臺灣基隆地方法院102年度基簡字第438號

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　102年度基簡字第438號

原告

炳華厚生事業股份有限公司

法定代理人

鄭光傑

訴訟代理人

洪嘉呈律師

被告

陳義雄

訴訟代理人

蕭伍榮律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或減縮應受判決事項之聲明，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告於起訴時，訴之聲明原係「被告應將坐落新北市○○區○○○段000000地號及179-79地號土地上，如附圖所示紅色部分（面積約211.56平方公尺，以實測為準）之建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋拆除，將所占用之上開土地返還原告並自本起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣伍佰參拾伍元」，嗣經本院會同兩造及新北市瑞芳地政事務所人員至現場勘驗，並請新北市瑞芳地政事務所繪製複丈成果圖後，原告發現其起訴主張被告占用土地之面積有誤，原告即以書狀更正訴之聲明為「被告應將坐落新北市○○區○○○段000000地號上如附圖所示179-75A、面積124平方公尺，及同地段179-79地號上如附圖所示179-79A、面積4平方公尺之建物，即門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋拆除，將所占用之上開土地返還原告；並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣434元」，經核原告主張之事實，均為被告是否無權占用原告所有之土地，及原告得否請求被告拆除該建物並將土地返還予原告，顯然原訴與變更後訴之聲明基礎事實同一，僅就應受判決事項之聲明予以減縮，於法應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：

(一)伊於民國101年11、12月間向訴外人臺陽股份有限公司(下稱臺陽公司)洽商購買新北市○○區○○○段000000地號及179-79 地號土地所有權全部，並於102年1月25日完成登記取得所有權，被告於上開土地如附圖所示地號179-75 A、面積124平方公尺，及地號179-79A、面積4平方公尺之部分(下稱系爭土地)，無權占有並興建如附圖紅色部分所示、門牌號碼為「新北市○○區○○里○○路000號」之建物（下稱系爭建物），且系爭建物並未辦理建物第一次所有權登記。又本件系爭焿子寮段179-75地號土地申報地價每平方公尺416 元，另同地段179-79地號土地申報地價每平方公尺128元，按所占用土地面積申報地價年息百分之十，請求給付按月計算相當於租金之不當利得434元。爰依民法第767條、第179 條、土地法第97條第1項之規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將坐落新北市○○區○○○段000000地號上如附圖所示179-75A、面積124平方公尺，及同地段179-79地號上如附圖所示179-79A、面積4平方公尺之系爭建物即門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋拆除，將所占用之上開土地返還原告；並自本起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告434元。。

(二)對被告答辯所為陳述略以：

1、被告辯稱訴外人臺陽公司同意訴外人陳六合(即被告祖父)於系爭土地蓋系爭建物此一主張是否為真，不無疑義；再者，即使為真，當時訴外人陳六合經訴外人臺陽公司同意者最多也只有21.35平方公尺（即約6.46坪），則被告任意增建至52.19坪，是否有經臺陽公司同意，即不無疑義。

2、訴外人陳六合與臺陽公司之間究竟是否基於租賃關係而繳付地租，並無書面租約可以證明。訴外人臺陽公司或係因土地被訴外人陳六合占用，所收取的金錢僅係代表相當於租金之損害填補，尚難足證訴外人陳六合與臺陽公司之間有不定期租約的法律關係存在。況被告係於94年6月21日因贈與而登記取得該謄本所示建物之所有權，而該建物繳納地租卻僅至85年度。又其中179-79地號土地更屬「林業用地」，則臺陽公司殊無可能甘冒違反山坡地保育條例及水土保持法而同意被告在系爭土地上擅自興建房屋居住，反足證臺陽公司與被告之間並無不定期租約之法律關係存在。

3、再從臺陽公司寄發給被告之存證信函，並無隻字片語表達係因與被告之間存有租約關係而通知被告依土地法第104條規定優先購買，臺陽公司應只是基於被告房屋座落在焿子寮段179-75地號及179-79地號土地上，所以願意讓被告優先承買而已，故該存證信函亦不足做為被告與臺陽公司之間存有租約之證明。

4、本件原告係於101年11、12月間向訴外人臺陽公司洽商購買本件系爭焿子寮段179-75地號及179-79地號土地所有權全部，並於102年1月25日完成登記取得所有權，係於民法第425條第2 項修正施行後才發生「轉讓」所有權之情形，縱認本件被告與訴外人臺陽公司之間存有不定期租賃法律關係，依最高法院95年臺上字第521號民事判決所示意旨，本件仍有適用民法第425條第2項之情，是以被告與訴外人臺陽公司之間之不定期租賃契約既未經公證，被告即無依民法第425條第1項仍對原告公司主張不定期租賃契約仍存在之權利，故原告公司訴請被告應將座落在原告公司所有系爭兩筆土地上之建物拆除，將所占用之土地返還原告公司，應屬有理。

