臺灣基隆地方法院 - 100年度重訴字第62號（履行契約等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第62號原　　　告　陳冠霖被　　　告　欣偉傑建設股份有限公司法定代理人　唐得君訴訟代理人　黃雅羚律師黃丁風律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國101年5月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查本件原告起訴時原請求被告交付房屋之室內裝修及供公眾使用公共設施觀海樓建築物室內裝修共計12項相關表單資料及影本資料，並請求被告給付新臺幣（下同）7,431,600元，嗣於訴訟進行中，變更聲明為請求被告應交付房屋之室內裝修及供公眾使用公共設施觀海樓建築物室內裝修共計12項相關表單資料及影本資料及交付購屋尾款發票正本，並請求被告給付14,780,700元，其追加固為被告所不同意，惟此追加之訴與原告原請求均係基於其所主張依切結書所生之法律關係，核其性質，屬請求之基礎事實同一，亦與前開規定相符，均應予准許。二、原告起訴主張： (一)原告於民國（下同）100年4月18日與被告訂立買賣契約（下稱系爭契約），向被告買受附帶裝潢之基隆市○○區○○街162巷43號3樓房屋（下稱系爭房屋）、平面式停車位、機車停車位及基地，約定價金為660萬元，原告已於100年6月2日經銀行核撥貸款給付價金572萬元，就其餘款項88萬元部分，兩造約定以每1個月為1期，分60期，由原告按期給付至全部清償為止。惟被告於裝修原告買受之標的物及供公眾使用之觀海樓之建物前，並未向主管機關申請室內裝修許可，亦未取得室內裝修合格證明文件，然系爭契約附件6之1及6之2已約定，被告為室內裝修時，應遵守室內裝修管理辦法，向主管建築機關申請審查許可，且依系爭契約第18條及第20條之約定，前開附件亦為本約之一部分，被告自應依約為之，倘違反系爭契約約定，並應依系爭契約第15條之約定給付違約金。又建築法第77條之2已明定供公眾使用建築物或非供公眾使用建築物而經內政部認有必要時之室內裝修，應申請審查許可；建築物室內裝修管理辦法第3條亦明定室內裝修之定義，而前開建築法77條之2屬強制規定，被告既要求房屋所有權人自行申請裝潢時應向主管機關申請許可，則原告於簽約時雖未要求被告應交付系爭房屋之室內裝修及供公眾使用公共設施觀海樓建築物室內裝修共計12項相關表單資料及影本資料（下稱系爭室內裝修合格證明文件），然仍相信被告亦會遵守前開規定及約定，而將前開文件交付原告。另原告於100年4月下旬向被告要求交屋時，即要求被告提出系爭室內裝修合格證明文件，且原告於現場看屋時除向被告公司帶看屋人員簡靜宜要求變更裝潢外，亦請求交付系爭室內裝修合格證明文件，然被告竟違反系爭契約及建築法規，未向主管機關申請裝修許可即自行裝修系爭房屋及觀海樓之建物，且亦未依系爭契約交付系爭室內裝修合格證明文件，原告自得依系爭契約約定，請求被告交付前開文件並給付違約金。 (二)原告於銀行對保之翌日即100年5月5日再要求被告管理部副理羅淑女務必交付系爭室內裝修合格證明文件，羅淑女亦同意之，且因系爭契約約定關於雙方權利義務之事項均需記明書面，兩造遂於100年6月2日簽立切結書，約定被告應交付有關瑕疵文件、辦理水電用戶名義人變更所需之證件及系爭室內裝修合格證明文件等一切法定相關產權文件及資料，並約定倘交付之文件不全，被告應給付以每逾1日按本約總價萬分之5計算之違約金。然直至100年6月5日原告至被告接待中心詢問室內裝修進度，始知被告均未依約向主關機關申請補辦裝修許可，嗣被告之副董即訴外人鄭可熙即於100年6月9日受被告指派向原告說明，並允諾將盡快補辦。