臺灣宜蘭地方法院95年度訴字第4號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣宜蘭地方法院
• 裁判日期: 95 年 07 月 05 日
• 法官: 邱景芬
• 當事人: 丁○○、東龍營造工程有限公司

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　　 95年度訴字第4號原　　　告　　丁○○
訴訟代理人　　黃憲男律師
被　　　告　　東龍營造工程有限公司
法定代理人　　丙○○
兼訴訟代理人　乙○○
當事人間返還房屋等事件，本院於民國95年6月20日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告東龍營造工程有限公司應將坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段八一地號土地上建號二三六一號、門牌號碼為宜蘭縣宜蘭市○○路二二八號七樓之三房屋遷讓交還原告。被告東龍營造工程有限公司並應自民國九十四年二月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟玖佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告東龍營造工程有限公司負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣伍拾貳萬柒仟肆佰元供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張之意旨：
㈠坐落於宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段81地號土地上建號2361號、門牌號碼為宜蘭市○○路228號7樓之 3之房屋（下稱系爭房屋），係原告於民國93年12月27日向法院拍賣取得，詎遭被告乙○○及東龍營造工程有限公司（以下均稱東龍公司）等無權占用，妨害原告所有權之行使，爰依民法第 767條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。又被告等無權占用原告所有之房屋，顯無法律上原因而受有占有使用之利益，且亦已侵害原告之所有權行使，自得依不當得利及侵權行為之法律關係，按上開房屋及土地之總價額年息百分之 8，請求被告給付相當於租金之所受利益或損害金每月新台幣（下同）10,547元。
㈡系爭房屋為被告乙○○及東龍公司共同假造不實之租約，妨害原告對系爭房屋之使用，是占有人為被告二人。被告雖抗辯被告東龍公司於系爭建物遭法院假扣押前即已承租該建物，並提出租約書及所得稅申報書，然原告否認真正，被告所提租賃契約書之租期係自92年1月1日起至96年12月31日止，然就系爭房屋租賃期間，被告乙○○供稱租約是91年簽到96年底，租約是從91年1 月開始，惟被告東龍公司之法定代理人則稱是從92年1月1日至96年12月31日止，二者不符。再者，被告雖均稱系爭房屋之租金為每月5,000 元，惟85年至87年間，依據證人庚○○所呈與系爭房屋相鄰之宜中路228號7樓之2房屋出租與群大建設股份有限公司之租金為每月14,000 元，是被告所稱之租金數額顯然不符市場行情。
㈢另依被告東龍公司之營利事業所得稅申報資料，該公司92年度之租金支出為69,524元，而被告東龍公司法代丙○○亦稱：除了系爭房屋的租金支出外沒有其他租金支出，兩相互核，足見被告東龍公司與被告乙○○所稱系爭房屋租金每月租金5, 000元絕非事實。另依被告乙○○91年及92年度個人所得稅申報資料，其於該二年度之個人所得稅申報資料中，均未見有申報系爭房屋之租賃所得，足信被告乙○○稱於91年間將系爭房屋出租予東龍公司應係臨訟虛構。
㈣又被告東龍公司法代丙○○稱系爭房屋查封時，該公司沒有人在場，然依據鈞院92年度執全字第421號於92年1月14日至現場查封系爭房屋時，查封筆錄記載當時現場有一第三人，兩相互核，足見前開第三人非被告東龍公司之人員，於查封系爭房屋當時，被告東龍公司應未占有系爭房屋。且被告乙○○之債權人中國農民銀行股份有限公司，於鈞院93年度執字第872 號強制執行事件中，尚向鈞院民事執行處陳報表示：據債務人乙○○稱標的物係出租於第三人劉先生，足見被告等稱系爭房屋自91年間開始即有租賃關係，應非真實。添㈤為此聲明請求：
