101年度基簡字第375號（返還訂金等） - 臺灣基隆地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 101年度基簡字第375號原　　　告　詹雅晴訴訟代理人　丁榮聰律師被　　　告　鵬程建設股份有限公司法定代理人　于家福訴訟代理人　繆璁律師複代理人　　王紀東藍捷琳上列當事人間請求返還訂金等事件，本院於民國101年11月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣新臺幣貳仟陸佰伍拾元由原告負擔。事實及理由一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有房屋買賣契約書附卷可稽，且未據被告抗辯有民事訴訟法第28條第2項顯失公平之情形，本院依法應有管轄權，合先敘明。二、原告起訴主張： (一)兩造於民國（下同）100年7月25日簽訂購屋證明單（下稱系爭購屋證明單），由原告向被告買受坐落基隆市○○區○○段0000地號、門牌號碼基隆市○○區○○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋），就系爭房屋及基地之總價金約定為新臺幣（下同）565萬元，其中包含定金10萬元、簽約用印15萬元、稅單核發15萬元及向銀行貸款525萬元，原告當場給付定金10萬元，兩造並於系爭購屋證明單上備註欄記載「若核貸金額不足，訂簽無息退還」。嗣兩造於100年8月2日簽訂系爭房屋之買賣契約書，原告並給付被告簽約用印費用15萬元，復於系爭購屋證明單上記載「若核貸年限未能30年，已交25萬元訂簽無息退還」，意指原告若無從辦理購買系爭房屋所需貸款金額，被告即應無息退還定金及簽約費用合計25萬元。訴外人第一商業銀行股份有限公司瑞芳分行（下稱第一銀行瑞芳分行）於100年9月9日審核原告之授信條件，核准長期擔保放款金額為525萬元，期間為30年，且要求以訴外人即原告配偶丁偉哲為一般保證人，惟因訴外人丁偉哲拒絕任上開借款之一般保證人，故第一銀行瑞芳分行未能完成對保程序，原告即無從向該銀行借得款項。原告既無法向第一銀行瑞芳分行借得購買系爭房屋所需款項，依前開購屋證明單之約定，被告即應返還25萬元，惟經原告於100年11月25 日以台北北安郵局547號存證信函催告被告返還，被告竟置之不理。 (二)兩造除系爭購屋證明單外，並未簽訂其他文件，且依一般銀行貸款實務，貸款金額至多僅為買賣價金之7成或8成，而依系爭購屋證明單之約定，系爭房屋及基地之總價金為565萬元，則銀行至多僅能貸款452萬元【計算式：565萬元×80% ＝452萬元】，根本無法借得系爭購屋證明單所約定之525萬元。被告為銷售房地產，乃以超貸方式另與原告虛偽簽訂買賣契約書，提高買賣價金為715萬元（其中系爭房屋為544萬元、基地為171萬元），擬以715萬元之約7成額度即525萬元向第一銀行瑞芳分行借款，故系爭買賣契約書就價金之意思表示既係出於為向銀行借款而由兩造通謀所為，則依民法第87條之規定，系爭買賣契約書即應屬無效，被告自不得依據無效之買賣契約書關於懲罰性違約金條款，主張沒收系爭25萬元之款項。且依系爭購屋證明書所約定之價金數額無法借得525萬元，業如前述，則亦合於系爭購屋證明單上備註欄所載「若核貸金額不足，訂簽無息退還」之要件，被告仍應返還定金及簽約金25萬元。 (三)又被告雖曾於100年9月26日以五股中興路郵局315號存證信函表示倘原告未於期限內履行契約，被告得依買賣契約第10條之約定逕自解除契約，並沒收原告已繳納之25萬元為懲罰性違約金，惟縱認原告確未於期限內履行契約，然本件貸款依銀行法之規定本無須覓得保證人，銀行卻要求原告應提供連帶保證人始准予貸款，故係因不可歸責於原告之事由致無法向第一銀行瑞芳分行借得款項，因而未能於期限內履約，且被告因原告未能履約所受損害之金額，亦遠低於25萬元，爰依民法第252條之規定，請求酌減違約金。 (四)被告未依約返還定金及簽約費用合計25萬元，且違約金25萬元亦有過高之情事，為此依契約（即上開購屋證明單）之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告25萬元，及自100年11月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另陳明願供擔保請准宣告假執行。