嗣原告於 100年6月10日至被告接待中心領取系爭買賣標的物之所有權狀時，交付產權文件及相關文件交付清單1紙予被告知服務人員簡靜宜，要求被告以「圖說審查表」、「圖說申請書」、「竣工材料書」、「簽證表」、「竣工查驗表」、「竣工查驗申請書」等6項表格要求被告向主管機關申請裝修合格證明，該清單上亦記有「本戶建築物『室內裝修合格證明』室內裝修補請部分，公司會以書面先與客戶確認申請金額，若客戶確認申辦，其費用由客戶支出」等文字，然簡靜宜表示其無權處理，需將該文件傳真至總公司由總公司決定，惟被告業務部主管余副理竟未經原告同意，即指示簡靜宜逕行劃除前開文字，經原告於100年6月15日寄發存證信函予被告後，被告再指派副董鄭可熙於100年6月21日與原告會面，原告再次表示被告有必要依法補辦系爭室內裝修合格證明文件，鄭可熙亦同意之，惟被告仍未依系爭切結書之約定交付予原告，且至100年9月23日始變更水電用戶名義人，原告依系爭切結書之約定，自得請求被告交付前開文件並給付違約金。 (三)另被告於100年11月1日郵寄發票開立通知書予原告，其上記明「…各戶迄未繳清之之公司無息貸款餘額，公司已於100 年10月底前依戶別，分別一次開立發票完畢。該發票正本由公司存檔備查，俟客戶繳清公司無息貸款後返還客戶，發票影本（如附件）寄送各個客戶核對」，然原告既已將系爭房屋為被告設定第二順位最高限額抵押權，且已簽發本票交予被告，被告即應將發票正本交予原告。而原告已告知被告其開立發票之方式已違反營業稅法第32條之規定，並要求被告將發票正本交予原告，惟被告迄今仍拒絕交付購屋尾款發票予原告，原告自亦得依切結書之約定請求被告交付發票正本及給付違約金。 (四)依上所述，被告未交付系爭室內裝修合格證明文件及尾款繳費收據正本，且未如期交付辦理變更水電用戶名義人所需證件及未依期辦理變更，已屬違反系爭契約及切結書之約定，原告自得依系爭契約第15條及切結書第3條之約定，請求被告給付下列違約金：(1) 被告未依約於簽訂系爭買賣契約之日即100年4月18日交付系爭室內裝修合格證明文件書12項，則以買賣契約總價萬分之5即3,300元計算，算至101年3月22日止，被告逾期共339天，則被告就此部分應給付違約金13,424,400元【計算式：3,300元×339天×12項＝13,424,400 元】；(2)被告未依約應辦理水電用戶名義人之2項變更，則自100年6月9日起算至被告辦理變更之日即100年9月23日止，被告逾期共106天，則被告就此部分應給付違約金699,600元【計算式：3,300元×106天×2項＝699,600元】；(3) 被告未依約應交付原告購屋尾款發票正本，則自100年11月1日起算至101年5月17日止，被告逾期共199天，則被告就此部分應給付違約金656,700元【3,300元×199天＝656,700元】。前開被告應給付之違約金合計為14,780,700元。為此依系爭契約及切結書之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應交付系爭室內裝修合格證明文件及購屋尾款發票正本，並給付違約金14,780,700元。三、被告則聲明請求駁回原告之訴，其抗辯略以： (一)兩造雖於100年4月18日簽訂系爭買賣契約書，惟依系爭契約書第18條第2項之約定，買賣契約當事人應於簽訂買賣契約時將雙方之權利義務記明於系爭契約書，並約定雙方若有口頭約定事項，亦應以文字記明於契約書，始生效力，故兩造就系爭買賣契約互負之權利義務，悉依系爭買賣契約書之約定為之。然系爭契約書附件6之1及6之2之裝潢工程切結書所載內容，係為免房屋所有權人因施工裝潢損害其他住戶損害，而賦予房屋所有權人於裝潢施工前應履行之義務，並非約定被告負有交付系爭資料之義務。