臺灣基隆地方法院104年度訴字第4號

• 裁判案由: 回復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 104 年 06 月 09 日
• 法官: 徐世禎
• 法定代理人: 徐慶來
• 原告: 劉清茂
• 被告: 山海關住戶公寓大廈管理委員會

臺灣基隆地方法院民事判決
104年度訴字第4號原　　　告　　劉清茂
訴訟代理人　　陳若軍律師
吳宜臻律師
被　　　告　　山海關住戶公寓大廈管理委員會
兼法定代理人　徐慶來
上二人共同
訴訟代理人　　紀冠伶律師
上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟壹佰捌拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣訴外人國揚建設股份有限公司(下稱國揚公司)前在基隆市安樂區鶯歌石段鶯歌石小段48-2、48-3、48-4、48-5、48-6、48-7、48-9、48-10、48-11、48-12、48-13、340-1、341-1等13筆地號土地上興建集合式住宅即山海關社區( 下稱系爭社區 )，且依據當時有效施行之「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」，將系爭社區規劃興建為三棟獨立大廈即A1、B1及B2棟，系爭社區內之一樓均規劃為商業使用，中間之公共空間為開放空間，供公眾使用，可供往來人潮至一樓店家消費，此觀諸山海觀社區外部標示牌即明。而開放空間之立法用意，係為解決都市土地過度使用而產生公園綠地不足之問題，開發業者(建商)提供開放空間供公眾通行或休憩使用，以增加都市綠地面積及休憩活動空間，並給建商增加容積作為獎勵，系爭社區的開放空間應視同公共財，供公眾使用，且主管建築機關每年度應作定期或不定期檢查，倘於開放空間內設有妨害公眾通行之設施或為其他使用，例如設置地上物或圍牆予以阻隔，應依有關營建行政法令處罰或拆除。
(二)嗣原告於民國78年7月10日向國揚公司購買系爭社區之門牌
號碼基隆市○○區○○○街000號1樓之預售屋(下稱系爭房
屋)，買賣價金為新臺幣(下同)634萬元。詎被告山海關住戶公寓大廈管理委員會(下稱被告管委會)，未經系爭社區區分所有權人會議決議，於83年間擅自將供公共使用之開放空間全部以鐵製圍欄(下稱系爭柵欄，如附件一)圍繞，並將大門以門鎖鎖死(如附件三)，且在B2棟之對外通路(即人行道防
火間隔)上搭設警衛室，顯係將系爭社區之開放空間全部封
閉，原告乃於83年12月間向基隆市政府工務局投訴，並向國揚公司及被告管委會發函催告拆除該警衛室，嗣基隆市政府工務局於同月9日發出拆除通知單，並於84年1月22日進行拆除。然被告管委會竟於拆除後一星期內重新搭蓋警衛室(下
稱系爭警衛室，如附件二上方)，並設置ㄇ型路檔(下稱系爭ㄇ型路檔，如附件二下方)，原告雖多次向基隆市政府檢舉
，亦經基隆市政府認定系爭警衛室為違章建築，然因基隆市政府行政效率不彰，怠於作為，僅在系爭警衛室外張貼拆除通知了事，而放任被告管委會恣意妄為。又系爭警衛室之設置，乃完全阻隔系爭社區B2棟之對外通道，造成系爭社區消防安全之嚴重疑慮，且使原告所有系爭房屋完全無法達到營業目的，倘若系爭社區發生火災意外，系爭社區內住戶將絕對無法即時疏散，後果不堪設想，原告只得依據公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第767條第1項前段、中段、及同
法第821條之規定，請求被告應將系爭柵欄、警衛室、ㄇ型
路檔、大門門鎖拆除，並保持開放狀態。
(三)又國揚公司因系爭社區與基隆客運總站相鄰，而將系爭社區一樓規劃對外作為商業使用，使往來人潮可至系爭社區一樓店家消費，原告並基於上情而向國揚公司購買系爭房屋，且係繳納「營業用」之房屋稅，然而，被告管委會卻將系爭社區以系爭柵欄封閉，並將大門鎖死，只有在系爭社區B2棟對外通道上設置系爭警衛室及ㄇ型路檔作為唯一出入口，如有非社區住戶之人員進出，必須經由系爭警衛室查驗，系爭社區因而成為一個封閉式社區，使系爭房屋完全失去商業價值，無人願意承租系爭房屋以經營商業活動，被告管委會之上開行為，導致原告受有系爭房屋之房價下跌之損害，又系爭房屋之價格貶損金額應超過150萬元，然暫先以150萬元作為損害賠償之請求，而被告徐慶來為被告管委會之主任委員，其因失職放任系爭社區之共有部分設置系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔及將大門門鎖上鎖，罔顧原告之權益，亦應對於原告上開之損害，連帶負損害賠償責任，是以，原告自併得依民法第184條第1項前段、第185條、第188條第1項、類推適
用民法第28條之規定，請求被告管委會、徐慶來應連帶給付原告150萬元，及法定遲延利息。
(四)併聲明：
