臺灣基隆地方法院民事判決

原告

張宏言

訴訟代理人

李政憲律師

被告

長春資產管理開發股份有限公司

法定代理人

陳清治

訴訟代理人

王坤成律師

　　　　　　賴駿嘉

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年8月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第 1項定有明文。本件原告請求分割兩造共有如附表所示之土地（下稱系爭土地），位於本院轄區，依首開規定，本件訴訟專屬本院管轄，合先敘明。

二、原告主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表所示，並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦未以契約約定不分割之期限，然兩造未能達成分割協議，因原告應有部分僅400分之4，若經原物分割將分得畸零地而無法使用，且系爭土地現供被告作為貨櫃集散場使用，如按兩造之應有部分以原物分割，無法達到原來使用目的，為此依民法第824條第2項第1款、第3項規定請求准予原物分配於被告，並由被告以拍賣底價補償原告新臺幣（下同）90萬元之判決。

三、被告抗辯略為：系爭土地經兩造合意由中聯不動產估價師事務所鑑價，採用比較法評估系爭土地之合理價值，惟估價報告並未充分客觀比較分析勘估標的與比較標的之個別因素差異，例如估價報告載明「系爭502地號土地正面臨路寬度約10公尺，臨路深度約48公尺，系爭539地號土地無臨路，系爭730地號土地正面臨路寬度約4公尺，臨路深度約 9公尺」上開臨路深度或無臨路，依經驗與論理法則，屬於必然減損土地價格之重要因素，估價報告未將其列入個別因素調整表加以評估，估價顯有偏高情形。又例如選定比較標的之工建段920 地號土地係有鋼構廠房並供使用，對土地價值有加值效果，估價報告以該土地交易價格作為系爭土地之評估標準，自有偏高情形。再者，估價報告選定之比較標的即溪頭段781地號土地、溪頭段151地號土地、工建段 920地號土地，其實際交易價與公告現值之百分比分別為139.03%、136.63%、195.82%等，其中工建段920地號土地因係鋼構廠房之基地，成交單價較高，但本件系爭 502、539、730地號土地之估價與公告現值之百分比分別為 160.80%、145.12%、190.42%，因此估價報告評估系爭土地總金額為 747,477元應屬偏高，應以公告現值1.4倍補償原告之應有部分較合理等語。

四、查原告係於本院103年度司執字第15888號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）經104年4月8日第一次拍賣以2,000,000元拍定取得系爭土地應有部分400分之4，並於105年4月28日辦理所有權移轉登記，而與被告共有系爭土地等事實，有原告所提土地登記謄本附卷足憑，並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱屬實，堪信為真實。

五、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第823條第1項定有明文，而共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，依同法第824條第2項規定酌定分割方法，此觀該條規定即明。查系爭土地並無不能分割之情事，兩造間亦無不分割之約定等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。原告為系爭土地之共有人，系爭土地既無因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限情事，兩造無法就分割方法達成協議，原告依上開規定，請求分割兩造共有之系爭土地，於法有據。

六、次按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」民法第824條第2項、第 3項亦定有明文。又按「定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、使用情形及各共有人分割後所得之利用價值、經濟效益是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。」（最高法院 104年度台上字第139號判決參照）。經查：

㈠原告拍定取得系爭土地所有權應有部分400分之4，即使合併後依兩造應有部分予以原物分割，原告分得面積僅為15.4728平方公尺【計算式：（1160.46平方公尺+323.16平方公尺+63.66平方公尺）×4/400＝ 15.4728平方公尺】，顯無法為符合經濟效益之使用，且原告主張將系爭土地分配予被告，以金錢補償未受分配之原告，而無意就系爭土地取得應有部分之原物分配，斟酌系爭土地之使用情形、共有人之意願、共有人之利害關係、系爭土地之價值、經濟效用等情，認系爭土地如依兩造應有部分均受原物分割，原告難以利用分割後之土地，應認各共有人均受原物之分配顯有事實上之困難，被告亦同意原告所提方案方案，認本件以原物分割，將系爭土地全部分歸被告所有，並由被告以金錢補償原告，維持系爭土地之使用現狀，以發揮最大之經濟效用，兼顧兩造之利益。

㈡末以原物為分配時，因共有人中，有不能按其應有部分而受分配，經法院命以金錢補償者，其補償金額之多寡，應斟酌該原物市場交易之價格決定之。原告主張金錢補償部分應以原告拍定取得系爭土地之拍賣底價計算，被告則主張應以系爭土地公告現值 1.4倍計算補償金額等語。查系爭土地所有權應有部分400分之4於系爭執行事件經神碟國際不動產估價師事務所於103年10月9日鑑定價格為 687,000元，本院民事執行處第一次拍賣所定底價為900,000元，由原告於104年 4月8日第一次拍賣以2,000,000元拍定取得（見系爭執行事件卷一第160頁、第162頁及卷二第11頁、第12頁、第 117頁），惟按強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，又法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定（最高法院88年度台抗字第13號裁判要旨參照）。因此，執行法院在拍賣不動產前命鑑定人估定價格，其目的在作為核定該不動產拍賣最低價額之參考，執行法院非以此為唯一依據，之所以核定拍賣最低價額，是在限制投標人出價不得少於此數，與鑑定人估定價格之基準不同，自無從援引為系爭土地之市場交易價格。次查，系爭土地經兩造於本件訴訟合意囑託中聯不動產估價師聯合事務所鑑定之價格為747,477元，有估價報告在卷足憑，本院審酌與系爭執行事件拍賣前之鑑定價格 687,000元相去不遠，且原告於 104年4月8日拍定取得系爭土地應有部分，距近已 2年，期間公告土地現值有所調升，前開中聯不動產估價師聯合事務所鑑定價格應係較接近原告起訴時之市場交易價格，以 747,477元作為共有人間金錢補償之計算基準較為妥適，故系爭土地分割方法，應以系爭土地全部分歸被告單獨取得，並由被告以747,477元金錢補償原告，始為適當公允。

㈢又依民法第824條之1第 1項規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。」第4項、第5項規定：「前條第3項之情形（即第824條第 3項規定：以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。），如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。」「前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第 2項但書之抵押權。」本件應受補償之共有人即原告，就其應受補償金額，對於補償義務人即被告所分得之系爭土地，有抵押權；該抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於民法第824條之1第2項但書之抵押權，附此敘明。

六、從而，原告依民法第823條第1項、第 824條規定，請求分割系爭土地，為有理由，應予准許，分割方法以將系爭土地分歸被告單獨所有，並由被告以 747,477元之金額補償原告，爰判決如主文第1、2項所示。

七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之 1定有明文。分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，應由兩造依其應有部分之比例分擔。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第80條之1，判決如主文。

基隆簡易庭法 官 陳湘琳