且原告於交屋時，未經被告同意，即片面要求被告公司負責交屋之人員簡靜宜於房屋點交會辦單上填寫「本戶室內裝修合格證明文件正在補請中，若政府機關核發下來，立即交與客戶」等文字，惟因簡靜宜無法處理前開原告之要求，遂報告予被告公司，嗣即由被告公司副董鄭可熙出面與原告協談。而前開原告之要求既未依系爭契約第18條第2項約定於簽約時記明於系爭契約書，則前開簡靜宜於簽約後加註之文字，自不得拘束被告。 (二)又因系爭契約書並未約定被告負有交付系爭室內裝修合格證明文件之義務，且被告僅同意交付「圖說審查表」、「圖說申請書」、「竣工材料書」、「簽證表」、「竣工查驗表」、「竣工查驗申請書」等6項申請書表，故被告於依約交付前開6項申請書表後，即將其上關於補請裝修合格證明書之文字記載劃除，並由原告及被告交屋代表簡靜宜於產權文件及相關文件交付清單上共同簽名。 (三)原告於100年5月2日上午10時30分許與被告指派之羅淑女至臺灣銀行內湖分行辦理貸款對保手續，惟原告與羅淑女當時並未約定被告應交付系爭室內裝修合格證明文件，被告並於100年5月18日完納系爭買賣標的物之土地增值稅及契稅後，於100年5月19日至地政機關申請辦理系爭買賣標的物所有權移轉登記及貸款銀行之最高限額抵押權登記。嗣地政機關於100年6月1日完成系爭買賣標的物所有權移轉登記及最高限額抵押權設定，被告即於100年6月2日通知原告撥款事宜，原告當日至被告公司要求被告交付系爭買賣標的物之所有權狀等產權文件及資料，然被告以原告對其尚有擔保債權額88萬元之第二順位抵押權設定未辦理登記為由，告知原告未能立即交付，原告恐被告於辦畢抵押權設定登記後，以前開債權尚未全部清償為由，拒不交付前開所有權狀等產權文件及資料，而被告指派為原告辦理撥款事宜之羅淑女認被告可於7日內辦畢抵押權設定登記，即與原告約定願於7日內辦畢抵押權設定登記，並交付前開所有權狀等產權文件，如有逾期，則願依切結書第3條約定，每逾1日給付以總價萬分之5計算之違約金。嗣被告於100年6月9日辦畢第二順位抵押權設定登記，經被告通知原告後，原告即於100年6月10日至被告公司領取前開所有權狀等產權文件。前開切結書所約定被告應交付之產權文件及資料既指所有權狀等產權文件，且被告均已依約交付，則原告以切結書為據，主張被告未交付系爭室內裝修合格證明文件而應給付違約金，顯非有據。 (四)原告於100年6月4日要求被告交付房屋平面配置圖後，始向被告銷售中心之業務員反應要求被告交付系爭室內裝修合格證明文件等，而被告業務員雖如實反應予被告知悉，且被告亦於事後指派副總鄭可熙至原告住處，告知原告因被告於施作室內裝修前未申請裝修許可，於事後補辦恐有困難，且需費1萬餘元，惟被告仍未同意交付。 (五)原告雖於100年6月5日於「基隆普羅旺斯房事」網路留言版留言「…上個月初就已告知建商之羅代書（不理）要依照買賣契約書p25頁即附件六之二弟二項之規定提供經主管建築機關申請審查許可之相關証明文件…」等文字，然前開留言文字係原告片面記載，且其留言之日期係在100年6月2日簽訂切結書之後，則前開留言尚不足證明兩造簽立切結書時即約定被告負有交付系爭資料之義務。 (六)依上所述，被告既無交付系爭室內裝修合格證明文件之義務，且系爭契約書第15條第2項係關於原告所交付之票據如未能兌現時所應繳納之逾期滯納金之約定，並非原告得請求被告給付違約金之依據，則原告請求被告給付違約金，顯然無據。