107年度宜小字第322號｜民事：返還押金｜裁判日期：108 年 03 月 28 日

臺灣宜蘭地方法院民事小額判決　　　　107年度宜小字第322號原　　　告　林靜如被　　　告　方建文上列當事人間返還押金事件，本院於民國108年3月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元，及自民國一百零七年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國106年8月22日向被告承租門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）為營業使用，約定租期為自106年8月22日起至107年8月21日止，並約定每月租金為新臺幣（下同）1萬元，原告並交付押租金48,000元（下稱系爭租賃契約）。租期將屆滿前，原告即按系爭租賃契約所載返還房屋需恢復原狀之約定，於107年8月6日進行恢復原狀工程，原告亦分別向宜蘭縣政府申請歇業登記及向財政部國稅局申請註銷稅籍登記，復經財政部國稅局於107年8月30日派員到場勘查歇業狀況，並核准歇業登記。因原告於107年8月21日偕同被告進行點交，又於當日清償系爭房屋之水費及電費，且將單據交予被告後即進行房屋點交程序，屋況確認無誤後，由被告簽名確認。未料，被告與訴外人即其配偶林鴻美於107年9月2日到場查看系爭房屋時，處處刁難，藉故不退押金，原告多次向被告要求返還，被告均置之不理，為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告48,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。二、被告則以：原告雖已於系爭租賃契約屆滿前遷離系爭房屋，惟迄今均未依系爭租賃契約第24條之約定恢復系爭房屋之原況，仍有樓梯旁玻璃磚破裂、屋後鋁門塗漆之情事。更有甚者，原告將系爭房屋之裝潢拆除後，竟使用顯不合常規之粉刷工法，致系爭房屋有牆面粉化剝落、不易附著及牆面不平整等損害，經被告將上情告知原告後，原告則表示拒絕修復，是被告僅能另行僱工回復之，經專業人員親至現場評估後，認回復原狀之費用為504,520元，原告要求退原押租金並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張於106年8月22日向被告承租系爭房屋，交付押租金48,000元，並於兩造於107年8月21日進行點交等情，業據原告提出系爭契約書、存證信函等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告另主張系爭租賃契約業已屆滿，被告應返還押租金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌之點厥為：被告拒絕返還押租金，有無理由？茲分述如下：（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。另押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。故押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。而所謂租賃債務之履行，除依約返還租賃物外，尚包含積欠租金、回復原狀、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償。（二）系爭租賃契約業於107年8月21日屆滿，已如前述，依前揭說明，原告所交付之押租金，於其無債務不履行之情事時，被告即有返還義務。又參之被告於兩造點交當天所書立之字據記載「房東方建文先生押金兩個月尚未退還給日出企業社退還日為宜蘭縣政府工商科註銷日出企業社文件核准發文後次日前需歸還給日出企業社林靜如總額扣除規定之房屋稅民國107年8月21日」等語，並經被告於該字據上簽名（見本院卷第13頁），互核系爭房屋業經宜蘭縣政府核准原告所經營日出企業社之歇業登記，有原告提出之宜蘭縣政府107年8月21日府旅商字第1070902685號函在卷可按（見本院卷第10頁），益徵被告返還押租金之條件業已成就，是原告請求被告返還押租金48,000元，自屬有據。至被告雖抗辯原告損壞系爭房屋牆面、玻璃磚及後門，且牆面之修復費用為504,520元云云，並提出照片及估價單為證（見本院卷第81至83頁），惟依上開照片及原告提出系爭租賃契約訂立時之照片（見本院卷第88至90頁）所示，固得知悉系爭房屋牆面確與兩造簽立系爭租賃契約時之外觀不同，且原告亦陳稱其承租系爭房屋後有因裝潢之需要雇工於牆面油漆，並於系爭租賃契約租期屆滿後雇工將牆面回復原狀（見本院卷第118頁反面），然依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，惟所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。況觀以原告所提出其承租系爭房屋時（見本院卷第88至90頁）及系爭租賃契約租期屆滿後經本院偕同兩造現場勘驗之牆面狀況（見本院卷第94頁至第98頁反面），得見系爭房屋於兩造簽立系爭租賃契約時，其內部牆面之油漆甚為髒污，並有多處斑駁，外觀亦甚為破敗，至系爭房屋於租期屆滿後之牆面則係呈現甫塗抹水泥之狀態，且牆面甚為平整，外觀亦顯較兩造訂立系爭租賃契約時更為新穎。而在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，固應回復至出租前未改裝之狀態，然系爭房屋既經原告於租約屆滿後雇工將前因其裝潢而致牆面破損或不平整之處塗抹水泥，則其所為之回復原狀方式，斷無可能將系爭房屋牆面回復至系爭租賃契約訂立時之破敗狀況，是要求原告將系爭房屋牆面回復至系爭房屋於系爭租賃契約訂立時之狀態，不僅不合於系爭租賃契約所約定回復原狀之真意，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。此外，兩造既已約明房屋有改裝施設之必要，原告取得被告之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築（即系爭租賃契約第9條），則原告於交還房屋時自應負責回復原狀，然被告既未能舉證證明原告有如上述毀損系爭房屋牆面或損害原有建築之事由存在，其猶辯稱原告有毀損系爭房屋牆面云云，即無足取。（三）又被告另抗辯系爭房屋內之玻璃磚遭原告毀損而破裂，後門亦遭原告塗設白色油漆等節，為原告所否認，依上開說明，應由被告就此部分有利於己之事實，負舉證責任。查系爭房屋所裝設之玻璃磚，確有破損之事實，業據本院偕同兩造於現場勘驗屬實，並有現場照片可參（見本院卷第91至94頁），惟玻璃磚破裂之原因甚多，系爭房屋內玻璃磚破裂之原因是否係原告所為，或因原告未盡善良管理人注意義務所致等節，均無法據以證明。此外，被告復未提出任何證據以實其辯，依法自難為有利於被告之認定，是被告此部分所辯，自難信為真實。至原告並不否認有將系爭房屋後門塗設白色油漆之事實，然此並不影響前揭物品原本使用功能，且系爭房屋後門塗設白色油漆亦無礙系爭房屋整體美觀，難認係屬損害。再者，被告並不否認於107年8月21日會同原告點交系爭房屋，並書立前開字據，堪認於被告於斯時業已仔細檢查系爭房屋及其內物品並完成點交，且對於系爭房屋後門經原告塗設白色油漆一事知之甚詳，其事後復以系爭房屋牆面受損、玻璃磚破裂及後門亦遭原告塗設白色油漆為由，拒絕返還押租金，即非有據。（四）綜上，被告未能就其抗辯原告對系爭房屋上述設施之損害有可歸責原告事實舉證以實其說，則被告抗辯其無庸返還押租金云云，要難採憑。五、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應返還押租保證金48,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。七、本件係請求給付金錢之訴訟，其訴訟標的之金額在100,000 元以下，係行小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；原告起訴時所為同旨之聲明，僅具督促法院發動職權之效力，爰不另為供擔保之諭知。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 3 月 28 日臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭法官許婉芳以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 3 月 28 日書記官吳昕儒附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。

宜蘭簡易庭107年度宜小字第322號

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