告法代丁○○稱：天花板上面的橫樑，舊的部分是漆成白色，新的部分是比較深的顏色，所以靠近正面的部分，即從門口到第一列鋼樑間是新的，鐵皮屋頂也是新的，後面的部分是舊的。）如被告法代丁○○所言。」、「被告所說的（背面的）舊牆，是全部拆掉，再以當時的現狀，退縮一格的鋼樑，鋪設鐵皮搭後牆，也是使用舊有的材料，摻以新的材料」、「骨架是利用舊的，把原來鋼樑剪掉，退縮一格，再鋪上新的鐵皮，建成現狀的左牆。」「廁所的部分是新建的，原來沒有隔間，二樓的部分我不太記得，好像有修改」等語。２、故依右開證人所證可知：證人即原為被告星富汽車公司股東之江國瑛、陳理勳、莊焜明及辦理核貸業務曾前往勘察系爭廠房之證人楊清宏均證稱系爭廠房係為供被告宇富汽車公司經營汽車檢驗廠而有該次修建行為，然實非重建，只是三面牆壁有拆除內縮重築牆壁，莊焜明並稱施工時仍繼續營業等語。參以實際參與施工之證人吳栢章所為證詞，該次修建行為，確僅係將系爭廠房之三面牆壁予以內縮，並為部分材料之更新及結構補強，足見被告宇富汽車公司八十七年間為修建時，並未曾拆除系爭廠房之主要結構，即使內部另為廁所部分為隔間或更換部分屋頂，然不失為整修系爭廠房之行為，而不得認為屬重建行為。故系爭廠房，並不因被告宇富汽車公司之修建行為，而使系爭廠房與經修建後之廠房失其同一性。３、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人動產所有權，民法第八百十一條定有明文。又動產附合於不動產，歸不動產所有人取動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成另一獨立之定著物而言（最高法院八十四年度台上字第二六二五號判決意旨參照）。另按「上訴人主張對系爭房屋曾加以裝修，縱屬真實，然其所買之磚、瓦、塑膠板等，既因附合於債務人之不動產而成為系爭不動之成分，無單獨所有權存在。」亦有最高法院五十六年台上字第二四六號判例意旨可參。本件宇富汽車公司就系爭廠房所為修建行為，並非將系爭廠房拆除重建為新廠房，僅係整修、內縮外牆或補強樑柱及改變或增設隔間，自不能認被告宇富汽車公司已因其修建行為原始取得拆除後新建廠房之所有權。至被告宇富汽車公司於八十六年十二月十三日申請建造執照時，併案申請系爭廠房原建號（五結鄉○○段二二二建號）拆除執照，嗣經宜蘭縣政府建設局核發八七建局都字第一六四七號使用執照等情，係均經宜蘭縣政府依法辦理核發等情，有該使用執照申請案卷可按，並經宜蘭縣政府以九十一年三月十一日府建管字第０九一００二００九二號函覆屬實。然查該等建築執照之申請與核發，乃屬建管單位所為行政上管理措施，並不能單以建照之撤銷或使用執照之起造人為何人名義，即認定該建物已滅失或認定建物原始所有權之歸屬。本件兩造就系爭廠房原即非全屬合法建物，既無爭執；被告星富公司、宇富汽車公司對於原告於八十六年間訂立土地買賣契約後，將系爭二筆土地及系爭廠房均提供予渠等使用，嗣因欲以宇富汽車公司名義經營汽車修護廠而為前開修建行為等情復不爭執；而系爭廠房亦不因被告宇富汽車公司之前開修建行為而滅失而失其同一性。故被告星富汽車公司執此抗辯，顯不足採，應認系爭廠房之所有權，仍屬原告所有。四、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院九十二年度台上字第三一二號判決意旨參照）。本件系爭廠房既屬原告所有，已認定如前述，則被告自應就系爭廠房有合法占有之權源為舉證。