99年度簡上字第40號｜民事：給付報酬｜裁判日期：99 年 12 月 27 日

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　99年度簡上字第40號上　訴　人即被上訴人　誠泰不動產企業社法定代理人　陳淑芬訴訟代理人　林世超律師上　訴　人　黃祺榕被　上訴人　蔡泱竣上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國99年6月 10日本院羅東簡易庭99年度羅簡字第75號第一審判決提起上訴，本院於99年12月13日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之上訴駁回。原判決第一項、第四項廢棄。上開廢棄部分，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第二審訴訟費用由上訴人黃祺榕負擔新台幣貳仟玖佰玖拾元，其餘新台幣壹仟伍佰元由上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社起訴主張：上訴人黃棋榕前於民國98年7 月間與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社簽訂不動產專任委託銷售契約書，委託上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社銷售門牌號碼宜蘭縣五結鄉○○路48巷8 弄18號房屋（以下簡稱系爭房屋），委託期間從98年7 月30日至同年10月31日，嗣後簽訂委託銷售契約修正同意書（以下簡稱系爭同意書）而延長至同年12月31日，委託售價為新台幣（下同）450 萬元，並約定如上訴人黃棋榕於委託期間屆滿後2 個月內，與上訴人黃棋榕成交之買方係上訴人即被上訴人於委託期間曾仲介之客戶，視為上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社已完成仲介之義務，上訴人黃棋榕應全額一次支付委託銷售價格4%服務報酬予上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社（以下簡稱系爭契約）。上開委託期間之98年12月11日，被上訴人蔡泱竣透過上訴人即被上訴人之樂屋網得知系爭房屋係由上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社銷售，而經上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社互約於同年12月13日至系爭房屋看屋，結果上訴人黃棋榕及被上訴人蔡泱竣2 人見面後發現係昔日同事，嗣後上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社邀被上訴人蔡泱竣偕同父母前來看屋，被上訴人蔡泱竣均以有事推辭。詎上開系爭契約委託期間屆滿後，上訴人黃棋榕竟將系爭房屋於99年1月5日出售予被上訴人蔡泱竣。被上訴人蔡泱竣既為上訴人即被上訴人於委託期間曾經仲介之客戶，且上訴人黃棋榕與之成立買賣契約時，尚在系爭契約委託期間屆滿後2 個月內，是依系爭契約約定，上訴人黃棋榕自應給付上開委託售價4%之服務報酬即18萬元；另上訴人黃棋榕及被上訴人蔡泱竣2 人明顯規避仲介報酬，而於契約有效期間故意不為成交，係以不正當行為阻止居間報酬條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為支付上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社報酬之條件已成就，且上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與被上訴人蔡泱竣間已成立報告居間契約，是被上訴人蔡泱竣仍應給付委託售價之2% 即9萬元之居間報酬。為此爰依系爭契約及居間契約之法律關係，請求上訴人黃棋榕及被上訴人蔡泱竣分別如數給付。況上訴黃棋榕於本件上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社聲請假執行之強制執行程序中，業已與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社達成和解而清償給付16萬元在案等語。二、上訴人黃棋榕則以： (一)系爭同意書之簽訂係由承辦人陸慧靜所為，並無上訴人即被上訴人法定代理人之印文，陸慧靜雖具有不動產經紀營業員之資格，但不具有不動產經紀人資格，違反不動產經紀業管理條例第22條之規定，是系爭同意書並非合法有效，且陸慧靜並未登錄受雇於上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社，不能有權代理上訴人即被上訴人執行仲介或代銷業務。 (二)系爭契約第11條第3 款之約定，顯然脫逸法律規範居間法律關係權利義務分配之典型，未符合平等互惠原則，依消費者保護法第12條第1 項、第14條、第16條規定對消費者顯失公平，應屬無效。更何況上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社於系爭契約結束後亦未提供任何曾經仲介之客戶資料，而上訴人黃棋榕與被上訴人蔡泱竣並非經由仲介提供之客戶資料而成交，而係上訴人黃棋榕與被上訴人蔡泱竣自行簽訂之買賣契約，其契約之成立與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社毫無關係，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社對於系爭房屋之買賣既無任何媒介或報告上之努力，依民法第568 條第1項規定並無報酬請求權。 (三)本件屬於媒介居間性質，縱然認定上訴人黃棋榕自行與被上訴人蔡泱竣簽訂系爭房屋之買賣契約有違約情事，然上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社亦省卻本需處理系爭房屋簽約磋商、過戶、點交及貸款手續等事宜所需付出之人事、勞務費用，故系爭契約第11條約定之4%之違約金標準，稍嫌過高，請鈞院依照民法第252條規定酌減違約金。 (四)上訴人黃棋榕於原審有聲請如受不利判決，願供擔保請求免為假執行，但原審漏未判決，使上訴人黃棋榕無從辦理提存擔保免為假執行，雖於99年7 月29日前往鈞院民事執行處繳納費用，但此係因上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社聲請假執行扣薪，上訴人黃棋榕為警務人員，擔心對於職務考績會有影響，只好暫行繳納，但沒有要清償之意思，在99年7 月29日同一天原審才補充判決，是因為原審漏未判決免予假執行部分，沒有辦法提供擔保，只好用這種方法處理，故上訴人黃棋榕並無與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社有達成和解之意思等語，資為抗辯。三、被上訴人蔡泱竣則以： (一)被上訴人蔡泱竣係因上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社於網站上展售系爭房屋，被上訴人蔡泱竣有意了解系爭房屋實體狀況，而與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社預約看屋，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社在網站上所列載系爭房屋相關資料僅屬要約之引誘，則被上訴人蔡泱竣預約看屋之行為，自不能解為雙方意思表示合致而成立報告居間契約。被上訴人蔡泱竣看屋後尚未決定是否要購買系爭房屋，但上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社不斷打電話詢問，被上訴人蔡泱竣乃有意藉口帶父母來看屋而予以推託，後來因為諸多因素考量及偶然與上訴人黃棋榕聯絡後，才萌生購買之意，買賣成立與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之仲介毫無關係。故上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社依據報告居間契約之法律關係請求被上訴人蔡泱竣給付報酬，並無理由。 (二)所謂報告訂約之機會，乃係指受他人委託，尋找及指示可與訂約之相對人，而提供訂約之機會。本件被上訴人蔡泱竣自始均無委託上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社替其尋找適合之房屋，僅係就上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社所刊載之系爭房屋予以詢問洽商，實際委託上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社欲尋找及指示可與其訂約之相對人係上訴人黃棋榕，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社誤將其與上訴人黃棋榕間法律關係適用於被上訴人蔡泱竣，而認有報告居間契約關係存在，自難謂為適法等語，資為抗辯。四、本件原審對於上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之請求，判決一部勝訴，一部敗訴。其中關於駁回上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社對於上訴人黃棋榕請求給付超過16萬元及自99年4 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社並未提起上訴，該部分業已確定，合先敘明。上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社對於原判決關於駁回被上訴人蔡泱竣之部分聲明不服，提起上訴，請求廢棄原判決該部分，被上訴人蔡泱竣應給付上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社8 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；上訴人黃棋榕對於原判決關於命其給付上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社16萬元及自99年4 月13日起至清償日止按年息5%計算之利息之部分聲明不服，提起上訴，請求廢棄原判決該部分，並駁回上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之訴；被上訴人蔡泱竣則請求駁回上訴。五、得心證之理由：本件關於上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社提起上訴部分之爭點，經兩造同意後，整理如下述項目：（一）上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與被上訴人蔡泱竣間是否有成立報告居間的契約關係？（二）如有前開契約關係存在，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社可以請求之居間報酬為何？另關於上訴人黃祺榕提起上訴部分之爭點，經兩造同意後，整理如下述項目：（一）兩造就上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社在本案的請求是否已達成和解協議？（二）陸慧靜代理上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與上訴人黃祺榕簽訂之系爭同意書是否合法有效？（三）上訴人黃祺榕主張本件的違約金過高請求酌減有無理由？以下即分別予以說明：(一)上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與被上訴人蔡泱竣間是否有成立報告居間的契約關係？１按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。而所謂報告訂約之機會，即受他人之委託，尋覓及指示其可與訂約之相對人，而提供訂約之機會。次按：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條亦有明文規定。