⒈被告管委會應將系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔拆除，並應將大門門鎖拆除並保持開放狀態。
⒉被告等應連帶給付原告150萬元，及自本起訴狀送達被告之
翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。
⒊關於第2項聲明，原告願擔保，請准宣告假執行。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)被告管委會並不否認於系爭社區內設置系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔等物，且將大門門鎖上鎖，然被告管委會所為之上開行為係考量系爭社區之安全或環境維護，並經被告管委會例會或系爭社區區分所有權人會議決議行之，且系爭社區並非因此成為封閉空間，原告所為之陳述顯與事實不符。況被告管委會業將系爭柵欄拆除，並將大門門鎖卸除改設門栓，原告就此部分已無再為請求之必要。
(二)原告援引已廢止逾十餘年之「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」為本件之請求，似有未恰，原告復依「建築技術規則建築設計施工編」及「違章建築處理辦法」等規定，請求如訴之聲明第1項所示之地上物拆除或保持開放狀態，此
顯非為保護其私法之權利，參酌最高法院86年台上字第2622號民事判決意旨，自應循行政爭訟程序處理。
(三)又被告管委會固就系爭社區之共用部分有修繕、管理及維護之權，惟公寓大廈管理條例第10條之規定並未賦予原告對被告管委會有如訴之聲明第1項所示之地上物拆除請求權。且
訴之聲明第1項所示之地上物均坐落於系爭社區內，被告管
委會就此亦未侵害原告所有系爭房屋之所有權，亦未妨害原告所有系爭房屋所有權之行使。至於民法第821條規定「共
有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」係針對共有人對其他非共有人以外之第三人所為之請求，被告管委會係由山海關區分所有權人全體依公寓大廈管理條例設置，且其餘區分所有權人就共同部分亦同屬共有人，並非第三人，自無該條之適用，況原告所為訴之聲明第1項之請求
，係屬於系爭社區共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良，應優先適用公寓大廈管理條例第11條第1項之規定，
由區分所有權人會議行之，原告自不得依民法第821條之規
定，另有所請求。
(四)被告管委會及被告徐慶來並未不法侵害原告之權利，已如前述，且被告徐慶來亦非被告管委會之受僱人，因此，原告依民法第184條第1項前段、第185條及第188條之規定，請求被告管委會及被告徐慶來連帶賠償150萬元及法定遲延利息，
亦屬無據。
三、本院之判斷：
(一)原告本於所有權請求拆除部分:
⒈原告主張被告管委會於系爭社區內之開放空間，違反「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、建築法之相關規定，任意將該開放空間封閉，設置系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔等物，且將大門門鎖上鎖，妨害公眾出入，嚴重危害系爭社區消防安全，並且使原告所有系爭房屋無法達到營業目的，業據其提出系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔、大門及門鎖照片、預定房屋土地買賣契約書、系爭社區之開放空間標示牌照片2幀、系爭社區公約、B2棟1樓門廳照片2幀、83年間搭設
之警衛室照片2幀、基隆郵局第1129號及第1130號存證信函
、基隆市政府工務局違章建築拆除通知單、基隆市政府八四基府工程字第008408號函、申請書、基隆市政府八五基府工管字第010944號函，陳情書、基隆市政府八七基府工程字第027980號函、基隆市政府八七基府工程字第070236號函、再陳情書、不同意見書、被告管委會函及93年8月工作報告及
同年9月例會決議事項、基隆市政府張貼拆除通知於警衛室
之照片2幀(發文日期為93年6月28日)、系爭社區與基隆客運總站相鄰之照片2幀、系爭房屋房屋稅繳款書及巨曜法律事
務所103年度臻律字第103092201號函等件為證，為此本於公寓大廈管理條例第10條、民法第767條第1項、第821條之規
定，請求被告管委會拆除系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔，及將大門門鎖拆除並保持開放狀態。被告管委會固不否認於系爭社區內設置系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔等物，且將大門門鎖上鎖，惟以上開情詞置辯。
