臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決

原告

黃怡華

指定送達處所：桃園市○○區○○○ 街00○0號11樓

訴訟代理人 黃欣妮

指定送達處所：桃園市○○區○○○ 街00○0號11樓

被 告 張瑞安

訴訟代理人 王仁炫律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

㈠被告張瑞安前於民國114年4月11日簽署要約書(下稱系爭要約書)，委託台灣房屋仲介股份有限公司(下稱台灣房屋公司)以新臺幣(下同) 900萬元向原告洽購原告黃怡華名下所有之桃園市○○區○○路○段000○0號2樓房屋（下稱系爭房屋)，系爭要約書並經原告於同年4月22日同意而用印，詎被告於原告簽畢系爭要約書後，不斷藉詞推諉，甚且拒絕出面與原告詳談買賣細節或簽立買賣本約，經台灣房屋公司不動產營業員即訴外人黃際綱於114年5月間透過簡訊催請被告履行系爭要約書所定之義務未果，原告無奈之下，乃於114年6月19日以存證信函限期被告依系爭要約書給付違約金，然被告迄仍未回覆，依系爭要約書第3條第1項約定：「(預約之成立)本要約書經賣方(即原告)承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方(即被告)承諾時，預約始為成立生效」;第5條前段約定：「(簽訂不動產買賣契約書之期間及違約處罰)由本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起1日內，買賣雙方(即兩造)應於共同指定之處所，就尚未合意之有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書」，被告於114年4月11日以要約金額900萬元簽訂系爭要約書，並列載付款條件及增值稅、契稅等其他要約條件後，經原告於同年4月22日對其所提出之要約內容為承諾，且於系爭要約書上註明承諾及簽章之時點，依系爭要約書第3條第1項、第5項前段約定，兩造業就系爭房屋成立一買賣預約法律關係，並各應負擔於該預約法律關係成立之時起1日內儘速訂立不動產買賣本約之義務甚明。

㈡依系爭要約書第5條後段約定：「(簽訂不動產買賣契約書之期間及違約處罰)…除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方(即被告)或賣方(即原告)如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之3之損害賠償金額」，系爭要約書係因系爭房屋之買賣而簽立，惟因不動產交易因價格較高，一旦違約，即有可能導致交易相對人受有損失，故為求慎重，方於系爭要約書第5條約定不履行買賣預約義務之效果，以防免當事人任意違約，是系爭要約書第5條後段約定之金額，具違約金之性質無疑。而兩造均應就系爭房屋負訂立買賣本約之義務，已如前述，惟被告於兩造間買賣預約成立生效後，拒不履行該簽訂買賣本約義務，經原告透由仲介多次敦促，並寄送存證信函函催，仍未見復，可徵本件買賣本約無法訂立，係因被告不願締結所致，自屬可歸責於被告之事由。是被告有違約不予簽立本約之情事，原告當得依系爭要約書第5條後段之約定，請求被告給付系爭要約書約定買賣總價3%之違約金27萬元（計算式:900萬元×3%＝27萬）作為損害賠償。

㈢系爭要約書業經原告於114年4月11日簽立，且於系爭要約書右下方其他欄位自行手書填寫：「本人(即被告)已瞭解契約內容，同意放棄審閱期」，並由被告簽名於該欄位之下，而被告為一具有智識及相當經歷之成年人，具備完全行為能力，可證被告於簽署系爭要約書之時，即已充分明瞭系爭要約書相關權利義務之內容，進而自願同意放棄審閱期間之權利無訛，則其於本件訴訟繫屬後，始辯以其未經仲介給予審閱期間，而認有不構成契約條款或無效之情事，實無足採。又系爭房屋之不動產說明書依法應由仲介業者提供，被告既已委請仲介進而簽訂系爭要約書，即應自行要求仲介提供，被告前辯稱其經仲介帶看系爭房屋後至簽訂系爭要約書之時，均未見系爭要約書第3條第3項記載之不動產說明書云云。惟兩造皆係委請台灣房屋公司就系爭房屋仲介磋商並為系爭要約書之要約受託人，是兩造乃各自與台灣房屋公司成立居間、委任之法律關係，則被告倘認其未取得不動產說明書，基於債之相對性原則，應由其自行就此爭議向台灣房屋公司為主張，與原告無涉，當無從以此即認其無違約情事且得毋庸賠償違約金，是被告此部分所辯，委無可採