經查：上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與被上訴人蔡泱竣均不否認當初係因上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社將系爭房屋之售屋廣告放置於網站上，供不特定人瀏覽，被上訴人蔡泱竣於網路上得知上述資訊後，乃與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社互約前往看屋之事實，故被上訴人蔡泱竣固為上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社所開發之潛在客戶，惟上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社係受上訴人黃祺榕之委託而將系爭房屋預計出售之資訊放置於網站上，被上訴人蔡泱竣僅係受到前開網站資訊所引誘而前往看屋而已，對於上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社並無任何積極主動之委託或指示可言，實與前述報告居間之要件不符，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之前開行為，與被上訴人蔡泱竣之間，解釋上僅為要約之引誘而已，尚難認定屬於要約。況上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社並未證明有將報酬之金額及自行向上訴人黃祺榕購買時仍需給付報酬之事項明確告知被上訴人蔡泱竣，被上訴人蔡泱竣無從認知契約成立之內容，難認雙方之意思表示達成一致，則上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社主張與被上訴人蔡泱竣間有成立報告居間的契約關係，尚無可採。２上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社雖主張居間為有償契約，雙方縱未為報酬之約定，居間人仍可請求報酬之給付，本件報告既已有效果，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社自得依據仲介業慣例請求被上訴人蔡泱竣給付仲介費2%云云。然查：報酬未約定者，雖可依仲介業界慣例決定報酬之金額，但仍應以被上訴人蔡泱竣客觀上可得知悉為前提。本件上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社對於被上訴人蔡泱竣所提供之服務僅有帶看系爭房屋而已，無從認定業已達成居間報告契約之合意，已如前述，且上訴人黃棋榕簽立之系爭同意書係委託上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社出售至98年12月31日為止，而被上訴人蔡泱竣係於99年1月5日始向上訴人黃棋榕購買系爭房屋，並無證據可資證明上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社先前曾告知被上訴人蔡泱竣於系爭同意書委售期間屆滿後2 個月內與上訴人黃棋榕成立買賣契約者仍屬違約之情事，自無命被上訴人蔡泱竣負擔其無從知悉之義務，是上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社前述主張，自屬無據。 (二)如有前開契約關係存在，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社可以請求之居間報酬為何？上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與被上訴人蔡泱竣之間既無成立居間報告契約之法律關係，已如前述說明，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社自無從請求被上訴人蔡泱竣給付報酬。 (三)兩造（上訴人黃祺榕與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社）就上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社在本案的請求是否已達成和解協議？１按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。又和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、第737條分別定有明文。２經查：上訴人黃祺榕於原審判決後，於99年7 月29日與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社於本院民事執行處以16萬元達成清償，其餘部分（利息、執行費、訴訟費）上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社全捨棄，並當場撤回該假執行事件之執行，此有上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社提出之本院民事執行筆錄影本乙份在卷可參，並有證人陳光龍證述：陸慧靜告訴我說他接到律師事務所小姐及法院的電話，上訴人要付16萬元，利息不要請求。陸慧靜因之前黃祺榕是他接洽的，有些不愉快，所以我就主動幫他到法院來處理，剛到法院時我並不認識黃祺榕先生，我是到法院右側辦公室第一個櫃台由今日到庭之另一位證人他幫我處理的，他要我提出證件還有委任狀，今日另一位證人有問我說執行費利息與訴訟費用是否都不請求了，上訴人黃祺榕有說這是你們陸小姐的意思嗎？我原來的認知是利息不請求其餘部分不確定，所以當場有打電話跟陸慧靜確認，並於電話後告知書記官亦即今日另一位證人說確實如他所言，除了16萬的本金，其餘都不請求，當天黃祺榕先生有說一句不是很友善的話，我就坐在旁邊，沒有再與他有任何互動，我當場清點現金，筆錄簽名後就離開，我們只是被通知來法院拿錢等語。且有證人即強制執行事件之承辦書記官楊登閔證稱：當時收到該案後我們馬上發了扣薪命令，隔幾天之後，債務人黃祺榕先生就打電話到執行處，說不想被扣薪，會影響到他的工作，我告訴他你可以找債權人協議看看，或找訴訟輔導科或是找其他懂法律的人詢問，他就把電話掛掉，隔幾天他又打電話來說要與債權人和解，所以我就打電話到訴訟代理人處，是由事務所的小姐所接，他說要與債權人聯絡，如果要和解因為有利息的問題，所以才請他與債權人聯繫利息的情形，後來事務所的小姐打電話告知我說利息的部分不請求，我才打電話給債務人說對造利息不請求，只請求16萬元，就約時間請兩造到院，債權人部分是由陳光龍先生提出委任狀到場，債務人部分是他本人到場，並請他們二人在櫃台前協商，但協商內容我沒有聽到，之後他們就在算錢，錢算完後我就幫他們做筆錄，關於執行費還有訴訟費的部分他們如何協商，我已經忘記了，印象中陳光龍先生好像有打電話，有確認該部分不請求，所以我就幫他們做好筆錄。