臺灣基隆地方法院103年度基小字第567號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 103 年 09 月 05 日
• 法官: 陳賢德
• 法定代理人: 林榮輝
• 原告: 立天應用材料股份有限公司法人
• 被告: 林美玲

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
103年度基小字第567號原　　　告　立天應用材料股份有限公司
法定代理人　林榮輝
訴訟代理人　吳思薇
謝政翰
陳柏宇
被　　　告　林美玲
上列當事人間請求返還押租金事件，經臺灣臺北地方法院移送前來（102年度北小字第3052號），本院於民國103年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟零陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送於其管轄法院。移送訴訟之裁定確定時，受移送之法院受其羈束。前項法院，不得以該訴訟更移送於他法院。民事訴訟法第28條第1 項及第30條第1項及第2項本文分別定有明文。查本件原告原係向臺灣臺北地方法院起訴，依民事訴訟法第403條第1項第11款及第424條第1項之規定，視為聲請調解，嗣兩造於臺灣臺北地方法院調解期日到場而調解不成立，臺灣臺北地方法院以被告戶籍係設在基隆市○○區○○路000○00號14樓為由，而以102年度北小字第3052號民事裁定將本件訴訟移送本院確定，有臺灣臺北地方法院上開字號案卷可參，本院依法受其羈束，而應就本件訴訟進行審判，合先敘明。
二、原告起訴主張略以：
㈠原告與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定原告於101年8月1日起至102年7 月31日止向被告承租建物門牌基隆市○○區○○路000○00號14樓及165之20號14樓房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）18,000元，押租金48,000元。惟系爭房屋於100 年承租時，月租金原為16,000元，101 年續約時已調漲2,000元，而為18,000元，嗣於102年7月底時，被告又預備調漲2,000元租金，且發生原告通知被告修理熱水器，被告卻置之不理等情事，原告乃向被告表明不再續約，並已另覓租屋處，而於102年8月底時遷出系爭房屋，惟原告要求被告退還押租金，被告卻以系爭房屋之地板受損等理由，拒絕退還押租金。原告爰於扣除102年8月份之租金後，依系爭租賃契約之約定提起本訴。並聲明：被告應返還原告押租金30,000元，訴訟費用由被告負擔，原告並願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯之陳述：
1.被告主張之：天然氣費：102年8 月10日抄表之費用886元及808元；自來水費：計費期間為102年5月13日至同年7月10日之費用267元及217元；電費：102 年5月27日至同年7月25日之費用3,378元及741元；開鎖費：150元 ×2次＝300元，被
告均不爭執。
2.被告主張之：天然氣費：102年10月10日抄表之費用111元及145元；自來水費：102 年7月11日至同年9月10日之費用329元及2,910元；電費：102年7月26日至同年9月25日（被告答辯狀誤載為同年9 月28日）之費用2,157元及975元，因原告就系爭房屋之使用期間僅至102年8月底，原告同意按日數比例計算於102年8月31日前原告應負擔之金額。
3.至於被告主張系爭房屋木地板受損部分，原告對被告所提照片係原告搬走時之狀況，雖不爭執，但系爭房屋於原告承租前，被告係提供予一韓國法師使用，該韓國法師搬遷後方由原告承租，即系爭房屋於原告承租前，即非全新，又該地板上之刮痕，在基隆之氣候環境下，很難不刮損，原告認為係正常使用所造成，且未達到不堪使用之地步。
4.此外，被告主張之清潔費用部分，並無法律上之依據，且根據被告所提照片，顯示原告搬走時之系爭房屋狀況，應該還算蠻乾淨。
三、被告答辯略以：
㈠押租金係出租人行使權利之保障，俟租賃關係終止時承租人尚應負擔之債務之擔保金。而依兩造系爭租賃關係，被告尚欠原告下列債務：1.天然氣費：⑴102年8月10日抄表之費用為886元及808元；⑵102年10月10日抄表之費用為111元及145元。2.自來水費：⑴計費期間為102年5月13日至同年7月10日之費用為267元及217元；⑵102 年7月11日至同年9月10日之費用為329元及2,910元。3.電費：⑴102年5月27日至同年7月25日之費用為3,378元及741元；⑵102年7月26日至同年9月25日之費用為2,157元及975元。4.開鎖費：150元×2次＝
300 元。6.木地板受損之賠償債權。7.屋內清潔費用20,000元。