⒈被告應將門牌號碼宜蘭市○○路228號7樓之3 房屋乙棟騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應自94年2月1日起至遷讓返還第一項房屋日止，按月給付原告10,547元。
⒊原告願供擔保請准為假執行之宣告。添
二、被告答辯之意旨：
㈠被告乙○○就系爭房屋與東龍公司間確有合法租賃關係存在，此有東龍公司向財政部臺灣省北區國稅局宜蘭縣分局申請租賃所得人由甲○○更正為乙○○並經核准在案。況且，原告參加標售系爭房屋時，即獲悉有租賃關係存在，投標須知亦詳細記載拍定後不點交，故原告拍定後多次委任第三人與被告洽談搬遷事宜，此部分原告亦不否認，故本件租賃關係確實合法有效存在，實非原告所言係臨訟虛構。
㈡被告乙○○與東龍公司所陳述之租約始期雖然不一，惟雙方均一致說明租約期間為五年，故實際上雙方陳述內容與事實並無出入，被告乙○○因雜事繁多，且簽約至今已歷四年餘，時間久遠，故誤認租約始期，在所難免，實不得以被告兩人就系爭房屋之租賃始期陳述不一為由，而否認租賃契約之有效存在。
㈢另證人庚○○所謂系爭房屋旁7樓之2出租予群大公司之租金為14,000部分，實際上7樓之2與系爭7樓之3當時兩間房屋有打通相連，7樓之2部分供群大建設、群美及懷恩開發公司使用，而7樓之3部分則供東曜廣告、兆曜仲介及東龍公司使用，租金14,000元由彼此各自負擔，故被告乙○○出租予東龍公司之月租金5,000 元部分，實無與市場行情不符之情形。而經原告調閱東龍公司92年所得稅申報資料之租金支出 69,524 元部分，上開金額除東龍公司之年租金60,000元外，另外9,524 元部分則是對群年企業有限公司之租金支出，故本件被告之間確實對系爭房屋有租約存在。被告庭呈租賃契約期間為92年1月1日起至96年12月31日止，此期間被告乙○○均依法申報租賃所得，足見系爭房屋之租賃契約確為真實，殆無疑義。
㈣至於系爭房屋查封時有無東龍公司人員在場，此部分實與租賃契約是否有效存在並無關聯。再者，系爭房屋之後改作東龍公司宿舍使用，員工白天時間大部分均在工地現場，故法院查封時無人在場。另被告於93年度執字第872 號強制執行事件中，陳報係出租於第三人劉先生部分，實係被告礙於避免徒增困擾所致，該劉先生係東龍公司之工地主任劉信立，東龍公司確有承租系爭房屋。
㈤為此答辯聲明請求：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事實：
坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段六結小段81地號、應有部分萬分之420 之土地暨其上建號2361號、門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路228號7樓之3 房屋原為被告乙○○所有，然於92年10月1 日遭其債權人臺灣土地銀行股份有限公司持本院92年度裁全字第865號假扣押裁定，聲請本院以92年度執全字第421號對上揭土地及建物為假扣押執行，且於92年10月14日至現場完成查封；嗣於93年2 月13日再經債權人彰化商業銀行股份有限公司聲請本院以93年度執字第872 號給付借款事件事件調閱前開假扣押卷宗為強制執行，前列土地及建物即於93年12月15日進行不動產拍賣而由原告拍定取得，原告並持本院核發之權利移轉證書在94年1 月31日辦妥系爭房地之所有權移轉登記等事實，已據原告提出建物所有權狀、土地及建物登記謄本、房屋稅籍證明書等件為證（參卷第4至7頁），復經調閱本院92年度執全字第421 號假扣押執行卷、及93年度執字第872 號給付借款執行卷，核閱屬實，自堪信為實在。四、本件之爭點及法院之判斷：
