臺灣基隆地方法院106年度基簡字第519號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 09 日
• 法官: 陳賢德
• 原告: 蔡賢修
• 被告: 蔣中仁

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決　106年度基簡字第519號原　　　告　蔡賢修
訴訟代理人　李柏杉律師
複　代理人　黃程國律師
被　　　告　蔣中仁
訴訟代理人　林延慶律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬伍仟捌佰貳拾柒元，及自民國一百零六年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中百分之十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍萬伍仟捌佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠原告前曾委託太平洋房屋基隆加盟店（崙勝不動產仲介經紀有限公司，下稱太平洋房屋基隆店）出售其前向帝榮建設股份有限公司所購得「極境101別墅社區」編號L39棟之預售屋（即坐落基隆市○○區○○段000○00000○00000 地號基地建物門牌編為基隆市○○區○○○路000巷000號建物，下稱系爭不動產），並由仲介人員郭宜蓁負責本件買賣接洽。而被告因有購屋需求，乃於民國105 年6月26日下午3時許，偕其所委託之太平洋房屋基隆大武崙加盟店（下稱太平洋房屋大武崙店）之業務人員林彥志前往上開處所，由郭宜蓁帶看系爭不動產，嗣其表示願以新臺幣（下同）1400萬元承購系爭不動產，因而簽署「不動產購買意願書」（下稱系爭意願書），並簽發票面金額50萬元、發票日為105年6月26日、付款人中國信託銀行城東分行、票號BO0000000 號之支票（下稱系爭支票）作為系爭不動產之買賣斡旋金。
㈡郭宜蓁於105年6月26日晚間即將被告上述承購意願通知位在墨西哥之原告，並告以被告所開價格、條件及其要求之客變事項，供原告評估是否同意出售，原告於105 年7月1日（即墨西哥時間105年6月30日）同意被告買賣條件，並於系爭意願書之賣方簽名欄位簽署後，傳真予郭宜蓁，再由其通知被告委託之業務人員林彥志；經林彥志確認原告願依被告之出價售屋且同意協助處理系爭不動產客變內容，就上情回覆被告，並告知兩造已完成系爭意願書之簽署。是兩造就買賣價金、標的物等已達成意思合致，甚至此後被告亦曾再至系爭不動產確認日後客變事項，各項條件均談妥後，尚經郭宜蓁、林彥志暨太平洋房屋大武崙店之店長王智弘等人確認兩造買賣合意為真，則依民法第153條第2項、第345條第2項等規定，兩造間就系爭不動產之買賣確已達成合意。
㈢原告因兩造買賣契約已有效成立，遂訂妥105 年7月5日之機票自墨西哥返臺處理後續交易手續，惟被告竟於同年月2、3日間，突以小孩及老人家均有意見為由，向林彥志表示購屋暫緩，不顧兩造前開協議及原告已動身返臺即表示拒絕承購系爭不動產，致兩造就系爭不動產之買賣約定無法履行，而有違約情事，原告自得依系爭意願書第8條第2項第1 款之約定，請求被告給付25萬元之違約賠償。另因被告不願履行系爭不動產之買賣合意，致原告受有機票、住宿等損失，爰依民法第184條第1項前段規定，向被告請求侵權行為之損害賠償5萬5827元（即原告返臺機票金額美金1720元，而以105年7月5日美金兌換新臺幣之匯率32.457：1計算，則為新臺幣5萬5827元）。
㈣對被告答辯之陳述：
⒈按臺灣高等法院101年度上易字第146號判決理由所指，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1項規定之立法目的觀之，尚非不許消費者為節省時間、爭取交易機會或其他因素而自願放棄契約審閱權。觀諸被告自承其有多次購屋經驗、曾透過太平洋房屋所為仲介購屋，遂向仲介郭宜蓁表示無庸將系爭意願書帶回審酌之情，及被告同意以3 日審閱期後之日期作為意願書之簽約期日，且於看屋後立即提出1400萬元之斡旋價等節，已足徵被告為爭取交易機會即節省斡旋時間，自願放棄審閱系爭意願書之期間，其自非上開規定之保護對象，而不得以前揭理由辯稱兩造未達成系爭不動產買賣之合意。遑論本件締約雙方主體均為一般自然人，則渠等是否有被告所稱消保法相關規定之適用，亦非無可議。