㈡惟上開天然氣費、自來水費及電費計費期間，因跨兩造租賃關係終止及原告交屋日102年8月31日，且當時並未抄表，無法知悉於上開交屋日前後之精確費用，故所提出之上開費用收據中，於跨原告交屋日前後之費用，亦同意按日數比例計算被告應負擔金額。又上開房屋之木地板，係於韓國法師搬走後，被告因本打算自住，而重新施作，房屋整理好後，閒置約1、2年，才出租給原告，故於原告承租時仍為全新，當初仲介公司的仲介人員張煥欣可以作證。被告於上述債務未清償前，原告拒絕返還押租金；而依上開被告債務次序，主張抵銷。
㈢因而聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號民事裁判要旨可資參照）。且此租賃關係終了時之抵充，係當然抵充，即無須有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人之債務而結算其餘額之效力。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432 條第1項及第2項本文定有明文。經查：
㈠原告係於100 年7、8月期間，先委由當時之員工劉志炫向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自100 年8月1日起至101年7月31日止，每月租金為16,000元，嗣於上開租賃契約屆滿時，由原告與被告續約1年，約定租賃期間自101年8月1日起至102年7月31日止，每月租金則調漲為18,000元，此有原告提出之系爭租賃契約書及被告提出之第一年租賃契約書（即租賃期間自100 年8月1日起至101年7月31日止之租賃契約書）影本在卷（臺灣臺北地方法院102 年度北小字第3052號卷〈下稱北院卷〉第3至6頁、本院卷第64至67頁）可參，且為兩造一致之主張（北院卷第1 頁、本院卷第80、82頁）。惟兩造就系爭房屋之租賃關係，嗣據兩造合意延至102年8月31日止，此亦據兩造陳述相符（北院卷第2 頁、本院卷第21、71、80頁），足認兩造就系爭房屋之租賃關係，係按系爭租賃契約之約定，而延至102年8月31日止。又依系爭租賃契約第5 條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）48,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（北院卷第3 頁、本院卷第59頁），而被告亦不否認收取原告交付之押租金（本院卷第17頁）；且原告亦已於102年8月31日返還系爭房屋，此亦據兩造陳述一致（本院卷第21、71、80頁）。是原告訴請被告於扣除102年8月份之租金（即48,000元－18,000元＝30,000元）後返還押租金30,000元，原非無據。㈡惟系爭租賃契約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方負擔。」（北院卷第6 頁），此亦為原告所不爭執，是系爭房屋於原告承租及使用期間之水電及天然氣等費用均應由原告負擔。而有關被告主張應由原告負擔之相關費用，除據被告提出台灣自來水股份有限公司、台灣電力股份有限公司及欣隆天然氣股份有限公司之費用收據影本及進陽鎖行收據為證（本院卷第45至54、56、74頁）外，其中102 年5月13日至同年7月10日之自來水費267元及217元、同年5月27日至同年7月25日之電費3,378元及741元、同年8月10日抄表之天然氣費886元及808元暨開鎖費300元，均為原告所不爭執；另102年7月11日至同年9月10日之自來水費329元及2,910元、同年7月26日至同年9 月25日之電費2,157元及975元、同年10月10日抄表之天然氣費111元及145元，則因原告就系爭房屋承租及使用期間僅至102年8月31日止，而被告復未能舉證被告於該期日前實際使用之金額，兩造均同意此部分費用按日數比例計算。則原告所應負擔之相關費用金額合計應為11,275元【自來水費：267＋217＋（329＋2,910）×52/62≒3,201（小數點以下
4捨5入，下同）；電費：3,378＋741＋（2,157＋975）×37
/62 ≒5,988；天然氣費：886＋808＋（111＋145）×22/61
≒1,786。上開各項再加計開鎖費：3,201＋5,988＋1,786＋300 ＝11,275】，於抵充被告原應返還之押租金後，其押租金僅餘18,725元【30,000－11,275＝18,725（元）】。
㈢又系爭租賃契約第11條尚約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。（上開文字均為印製文字，以下則為手寫）尤其室內木地板，如因乙方人為原因損壞時，乙方付損害賠償之責。」（北院卷第4 頁、本院卷第65、66頁）可知，原告於承租期間，應就系爭房屋，尤其室內木地板，負善良管理人之注意義務，否則即應就損害負賠償責任。查系爭房屋室內，除浴室外，全室均鋪設金檀木之實木地板（此經細看木地板接縫處即可知，規格為90 ×9