且縱被告負有交付系爭資料之義務，然切結書第3條前段係約定「倘乙方（即被告）藉故拖延拒辦或文件不全，驗收瑕疵項目未改善者，甲方（即原告）得依甲乙雙方買賣契約書第15條規定辦理」，再觀諸系爭契約書第15條第2項係約定「甲方（即原告）應付乙方（即被告）之各項價款即應繳之稅費或所支付之票據未能兌現，若未能依本約之規定或乙方通知期限內繳足時，逾期7日仍未繳付，每逾壹日應加付『該款』萬分之伍計算滯納金」等語，則按萬分之5計付滯納金者，僅為客戶未繳納價款或稅費部分，並非買賣總價，前開切結書所約定之違約金，亦非按本約總價計算違約金。又向主管機關補申請合格證明之行政規費約為1萬多元，則違反切結書約定亦應僅以1萬多元計算，始符當事人真意。四、經查，原告於100年4月18日與被告訂立系爭契約，向被告買受附帶裝潢之系爭房屋及其基地，約定價金為660萬元，被告於100年6月2日將銀行將核撥貸款之事通知原告，原告已於100年6月2日經銀行核撥貸款給付價金572萬元，就其餘款項88萬元部分，兩造約定以每1個月為1期，分60期，由原告按期給付至全部清償為止，及兩造於撥款後，由被告公司副理羅淑女與原告簽訂上開切結書1紙，原告並於100年6月10 日領取系爭買賣標的物所有權狀之事實，有買賣契約書、建物所有權狀、切結書附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。五、原告主張依系爭契約之約定，被告負有交付系爭室內裝修合格證明文件之義務，並因違反該項義務而應依系爭契約第15條之約定給付違約金等語，惟為被告所否認。經查： (一)原告雖主張依系爭契約附件6之1及6之2之約定，被告為室內裝修時，應遵守室內裝修管理辦法，向主管建築機關申請審查許可，且依系爭契約第18條及第20條之約定，前開附件亦為本約之一部分，被告自應依約為之，倘違反系爭契約約定，並應依系爭契約第15條之約定給付違約金云云。惟查，系爭契約書附件6之1係原告簽立之切結書，承諾於交屋後如有裝潢（修）工程願無條件遵守本買賣契約書第14條第2款之裝潢（修）施工規範及附件6之2裝潢（修）施工管理辦理及附件11社區管理公約之各項規定，若有違反各項規定之情事，願接受社區管理委員會之糾正或停工等處置，並願負擔一切損害賠償及法律責任；附件6之2第2點亦為原告簽立之切結書，承諾於裝潢施工前，應確實了解建築結構及水、電設施、消防等系統配置之有關資料，倘自行為室內裝潢（修）工程之施工設計及材料設備需遵照建築專業技術人員之建議，並應遵守建築物之室內裝修管理辦法及本契約與各附件之相關規定，向主管建築機關申請審查許可；足見上開切結書均係約定立切結書人即原告進行室內裝潢時應遵守之規定，及違反時所生之法律效果，而與被告從事室內裝潢應負之義務無關，故縱前開附件確應依約視為系爭契約書之內容，亦不能以此即謂被告對原告負有交付系爭室內裝修合格證明文件之義務。且原告亦自承於簽訂系爭契約書當時並未向被告提及其應交付系爭室內裝修合格證明文件（見本院101年3月22日言詞辯論筆錄），故原告僅空言「相信被告公司會依照契約的約定給我裝修合格證明」（見本院101年3月22日言詞辯論筆錄），主張依系爭契約書第18條、第20條及附件之約定，被告即負有交付裝修合格證明文件之義務云云，即不可採。 (二)原告雖又主張被告公司銷售房屋及辦理交屋人員簡靜宜於點交房屋時，於房屋點交會辦單上及產權文件及相關文件交付清單上已載明被告將給付室內裝修合格證明等文件，是被告依上開會辦單及清單，亦負有交付前揭文件之責任。惟查，訴外人簡靜宜於前揭會辦單記載「本戶室內裝修合格證明文件正在補請中，若政府機關核發下來，立即交與客戶」等文字，並於交付清單上將申請室內裝修合格證明之六項表格列入應交付文件等事實，雖有房屋點交會辦單、產權文件及相關文件交付清單各1件為證，並為被告所不爭執，而堪信為真實，然被告辯稱其並未同意交付系爭室內裝修合格證明文件予原告，且訴外人簡靜宜係被告公司負責交屋予原告之人員，無法處理原告前開要求，簡靜宜縱同意交付前揭文件，亦不能視為契約之約定等語。