查：（一）系爭廠房於原告與被告星富汽車公司第一次租約於八十二年十月十四日屆滿後，即屬原告所有，並於八十二年十月十五日由丁○○代表星富汽車公司與原告所訂租約（租期至八十六年十月十四日止）附註附帶條件約明：「二、用乙方名義（即被告星富汽車公司）起造之地上物，依原契約之約定，業已歸甲方（即原告）所有，惟顧及星富汽車公司之營運需要，目前尚不辦理產權移轉手續，但乙方不得將其提供任何抵押或擔保之用。」等情，為兩造所不爭執。惟原告主張其後於八十六年四月十七日，丁○○以合夥組織星富企業社名義，向原告購買系爭廠房坐落之土地系爭二筆土地等情，則為被告星富汽車公司所否認，並抗辯稱該次係假買賣。源於原告前因與訴外人合作金庫汐止支庫之債務發生財務危機，請求被告星富汽車公司幫忙，先於八十四年四月十五日簽訂長達六年之租賃合約，並由本院公證處公證以取得合法性，以避免土地遭債權人查封，嗣後復訂此一假買賣契約以向中國國際商業銀行以買賣土地之貸款為由貸得二千九百萬元，故並無實際買賣行為，亦因此土地未予過戶等語，固提出土地租賃契約及八十四年度公字第七六五號公證書各一件為證。然查，原告不否認本院八十四年度公字第七六五號公證書及所附土地租賃契約之真正，惟陳稱：此係為保障被告星富汽車公司之租賃權免因系爭二筆土地之買賣受影響等語，此衡情與常理並無違悖，應堪可採。又原告所提出系爭二筆土地之買賣契約上之簽名，業據被告星富汽車公司法定代理人自認為真正，則依民事訴訟法第三百五十八條第一項之規定，自應推定該文書為真正，若被告星富汽車公司抗辯文書內容並非真正，自應負舉證之責。然被告星富汽車公司並未舉證以實其說，於本件訴訟進行伊始，亦僅抗辯已給付價金二千七百餘萬元及買賣契約尚未解除等語，而證人即原為被告星富汽車公司之股東（亦為星富企業社股東）兼財務經理江國媖亦到場結證稱前後已支付買賣土地價金二千五百餘萬元等語（本院九十年十月十一日言詞辯論筆錄），足見被告星富汽車公司此部分抗辯，顯難信為真實。（二）次查，原告主張系爭廠房已因第一次租約於八十二年十月十四日屆滿而歸原告所有，但因被告星富汽車公司仍須使用系爭廠房，而未辦理產權移轉登記，乃依原告與被告星富汽車公司於八十二年十月十五日所訂租約供被告星富汽車公司使用等情，為被告所不爭執。至原告主張其後又因星富汽車公司擬將承租土地及廠房作為汽車檢驗站，乃以合夥商號星富企業社之名義與原告訂立土地買賣契約，土地上原有租賃契約合意終止，並已約定系爭廠房已歸原告所有，惟因被告星富汽車公司尚須利用，乃約定於履行土地買賣契約所定土地所有權移轉同時歸被告星富汽車公司所有等情，關於買賣契約效力部分固為被告星富汽車公司所否認，然被告星富汽車公司並不爭執因欲以被告宇富汽車公司名義經營汽車修護廠，故要求原告於八十六年八月二十日提出使用系爭土地之同意書，以使被告宇富汽車公司得以修建系爭廠房以符建築管理規定使得以取得合法使用執照等情事。然原告與被告星富汽車公司就系爭二筆土地之買賣契約應認屬實，既已認定如前述，則原告主張其與被告星富汽車公司曾約定，在系爭二筆土地簽訂買賣契約後至辦理土地所有權移轉登記完成之一年期間內，系爭全部廠房由原告無償借予被告星富汽車公司使用，因此在星富企業社履行買賣契約約定暨完成土地所有權移轉登記前，系爭二筆土地及廠房均屬原告所有等情，堪可採信。至於被告星富汽車公司另稱向中國國際商業銀行所貸得二千九百萬元之利息均係由星富企業社支付，其意在抗辯原告非無償提供系爭廠房及二筆土地使用，然依系爭二筆土地買賣契約特約分項（二）已約定：「八十六年四月二十三日以後之銀行貸款金額貳仟玖佰萬元正之利息全部由買方支付。」，亦即該筆二千九百萬元利息之支付，原即買方星富企業社依買賣契約應履行之義務，而非使用系爭二筆土地及廠房之對價。故被告星富汽車公司此項抗辯，亦不足取。