⒉參最高法院69年台上字第1710號民事判例、最高法院77年度台上字第2479號判決要旨，買賣契約必要之點意思表示一致，契約即謂成立，本不因兩造締結之書面為系爭意願書而有所不同。而郭宜蓁、王智弘及林彥志已就兩造斡旋、締約之過程到庭證述，並表示兩造對於系爭不動產買賣重要之點之標的物、價金等均達成合意，縱系爭意願書與被告提出之不動產購買意願書於第11條特別約定事項有記載內容上之差異，亦不影響兩造對不動產買賣之意思合致。況兩造契約中被告所要求之客變事項，於原告回簽系爭意願書前，業經郭宜蓁對其據實口述，為原告所明知，斯時僅係因原告傳真回傳之書面未填載日期，經郭宜蓁請求原告重傳，方有2 份意願書內容不同之情形，亦無礙於兩造買賣之成立。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告30萬5827元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠被告委託之太平洋房屋基隆大武崙加盟店為不動產經紀業者，提供房地買賣仲介服務為營業，係屬消保法所規範之企業經營者；而系爭意願書為太平洋房屋基隆大武崙加盟店為提供不動產仲介服務與多數不特定消費者簽訂不動產委託購買，以預先擬定之契約，即係消保法第2 條第2、7款規範之定型化契約。而被告因簽署系爭意願書，接受該不動產經紀業者所提供之房地買賣仲介服務，當屬消保法所明定之消費者，則兩造間就系爭意願書所生法律關係，應為消保法第2 條第1至3款所定義之消費關係。惟林彥志擔任被告之業務人員時，未向被告詳予解說系爭意願書，即將之交予被告簽署姓名，罔顧系爭意願書所載之審閱期限，逕以倒填審閱期日方式簽署日期，為兩造所明知，且經基隆市政府查證屬實，故上情顯已悖於消保法第11條之1、第17條之1規定及內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082743號公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項中，就契約審閱期間不得少於3日之規定，應認系爭意願書係屬無效。
㈡又被告簽署系爭意願書時，即告知業務人員林彥志，應於系爭意願書第11條之特別約定事項欄位詳加註記4 點要求，包括：「⒈買方要求3、4樓隔間泥作；⒉二樓茶水間改回廚房，需有廚具；⒊五樓前面陽台房間陽台外推；⒋房子所有的磁磚需補上」等內容，而林彥志完成繕寫後，固曾拍照以通訊軟體傳送予被告過目，惟此等內容並未出現於原告簽名之系爭意願書上，造成系爭意願書與被告所持之意願書（本院卷第8、9頁、第76、107 頁）內容有異，顯然仲介人員未將被告之意思完整傳達予原告知悉，尚不能認兩造就系爭不動產之買賣已達成意思合致。況且，被告於簽署系爭意願書時亦已告知林彥志，系爭不動產須能由建商進行加裝電梯等客變條件，始願出價購買，惟後林彥志覆知原告系爭不動產無法由建商加裝電梯，則被告於105 年7月1日通知林彥志其無購買系爭不動產之意願，亦屬合理。
㈢基此，本件系爭不動產之買賣因有無效或不成立之情形，而未達成意思合致，原告自不得據系爭意願書向被告請求違約金25萬元，就請求被告賠償機票損失5 萬5827元部分，更屬無稽。倘鈞院仍認被告有違約情事，亦請參酌本件仲介人員有以不當方法且未忠實傳達買受人意思等節，依民法第 252條規定，將違約金酌減至1萬元以下。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。最高法院61年台上字第964 號民事判例可資參照。