⒉按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意；共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算;共有人對於第三人，得就共
有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第819條第2項、第820條
第1項、第821條固定有明文。然而，公寓大廈管理條例第10條第2項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護，由管理負責人或管理委員會為之」，同條例第11條第1
項則規定「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」而就目前大量人口集中居住於都市之公寓大廈等集合式住宅，召集全體共有人即區分所有權人開會實屬不易，若有關公寓大廈公共設施之一般管理、維護、使用上所生問題，若不得由管理負責人或管理委員會為之，動輒需要召開區分所有權人會議多數決行之，則在今日恐絕大多數大樓公共設施之管理均將陷於癱瘓，故公寓大廈管理條例規定，公共設施之一般管理、維護、修繕由管理委員會為之(但若區分所有權人會議或規約另有
規定者，則管理負責人或管理委員會之管理權限即應受限，可以作為調控限制管理權限之機制)，至於涉及公共設施之
重大修繕、改良、拆除，因攸關社區重大利益，則需由區分所有權人會議為之，此乃係就社區共有部分之管理、修繕、改良、拆除等內部關係所為之特別規定，應屬民法之特別規定，自應優先適用，不再適用民法第819條第2項、第820條
第1項、第821條規定，簡言之，公寓大廈管理條例之相關規定，於處理共有人內部關係，應優先民法而為適用(以下就
此會再加以說明)。
⒊又公寓大廈管理條例第10條所謂之管理，對照同條例第11條第1項及第36條所規定管理委員會之職務，係指一般社區共
有共用部分之安全、環境清潔、維護、一般修繕、改良等事務的進行，本件系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔、大門門鎖等物，均設置在系爭社區之共有部分，為兩造所不爭，目的應係加強對進出系爭社區人、車之管制，屬系爭社區共有共用部分之安全維護及一般改良之「管理」事項，揆諸前開說明，應屬管理委員會之職權，並未逾越管理權限(管理委員會
逾越管理權限之行為，或方可逕為司法監督及審查之客體)
。
⒋而管理委員會職權內所行使之管理行為，若有違反行政營建法令或有疑義，除應經由外部之行政監督介入處罰或拆除(
因此涉及分權原則，本院就此不予贅述)之外，應先循內部
監督即交社區之區分所有權人會議決議並交由管理委員會依新的決議執行之，除非區分所有權人會議之決議有違反區分所有權人平等原則外，原則上司法監督亦不宜介入，更非得依民法第821條之規定有所請求。蓋：
⑴原告請求拆除系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔、大門門鎖等物並保持開放狀態，此一事實，涉及區分共有人間內部權益之糾紛，且攸關社區區分所有權人利益重大，符合公寓大廈管理條例第11條第1項之文義：「共用部分及其相關
設施之拆除…應依區分所有權人會議之決議為之」。反之，依民法第821條的文義「共有人對於第三人…」，則是
處理共有人對外的問題。且共有人內部權益的問題，原則上應依其所有權比例或經半數共有人決議為之，此為民法第820條第1項、第799條第4項所明定。因此，將公寓大廈管理條例第11條解釋為是特別針對區分所有權人間內部權益事項而設之特別規定，自屬當然。又參酌公寓大廈管理條例第11條的立法理由(「規定公寓大廈對共有部分及其
相關設施之拆除、重大修繕或改良須經區分所有權人會議決議，以示慎重，並訂明經費之負擔。」)，為貫徹其慎
重之立法目的，就本件所涉及的系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔、大門門鎖等物之拆除，要求應經區分所有權人會議決議，而無民法第821條之適用，自為當然。
⑵更何況區分所有物之拆除，涉及其他共有人即區分所有權人之權益(共有物的任何部分，各共有人既均有其應有部
分，處分共有物實體、變更共有物實體或以共有物實體設定負擔，都影響每一共有人的權利 )，而各共有人因所有之樓層、位置、面向有所不同，對於社區之管理、維護自有不同之考量，為貫徹公寓大廈管理條例之社區自治原則(區分所有權人會議可以說是公寓大廈自治管理之主要支
柱。有關公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，以及住戶間之互動關係、群居生活等「人的管理」，原則上均可透過區分所有權人會議決定之。而區分所有權人參與集會之決議，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，乃構成員之具體表現，其對落實社區自治意識，確立建築管理自決自治制度，具有正面的積極作用。）、住戶自治原則(公寓大廈管理條例規定應成立管理組織，