又被告星富汽車公司另提出本院八十四年度公字第七六五號公證書及所附土地租賃契約，主張依該租賃契約租期應自八十四年七月七日至九十年六月九日止，然姑不論兩造當時係基何緣由及考量而訂立，該租賃契約縱屬有效，亦應認因原告與星富企業社間訂立系爭二筆土地買賣契約而終止。至被告星富汽車公司雖另提出於被告宇富汽車公司與原告間就系爭二筆土地所訂土地買賣契約書，然原告業否認其真正，而其上將原告姓名中之「翰」誤書為「瀚」，經比對與卷附原告其餘文件之簽名亦不相同，自難認為真實。故被告星富汽車公司上開抗辯，均不足採。（三）再查，本件被告星富汽車公司與原告雖對於星富企業社已給付原告系爭二筆土地之買賣價金究為若干有所爭執，然對於星富企業社迄未給付尾款，亦未依系爭二筆土地買賣契約特約分項：「（一）買賣雙方同意須於民國八十七年四月十七日以前辦理過戶完成。（二）八十六年四月二十三日以後之銀行貸款金額貳仟玖佰萬元正之利息全部由買方支付。」之約定清償向訴外人中國國際商業銀行羅東分行所貸二千九百萬元之貸款，亦未於訂約後一年即八十七年四月十七日以前繳付土地增值稅並辦理土地過戶登記等節，並不爭執，則星富企業社依法自應負給付遲延之責。依系爭二筆土地買賣契約第十條約定：「本約簽訂後，倘甲方（星富企業社）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」。原告於星富企業社違反系爭二筆土地買賣契約後，委請律師先後於八十八年八月三十一日及八十九年四月五日發函催告星富企業社應於文到五日內給付其尾款並返還其代為清償之銀行貸款二千五百三十萬元，有原證十四、原證十五之律師函可證（見卷一第一五七頁至一六二頁）。然因星富企業社仍未履行，原告乃另委由律師於八十九年五月十八日致函星富企業為解除系爭二筆土地買賣契約之意思表示，亦有原證四之律師函及掛號郵件收件回執在卷可憑（見卷一第二十九至三十一頁）。被告星富汽車公司之法定代理人丁○○同為星富企業社代表人，對於曾接獲原告所發上開存證信函已為自認，則原告與星富企業社間之系爭二筆土地買賣契約自應認業已合法解除，被告星富汽車公司所為契約尚未解除之抗辯，並不可採。（四）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。民法第四百七十條第一項定有明文。原告主張原告與星富企業社簽訂系爭二筆土地買賣契約時，已約定系爭廠房於履行土地買賣契約所定土地所有權移轉同時歸被告星富汽車公司所有，而在簽約後至辦理土地所有權移轉登記完成之一年期間，系爭全部廠房則由原告無償借予被告星富汽車公司使用等情，應認屬實，已認定如前理由四（三）所述，則原告提供系爭廠房供被告星富汽車公司，及日後應買方要求立具同意書同意被告宇富汽車公司使用系爭廠房之使用借貸關係，自屬為達系爭二筆土地買賣契約之順利履行，並使被告星富汽車公司及宇富汽車公司得以合法使用土地及廠房甚至修建廠房請領建造執照及使用執照而為之。今原告與星富企業社間之買賣關係既經解除，則不論被告星富汽車公司、宇富汽車公司或星富企業社，與原告間就系爭廠房之使用借貸關係之目的，即屬完畢，依首揭法條規定，被告星富汽車公司及宇富汽車公司自應返還使用物即系爭廠房。今原告復分別於九十年一月三十日以律師函致被告宇富汽車公司及以民事準備書（一）繕本（於九十年十月十七日經被告星富汽車公司法定代理人丁○○收受）向被告星富汽車公司及宇富汽車公司為終止使用借貸契約之意思表示，並於本院九十一年一月八日言詞辯論期日當庭向星富企業社代表人丁○○為終止使用借貸之意思表示，渠等對於已收受該終止使用借貸之意思表示復均不爭執，則被告星富汽車公司與被告宇富汽車公司對於系爭廠房，已無占有使用之權限。