臺灣基隆地方法院102年度簡上字第56號

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第56號

上訴人

炳華厚生事業股份有限公司

法定代理人

鄭光傑

訴訟代理人

洪嘉呈律師

被上訴人

陳義雄

訴訟代理人

蕭伍榮律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年8月26日本院102年度基簡字第438號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於103年3月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人於民國 101年11、12月間向訴外人臺陽股份有限公司（下稱臺陽公司）購買坐落新北市○○區○○○段000000○000000地號土地（下稱系爭179-75、179-79地號土地）所有權全部，並於102年1月25日完成登記取得所有權，被上訴人無正當權源於原審判決附圖編號 179-75A所示面積124平方公尺及179-79A所示面積 4平方公尺部分土地（下稱系爭土地），興建未辦理第一次所有權登記之門牌號碼新北市○○區○○里○○路 000號建物（下稱系爭建物），依民法第 767條規定，上訴人自得請求被上訴人拆除系爭建物並將系爭土地返還予上訴人。又系爭179-75地號土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）416元，另系爭179-79地號土地申報地價為每平方公尺128元，依被上訴人所占用系爭土地面積申報地價年息 10%計算，被上訴人占有系爭土地每月所獲相當於租金之不當得利金額應為 434元。並聲明：被上訴人應將坐落系爭179-75、179-79地號土地上如原審判決附圖編號179-75A所示面積124平方公尺及編號 179-79A所示面積 4平方公尺之系爭建物即門牌號碼新北市○○區○○路 000號房屋拆除，將所占用之上開土地返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付上訴人434元。

二、被上訴人則以：系爭土地原為訴外人臺陽公司所有，訴外人陳六合於38年間為臺陽公司之員工，因臺陽公司同意陳六合於系爭土地蓋系爭建物，陳六合始得以辦理保存登記，同時陳六合有給付地租予臺陽公司，臺陽公司與陳六合間有不定期租賃關係，嗣陳六合去世後，系爭建物由女兒即被上訴人之母陳玉柳繼承，陳玉柳復將之贈與被上訴人，被上訴人仍繼續繳納地租，臺陽公司與被上訴人間亦存有不定期租賃關係。被上訴人之後欲續繳地租，卻遭臺陽公司藉故拒絕，惟不影響臺陽公司與被上訴人間就系爭建物所坐落基地之範圍有不定期租賃關係存在之事實。另臺陽公司於出售系爭179-75及179-79地號土地時，亦曾以存證信函通知被上訴人是否行使優先購買權，更足以證明臺陽公司與被上訴人間確有不定期租賃關係存在，依民法第 425條之規定，臺陽公司雖將土地讓與上訴人，惟臺陽公司與被上訴人間不定期租賃契約，對於上訴人仍繼續存在，亦即被上訴人就系爭建物所占用系爭土地與上訴人間有不定期租賃關係存在，自有合法占用權源，上訴人訴請拆屋還地等顯然無據等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人聲明不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭179-75、179-79地號土地上如原審判決附圖編號179-75A所示面積124平方公尺及編號179-79A所示面積4平方公尺之建物拆除，將所占用之上開土地返還，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付上訴人 434元。其陳述與原審判決記載相同部分予以引用，並補充略以：

㈠依被上訴人所提新北市○○區○○○段 000○號建物（下稱系爭 461建號建物）登記謄本，被上訴人所有上開房屋係坐落新北市○○區○○○段000地號土地（下稱系313地號土地）上，且系爭179-75、179-79地號土地登記謄本之地上建物建號欄為空白，則被上訴人是否與臺陽公司間就系爭179-75、179-79地號土地存有租約，甚至是原審所認定的租地建屋契約，實有疑義。

㈡被上訴人祖父陳六合當時建物占用系爭 313地號土地之面積僅 21.35平方公尺，與臺陽公司開立之地租發票上載占用土地面積分別為16.54坪、52.19坪不同，亦與上訴人訴請被上訴人返還所占用系爭土地面積128平方公尺（即約38.72坪）不同，故系爭461建號建物是否坐落在上訴人所有系爭179-75、179-79地號土地上，實有疑義。