㈣被告再空泛辯以其經仲介帶看系爭房屋時，即多次提出須加註提出要約之前提條件，惟均遭仲介推託，致其誤簽系爭要約書等語，然就此全未提出相關書面證據以實其說，已難逕信為真，況買賣不動產事關重大，交易價格高昂，衡諸社會常情，購屋者均會慎之又慎，於締約時充分衡量自身履約意願、經濟能力及一切相關風險，殊難想像已成年、有相當社會經驗之被告會於要約條件、交易條件未合致之情形下，即貿然於系爭要約書上簽名。是系爭要約書經兩造基於意思表示合致成立且有效，自不許被告事後藉詞否認，其臨訟辯稱系爭要約書非其自願簽署，洵非可信。再者，被告稱原告聯合仲介云云均非實在，且與本件案無關，本件實係因原告委請台灣房屋公司代為銷售，經台灣房屋公司覓得買家即被告出示系爭要約書向原告提出購買系爭房屋之要約，經原告承諾後，買賣預約即已合法成立，然被告未依約於期限內原告簽訂買賣本約，逕自違反系爭要約書義務在先，致原告蒙受未能順利成立本約之損失，則原告依系爭要約書第5條約定，請求被告給付違約金，當屬維護自身權益所為，至理甚明，斷非被告所稱無端向其興訟之舉。至被告遭要約受託人即台灣房屋公司請求給付服務費，係其等間法律關係之紛爭，概與本件原告得否請求被告給付違約金無關，當無從憑此遽認其可庸負擔系爭要約書所訂之義務，被告混淆其與原告、台灣房屋公司間之法律關係，試圖以此脫免其違約責任，即非允洽。

㈤聲明：被告應給付原告27萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告方面：

㈠被告於113年4月10日首次由仲介聯繫介紹系爭房屋，隔日4月11日即由仲介代看，並同時簽立系爭要約書，審閱期間顯然未達3日，且代看當日亦未經仲介提示現況說明書即受仲介要求簽屬系爭要約書，均足證系爭要約書定立顯失公平於被告，依消費者保護法、民法、內政部公告要約書定型化契約應記載及不得記載事項等規定，及要約書右側小字「依據內政部公告：本要約書及其附件審閱期問至少為3日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容」約定，系爭要約書條款無效，原告主張依系爭要約書向被告請求違約金無理由，依據系爭要約書最右側小字「依據內政部公告：本要約書及其附件審閱期間至少為3日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容…」，被告於113年4月10日首次由仲介聯繫介紹系爭房屋，隔日4月11日即由仲介代看，並簽立系爭要約書，審閱期間顯然未達3日，已違悖消費者保護法第17條第1項、第4項規定，及內政部公告要約書定型化契約應記載及不得記載事項，應記載事項，第1點、契約審閱期間「本定型化契約及其附件之審閱期間(不得少於3日)。違反前項規定者，該條款不構成契約內容」，故系爭要約書條款無效。

㈡系爭要約書第3條規定不動產說明書為本要約之一部分，然被告從未見過不動產說明書，而被台灣房屋黃際綱仲介人員帶看時，亦數次提出因央行打房政策，造成銀行限貸、控管貸款水位，故於114年4月11日簽立系爭要約書前多次要求於要約書加註「若銀貸不足8成則雙方合意解除買賣契約」之條款，做為提出要約之前提，遭黃際綱仲介推託其詞，虛稱不能加註該條款云云，使被告誤而簽署，亦足徵系爭要約書係被告受仲介人員催促下所簽，致被告未能詳細審視契約書之條款內容。而原告竟聯合台灣房屋公司向被告聲請支付命令，經被告合法異議後，於本院另案(案號：114年度訴字第466號) 向被告提出給付服務費訴訟，企圖令被告疲於應訴，然依內政部公告要約書定型化契約不得記載事項明令「於契約成立前仲介人員不得向消費者收取任何名目之費用」，而台灣房屋公司竟以要約補充書約定「要約受託人為買方代覓本宗房地並議價成功時，買方應於簽訂本約時給付要約受託人案成交價百分之二計算之服務費，並應於成交時一次付齊。若買方因故不履行訂立本約之義務時，買方除仍應支付上開服務費予要約受託人外，另應賠償要約受託人就賣方應收服務費之損失」，顯為規避上開不得記載事項，企圖巧立名目於成立買賣契約前收取費用，亦違反上開強行禁止規定而無效。被告於113年4月10日首次由仲介聯繫介紹系爭房屋，隔日4月11日即受仲介人員催促簽立系爭要約書，審閱期間顯然未達3日，且代看當日亦未經仲介依法提示現況說明書，依消費者保護法、民法、內政部公告要約書定型化契約應記載及不得記載事項等規定，及要約書右側小字「依據內政部公告：本要約書及其附件審閱期間至少為三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容約定，故系爭要約書無效，原告主張無理由。

㈢聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠原告主張被告前於114年4月11日簽署系爭要約書，委託台灣房屋公司以900萬元向原告洽購原告名下所有之系爭房屋，並提出系爭要約書為證（見本院卷第19頁），且為被告所不爭執，此部分之事實，應堪認定。

㈡按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照）。經查，依系爭要約書第3條預約之成立：「一、本要約書經賣方承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務…」等內容（見本院卷第19頁），可知被告於原告就其要約為承諾後，所應履行之義務，乃為「簽立買賣契約」，換言之，系爭房屋之買賣契約需於原告就被告之要約為承諾後，經被告與原告另行簽訂買賣契約，始為成立，是以系爭要約書僅屬被告與原告簽立系爭房屋之買賣契約之預約，合先敘明。