公分，厚度約1.5 公分），此除經本院實地勘驗外，另據證人李詠興即就系爭房屋木地板進行估價之木地板師傅證述明確，有本院勘驗筆錄及所拍攝照片在卷（本院卷第109至110、114頁）可稽。又上開實木地板於原告102年8 月31日返還系爭房屋時，有多處明顯刮痕或磨損，亦有被告所提照片附卷（本院卷第34至39頁）可參，且為原告所不爭執（本院卷第94頁）；而參該等刮痕或磨損情況，或為硬物長距離拖曳而留下之長條型跨多片實木地板之刮痕（本院卷第37頁上方照片），或係硬物在其上短距離來回移動或旋轉而聚集之多條刮痕（本院卷第37頁及第35頁下方照片），或長期以硬物摩擦所造成地板漆面磨損殆盡（本院卷第36頁），顯均係因不當使用所遺留之痕跡；然該等刮痕或磨損情況，於原告向被告承租系爭房屋之初，並不存在，則據證人即僑福房屋碇內店之房仲人員張煥欣於本院言詞辯論程序證述明確（本院卷第95至96頁）；本院參之系爭契約尚特別就室內木地板以手寫方式訂定前揭維護約款，足知原告就該實木地板特別重視，乃其主張該室內實木地板於出租原告前尚屬全新及證人張煥欣有關系爭房屋出租原告時並無前述刮痕或磨損情況之證詞，均堪認屬實。是系爭房屋室內實木地板之上述刮痕及磨損，顯係於原告承租期間，因不當使用所致。而原告於證人張煥欣證述後，雖復行爭執其返還系爭房屋時之木地板狀況（本院卷第98頁）；然按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視為自認。而自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。為民事訴訟法第280條第1項本文及279條第3項所明定。原告既未舉證其原先不爭執之被告所提照片非其返還系爭房屋當時之狀況，被告亦未同意其嗣後爭執之意見，揆之前揭規定，本院即難憑其上開嗣後之抗辯，而為其有利之認定。㈣系爭房屋室內實木地板，既於原告承租期間，因不當使用而導致上述刮痕及磨損情況，原告依前揭民法規定及系爭租賃契約之約定，自應對被告負損害賠償責任。查有關系爭房屋室內實木地板之刮痕及磨損所可能需要之相關費用，證人李詠興證述：系爭木地板如果要修復的話，必須先將全室地板板面磨平，再上漆（先染色再上亮光漆，使顏色趨於一致），以之前伊來系爭房屋估價所丈量面積約50幾坪推算，這樣子光工資就要十幾二十萬元，可是這樣子的效果不見得好，伊之前很少做這樣子的工程，因為無法預料效果，如果做的不好的話，容易跟業主意見分歧。如果不採修復方式，而採全室木地板重做方式，以現在金檀木的實木地板，光板材每坪就要約5,000 元，含底板（每坪1,000～1,500元）及工資（每坪1,000～1,500元），則每坪約需8,000 元，換算全室重鋪價格約 4、50萬元（請參照之前所提估價單，法官提示原告於10 3年7月4日言詞辯論程序所提出之詠聖木地板企業有限公司估價單（其內記載「拆除，一式，53,000元」、「柚木架高14坪，單價8,000元，計112,000元」、「柚木平鋪36坪，單價7,000 元，計252,000元」「總金額417,000元」，本院卷第101 頁），經證人李詠興確認為其所開立，並表示因鋪設面積較大，所以價格稍低）等語（本院卷第110至111頁）。可知，系爭房屋之實木地板，無論係採磨平及上漆之修復方式，或採重新施作之方式，僅毋庸計算折舊之工資金額，即遠逾原告剩餘押租金債權金額18,725元。乃原告之押租金債權再經被告此損害賠償債權抵充結果，自無任何餘額可資請求返還。
五、綜上所述，原告之押租金債權，因盡為被告之水電及天然氣等相關費用返還債權及木地板之損害賠償債權所抵充，而無餘額，則原告依兩造系爭租賃契約，請求被告返還押租金30,000元，即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
六、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一論駁之必要。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。而訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應依職權確定其費用額。民事訴訟法第87條第1 項、第78條及第436條之19第1項定有明文。查本件原告已繳納第1審之裁判費1,000元，又因訊問證人張煥欣及李詠興，被告則預納證人日旅費1,060 元，有該等收據在卷可憑，此外，即無其他訴訟費用之支出。故本件訴訟費用額確定為2,060元【1,000＋1,060＝2,060（元）】，應由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之19第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日基隆簡易庭 法 官 陳賢德
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 5 日書記官 周育義