三、被告則抗辯略以： (一)原告於100年7月25日偕同其配偶即訴外人丁偉哲至被告銷售現場看屋，於當日訂購麗寶台北大鎮編號F2-9房屋及其基地，兩造於當日簽訂購屋證明單，原告刷卡10萬元繳付定金，並約定倘金融機構准予核貸年限未能30年，則無息退還合計為25萬元之定金及簽約金，另約定兩造應於100年8月1日簽約，嗣原告與訴外人丁偉哲又於100年7月29日至被告銷售現場辦理換戶，換購編號B1-6房屋及其基地，原告並要求仍以100年7月25日為系爭房地之訂購日期。嗣原告於100年8月2 日偕同訴外人丁偉哲前來簽訂買賣契約，因原告之標價與當時市場銷售之需求有出入，故系爭契約簽訂後，被告即開立折讓單，將所逾數額以折讓方式退還原告，原告亦同意以買賣價金中之525萬元向銀行申請貸款而由被告代為辦理，原告並刷卡15萬元給付簽約金，復約定於99年8月5日辦理銀行對保手續，原告並於99年8月5日簽發票面金額合計為525萬元之本票及撥款委託書，委由第一銀行瑞芳分行向其總行申請辦理貸款期間為30年之貸款，嗣經銀行審查擔保物即系爭買賣標的物之市價後通過原告申請之貸款案，第一銀行瑞芳分行即於100年8月12日通知原告其貸款已審核通過，詎原告於100年8月18日以其配偶丁偉哲不願擔任保證人為由，要求被告退戶及退款，然被告並未同意，仍於100年8月23日以存證信函催告原告依約辦理所有權移轉登記及點交房屋。原告再於100年9月7日以台北師大郵局52號存證信函要求被告退款，被告遂於100年9月26日另以五股中興路315號存證信函告知原告，因其貸款案已經銀行依原申請條件核准，倘原告未繼續履約，被告得解除契約，嗣因原告仍未履約，被告即於100年10月7日寄發五股中興路328號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收違約金。 (二)被告依系爭買賣契約第9條第1、3項之約定，本得解除系爭契約並沒收已繳納之25萬元作為懲罰性違約金，且被告因原告違約而受有代銷服務費98,200元、媒體廣告費147,300元、代書、銀行對保及行政管銷費用12,500元等損失，且依財政部於92年度核定公布之91年度營利事業各業同業利潤標準表所載，不動產買賣業依毛利率減去費用率之淨利率為17% ，而該標準之擬定係參照各地區國稅局調查資料、各業同業公會意見暨財政部財稅資料中心提供之上年度全國營利事業各業之所得稅申報資料，邀集中華民國工、商業團體、中華民國會計師公會全國聯合會暨財政部業務相關單位等共同研商擬定，係依統計及經驗所定之標準，已涵蓋客觀事實、社會經濟情況在內，則該利潤應為本件契約未能如期履行時，被告所可得預期之利益，然現因原告違約，致被告無法獲得上開以總價17%計算之利益96萬元，則被告因原告未能履約所受之損害遠超過約定之懲罰性違約金25萬元，是上開違約金並無過高之情事。 (三)被告已解除系爭買賣契約，並依約沒收原告前已給付之25萬元作為懲罰性違約金，原告請求返還25萬元，即無理由等語，並聲明：駁回原告之訴。併陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、經查，原告於100年7月間與被告簽訂購屋證明單，約定買受系爭房及基地，約定價金為565萬元，其中包含定金10萬元、簽約用印15萬元、稅單核發15萬元及向銀行貸款525萬元，原告已給付定金10萬元及簽約金15萬元，並約定於100年8月1日簽訂買賣契約，及倘銀行核貸之金額不足525萬元及核貸之年限未滿30年，被告即應將已向原告收取之定金及簽約金合計25萬元無息返還原告等事實，有購屋證明單1件影本附卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。又查，原告於100年8月2日各與被告及訴外人吳寶田簽訂買賣契約，向原告及訴外人吳寶田買受系爭房屋及基地之事實，業據被告提出其上有原告於買受人欄位簽名之【鵬程彩虹花園廣場台北FunHouse】房屋買賣契約書及土地買賣契約書各1件影本為證，亦堪信為真實。五、原告主張其因訴外人丁偉哲拒絕擔任保證人而未能向第一銀行瑞芳分行借得房屋貸款，依購屋證明單之約定，被告應返還定金及簽約金合計25萬元，且系爭契約係出於通謀虛偽意思表示，應為無效等語。被告則抗辯因原告未能完成貸款手續而違反系爭買賣契約之約定，被告已依買賣契約解除契約並沒收上開25萬元作為兩造約定之懲罰性違約金等語。經查： (一)系爭買賣契約第3條第1項約定，系爭買賣契約成立之同時，買受人即原告已交付第1期價金（包含定金）25萬元，而依系爭買賣契約第4條第5項約定，銀行貸款事宜倘因買受人即原告延誤、拒辦、或條件不合而無法獲准，及核貸金額不足支付價金尾款或不貸款時，買受人即原告即應自出賣人即被告通知送達日起5日內以現金補足差額，否則即視為違約，應依系爭買賣契約第10條第1項關於解約、違約及處罰等特約條款處理。