而不動產交易雙方經由仲介業者買賣房屋，以往由仲介業者採用斡旋金制度，但因上開制度在實務上產生甚多爭議，爰此，內政部特別制定「要約書」範本，由欲買受不動產之一方載明購買之意思表示，由仲介業者持以向賣方作為斡旋之依據，如賣方就買方之要約為承諾時，買方即負有與賣方簽訂契約之義務（92年6 月26日內授中辦地字第0000000000號公告修正）。是當事人若僅據前述意旨簽訂契約，權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，未能遽謂買賣本約業已成立，僅能認定雙方已成立預約（內政部就其制定之要約書簽約注意事項，就要約書之性質，亦認為預約）。查據系爭意願書第5 條約定：「賣方同意售出後，買方應於15日內與賣方共同指定處所，出面就有關稅費及其他費用之負擔’委託人及買方共同申請辦理或協商指定地政士、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後，簽訂不動產買賣契約書。」可見系爭意願書僅就標的物及價金先為擬定，作為將來訂立本約之張本，就買賣其他條件則尚未合致，應認僅係訂立買賣本約之預約。
㈡惟按當事人互相表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。經查，原告主張其前委託太平洋房屋基隆加盟店出售系爭不動產，並由該店之仲介人員郭宜蓁負責本件買賣接洽；被告則於105年6月26日偕其所委託之太平洋房屋大武崙店業務人員林彥志前往上開處所，由郭宜蓁帶看系爭不動產後，因其願以1400萬元承購系爭不動產，遂簽署系爭意願書，並簽發系爭支票作為買賣之斡旋金；嗣經郭宜蓁將被告上述承購意願通知位在墨西哥之原告並傳遞系爭意願書，原告則於105 年7月1日同意被告買賣條件，並於系爭意願書之賣方簽名欄簽署後回傳予郭宜蓁，經郭宜蓁通知林彥志，林彥志再回覆被告已與原告談妥等情，除有原告所提出之委託書、系爭意願書及系爭支票等影本（本院卷第62、8 至10頁）、被告所提出之系爭意願書影本（本院卷第76頁）、證人王智弘所提出之原告委託資料及系爭意願書等影本（本院卷第79至109 頁）、證人林彥志所提出之其與被告間以通訊軟體LINE之對話紀錄（本院卷第125至129頁）為證外，另據證人郭宜蓁及林彥志分別於本院言詞辯論期日證述在卷（本院卷第49至55、115至122頁），且為兩造所不爭執，自均堪信屬實。可見，兩造已就系爭不動產成立以1400萬元之買賣價金簽訂不動產買賣契約書之預約，則被告自有依前述系爭意願書第5 條之約定，與原告簽訂系爭不動產買賣契約之義務。
㈢被告固以仲介人員並未忠實傳達其要求之「客變」事項而辯稱兩造未達成買賣之意思合致云云。惟查，原告所提系爭意願書（本院卷第8至9頁）及被告所提系爭意願書（本院卷第76頁因稍模糊，其內容詳參第109 頁），於第11條（特別約定事項）中，固有僅記載「客變」二字與記載「①買方要求3、4樓陽台需製作升降曬衣架；②二樓茶水間改回廚房，需有廚具；③五樓前面陽台房間陽台外推；④房子所有的磁磚需補上」等詳細內容之別。然而，即使係被告所提記載詳細「客變」事項之系爭意願書，亦經原告簽署並填寫「105年7月1 日」之日期；且上開詳細內容，亦經證人郭宜蓁及林彥志證述確係被告要求之「客變」事項內容（本院卷第55、117 頁），可見，被告要求之「客變」事項，亦已經原告同意，並無其所稱仲介人員未忠實傳達情事。被告又稱其於簽署系爭意願書時已告知林彥志，系爭不動產須由建商加裝電梯，其始願出價購買云云，惟此為證人郭宜蓁及林彥志所否認（本院卷第51至52、116、122頁）；而衡諸前述「客變」事項之詳細內容，苟被告確於簽署系爭意願書時即以加裝電梯為要件，系爭意願書焉有捨昂貴之電梯而未隻字提及，僅記載廉價之曬衣架等事項之理？況參前述證人林彥志與被告間之LINE對話紀錄，被告迄至證人林彥志於105年7月1日10時3分許回覆已與原告談妥前，並未提及電梯之事，被告復未就此舉證以實其說，即難憑採。