（筆錄內容除了目前所載以外，當場黃祺榕先生有無要求作其他內容的加註？）印象中是沒有，但他有要求說是否可以提出收據？印象中陳光龍先生有寫一個收據給黃祺榕先生，但內容我不曉得，收據的用紙是否是本院所提供我也已經忘記了等語。復有上訴人黃祺榕提出之收據乙紙附卷可參。顯見上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社已就本件糾紛捨棄利息、執行費及訴訟費之請求，上訴人黃祺榕則當場一次給付16萬元，在客觀上已屬互為讓步而成立和解契約。３上訴人黃祺榕雖辯稱係因原審漏未就免為假執行之聲請予以判決，無法供擔保停止執行，擔心執行扣薪對於警務人員之職務考績會有影響，不得已才暫行繳納，並無和解之意思云云。然查：前述執行筆錄明確記載願以16萬元達成清償之文字，上訴人黃祺榕為警務人員，具有理解該文字表達意思之能力，既已當場簽名同意，猶執前詞辯解，顯與文字記載不符，已無可採，況上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社已就本件糾紛捨棄利息、執行費及訴訟費之請求，而為讓步，上訴人黃祺榕實質上已獲得和解之利益，卻片面否認和解契約之成立，其主張與所為互為相反，有違民法第148條第2項規定誠實信用原則中之「禁反言原則」，亦無可採。４上訴人黃祺榕與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社間既已達成和解協議，則上訴人黃祺榕與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社間即應依和解之內容確立權利義務關係，本件糾紛已不容上訴人黃祺榕再以其他事由而為抗辯。又按：依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309條第1項有明文規定。債權所以因清償而消滅者，並非因債務人之有清償意思所致，乃因該給付行為符合債務本旨，債權之目的因而獲得滿足所致，清償與為清償所為之給付行為係屬二事，債務人之給付行為雖有其所以為給付之原因，此項給付之原因，清償人於清償時或曾表示於外，或未曾表示於外，然對於其發生清償之效力，並無影響，又所謂經債權人受領，並非指經債權人為受領清償之意思表示，而係指受領清償之利益而言。本件上訴人黃祺榕於前述簽立執行筆錄之同時，業已交付16萬元予上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社而為清償，不論其主觀上之原因或目的為何，參照前述說明，依法均已發生清償之法律效果，故上訴人黃祺榕辯稱並無清償之意思云云，亦無可採。(四)陸慧靜代理上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社與上訴人黃祺榕簽訂之系爭同意書是否合法有效？本項爭點，因上訴人黃祺榕業與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社達成和解而為清償，已無再為審究之必要，附此敘明。 (五)上訴人黃祺榕主張本件的違約金過高請求酌減有無理由？本項爭點，因上訴人黃祺榕業與上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社達成和解而為清償，已無再為審究之必要，附此敘明。六、綜上所述，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社依據居間報告契約之法律關係請求被上訴人蔡泱竣給付報酬及法定遲延利息，並無理由，原審依法判決上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社此部分敗訴，核無違誤，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社猶執前詞而為主張，提起本件上訴，為無理由，應予駁回。另上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社請求上訴人黃祺榕給付16萬元及自99年4 月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，業因達成和解協議而為清償，債權已經消滅，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社請求上訴人黃祺榕給付，即屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人黃祺榕如數給付，並為假執行之宣告，即難維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，理由雖有不同，但結果相同，仍應由本院廢棄改判如主文第三項所示。本件第二審訴訟費用，就上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社上訴之部分，應由敗訴之上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社負擔1,500 元；就上訴人黃祺榕上訴之部分，本院雖將原判決予以廢棄改判，但理由係因上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之債權已因和解協議之清償而消滅，上訴人黃祺榕之行為非為伸張或防衛權利所必要，應由勝訴之上訴人黃祺榕負擔2,490元。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。七、據上論結，上訴人即被上訴人誠泰不動產企業社之上訴為無理由；上訴人黃祺榕之上訴為有理由，但非為伸張或防衛權利所必要。依民事訴訟法第449條第1 項、第450條、第78條、第81條第1款，判決如主文。中華民國 99 年 12 月 27 日臺灣宜蘭地方法院民事庭審判長法官楊麗秋法官張軒豪法官林俊廷正本係照原本作成。本件僅得以適用法規顯有錯誤為由提起上訴。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 12 月 28 日書記官許麗汝

臺灣宜蘭地方法院99年度簡上字第40號

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