然原告主張系爭房屋現仍由被告乙○○及被告東龍營造公司無權占有使用乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是經本院協同兩造整理後，確認本件應審酌之爭點為：㈠系爭房屋的實際占有人為何？㈡系爭房屋之占有人是否具有合法之占有權限？㈢又無權占有系爭房屋者，應返還之利益數額為何？（詳卷第43頁）茲就上述爭點分別判斷如下：
㈠爭點一、系爭房屋的實際占有人為何？
經查，被告東龍公司現為系爭房屋地之占有人乙節，乃為兩造所不爭執，惟原告主張被告乙○○亦同為系爭房屋之占有人乙節，則為被告所否認，且查無被告乙○○仍占有系爭建物之相關事證，故被告抗辯該房屋之占有人僅有被告東龍公司，被告乙○○並非建物占有人乙節，應屬實在。被告乙○○既非系爭建物之占有人，則原告訴請其遷讓房屋並支付相當於租金之不當得利或損害金，自非有據。
㈡爭點二、系爭房屋之占有人是否具有合法之占有權限？
⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。被告主張就系爭房屋有租賃關係存在，既為原告所否認，則被告即應就兩造間就房屋使用收益，與支付租金之事實，負舉證責任（最高法院48年台上字第887號判例及最高法院83年台上字第2405 號判決參照）。次按以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。查本件被告抗辯東龍公司係基於租賃關係而屬有權占有系爭房屋乙節，因為原告所否認，從而被告自應就此租賃契約存在且屬有權占有之事實，負舉證責任。
⒉然查，本件被告抗辯其等之間在系爭建物查封之前即有租賃關係存在等情，固已提出房屋租賃契約書及東龍公司93年度營利事業所得稅結算申報書各一份為佐證（見卷宗第22至28頁）。惟觀諸被告所提房屋租賃契約書所載租賃期間係自92年1月1日起至96年12月31日止，租金為每月5,000 元。然經本院進行當事人訊問後，被告乙○○則係陳稱：「91年時，因我身體不適所以就將群大公司結束營業，把我在東龍的股份賣掉，所以就由我和東龍公司訂立契約書」、「91年是由我與丙○○兩人來簽立租賃契約書」、「「（請問究竟是約定租期是5年還是6年？）租約是91年簽到96年底，租約是從91年1月開始」等語（見卷第100-101頁），核與前述房屋租賃契約書所訂租期不符，亦與被告東龍公司法定代理人丙○○在庭表示：租期是從92年1月1日至96年12月31日之情不同（本院卷第102 頁）。另查，被告乙○○雖辯稱：東龍公司大概在84、85年開始和其餘公司共同分租系爭房屋，惟當時是和群大建設公司簽立買賣契約書，迄至91年始改由東龍公司向伊承租，且東龍公司當時已是向被告乙○○承租房屋之整層樓等語（見卷100 頁），然對於東龍公司究竟何時開始承租系爭建物之全部，先謂：以前是由三家公司一起使用，其他的公司大概是3、4年前（即91、92年間）就沒有租在那裡等語；後來又改稱：東龍原本只是部分承租，後來改為全部承租，全部承租的時間大約87年、88年間，但詳細時間不清楚等語（參卷宗第155頁及165頁），前後不一，是其陳述已有瑕疵。再者，系爭不動產於94年12月經本院執行第二次拍賣時，該建物底價訂為2,256,000元，嗣經原告以2,260,000元拍定，故該房屋租賃契約書所約定之每月租金5,000 元，顯與系爭建物之市場行情不甚相當。況被告乙○○乃稱：「現在是由東龍公司全部使用，租金5,000 元。以前是由三家公司一起使用，其他的公司大概是三、四年前就沒有租在那裡。以前是由三家平均分攤14,000元再加1,000 元管理費。」等語（卷第155 頁），可見被告東龍公司在91年簽訂契約時已經承租該建物之全部，然其承租面積增加，又無其他公司共同分擔租金，租金卻未調漲，實違常理。是系爭房屋租賃契約書約定每月租金5,000 元，似有為附合被告東龍公司93年度營利事業所得稅結算申報書內記載「每年租金支出60,000元」內容之嫌。