諸如區分所有權人會議、管理委員會，期能透過共同參與、多數決和強制執行等方式，處理與住戶有切身利害關係的共同事務，實踐住戶自治原則。），亦宜透過區分所有權人會議決議行之，而不宜由個別住戶主張直接適用、或類推適用民法第821條之規定，單獨地本於所有權而有所
請求，否則無異以原告一人之意志對抗具有一定社區民意基礎之管理委員會及法定賦予之權能，自非適妥。
⒌綜上，本院認為民法第821條是處理共有人與第三人間的關
係(對外關係)，公寓大廈管理條例第10條、第11條則是處理區分所有權人間的內部關係，各自適用範圍不同，公寓大廈管理條例第11條之規定，自應優先於民法第821條而為適用
，原告本於民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告
管委會拆除系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔，及將大門門鎖拆除並保持開放狀態，於法無據。至於原告另以公寓大廈管理條例第10條規定，為其請求權之基礎，然該條並未賦與共有人即原告請求被告管委會拆除之權利，原告併援引該條為其請求權基礎，亦非有據，附此敘明。
(二)原告本於侵權行為請求損害賠償部分：
⒈原告主張被告管委會之法定代理人徐慶來於執行公寓大廈管理條例所賦與管理委員會之職務時，違反法令規定，任意設置系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔等物，將系爭社區變為一封閉型社區，原告所有系爭房屋失去商業價值，無人願意承租經濟商業活動，系爭房屋之貶損價格應超過150萬元，為此
本於民法第184條第1項前段、第185條、第188條第1項、類
推適用民法第28條之規定，請求被告連帶賠償損害。然被告否認有任何侵權行為情事。
⒉按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又主張對造應負侵權行為責任者，應就對造有故意或過失之行為負舉證責任（最高法院58年台上字第1421號判例參照）。本件原告主張被告有上開侵權行為事實，為被告所否認，原告自應就其主張被告對其有故意或過失之行為之有利事實，負舉證責任。姑且不論，原告就此故意或過失之行為已否盡其舉證責任。退而言之，縱認原告之主張屬實，惟按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765條定有明文。被告管委會於系爭社區內設置系爭
柵欄、警衛室、ㄇ型路檔等物，為兩造所不爭執，然原告就其所有系爭房屋法律上所有權權能之行使並未受到限制，亦無造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞，是本件尚難認原告就系爭房屋之「所有權」受有損害。至原告雖主張系爭房屋因上情而與外界封閉，失去商業價值，造成系爭房屋貶值之金額損害等情，惟此核屬系爭房屋在不動產交易市場上，受交易人心理因素影響所可能產生之交易價格降低、減少，應係屬「純粹經濟上損失」，又按學理上所稱「純粹經濟上損失」（pure economic loss），是一種並非因被害人之有形財產或具體人身受損害而引起的經濟利益損失。其具體內涵為加諸於被害人整體財產上的一種不利益，而非針對被害人某個特定有形財產或人身本體，故該損失乃具抽象性，僅能根據被害人在加害原因發生前後之財產差額來予以計算，其體現係被害人總體財產價值之變動，而與具體的物或人身損害無關。是本件原告所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額），該不利益應屬「純粹經濟上損失」之範疇，而此種「純粹經濟上損失」非屬「權利」，僅係「權利以外之利益」，不得納入民法第184條第1項前段之保護範圍。準此，原告於本件主張之損害既屬「純粹經濟上損失」，與民法第184條第1項前段所保護之客體即有未合，難認原告之權利受有何侵害。
3.綜上，本件尚難認被告於系爭社區內設置系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔等物，有何侵害原告就系爭房屋所有權之情事。原告本於民法第184條第1項前段、第185條、第188條第1項
、類推適用民法第28條之規定，請求被告連帶賠償損害，於法即非有據。
四、從而，原告本於所有權、侵權行為等之法律關係請求被告管委會將系爭柵欄、警衛室、ㄇ型路檔、大門門鎖等物拆除，並回復原狀，及被告管委會、徐慶來應連帶給付原告150萬
元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 9 日民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 9 日書記官 俞妙樺