（五）故綜右所論，原告既已合法終止系爭廠房與被告星富汽車公司及宇富汽車公司間之使用借貸關係，而被告復未舉證渠等對系爭廠房有其他合法占有使用權利，從而，原告本於所有權之權能，依民法第七百六十七條起訴請求被告星富汽車公司、宇富汽車公司返還系爭廠房，即有理由。又被告統一速達公司係與被告宇富汽車公司簽約承租系爭廠房，今被告宇富汽車公司對於系爭廠房既已屬無權占有，則被告統一速達公司對系爭廠房亦已無合法占有之權源，則原告訴請被告統一速達公司返還系爭廠房，亦有理由。爰判決如主文第一項所示。五、至被告宇富汽車公司就系爭廠房之修建行為，而使動產添附於系爭廠房，原告是否應依民法第八百十六條及不當得利之規定支付償金乙節，被告星富汽車公司雖主張被告宇富汽車公司因該修建行為支出費用計三百六十三萬餘元，並提出廠房修建工程款明細各一件、發票五十二張、收據十二張等為證。然查，依被告星富汽車公司所提出之被告宇富汽車公司與訴外人振順營造有限公司間所訂工程合約書所示，該工程總價約定為一百四十二萬九千九百九十八元，加計營業稅七萬一千五百元，總計亦不過一百五十萬元餘；而證人江國媖於本院九十二年四月二十二日言詞辯論期日已證稱被告星富汽車公司所提出之上開單據大部分並非用在該次修建廠房之用等語，足認被告星富汽車公司所為抗辯，尚難採信。況該次修建系爭廠房之行為，既係由被告宇富汽車公司所為，若要求原告給付償金，亦應由被告宇富汽車公司主張，今被告宇富汽車公司既未為此項主張，被告星富汽車公司尚不得據以要求原告返還，併予敘明。六、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第一百七十九條定有明文。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨可參。又依上開判例見解，若無權占有人確受有租金之利益，則應將該所受利益返還之。本件被告宇富汽車公司前雖就系爭廠房有占有使用權利，而將系爭廠房以每月五萬元租金之代價租予被告統一速達公司，然因原告已於九十年一月三十日以律師函致被告宇富汽車公司終止其使用借貸關係，已如前述，則被告宇富汽車有限公司因出租系爭廠房所受租金之利益，自屬不當得利，而應返還原告。今被告宇富汽車公司已與被告統一速達公司達成協議，將原五萬元月租金中提撥二萬元予原告供為使用土地之租金，餘仍給付使用系爭廠房之租金三萬元予被告宇富汽車公司。有被告統一速達公司提出為兩造所不爭執為真正之同意書一件可證，則被告宇富汽車公司每月所受之租金利益應認為三萬元。故原告請求被告宇富汽車公司自起訴日即九十年二月二十三日起至遷出系爭廠房之日止，按月給付原告三萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、原告及被告統一速達公司分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。八、本件結論已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五調第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　十五　　日臺灣宜蘭地方法院民事庭 ~B　　法　　　官　　張軒豪右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　七　　　月　　二十三　日 ~B　　法院書記官　　廖穎穗

臺灣宜蘭地方法院九十年度訴字第九九號

關鍵資訊