臺灣基隆地方法院103年度訴字第34號

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第34號

原告

江李淑華

訴訟代理人

邱姿瑛律師

被告

許郁雯

訴訟代理人

曾允斌律師

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國103年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠坐落基隆市○○區○○段 000地號土地所有權應有部分百分之6及其上基隆市○○區○○段000○號即門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00○0號房屋所有權全部（下稱系爭不動產），本為原告所有，原告為求較高之銀行貸款金額，遂於民國98年11月13日以買賣為原因，將系爭不動產借名登記於訴外人錡貞蓉名下，並以錡貞蓉名義向基隆市第一信用合作社借得新臺幣（下同）60多萬元，錡貞蓉復將60多萬元借予原告，且由原告支付5個月共6萬元之利息予錡貞蓉。嗣因原告仍有資金需求，遂於99年4月9日以買賣為原因，經錡貞蓉與被告同意，將系爭不動產借名登記於被告名下，並以被告名義向上海商業儲蓄銀行股份有限公司借得90萬元，由原告取得該90萬元，並繼續居住於系爭不動產，經被告提議與訴外人即原告之子江麟簽訂系爭不動產之租賃契約書（下稱系爭租約），雖約定每月租金18,000元，實際上為借名登記及借款之報酬。不料被告竟以真正所有權人地位自居，訴請江麟遷讓房屋，原告為保全系爭不動產之所有權利，爰以起訴狀繕本之送達為終止兩造間借名登記契約之意思表示，借名登記契約既已終止，為此依民法第 541條、第179條、第767條規定提起本訴，請求被告應將系爭不動產移轉登記予原告等語，並願供擔保聲請宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述：

⒈系爭不動產於98年11月13日辦理所有權移轉登記予錡貞蓉，再於99年4月9日移轉登記予被告，迄至103年2月10日，始終皆由原告管理及占有使用，並負擔系爭不動產之水電費、修繕費及房屋稅、地價稅等，可證兩造就系爭不動產應為借名登記關係，原告與錡貞蓉間、錡貞蓉與被告間均無買賣系爭不動產之合意，兩造間就系爭不動產亦無租賃之合意。

⒉系爭租約第 5條約定，房屋修繕由出租人負責修理，否則承租人得自行修繕再向出租人請求返還，此與民法第 429條、第430條規定相符，惟系爭不動產於100年間發生漏水糾紛，如兩造間確有租賃關係存在，依約應由被告負責修理，然自始皆由原告與鄰居協調，並由原告支付 2萬多元之修繕費，益徵兩造間無租賃關係存在。

⒊兩造原本約定原告於 100年間應繳清借款並辦理所有權移轉登記予原告，惟因政府之奢侈稅政策，遂約定由江麟給付借款 1年之利息即10萬元，待無須繳付奢侈稅後再辦理系爭不動產移轉事宜，故於100年4月18日交付被告10萬元，有訴外人呂文寶代收10萬元現金之收據可證。

⒋系爭不動產於98年、99年之售價約為每坪10萬元左右，以系爭建物21坪計算，售價可達 200多萬元，原告不可能同意以不到市價3分之1價格即60萬元出售予錡貞蓉，錡貞蓉亦不可能以不到市價3分之1價格即 634,000元出售予被告，且系爭不動產租金每坪不到 500元，不可能高達每月18,000元，系爭租約約定之租金18,000元實為借款利息，故兩造間確存有借名登記關係。

二、被告聲明駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行，其抗辯略以：

㈠按土地法第43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，是為確保登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定。系爭不動產前登記為訴外人錡貞蓉所有，被告信賴系爭不動產之登記名義人錡貞蓉為所有權人，於99年 3月18日委由訴外人陳信嘉向錡貞蓉以 634,000元購買系爭不動產，並於同年4月9日登記，且原告提出系爭不動產所有權權狀委任訴外人江麟處理，當應推定被告對於系爭不動產有合法權利，被告否認與原告成立借名登記契約，原告主張兩造間就系爭不動產成立借名登記契約，自應就該借名登記之事實負舉證責任。