再依系爭契約第10條第1項約定，買受人即原告如違反前開第4條第5項之約定，出賣人即被告得解除契約，並得沒收買受人即原告已繳納之買賣價金即25萬元作為懲罰性違約金等情，有系爭買賣契約書影本1件附卷可稽。次查，原告為購買系爭房地而向第一銀行瑞芳分行申請房屋貸款，經第一銀行瑞芳分行准予核貸，並訂定授信條件為借款金額為525萬元、借款期間為30年、且需另以其配偶即訴外人丁偉哲為保證人等事實，有詹雅晴授信條件1紙影本附卷可稽，亦堪信為真實。是原告雖主張本件係因訴外人丁偉哲拒絕擔任保證人故無法借款，已合於前開購屋證明單所約定退還定金及簽約金之要件云云，惟觀諸前開第一銀行瑞芳分行核貸之條件，既已准予貸款525萬元及訂借款期間為30年，原告係因原告之配偶丁偉哲拒絕擔任該借款之保證人而未能完全滿足貸款條件，致第一銀行瑞芳分行未能撥貸，顯與購屋證明單所約定銀行核貸之金額不足525萬元及核貸年限未滿30年之定金及簽約金返還之要件不符。是原告此部分主張，自不可採。 (二)原告又主張系爭契約書所約定之買賣價金係出於通謀虛偽意思表示，故系爭買賣契約應為無效，被告自不得依據無效之買賣契約沒收系爭25萬元云云。按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項定有明文。經查，系爭購屋證明單就系爭房地之價金約定為565 萬元，而原告於100年8月2日與被告及訴外人吳寶田就系爭房地之價金則約定為715萬元【計算式：544萬元＋171萬元＝715萬元】，有購屋證明單及前開買賣契約書等件影本附卷可稽，則原告主張購屋證明單與系爭契約書就系爭房地之價金有約定不符之情，即堪信為真實。惟縱系爭房地之買賣價金確係565萬元而非系爭契約書所載之合計715萬元，然原告既有以合計565萬元向被告及訴外人吳寶田買受系爭房屋及基地之真意，被告及訴外人吳寶田亦有以合計565萬元出賣系爭房地與原告之真意，兩造就買賣契約成立之必要之點即已達成合意，且已生效，不過系爭買賣契約書關於價金 715萬元之記載不得拘束兩造而已。況上開購屋證明單亦約定兩造應於10 0年8月1日簽訂正式買賣契約，逾期者即視同違約，系爭購屋證明單即作廢，買受人即原告不得請求退還定金，故縱系爭買賣契約書確因原告所主張之事由而無效，則兩造於系爭購屋證明單簽訂後並未再簽訂正式之買賣契約，依前開約定，原告亦不得請求返還已繳納之定金。 (三)原告既因未能滿足第一銀行瑞芳分行所提出由其配偶丁偉哲擔任保證人之核貸條件，致該銀行未能准予貸款，而被告已於100年9月26日以存證信函催告原告履約，並為倘未履約，則依系爭買賣契約之約定將予解除契約並沒收25萬元作為懲罰性違約金之預告，嗣於100年10月7日以存證信函解除系爭買賣契約並沒收25萬元作為懲罰性違約金等情，有五股中興路265號及315號存證信函附卷可稽，則原告有違反系爭買賣契約第4條第5項之情事，被告自可依系爭契約第第10條第1 項之約定解除契約並沒收25萬元作為懲罰性違約金，被告上開抗辯，自為可採。六、原告雖又主張違約金過高，應予酌減云云。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查系爭違約金之數額業經兩造於系爭買賣契約書中明確約定，且類此約款核為一般不動產買賣之慣例，原告僅略謂被告因原告未能履約所受之損害遠低於25萬元，然未提出相關事證證明具體說明兩造於系爭契約所約定之違約金數額有何過高且顯失公平之處，其酌減違約金之請求，即不足採。七、綜上所述，本件原告依買賣契約之法律關係，請求被告返還25 萬元，及自100年11月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述。另原告於本院最後言詞辯論期日聲請訊問第一銀行瑞芳分行承辦貸款之經理，用以證明本件貸款經過，惟本件貸款經過為何，與本件前開爭點之判斷無涉，自無訊問證人之必要，均附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中華民國 101 年 12 月 21 日基隆簡易庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中華民國 101 年 12 月 22 日書記官陳崇容

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