⒊且查，經本院調閱被告東龍公司自86年度至93年度之營利事業所得稅結算申報書，該公司於86年度申報「租金支出45,000元」，87年度申報「租金支出65,000元」，88年、89年、90年、91年度均申報「租金支出6,0000元」，另於92年度申報「租金支出69,524元」，93年度申報「租金支出60,000元」，此有財政部北區國稅局95年2 月24日北區國稅宜縣一字第0951002106號函所檢送東龍公司86年至93年營利事業所得稅結算申報資料附卷可考（詳卷第60-96 頁），是被告東龍公司自86年度至93年度所申報之每年租賃支出並非均為60,000元，亦即難認其每月均支出租金5,000 元，被告東龍公司又已表示：除了系爭房屋的租金支出外，該公司並無其他租金支出（卷第103 頁），則此申報內容要與被告抗辯：「東龍公司也大概在84、85年就開始分租，東龍公司是和群大公司簽立買賣契約書，91年時，因為我身體不適所以就將群大公司結束營業，把我在東龍的股份賣掉，改由東龍公司向我承租，因為房子的登記名義人是我，所以就由我和東龍公司訂立契約書。因為群大公司與東龍公司都是由同一個會計事務所來作帳，以前都將租賃所得列在群大公司，91年之後也一直沒有把租賃所得轉到我個人名下，不過現在在更正當中。」、「現在是由東龍公司全部使用，租金5000元。以前是由三家公司一起使用，其他的公司大概是三、四年前就沒有租在那裡。以前是由三家平均分攤14,000元再加1000元管理費。」等情，均有不符（卷第100、155頁）。再者，另參酌本院所調閱被告乙○○89年至92年度期個人綜合所得稅申報資料，其在89年、90年度申報「租賃所有60,000元」，惟除被告已自認在93年度並無申報租賃所得外，91年及92年度亦查無其申報租賃所得資料，有財政部臺灣省北區國稅局基隆市分局95年3月8日北區國稅基市二字第0951003477號檢送被告乙○○89年、90年、92年申報資料，及財政部台北市國稅局大安分局95年3月22日財北國稅大安綜所字第09 50008533號函檢送被告乙○○91年度綜合所得稅結算申報書足憑（詳卷第114-119、121-123頁），核與東龍公司所申報之租賃支出數額並非完全相同，從而被告東龍公司歷年所申報之租賃支出難認即在支付系爭建物每月5,000 元之房租。況且本院對被告東龍公司所為之送達通知，均轉送至宜蘭市○○路 ○
段145號12樓之1，而此處與被告乙○○擔任總經理之群大建設公司之地址相同，被告復稱：東龍公司已經將營業地點改至上揭場所，遷移之時間則已忘記等語（見卷164 頁），故被告東龍公司所申報之租金支出，亦有可能係在支付前開營業處所之租賃價金，且此與被告乙○○陳稱：出租系爭房屋予東龍公司之租賃所得都列在群大建設公司名下乙情，更屬相合。職是被告東龍公司是否確有承租上揭建物，或僅係充作承租人之人頭藉以防礙拍定人之占有使用權，非無疑問。惟被告已經表示東龍公司上揭申報均係委託會計師事務所辦理，無法再提出上揭「租賃支出」申報之憑據，例如租賃契約書、付款收據等件，或請負責支付租金之公司會計人員到院為證，以供本院確認前揭申報之租賃支出係在償付系爭房屋之租金，另被告乙○○方面亦無法再提供收取租金之收據，藉以佐證前揭申報資料，從而被告所提之東龍公司93年度營利事業所得申報結算書，尚難採為對被告有利之認定。
⒋又查，本院92年度執全字第421 號假扣押強制執行事件，於92年10月14日至現場查封系爭不動產時，有一第三人在場，此有假扣押查封筆錄足稽（參該假扣押執行卷第33頁），及上揭假扣押執行債權人臺灣土地銀行股份有限公司之代理人戊○○到院證述：「現場有一個戴眼鏡的男生，男生有表示此房子有出租，但是是誰承租誰出租我不清楚，當時法院書記官有請他要簽名，但他怕負法律責任就不簽名…，那位男生也沒有提到關於租期或租金等事項。當時在場的那一位男生並不是現在在庭上的兩位被告。」等語可佐（ 參卷第105頁），惟核諸被告東龍公司在庭表示：「查封時，該公司沒有人在場」、「我在去年接近年底時（即94年底），才發現房子有被貼查封公告，不過我沒有向法院作任何陳報。」（卷第102 頁），足見前開於本院進行假扣押查封時在現場之第三人，並非被告東龍公司之人員，且於前述假扣押查封時，被告東龍公司應未占有系爭房屋，否則豈有迄至94年底才發現門首貼有查封公告之理。此外，本院93年度執字第 872號給付借款強制執行事件之執行債權人中國農民銀行股份有限公司曾於93年9 月15日向法院陳報表示「據債務人乙○○稱標的物係出租於第三人劉先生，租賃之內容需是租賃契約書內容，目前無法提供」等語（參見該執行卷第265 頁），嗣經本院傳訊上揭銀行之代理人己○○，其再結證稱：「當時是執行處通知我們陳報房子的占有使用情形，當時是我用電話直接詢問債務人乙○○，乙○○跟我表示的內容與我在陳報狀上的記載相同，當時他是說房子出租給一位劉先生，我有再問他租賃的內容，但他表示租約找不到，他對於租賃的相關情形都沒有再做其他相關的陳述。」