㈢系爭461建號建物業經登記，並標示坐落系爭313地號土地上，顯然經當時地政機關測量過，且其為 2層樓之磚造建物，與目前坐落系爭179-75、179-79地號土地上之建物係 1層樓不同，則被上訴人與臺陽公司間之租約似亦僅存在於系爭313地號土地上，而非系爭179-75、179-79地號土地上。

㈣臺陽公司於台北青田郵局第74號存證信函催告被上訴人繳納租金，並未記載係屬系爭179-75、179-79地號土地之租金，依前開㈠㈡㈢所述，臺陽公司當係向被上訴人催繳系爭 313地號土地之租金。

㈤被上訴人於原審陳稱其祖父陳六合於38年間為臺陽公司之員工，因臺陽公司同意陳六合於系爭土地蓋系爭建物，陳六合始得以辦理保存登記，同時陳六合有給付地租予臺陽公司，臺陽公司與陳六合間有不定期租賃關係，嗣陳六合去世後，系爭建物由被上訴人母親陳玉柳繼承，陳玉柳再贈與被上訴人等情，即被上訴人取得之系爭建物，即為來自其祖父陳六合取得臺陽公司同意而興建之建物，其祖父陳六合並有辦理保存登記，系爭房屋既係被上訴人祖父陳六合所有，臺陽公司回函所檢附之「建築改良物情形填報表」及建物平面圖、地上權設定契約書、登記委託書等文件，當係陳六合所親自填載，進而向地政事務所送件而檢存於地政事務所中，自屬真正，參酌被上訴人發給臺陽公司之貢寮澳底郵局第12號存證信函載有：「…本人再次重申依民國38年議定貴公司讓予我方土地使用權利，得於政府單位登記地上建物所有權，…」，則來自被上訴人祖父陳六合而由被上訴人取得之建物，確實僅於系爭 313地號土地與臺陽公司之間存有收租關係，被上訴人否認該「地上權設定合約書」之真正，實無理由。又「建築改良物情形填報表」其上登載「門牌號碼：輕便路338號」之坐落基地確為「313地號」，且依臺陽公司回函內容，臺陽公司所認知與被上訴人祖父陳六合之收租關係，確實也是存在於系爭 313地號土地，臺陽公司根本從未認知與被上訴人祖父陳六合之收租關係是存在於系爭179-75及179-79地號土地或其他地號上，益證被上訴人與臺陽公司間之租約應係存在於系爭 313地號土地，而非系爭179-75及179-79地號土地，就系爭179-75及179-79地號土地根本不存在被上訴人祖父陳六合與臺陽公司之租賃或地上權合意，則被上訴人主張目前坐落系爭179-75及179-79地號土地上之建物，存有不定期租賃關係，顯屬無據。

四、被上訴人則聲明駁回上訴，其陳述與原審判決記載相同部分予以引用，並補充略以：

㈠被上訴人所有系爭建物確係坐落在系爭179-75、179-79地號土地上，業經原審勘驗屬實並有土地複丈成果圖為證，至於建物登記謄本記載系爭建物坐落在系爭 313地號土地，此係地政機關誤植及疏漏所致。又臺陽公司於101年12月7日台北青田郵局第882號存證信函第2點記載：「新北市○○區○○○段000000○000000地號土地，其上即座落有台端所有門牌號碼：新北市○○區○○里○○路 000號之建物一棟。」，上訴人片面稱系爭建物坐落在系爭 313地號土地上，並不實在。

㈡按租賃關係係出租人與承租人意思表示合致為已足，非以書面為其特別成立要件，性質上屬不要式契約。查系爭179-75地號土地是分割自新北市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭179-15地號土地），依臺陽公司所發台北青田郵局第74、490號存證信函內容觀之，系爭建物坐落在系爭179-75 地號土地，但不以此為限，且依被上訴人繳納地租之統一發票所載，由被上訴人繳納78年舊欠地租，並續繳至85年，嗣遭臺陽公司拒收，所繳地租之坪數自80年3月8日起由16.54坪增加為52.19坪，每坪單價亦逐年調升，被上訴人係向臺陽公司繳納系爭179-75、179-79地號土地之地租至明，而系爭建物經原審囑託地政機關測量，占有系爭179-75、179-79地號土地合計約38.72坪，尚在被上訴人所承租之52.19坪範圍內。

㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。由系爭建物坐落系爭179-75、179-79地號土地、被上訴人繳納地租之統一發票及臺陽公司之台北師大郵局第90號存證信函，被上訴人是向臺陽公司租地建屋，且存有不定期租賃關係，應無疑義，故臺陽公司於出賣系爭179-75、179-79地號土地時，才會以存證信函通知承租人即被上訴人於10日內表示是否依同樣條件行使優先購買權，若被上訴人與臺陽公司間無租賃關係存在，何以臺陽公司不請求被上訴人返還土地，又何須通知被上訴人是否行使優先購買權，上訴人辯稱臺陽公司只是基於系爭建物坐落系爭179-75、179-79地號土地，所以願意讓被上訴人優先購買云云，被上訴人否認之。

㈣依新北市瑞芳地政事務所102年10月25日新北瑞地登字第0000000000號函所附電子處理前人工登記簿謄本所載，系爭313地號土地之地上權人僅有高有庫及張邦枝等人，並無陳六合，臺陽公司回函片面表示陳六合與該公司就系爭 313地號土地訂有地上權設定合約書，並於其上設有系爭建物，被上訴人予以否認，並否認臺陽公司所提建築改良物情形填報表、建物平面圖、地上權設定合約書及登記委託書之形式及實質上之真正，況上開建物平面圖之基地號數欄、地上權設定合約書之地號欄及土地表示之地號欄，均為空白，根本不能證明臺陽公司與陳六合間曾就系爭 313地號土地有地上權設定之約定。另自臺陽公司所提被上訴人歷年繳納租金表，其上記載系爭建物坐落基地號為179-15，而系爭建物坐落之系爭179-75地號土地即分割自179-15地號，益見臺陽公司所收取租金確為被上訴人向該公司承租之系爭179-75地號土地，臺陽公司片面陳稱係收取系爭 313地號土地之租金，並不實在。

五、查系爭179-75及179-79地號土地原登記為臺陽公司所有，上訴人向臺陽公司購買而於102年1月25日登記取得所有權全部，被上訴人所有系爭建物占用如原審判決附圖編號 179-75A所示面積124平方公尺及編號179-79A所示面積 4平方公尺部分土地等事實，業據上訴人提出系爭179-75及179-79地號土地所有權狀影本、土地登記第二類謄本、現場照片為證，並經原審於102年6月27日會同兩造至現場勘驗，並囑託新北市瑞芳地政事務所派員測量屬實，有原審102年6月27日勘驗筆錄、現場照片及新北市瑞芳地政事務所102年7月17日新北瑞地測字第0000000000號函附土地複丈成果圖在卷可稽，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。

六、上訴人主張被上訴人所有系爭建物無權占用系爭土地，請求拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，因此本件應審究的是：㈠被上訴人與臺陽公司間，就系爭土地是否存有不定期租賃契約關係？㈡如存有租賃契約關係，上訴人是否受買賣不破租賃原則之拘束？㈢上訴人請求被上訴人拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，有無理由？茲分別論述如下：

㈠被上訴人與臺陽公司就系爭建物占用系爭土地範圍，確有不定期租賃關係存在：

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。而使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，最高法院19年上字第 343號判例著有明文可稽。是以當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立。次按不動產租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立之，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。

⒉查被上訴人自79年 6月11日起至85年每年均有繳款與臺陽公司，繳款名目均載明為地租，並一併繳納78年以前積欠之地租，所繳地租之租用坪數從79年6月11日之16.54坪，自80年3月8日起增加為 52.19坪，每坪單價並逐年調升，有被上訴人所提臺陽公司開立之統一發票8張在卷可憑（見原審卷第32至35頁），核與臺陽公司102年10月函所附收租紀錄相符，該收租紀錄載明：「建物所有人陳義雄」、「地址頌德里10鄰輕便路 338號」、「基地號179-15」，而系爭179-75地號土地是分割自179-15地號，有土地登記謄本可憑，足見被上訴人與系爭土地前所有權人臺陽公司間已就租賃標的物、租金數額租賃契約必要之點互相表示一致，且未以字據訂立之，依照民法第 422條規定，視為不定期限之租賃契約，被上訴人辯稱其與系爭土地前所有權人臺陽公司就系爭建物占用系爭土地之部分存有不定期租賃契約等語，即堪憑採。