㈡錡貞蓉於99年 3月18日將系爭不動產出售予被告後，因原告與其家人仍居住於系爭不動產內，為方便原告搬遷，遂由被告與原告之子江麟於99年 3月18日簽訂系爭租約並經臺灣板橋地方法院所屬民間公證人詹孟龍事務所公證，約定由江麟每月支付租金18,000元，租賃期限至99年 7月19日止，惟江麟未依約繳付租金，被告遂以上開公證之系爭租約聲請強制執行，然執行程序進行中，江麟一再表示有誠意解決，被告曾2次同意延緩執行，嗣於100年 9月13日點交後，被告代理人呂文寶同意江麟仍可繼續居住於系爭不動產內。至於證人江麟證稱曾於100年4月18日交付被告10萬元，然上開款項係支付積欠之租金，與借名登記關係無涉。

三、查系爭不動產原登記為原告所有，於98年11月 3日以買賣為原因移轉登記為訴外人錡貞蓉所有，復於99年4月9日以買賣為原因移轉登記為被告所有等事實，有原告所提系爭不動產登記謄本、異動索引、土地登記申請書等件影本附卷足憑，並經本院依職權向基隆市信義地政事務所函調系爭不動產登記申請書及其附件查明屬實，有該所103年1月21日基信地所一字第0000000000號函附登記資料在卷可憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張兩造就系爭不動產有借名登記關係存在，為被告所否認，抗辯系爭不動產係被告向訴外人錡貞蓉購買，因此本件應審究的是：兩造間就系爭不動產有無成立借名登記契約？

㈠按「稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他人名義登記，而仍由自己管理，使用處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」（最高法院98年台上字第990 號裁判意旨參照）。又主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要件事實為必要。故借名登記契約之成立，須有當事人約定一方所有財產以他方之名義登記，然仍由自己管理、使用處分為必要，且主張借名登記關係存在之人，應就其要件事實負舉證之責，或就借名財產之權利及義務向由借名人享受及負擔之間接事實為相當之證明，始得據認借名登記關係存在。另不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第 759條之1第1項亦有明文。被告自99年4月9日以買賣為原因登記為系爭不動產之所有權人，有土地、建物登記第二類謄本在卷可稽，即先被推定為登記權利人而有適法權利，原告主張系爭不動產為其所有，兩造間就系爭不動產有借名登記關係存在而借用被告名義登記為所有權人云云，為被告所否認，原告就其主張借名登記關係存在事實，應負舉證之責。

㈡原告所提土地申請書、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書、異動索引、系爭不動產登記謄本等件，僅能證明原告於98年11月 3日以買賣為原因將系爭不動產移轉登記為訴外人錡貞蓉所有，訴外人錡貞蓉復於99年4月9日以買賣為原因移轉登記為被告所有，無從證明兩造間有借名登記關係之事實。另原告聲請訊問其子即證人江麟固證稱：「（問：是否認識被告？如何認識？）我是在98年認識被告，經過台北忠孝東路五段總泰當鋪負責人王威仁介紹，王威仁當時表示可以代為辦理本件不動產貸款事宜，請我到群雄不動產仲介公司辦理，被告是群雄不動產公司員工，群雄不動產公司提議將本件不動產過戶到該公司員工名下，但當時不知道實際登記名義人為何人，公司向銀行貸款後再將錢借給我，該公司評估後只願借給我90萬元，其中60萬元還給錡貞蓉，其中15萬元還給王威仁，因為我有欠王威仁15萬元，另有預扣 5萬元繳納稅金及利息，只給我現金10萬元。」、「（問：房屋過戶給錡貞蓉之前有無辦理貸款？）在87年間有向國泰人壽公司貸款一百萬元，後來每月清償到97年間那時大約尚欠25萬元，但家裡有債務問題，後來有再向國泰人壽公司申請續貸，但國泰人壽公司認為原告年紀偏高不願意增貸，另外有在98年向台新銀行借款10萬元並設定抵押，後來以錡貞蓉名義向一信貸款35萬元，拿去清償國泰人壽公司及台新銀行的債務。」、「（問：錡貞蓉與許郁雯辦理買賣過戶時有無在場？）是許郁雯打電話給我跟我約時間，我再電話通知錡貞蓉前往，我本身沒有過去。」等語（見本院 103年5月1日言詞辯論筆錄），至多僅能說明原告家中有債務問題，由證人江麟以系爭不動產向群雄不動產仲介公司借款，尚不足以證明兩造就系爭不動產達成借名登記之合意，證人江麟上開證詞不足為有利原告之認定。

