臺灣基隆地方法院102年度基簡字第797號

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　102年度基簡字第797號

原告

霖昀不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

李逢時

訴訟代理人

徐健成

訴訟代理人

張高勝

訴訟代理人

林昀璇律師

被告

廖美秀

訴訟代理人

曾朝誠律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之（最高法院90年度台抗字第287 號裁定意旨參照）。本件原告原起訴以兩造間之不動產專任委託銷售契約書第11條、第5 條之約定為請求權基礎，嗣於訴訟行中之民國103年1月21日言詞辯論期日當庭追加民法第565條及第568條為請求權。本院審酌原告所為屬訴訟標的之追加，其追加後與原訴之主要爭點具有共同性，在社會生活上應屬同一紛爭，且可繼續使用原訴之證據資料，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠被告前於102年3月22日就原為其所有之門牌號碼基隆市○○區○○○街0巷00 號之房屋（下稱系爭房屋），與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專任銷售契約書），約定系爭房屋以新臺幣（下同）1,350萬元價格委託原告專任銷售，委託銷售期間自102年3月22日起至102年6月30日止。並於契約書第11條第1 款約定，委託人如有於委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或委由第三者仲介時，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付該契約第5 條（契約第5條第1項約定：買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%。）約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人。嗣陸續於102年4月月22日及同年月27日再行簽訂契約內容變合意書，最後合意將委託銷售之價格變更為1,050萬元。

㈡102年6月10日訴外人許瑀讌以願出價1,050 萬元買受系爭房屋而與原告簽訂「買賣斡旋金契約書／買賣要約書」，交付原告20萬元斡旋金。原告曾於102年6月17日、102年6月24日以安樂路郵局000303、000313號存證信函通知被告，請被告依約與買方簽訂買賣契約，惟被告不為理睬。

㈢102年6月間原告發現系爭房屋正由中信房屋仲介銷售中，嗣再經本院依職權訊問證人即系爭房屋現所有人楊王清美經由何管道購得系爭房屋，始知被告於系爭專案銷售契約有效期間內之102年5月16日，竟又與太平洋房屋仲介股份有限公司基隆店（下稱太平洋房屋仲介公司）簽訂一般委託銷售契約，委託太平洋房屋仲介公司銷售，並由證人楊王清美以總價1,086萬元買受，並於102年7月1日與證人楊王清美簽訂不動產買賣契約書，於102年7月29日辦妥所有權移轉登記。

㈣爰依系爭契約書第11條、第5條之約定，及民法第565條、第568條之規定，以被告委託原告銷售之價格1,050萬元計算違約金等語。

㈤並聲明：如主文第一項所示。並願供擔保，請准予宣告假執行。

三、對被告之答辯陳述略以：

㈠依系爭專任銷售契約書上方，有明文記載二種選項即委託人有三天以上契審閱權，於契約簽定時可要求攜回審閱或業已當場表示已詳閱本契約書內容，無須另行攜回審閱。被告勾選「業已當場詳閱本契約書內容，無須攜回審閱。」並於委託人確認簽章欄位親筆簽名。依臺灣臺中地方法院95年度簡上字第109號判決意旨，消費者保護法（下消保法）第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。

㈡原告向被告報告有買家願意購買是以電話簡訊通知的方式，被告縱然因精神官能症致左足挫傷，亦會知悉，況被告在左足挫傷時亦能將系爭房屋另行委託太平洋房屋仲介公司出售，焉有不能回應原告簡訊之情，被告患有重度憂鬱症及精神官能症等並無法合理化被告刻意迴避不出面與買方洽訂買賣契約一事，此一抗辯顯不可採。

㈢原告為銷售系爭房屋，刊登報紙63次，銷售人員帶人看房8次，被告竟違反專任銷售契約之基本精神，與太平洋房屋仲介公司另行簽立一般銷售契約，被告之行為顯違背履行專任委託銷售契約所應具備之民法第148條之誠實信用原則。

四、被告則聲明：請求判決駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保免為假執行。並答辯略以：

㈠被告患有精神官能性憂鬱症，且識字不多，原告公司營業員攜帶系爭專任銷售契約書與被告簽署時，應詳細說明內容，並向被告親屬告知，惟原告卻僅指示被告簽名，依消保法第11條之1之規定，系爭契約書應為無效。

㈡被告並未授權證人簡晨玲與太平洋房屋仲介公司簽訂一般委託契約書。被告於102年5月29日至102年6月11日因重度憂鬱症發作導致右足挫傷，被家屬送至基隆長庚醫院住院治療，被告原本希望病情好轉再出售系爭房屋，惟102年6月底，證人簡晨玲告知有買方出價，並說服被告出售，被告始決定出售，到簽約當時，都不知道證人簡晨玲與太平洋房屋仲介公司有簽立一般委託契約書，待被告知悉時，約莫於102年7月底。