二、被告則以：系爭土地原為訴外人臺陽公司所有，訴外人陳六合於民國38年間為訴外人臺陽公司之員工，因訴外人臺陽公司同意訴外人陳六合於系爭土地蓋系爭建物，訴外人陳六合始得以辦理保存登記，同時陳六合有給付地租予訴外人臺陽公司，訴外人與陳六合間有不定期租賃關係，嗣陳六合去世後，系爭建物由乃女即被告之母陳玉柳繼承，陳玉柳復將之贈與被告，被告仍繼續繳納地租，訴外人臺陽公司與被告間亦存有不定期租賃關係。被告之後欲續繳地租，卻遭訴外人藉故拒絕，惟不影響訴外人與被告間就系爭建物所坐落基地之範圍有不定期租賃關係存在之事實。另訴外人於出售地號179-75及179-79兩筆土地時，亦曾以存證信函通知被告是否行使優先購買權，更足以證明訴外人與被告間確有不定期租賃關係存在。依民法第425條之規定，訴外人臺陽公司雖將土地讓與原告，惟訴外人與被告間不定期租賃契約，對於原告仍繼續存在，亦即被告就系爭建物所占用系爭土地與原告間有不定期租賃關係存在，自有合法占用權源，原告訴請拆屋還地等顯然無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其向訴外人臺陽公司購買地號179-75及179-79權利範圍全部之土地，為系爭土地之所有人，系爭土地為被告所有之系爭建物占用等情，業據其提出新北市○○區○○○段000000000○000000000地號之土地所有權狀、土地登記第二類謄本、系爭建物登記第二類謄本、建物現場照片為證，且經本院於102年6月27日會同兩造及新北市瑞芳地政事務所人員至現場勘驗，並請新北市瑞芳地政事務所測量人員按系爭建物占用範圍測量占用面積並繪製複丈成果圖送院，經測量結果確係占用原告所有之系爭土地如附圖編號179-75A及179-79A所示位置及面積，有本院102年6月27日勘驗筆錄、現場照片及新北市瑞芳地政事務所102年7月17日新北瑞地測字第0000000000號函所附之土地複丈成果圖在卷可稽，上開證據資料復為被告所不爭執，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告前揭主張為真實。

四、原告另主張被告無權占用系爭土地，被告應將系爭建物拆除並將系爭土地反還原告，並給付相當租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：(一)被告與訴外人臺陽公司有無不定期租賃契約？臺陽公司是否已解除系爭租賃契約？(二)本件是否有民法第425條第2項之適用？

(一) 被告與訴外人臺陽公司有不定期租賃契約。臺陽公司並未解除系爭租賃契約。

1、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期現之租賃。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第422條、第98條定有明文。本件原告主張被告與訴外人間並無書面租約足茲證明被告與訴外人臺陽公司確有不定期限之租賃契約等語。惟租賃關係僅出租人與承租人意思表示合致已足成立，非以書面為其特別成立要件，性質屬不要式契約，亦即，租賃契約成否並不以有書面契約為條件。本件雖未以書面為之，然被告自79年6月11日起至85年每年均有繳款與訴外人臺陽公司，繳款名目均言明為地租，其所繳地租之租用坪數從79年6月11日之16.54坪，自80年3月8日起增加為52.19坪(約為169.1平方公尺)，每坪單價並逐年調升；另據訴外人臺陽公司寄與被告之存證信函內容「因已積欠多年租金」、「繳交所積欠租金」等語，係催告被告繳納積欠多年之租金，可認訴外人臺陽公司係以租賃關係之意思容認被告使用系爭土地，確有不定期之租賃契約，此有統一發票8張、臺北青田郵局存證信函1紙在卷可稽，是原告主張被告與訴外人臺陽公司間無訂定書面，臺陽公司所收取之金錢僅係相當於租金之損害填補；被告與訴外人臺陽公司間之租賃土地範圍至多僅有21.35平方公尺等語，尚屬無據。

2、次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。民法第440條第1項、第2項、第258條第1項定有明文。經查，被告自85年繳納系爭建物之租金後，即未繳納租金，訴外人臺陽公司並以郵局存證信函定相當期限催告被告繳納租金，如前所述。被告受壹陽催告繳納租金之通之後，未於該相當期限內繳納租金，訴外人臺陽公司自取得解除契約之權利，惟訴外人臺陽公司於台北青田郵局存證信函第74號，僅係催告被告繳納租金；臺北青田郵局存證號碼000490之存證信函，訴外人僅通知被告與原告商議系爭土地及建物買賣事宜，並未向為被告解除契約之意思表示。此有存證信函附卷可參。揆諸上開法規，應認訴外人與被告間存之不定期租賃契約，尚未經訴外人臺陽公司解除，該不定期租賃契約仍應存在於被告及訴外人台陽公司間。

(二)本件無民法第425條第2項之適用

1、 按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於第2項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425條第2項之規定。至債編施行法第24條第1項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，乃承襲自修正前民法債編施行法第13條第1項之規定，係針對民法債編施行（即19年2月10日）前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後、修正前所定之租賃契約，並無適用餘地(最高法院96年度台上字第976號判決要旨、最高法院九十八年度第二次民事庭會議、台灣高等法院暨所屬法院九十七年法律座談會民事類提案第十二號參照)。況本件為租賃基地建築房屋，依民法第449條第3項之規定，其租用契約期限，不適用同條第1項20年期限之限制。依此租用基地建築房屋之法理，則本件應無民法第425條第2項關於期限規定之適用。

2、 本件被告與訴外人臺陽公司之租用基地建築房屋之租賃契約，並未以書面訂立租賃契約，已如前述，則依民法第422條之規定，視為不定期租賃。揆諸上開意旨，本件並無民法債編修正施行後民法第425條第2項規定之適用，亦即不排除民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則之適用，此乃屬依法律規定之債的概括承受，有關讓與人即原出租人之權利義務應一併由受讓人繼受之，亦即由受讓人之原告當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，系爭土地之法律關係已改存在於原告與被告之間，是被告所辯其因租賃關係而有占有系爭土地之正當權源，即非無據。

五、綜上所述，本件被告租用基地建築房屋，雖基地所有權經原所有權人讓與原告，惟仍受買賣不破租賃之限制，兩造間仍有租賃關係存在，故原告依民法第767條及第179條之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示之系爭建物拆除，將系爭土地返還與原告並給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告434元為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，經核與判決結果不生影響，無庸一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事簡易庭法 官 蔡聰明