㈣被告又稱系爭意願書係定型化契約，被告簽署系爭意願書而接受不動產經紀業者買賣仲介服務，則兩造間就系爭意願書所生法律關係，應為消保法所定之消費關係，而被告於簽署系爭意願書時未經林彥志詳細解說，且系爭意願書所載審閱期係倒填日期而未有審閱期間，悖於消保法第11條之1及第17條之1規定，應認系爭意願書無效云云。惟前述消保法規定均係針對企業經營者與消費者之消費關係而定，而系爭意願書，其中涉及委託仲介部分，因其相對人係委由太平洋房屋基隆加盟店，固可認係前述消費關係，然涉及買賣預約部分，其相對人則係非企業經營者之原告，且據證人郭宜蓁及林彥志之證詞，系爭意願書亦非原告或原告委任銷售系爭不動產之太平洋房屋基隆加盟店仲介人員郭宜蓁所提供（本院卷第51、116 頁），被告自無從援引前述消保法規定對抗原告（臺灣高等法院104年度重上字第624 號、100年度上易字第646號民事判決參照）。況系爭意願書不僅於第3條定有效期，第2 條另定有買方於賣方同意出售前得隨時取消出價之約定；可知被告簽署系爭意願書後至原告承諾前，被告至少有4 日可取消其出價，此期間被告卻不斷與林彥志詢問原告對其「客變」要求之態度，俟原告承諾後之105 年7月2日方以「小孩有不同意見」為由，即被告家庭內部因素，而非系爭意願書條款內容，向林彥志表示購屋暫緩，此參前述證人林彥志與被告間之LINE對話紀錄足知。則被告此番辯解，自無從憑為系爭意願書無效之論據。
㈤被告復辯稱其已於105 年7月1日告知林彥志並無購買意願云云。惟被告就此日期，並未為任何舉證，且參前述證人林彥志與被告間之LINE對話紀錄，被告於105年6月30日晚間，猶與林彥志討論「客變」事項等問題，嗣林彥志於翌日上午10時3分許回覆被告已然談妥，原告已預訂機票返臺，預計105年7月5日（即對話內容所稱之下星期二）抵達，並詢問被告是否暫約105年7月6日或7日簽訂買賣契約，斯時被告仍僅向林彥志表示翌日（即對話內容所稱之週六）10時確認「客變」內容，並表示到場看屋之意，105 年7月2日中午12時24分許，被告方向林彥志表示「小孩有不同意見，那房子先暫緩」等語，繼於翌日15時24分許再向林彥志表示「那房子二看還是不好，老人家，小孩都有意見，再找好了」等語，均已在原告承諾後。即遑論被告亦未依系爭意願書第2條第2項約定，以「郵局存證信函或以書面親自送達其所屬之加盟店辦理」之方式撤回其要約。則系爭意願書之兩造不動產買賣預約自已成立，被告無從撤回其要約甚明。又原告主張被告嗣拒絕與其簽署系爭不動產買賣契約，為被告所不爭執，則原告「若」主張系爭意願書第8條第2項第1 款：「買方於賣方同意售出後，有反悔不買……致無法於約定之期日完成簽訂買賣契約時，買方同意所給付之定金由……賣方…沒收 1/2以為買方違約之賠償……」之約定，「沒收1/2 定金以為被告違約之賠償」，原非無據。
㈥惟參前述原告援引為請求權基礎之系爭意願書第8條第2項第1款約定已明文「定金」及「沒收」，復參諸系爭意願書第4條第1 項：「買方於簽訂本意願書之同時，須給付加盟店依賣方委託價2%計算之出價金（以現金或即期支票）。其於賣方同意售出後轉為定金，在簽訂書面買賣契約時，轉為買賣價金之一部分。」及前引第5 條約定暨系爭意願書係屬買賣預約之性質以觀，此所謂因賣方同意售出時轉為定金及買方於賣方同意售出後反悔不買即由賣方與仲介各沒收1/2 以為違約賠償之出價金，於賣方同意出售而成立預約時，可認係屬「買賣預約之證約定金（證明買賣預約業因賣方接受買方之承買總價款及契約書條款而成立）」及「買賣本約之立約定金（在本約成立前交付，用以擔保本約之成立）」，而於買方反悔不買而違反買賣預約，則轉為「供作買賣預約不履行之損害賠償擔保之違約定金（以強制買賣預約所定『兩造訂立買賣本約之義務』之履行為目的）」，無論何者，均以交付定金為要件，亦即，其性質上係屬要物契約。從而，若未有定金交付之事實，則根本不成立定金契約，即使原應給付定金之一方發生違約情事，他方亦無從再依定金約款請求其給付定金；反之，若已因交付定金而成立定金契約，而後續交付定金之一方發生違約情事，則其法律效果係民法第249條第2款所定交付定金之一方不得請求對方返還定金，而非他方得請求給付定金。