㈢縱認本件被告有違反系爭契約書第11條之事由，而需支付違約金，然原告請求之違約金，實屬過高，聲請本院酌減之。

五、原告主張於102年3月22日就系爭房屋，與原告簽訂系爭專任銷售契約書，原約定系爭房屋以1,350萬元價格委託原告專任銷售，委託銷售期間自102年3月22日起至102年6月30日止。嗣陸續於102年4月月22日及同年月27日再行簽訂契約內容變合意書，最後合意將委託銷售之價格變更為1,050萬元。原告曾於102年6月17日、102年6月24日以安樂路郵局000303、000313號存證信函通知被告，有買方願出價1,050 萬元買受系爭房屋，並已與原告簽訂「買賣斡旋金契約書／買賣要約書」及交付原告20萬元斡旋金。最後系爭房屋係經由太平洋房屋仲介公司仲介以總價1,086 萬元出售予證人楊王清美，與證人楊王清美於102年7月1日簽訂不動產買賣契約書，於102年7月29日辦妥所有權移轉登記等事實，業據其提出系爭專案銷售契約書、契約內容變更合意書、存證信函、土地及建物登記第二類謄本，及證人楊王清美提出之不動產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書等為證，且為被告所不爭執，堪信為實在。惟被告仍以前開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：系爭專任銷售契約之簽立有無違反消保法第11條之1 之規定？被告是否於委託原告專案銷售期間，另行委託太平洋房屋仲介公司銷售（即被告有無系爭專任委託契約書第11條第1款之事由）？原告請求之違約金是否過高？

六、得心證之理由：

㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消保法第11條之1第1項及第2 項固定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達。揆諸系爭專案銷售契約書首段，係記載「依內政部公告，委託人有三天以上契約審閱權，於契約簽立時可要求攜回審閱。」並記載二種選項即「□本契約書於中華民國＿年＿月＿日，經委託人攜回審閱＿日。□業已當場詳閱本契約書內容，無須另行攜回審閱。」，被告係勾選「業已當場詳閱本契約書內容，無須另行攜回審閱。」並於委託人確認簽章欄位上簽名（詳本院卷第11頁）。且據證人即系爭專案銷售契約書承辦人張高勝於本院102年12月5日言詞辯論期日證稱：「（問：請陳述你受理本件房屋銷售之經過？）．．．。今年3 月份，被告打電話到原告公司指明找我，說其大衛營的房屋要出售，隔天即3月22 日我到被告家中跟他說明現場評估系爭房屋大約可以賣到多少錢，我當時有向他解釋委託銷售的合約有兩種即一般委託及專任委託，一般委託是指屋主及其他仲介都可以賣，專任委託是指在委託期，只有原告公司可以賣，屋主及其他仲介都不可以賣，被告後來是選擇專任委任，因為被告之前房屋曾交由太平洋房屋仲介專案委託銷售過，於是簽了系爭專任委託銷售契約書。．．．」等語，勾稽證人陳淑玲於本院103年3月27日言詞辯論期日之證述：「（問：你與被告在101年10月1日簽立專任約時，有無向被告說明專任約與一般約的不同？）有說明。」證人張高勝所言應認可採。又據證人張高勝於本院102年12月5日言詞辯論期日之證述：「我有跟被告說有3 天審閱契約期間，被告回答說他很清楚，不用3天審閱期，但我仍向被告表示3天內如果對契約有意見仍可以解除此專任契約。」、「（問：系爭契約書3 天以上審閱期欄位之委任人確認簽章，是否是被告親簽？）是的，我解釋好後被告才簽名的。」等語，衡情被告前於101年10月1日與太平洋房屋仲介公司簽立不動產專任委託銷售契約時，即已受告知不動產委託銷售之專任約與一般約之差異，其後於102年3月22日與原告簽立系爭專任委託契約時，證人張高勝又再次告知，可認被告對系爭專任委託契約之內容應有所了解。故被告辯稱系爭專任委託契約之簽立違反消保法第11條之1 之規定，而被告患有精神官能性憂鬱症，識字不多，對契約內容不了解云云，即不足採。