⒊上訴人雖以臺陽公司 102年10月回函表示與被上訴人祖父陳六合之租賃關係是存在系爭 313地號土地，並非系爭179-75及179-79地號土地，及臺陽公司檢附之建築改良物情形填報表、系爭461建號建物登記謄本，系爭461建號建物是坐落在系爭 313地號土地上，被上訴人與臺陽公司間就系爭179-75、179-79地號土地並無不定期租賃關係云云。然臺陽公司將系爭179-75、179-79地號內面積 52.19坪土地出租予被上訴人，收取租金，已如前述，倘被上訴人與臺陽公司就系爭179-75、179-79地號土地無租賃關係存在，何以臺陽公司不僅未曾要求被上訴人拆屋還地，甚至將系爭179-75、179-79地號出售予上訴人時，以台北師大郵局第90號存證信函通知被上訴人優先購買，實與臺陽公司以往就無權占有其土地者向本院起訴請求拆屋還地之情形未符，臺陽公司否認與被上訴人就系爭179-75、179-79地號土地有租賃關係，核與臺陽公司開立之收租統一發票及收租紀錄不符，自不足採。至於臺陽公司提供之建築改良物情形填報表、建物平面圖、地上權設定契約書、登記委託書等，及系爭 461建號建物登記謄本，僅涉及臺陽公司與被上訴人祖父陳六合間就系爭 313地號土地有無租賃關係，尚難因此否定臺陽公司與被上訴人間就系爭179-75、179-79地號土地租賃關係之存在。

㈡上訴人應受買賣不破租賃原則之拘束：

⒈按出租人租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼承存在，民法第 425條第 1項定有明文，此即買賣不破租賃之原則。又出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣民法債編修正施行後將不動產所有權讓與他人者，是否有修正後民法第425條第2項規定之適用？基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第 425條第2項規定之餘地，最高法院98年度第2次民事庭會議決議足供參照。

⒉查上訴人之前手臺陽公司與被上訴人間就系爭建物占用系爭土地部分，存有不定期租賃契約關係，早於89年5月5日債編修正施行日前，依前述說明，不適用修正後民法第425條第2項規定，即系爭租賃契約不因未經公證或未定期限而排除民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，則於上訴人102年1月25日登記取得系爭179-75、179-79地號土地所有權後，上開不定期租賃契約關係仍存在於兩造之間，上訴人自應受其拘束。上訴人主張依民法第425條第2項規定，系爭不定期租賃契約並不存在於兩造之間云云，自無足採。

㈢上訴人請求被上訴人拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，並無理由：

⒈被上訴人與上訴人之前手臺陽公司間對於系爭土地，既有不定期租賃契約關係存在，且該不定期租賃契約於兩造間仍繼續存在，上訴人仍應受其拘束，業如前述，而該不定期租賃契約迄今仍未終止，從而，被上訴人本於不定期租賃契約之法律關係，繼續占有使用系爭土地即有合法權源，上訴人主張被上訴人為無權占有，依民法第 767條規定請求被上訴人應將系爭建物拆除，將占用之系爭土地返還上訴人，即屬無據。

⒉又被上訴人本於不定期租賃契約之法律關係，占有使用系爭土地，即非無法律上之原因，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人應返還相當於租金之不當得利云云，為無理由。

七、綜上所述，上訴人依民法第767條及第179條規定，請求被上訴人應將坐落系爭179-75、179-79地號土地上如原審判決附圖編號179-75A所示面積124平方公尺及編號 179-79A所示面積 4平方公尺之建物拆除，將所占用之上開土地返還，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付上訴人434 元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事庭審判長法 官 王翠芬