㈢原告復主張系爭不動產市價 200多萬元，原告不可能以低於不到市價3分之1價格即60萬元出售予錡貞蓉，錡貞蓉亦不可能以不到市價3分之1價格即 634,000元出售予被告，且系爭不動產租金每坪不到 500元，不可能高達每月18,000元，況系爭不動產自98年11月13日移轉登記予訴外人錡貞蓉至 103年 2月10止均由原告居住使用，並負擔水電費，及因系爭不動產漏水而支付修繕費用等，足以證明本件借名契約存在云云。經查：

⒈原告與訴外人錡貞蓉簽訂不動產買賣契約書，由原告將系爭不動產以60萬元出售予錡貞蓉，錡貞蓉於98年 9月21日、同年11月9日、同年12月4日各以現金7萬元、3萬元、14萬元給付價金，另向有限責任基隆第一信用合作社貸款36萬元清償原告積欠台新國際商業銀行股份有限公司、國泰人壽保險股份有限公司之貸款；另被告委任訴外人陳信嘉於99年 3月18日與錡貞蓉簽訂不動產買賣契約書，由錡貞蓉將系爭不動產以634,000元出售予陳信嘉，陳信嘉於99年3月18日給付價金277,000 元，並承擔錡貞蓉向有限責任基隆第一信用合作之357,000 元貸款，有兩造不爭執真正之不動產買賣契約書可憑，足見系爭不動產之買受人錡貞蓉、陳信嘉均已實際支付價金，若系爭不動產移轉予錡貞蓉及被告僅係借名登記，應不須支付對價，況原告未持有系爭不動產之所有權狀，業據證人江麟於 103年5月1日證述明確，倘原告與被告間就系爭不動產僅係借名登記關係，原告為維其使用、收益、處分之權益，理應保管系爭不動產之所有權狀，詎原告未為此舉，令被告得持有所有權狀而自由處分系爭不動產，與一般借名登記之常情顯有不符，原告主張兩造間為借名登記關係云云，殊難置信。

⒉原告主張系爭不動產市值 200多萬元，未據提出客觀參考資料，自不能徒憑原告及證人江麟片面陳述認定屬實，且不動產之價格與坐落位置、屋況、屋齡、結構、建築式樣、週遭環境等因素有關，同一地段之不動產價格未必相同，況原告為處理債務問題，以較低於市價之價格出售，應屬可能之事，尚難以系爭不動產買賣價金較市價為低即認兩造間有成立借名契約之合意。

⒊原告主張其自83年間購買系爭不動產起遷入居住迄至103年2月10日止，並負擔水電費，及因系爭不動產漏水而支付修繕費用等，為被告所不爭執，固堪信為真實，然江麟與被告於99年 3月18日簽訂系爭租約，由江麟以每月租金18,000元向被告承租系爭房屋，業據被告提出公證書、房屋租賃契約書、臺灣板橋地方法院所屬民間公證人處分書等件影本為證，而系爭租約第 5條約定：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由出租人負責修理，如出租人於承租人書面通知期限內不修繕時，承租人得自行修繕，所支付之費用檢具收據後，得請求出租人返還或於次期應付租金中自行扣除，出租人不得異議，…。」，及第10條第 1項約定：「房屋之稅捐由出租人負擔，承租人之水電費、瓦斯費、大樓管理費、營業必須繳納之稅捐及其他使用上必要費用由承租人自行負擔。」，則原告與其子江麟因同居共財，基於系爭租約居住於系爭房屋，並繳納水電費、支付漏水修繕費用，亦屬人情之常，自不足以此證明兩造間有借名契約存在。

五、綜上所述，原告主張系爭不動產為其所有，僅借名登記予被告，尚難採信，故原告主張以起訴狀繕本送達被告為終止借名登記之意思表示，依民法第 541條、第179條、第767條規定，請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事庭法 官 陳湘琳