㈦查兩造有關系爭意願書之不動產買賣預約固已成立，業如前述。惟被告於簽署系爭意願書時，依系爭意願書提出之出價金，則係載明受款人為「崙勝不動產仲介經紀有限公司（即太平洋房屋基隆店）」並禁止背書轉讓之系爭支票，有系爭支票影本可參。而按支票係有價證券，本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方均有代物清償之意思，本諸契約自由原則，其定金契約固仍可成立（71年3月13日司法院第1期司法業務研究會司法院第一廳研究意見參照）。惟查，系爭支票既經載明受款人為太平洋房屋基隆店，且禁止背書轉讓，從而，太平洋房屋基隆店無從藉由背書及交付而將系爭支票轉讓予原告，以此觀點而言，原告並未取得被告欲充作定金之系爭支票，定金契約並未成立。又即使依系爭意願書第4條第1項之約定，而認太平洋房屋基隆店係代理原告收受充作定金之系爭支票，且兩造均有以系爭支票代物清償之意思，而認定金契約已然成立，惟被告既已給付充作定金之系爭支票，所餘者，則應係禁止背書轉讓之系爭支票受款人即太平洋房屋基隆店是否向被告請求給付票款（外部關係）及其若取得票款後將如何交付予原告（內部關係）之問題，而不發生原告再依系爭意願書第8條第2項第1 款約定向被告請求給付違約定金之效果（外部關係）。無論何者，原告均無從再依系爭意願書第8條第2項第1 款之約定而向被告請求給付充作損害賠償之違約定金。
㈧兩造有關系爭意願書之不動產買賣預約已然成立，則依系爭意願書第5 條約定，被告自有與原告簽訂系爭不動產買賣契約之義務，惟被告嗣卻拒絕與原告簽署系爭不動產之買賣契約，均業如前述，被告復未舉證其有何不可歸責之事由，自應對原告負債務不履行之損害賠償責任。又原告因同意並簽回系爭意願書，為履行系爭意願書第5 條所定簽訂系爭不動產買賣契約之義務，於105 年7月5日搭機返臺，因而支出返臺機票價金美金1720元即新臺幣5萬5827 元，此為被告所不爭執（本院卷第56頁），亦堪信實。茲原告為與被告簽訂系爭不動產買賣契約而支出上開機票費用，被告竟於原告返臺後，拒絕依系爭意願書第5 條約定，與原告簽訂系爭不動產之買賣契約，致原告未能達成出售系爭不動產之目的，卻平白支出上開機票費用，自屬受有損害，此項損害復係因被告拒絕給付所致，被告自應對原告負損害賠償責任。原告雖援引民法第184條第1項前段為其請求權基礎，惟根據「法官知法」原則，適用法律為法院職責，法院應就依卷內資料所確定之事實，依職權尋求、發現及提示「法」之所在，是法院就原告所主張起訴原因之事實，判斷其法律上之效果，不受原告所述法律見解之拘束（最高法院68年台上字第2861號民事判例參照），況債務不履行性質上亦屬侵權行為（最高法院43年台上字第752 號民事判例參照），則原告依其所主張之原因事實，請求被告賠償前述機票價金，核屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭意願書第8條第2項第1 款之約定請求被告給付25萬元，及依侵權行為之法律關係請求被告給付機票價金5萬5827元之損害，僅其中機票價金5萬5827元之部分，核屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、本件係民事訴訟法第427條第1項規定之簡易訴訟事件，則所為被告敗訴判決之部分，依民事訴訟法第389 條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告聲請就其勝訴之部分供擔保宣告假執行，即無必要。本院併依同法第436條第2項準用同法第392條第2項之規定，職權宣告被告如為原告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，不應准許。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 9 日基隆簡易庭 法 官 陳賢德
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 10 日書記官 黃婉晴