㈢被告雖抗辯：被告於113年4月10日首次由仲介聯繫介紹系爭房屋，隔日4月11日即由仲介代看，並簽立系爭要約書，審閱期間顯然未達3日，系爭要約書違反消費者保護法第11條之1第1項規定等語，惟查：

⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11之1條第1至3項固有明文。惟該條規定係為保護消費者所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會。倘消費者於訂約時對契約條款內容已明瞭，自願放棄其審閱期間之權利而與企業經營者成立契約關係，基於私法自治及契約自由之原則並無不可，尚不影響該定型化契約之效力。

⒉經查，所謂定型化契約，係指由締約當事人之一方預先擬定契約條款，他方當事人僅能依該預擬條款訂立契約，則本件系爭要約書確為一定型化契約。惟本件原告並未以定型化契約條款排除被告之審閱期間，而係被告於系爭要約書其他欄中書寫「本人已瞭解契約內容同意放棄審閱期」等語，並簽名，則系爭要約書排除審閱期間之約定應係個別磋商條款，屬被告基於其他考量而自行選擇放棄審閱期間，卷內並無其他證據證明原告或台灣房屋公司有妨礙被告事先審閱契約之行為，則被告已有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與台灣房屋公司、原告訂定系爭要約書，既法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由原則，自無不可，被告自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張系爭要約書無效。

㈣被告雖另抗辯：系爭要約書第3條規定不動產說明書為本要約之一部分，被告從未見過不動產說明書等語，然觀諸系爭要約書第3條第3項係約定「賣方所提供不動產說明書，為本要約書之一部分」，並非約定若未提出不動產說明書，則本要約書無效，是簽立系爭要約書時台灣房屋公司之仲介有無拿出不動產說明書，自與系爭要約書是否有效成立無涉。

㈤契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。又預約義務人如違反其義務時，預約權利人僅得請求其履行訂立本約，並得請求損害賠償，或解除預約，不得逕依預定之本約內容主張權利。又債權未定清償期者，債權人得隨時請求清償；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第315條、第254條定有明文。又依系爭要約書第5條前段約定：「(簽訂不動產買賣契約書之期間及違約處罰)由本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起1日內，買賣雙方(即兩造)應於共同指定之處所，就尚未合意之有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂房地產買賣契約書」，並有LINE對話紀錄附卷可參（見本院卷第23頁），兩造負有於1日內另行訂立買賣契約之義務。原告已於114年4月22日簽署系爭要約書，被告並未提出證據佐證無法簽訂買賣契約之理由，又台灣房屋公司已催告被告履行簽訂買賣契約本約義務，有LINE對話紀錄可稽（見本院卷第21頁），被告仍拒不履行簽訂本約義務，可見未能依系爭要約書規定簽訂系爭房屋買賣契約書，顯屬可歸責於被告之事由所致。又被告於簽立系爭要約書時，既已知悉系爭要約書第5條後段載明「除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之3之損害賠償金額」等語，而系爭要約書既均經兩造簽名於上，兩造自均應受系爭要約書所載約定內容之拘束。

㈥原告得請求違約金應為若干:

⒈再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法民法第250條第1項、第2項定有明文。則違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院109年度台上字第2975號判決意旨參照）。末按約定之違約金是否過高，除應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，尚非不能依誠信原則予以檢驗（最高法院106年度台上字第1389號判決要旨參照）。

⒉依系爭要約書第5條後段載明「除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之3之損害賠償金額」等語，並未特別約定為懲罰性之違約金，依前開說明，自應視為因不履行而生損害之賠償總額，即其性質為賠償總額預定性違約金。被告未依約履行簽立買賣本約之義務，致使原告受有損害，原告請求被告依前開約定給付損害賠償總額預定性之違約金，要屬有據。衡以被告係願以總價900萬元購買系爭房地，被告違約不買，依系爭要約書約定，應支付他方買賣總價款百分之3之損害賠償金額即27萬元（計算式：900萬元×3％＝27萬元），惟本院斟酌兩造簽立系爭房屋要約書僅係成立買賣之預約而非本約，且被告於114年4月11日簽立系爭要約書後，至114年5月間即拒絕簽立本約，期間僅經過約1個月，對原告所造成之損失非鉅；再酌以原告提起本件訴訟耗費之時間、勞力、成本，並平衡兩造利益、兼顧誠信原則，認原告請求之違約金應核減為按買賣總價2%計算為適當，依此計算，原告得請求被告給付之違約金應為18萬元（計算式：900萬元×2％＝18萬元），逾此範圍之請求，尚嫌過高，不應准許。

㈦給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件原告請求被告給付違約金，並無確定給付期限，是原告請求被告給付18萬元及自民事起訴狀繕本送達被告翌日即114年8月19日起（見本院卷第35頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

四、另本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本院就其勝訴部分，應依職權宣告假執行，原告聲明願供擔保而為假執行宣告，核無必要。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。