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權之限制，不得以之對抗善意第三人，民法第103條第1項、第107 條前段定有明文。經查，訴外人簡靜宜雖於房屋點交會辦單及交付清單上填載上開文字，惟簡靜宜為負責銷售、點交系爭房屋人員，並無代被告允諾交付證明文件之權限之事實，既為原告所不爭執（見本院101年3月22日言詞辯論筆錄），而原告亦於100年3月16日準備書狀中自承其向訴外人簡靜宜要求交付上開文件時，簡靜宜表示其無權處理原告要求事項，顯見原告並非善意不知簡靜宜無權允諾交付裝修合格證明文件之事實。是前開簡靜宜於交辦清單上所為之記載，既已逾簡靜宜代理權限範圍，且亦為原告所明知，則依前開民法第103條第1項、第107條前段之規定，該項記載對被告即不生效力，原告主張被告依上開文件負有交付系爭室內裝修合格證明文件之義務，亦不足採。 (三)至於被告就系爭房屋及觀海樓為室內裝修前是否已依室內裝修管理辦法向主管機關申請審查許可，則屬被告應否依行政法規受行政裁罰之問題，與被告依系爭契約是否負有交付系爭室內裝修合格證明文件之義務無涉，故原告主張被告依建築法第77條之2及建築物室內裝修管理辦法等規定，對其負有向主管機關申請許可並交付系爭室內裝修合格證明文件等文件云云，亦為無理由。 (四)綜上所述，被告依系爭契約及交辦清單並無交付系爭室內裝修合格證明文件之義務，即無違約可言。況系爭契約書第15條第1項係約定原告如有違反系爭契約書任一條款約定時，被告得解除契約，並依沒收契約總價款之20%作為違約金；同條第2項係約定原告未依約給付價金、稅費、或票據未能兌現，每逾一日應另給付以該款萬分之5計算之滯納金等，並非被告有何違約情事時應如何給付違約金之規定，是原告亦不得以該條規定作為請求被告給付違約金之依據，原告主張被告應依系爭契約第15條之約定給付違約金，為無理由。六、原告又主張依切結書第2點之約定，被告負有交付系爭室內裝修合格證明文件、變更水電用戶名義人所需之證件及交付尾款繳納收據正本等一切法定相關文件之義務，並因違反該項義務而應依系爭切結書第3點之約定給付違約金等語，惟亦為被告所否認。經查： (一)按契約之解釋應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，且必需合於經驗法則始為適當，民法第98條定有明文。系爭切結書第2點係記載「在銀行辦理撥款於乙方（即被告）之手續時，乙方應同時進行辦理交屋程序，即交付予甲方相關法定之產權文件及資料，並同時進行房屋之驗收程序」，而原告主張上開「法定之產權文件及資料」，即係指系爭室內裝修合格證明文件，被告則抗辯前開文件僅限系爭買賣標的物之所有權狀等文件等語。而就原告上開主張，固據證人即原告之父陳柏碩到庭證稱「我和原告來看房子的時候，就有向簡小姐問裝潢的問題，我兒子說要把衣櫃改成推拉式的時候，也有提起裝潢是否有去申請」、「100年6月2日，銀行撥款下來，被告就通知我們過去，要銀行把錢撥給建商，我跟我兒子去被告公司時，我兒子要求被告把室內裝修合格證明文件、還有其他有關瑕疵文件、辦理水電變更的證件交給他，我兒子就只有跟被告講到上面這三種文件，其中最主要的是要被告交給我兒子室內裝修合格證明文件。那天我兒子和我去被告公司主要就是要去要室內裝修合格證明文件跟觀海樓的證明」等語（見本院101年5月17日言詞辯論筆錄）。惟依民法第345條、第348條及第367條規定，於買賣之法律關係中，出賣人與買受人互負之主給付義務分別為交付並移轉標的物所有權及交付價金之義務，而取得他方交付之價金及買賣標的物所有權，亦為雙方當事人所欲達成之主要契約目的。