（見本院卷第129 頁），足見被告東龍公司抗辯其於本院為假扣押查封前即已承租系爭建物云云，應非真實。至於法院於拍賣不動產公告上所載「拍定後不點交」之拍賣條件，僅係促請應買人注意之任意事項，及表示執行法院於拍賣後不負點交義務而已，並非謂買受人即原告於取得所有權不得依法請求被告遷讓，亦無從認定被告東龍公司對於該房屋有合法之租賃關係存在。故被告抗辯法院既已在拍賣公告上載明不予點交，證明被告東龍公司之租賃關係合法有效存在云云，委無可取。
⒌此外，被告無法再就東龍公司係基於租賃關係或其他合法權源占有系爭房屋乙事提出其他事證以實其說，原告基此主張被告東龍公司無權占有該建物，並按民法第767 條所之規定，訴請被告東龍公司遷出系爭建物，核屬可採。
㈢爭點三、又無權占有系爭房屋者，應返還之利益數額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條前段、第184條第1 項前段規定甚明。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項亦定有明文。本件被告東龍公司自原告取得系爭房屋之所有權日起，無權占有原告所有之建物，受有占有使用之利益，且足以妨害原告所有權之行使致受有損害，而無法律上原因，原告自得本於不當得利法律關係訴請返還。又被告東龍公司此一占有使用利益，性質上不能返還，自應償還其價額，此一價額之計算，依社會通念，應得以「相當之租金」計算之（最高法院61年台上字第1695號判立意旨參照）。基此，本件房屋所坐落之土地於93年1月之申報地價為每平方公尺4,640元，系爭建物94年度之課稅現值則為454,800 元，此有土地登記謄本及94年房屋稅繳款書一紙在卷可證（卷第6、7頁），復斟酌本院93年度執字第872 號執行卷附國聯不動產鑑定股份有限公司93年度國字第930015號鑑定報告書所載，系爭房地坐落宜蘭市之住宅區中，緊臨神農商圈，距120 公尺連接女中路，對外交通方便，附近建物之密度等情狀（參該執行卷第168-228 頁 ）
，堪認原告以系爭房地申報總價額之年息8%計算每月租金，以為被告東龍公司使用系爭房屋之所受利益，洵屬合理。是原告請求被告東龍公司自其完成不動產所有權移轉登記之翌日即94年2月1日起至其返還房屋止，按月給付3,964 元〈（4,640元×717.66平方公尺×420/10000 +454,800 元）×8%
÷12月=3, 964元，元以下四捨五入 〉，即屬正當，逾此部
分，則不應准許。
五、綜上所述，原告為系爭房屋及土地之所有權人，而被告東龍公司就其占有該建物既未能提出正當權源之證明，即屬無權占有，從而原告本於所有物返還請求權，請求被告東龍公司將坐落於宜蘭市○○○段金六結小段81地號土地上建號2361號、門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路228號7樓之3 之房屋遷出並交還原告，復再基於不當得利之法律關係，請求被告東龍公司應自94年2月1日起至返還房屋時止按月給付原告 3,694元，為有理由，應予准許。至原告請求被告東龍公司給付超過前述不當得利數額，暨請求非建物占有人被告乙○○遷讓房屋等部分，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件之結論不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、裁判費負擔之依據：依民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　7　　月　 　5 　　日臺灣宜蘭地方法院民事庭
法　官　邱景芬
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　95　　年　　7 　　月　　 6　　日書記官　邱美龍