㈡原告主張系爭房屋被告於委託原告專案銷售系爭期間（即102年3月22日至102年6月30日），復另行委託太平洋房屋仲介公司銷售並成交乙情，據證人楊王清美於103年1月21日言詞辯論期日所為之證述：「（問：系爭房屋是何時向何人購買？）是去年7月間透過太平洋房屋仲介購買。」、「（問：證人是何時委託太平洋房屋仲介購屋的？）約在7月前4、5個月，我就委託太平洋房屋仲介購屋」等語，復經本院依職權向太平洋房屋仲介公司函查，據該公司於103年2月6 日以太屋總法字第0000000 號函檢附證人即被告女兒簡晨玲以代理人身分所簽立之一般委託契約書、契約內容變更合意書、及編號NM00000000號之統一發票函覆本院稱：系爭房屋賣方廖美秀授權簡晨玲君於102年5月16日與本公司簽訂一般委託契約書，將前揭房地委託本公司仲介銷售，售出後並由賣方廖美秀君給付本公司服務報酬計21萬7,200 元等語。（詳本院卷第168-174頁）。酌以本院命被告於103年3月27 日言詞辯論期日親自到庭，據被告所陳：「（問：102年5月16日簡晨玲以代理人身分與經紀營業員陳淑玲簽訂之一般委託契約書，你是否知悉？）我沒有授權簡晨玲，當時我在住院」、「（問：是否知悉陳淑玲有在幫你賣房子？）知道，後來我女兒有告訴我。」、「（問：你是否有同意陳淑玲幫你們賣房子？）有，我們溝通很久，我事後有同意。」、「（問：陳淑玲賣掉房子後，賣方要給仲介的報酬是誰付的？）是簡晨玲付的，但我有同意。」、「（問：你住院期間有同意簡晨玲可以帶買主來看房子嗎？）有，我有同意，但出價的金額我沒有同意過。」、「（問：陳淑玲小姐這一次幫你們賣房子，你是何時才知悉？）我是在委賣的金額有異動還要再再簽約時候，簡晨玲有跟我講」、「（問：系爭房子這一次委託陳淑玲小姐賣的整個過程，你是一直到與買主簽約時才出面嗎？期間有無授權簡晨玲處理？）是，期間我有授權簡晨玲處理」等語（詳本院卷第211-213頁）。依民法170條第1 項之規定：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」是本為無權代理之行為，經本人事後承認後，對本人仍發生效力。足認系爭房屋被告於委託原告專案銷售期間（即102年3月22日至102年6月30日），證人簡晨玲無代理權以被告代理身分於102年5月16日與太平洋房屋仲介公司簽立系爭房屋之一般委託銷售契約其效力，因被告本人事後承認，已於被告發生效力，且最終系爭房屋於102年7月1日以1,084萬元之價金出售與證人楊王清美時係被告親自出面與證人楊王清美簽訂買賣契約，並辦妥所有權移轉登記，從而，原告主張系爭房屋被告於專任委託原告銷售期間（即102年3月22日至102年6月30日），另行委託太平洋房屋仲介公司銷售，已構成系爭契約書第11條第1款之違約處罰事由，應給付原告違約金，於法有據。

㈢至被告辯稱違約金過高應予酌減乙節，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年台上字第3796號判決意旨可參）。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年臺上字第1915號判例意旨參照）。又民法第252 條之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院49年台上字第807號判例、92年度台上字第2747 號判決意旨可參）。本件被告有系爭專案銷售契約書第11條第1 款所規定違約事由業經認定如上，而依系爭專案銷售契約書第5條之規定，原告得收取之報酬，其數額為實際成交價之4%，系爭房屋訴外人許瑀讌雖出價1,050 萬元斡旋，然終未成交，故原告主張以1,050萬元之4%計算違約金42 萬元，尚非有據，本院審酌系爭房屋最終係以1,086 萬元成交，而被告支付予太平洋房屋仲介之報酬為成交價之2%（詳本院卷第174頁），故本院認原告請求之違約金應酌減為21 萬元。從而，原告主張依系爭專案銷售契約之約定請求被告給付違約金於21萬元範圍內為有理由，逾此範圍之請求，應予駁回。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項、第233第1項前段分別定有明文。本件原告請求被告依約給付違約金21萬元，並未約定給付期限，雖原告前於102年6月17日寄送安樂郵局000303號存證信函、再於102年6月24日寄送安樂郵局000313號存證信函，均已由證人簡晨玲收受後通知被告，然原告主張自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即102年8月31日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，自無不可。

七、綜上所述，原告主張依系爭契約書第11條第1款之約定，請求被告給付違約金21萬元及自102年8月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，超過部分為無理由，應駁回之。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。

九、原告勝訴部分係依簡易程序所為被告勝訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。另原告聲請供擔保請為假執行之宣告部分，僅為促請法院依職權為假執行之聲請，毋庸准駁。又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

十、本件訴訟費用5,580元（即第一審裁判費4,520元、證人楊王清美日旅費530元、證人陳淑玲日旅費530元），由被告負擔。

十一、據上論結，本件原告之訴有理由，爰依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款及第392條，判決如主文。

基隆簡易庭法 官 林淑鳳