而系爭切結書既係兩造於100年6月2日銀行核撥貸款予被告後簽立，衡諸我國社會一般民眾極重視所有權狀等所有權證明文件，並時有誤認取得所有權狀即取動不動產所有權之情形，原告於給付價金予被告並因此對銀行負有數百萬元之債務之同時，為恐被告不依約履行其主給付義務，於要求被告按時給付「產權文件及資料時」，自無僅指「室內裝修合格證明文件、發票、辦理水電用戶名義人變更所需文件」等與不動產所有權無關之文件資料，證人陳柏碩竟稱原告於簽立切結書當日對於所有權狀交付事宜隻字未提，足見其證言與事實相違，不足採信。 (二)原告再主張其係在100年5月5日要求交付系爭室內裝修合格證明文件，並得被告人員羅淑女同意，兩造因而於100年6月2日簽訂切結書云云，被告則否認羅淑女同意交付系爭室內裝修合格證明文件。惟原告雖提出其於100年6月5日於「基隆普羅旺斯房事」網路留言板、內容為「6月4日早上我（即原告）也有去參加建商二期建案之說明會…上個月初就已告知建商之羅代書（不理）要依照買賣契約書p25頁即附件六之二弟二項之規定提供經主管建築機關申請審查許可之相關証明文件，當時她無法提供，並表示會去補辦，並會通知我有關訊息」之留言1件為證，然前開網路留言記載等文字僅係原告自己所寫，自不能憑此即謂羅淑女確實已同意交付系爭室內裝修合格證明文件，且證人羅淑女已到庭證述其並未同意交付之（見本院101年2月9日言詞辯論筆錄），原告復未能舉證明之，故其所主張此部分事實，自不足採。 (三)原告復主張被告公司副董鄭可熙亦已允諾交付系爭室內裝修合格證明文件，並提出100年6月21日對話內容譯文1件為證。惟該對話內容僅係鄭可熙表示其已知悉原告要求申請建築物裝修許可，及提及申請所需規費數額，而鄭可熙就原告屢屢提及之申請要求，則未表示同意依其所請向主管機關申請補發證明文件，甚至於對話結束前，仍向原告表示「我決定看怎樣我再跟你講」等語，故原告此部分主張，亦不足採。(四)至原告主張其於現場看屋時除向被告公司帶看屋人員簡靜宜要求變更裝潢外，亦請求交付裝修合格證明等文件云云，雖有證人陳柏碩前開證言為證，惟證人陳柏碩之證言與事實不符，不足採信，已如前述，參以簡靜宜於100年5月14日、21日帶看屋後，均將原告關於「可否將臥室系統櫃之門板改為推拉門」之詢問均記載於交屋驗收明細表，有交屋驗收明細表3紙影本附卷可稽，倘原告確實於現場有向簡靜宜要求被告應交付裝修合格證明，簡靜宜應無不將原告此等重大要求記載於前開明細表上之理，且證人簡靜宜亦到庭證述原告於帶看屋時並未提出交付裝修合格證明之要求，益徵原告上開主張亦不可採。 (五)綜上所述，原告既未能證明系爭切結書上所指之產權文件及資料包括裝修合格證明、水電用戶名義人變更所需證件及購屋尾款發票原本，是原告主張被告依切結書之約定，負有交付裝修合格證明、水電用戶名義人變更所需證件及交付購屋尾款發票正本之義務，及因違反而應依切結書給付違約金云云，均不可採。七、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告交付系爭室內裝修合格證明文件及購屋尾款發票正本，並給付違約金14,780,700元，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 101 年 6 月 14 日民事庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。中華民國 101 年 6 月 14 日書記官莊惠雯

臺灣基隆地方法院100年度重訴字第62號

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