106年度訴字第255號｜民事：減少價金｜裁判日期：107 年 01 月 18 日

臺灣基隆地方法院民事判決 106年度訴字第255號原　　　告　黃翠雲訴訟代理人　陳宏銘律師被　　　告　張宏源訴訟代理人　吳啟玄律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國107年1月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張： (一)原告為購買房屋供其子即訴外人黃國書自住使用，經訴外人永慶不動產基隆七堵加盟店(下稱永慶七堵店)專案經理許玉龍之居間仲介，於民國105年5月28日暫以黃國書名義，由原告為代理人，代理黃國書與被告張宏源簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，以總價金新臺幣(下同)490萬元，向被告買入被告所有如附表所示之不動產(下稱系爭房屋)，原告已依約付清價金。然因承辦系爭房屋登記之代書表示，原告所為之前揭買賣行為，實質上係屬將系爭房屋贈與黃國書之行為，依法將會被課徵贈與稅，故於辦理系爭房屋所有權移轉登記時，仍由原告基於買賣關係，而繼受系爭房屋之所有權登記，換言之，系爭買賣契約雖形式名義上之買受人為黃國書，但實質上出資者及嗣後所有權取得登記者均為原告，被告對上情亦知之甚詳，故系爭買賣契約，實質上係存在於原告與被告之間，而與黃國書無涉。 (二)原告於簽訂系爭買賣契約前，僅於天晴時看屋一次，於105 年7月15日正式入住。然同年10月8日颱風來襲，系爭房屋之後陽台、小房間之壁面、通往5樓加蓋部分之內梯壁面、屋內地上與5樓加蓋部分後端房間牆壁與地板等，均有多處漏、積水之情形，翌(9)日因積水情況更為嚴重，以致積水流向同棟建築物之3樓。兩造遂於同月26日就系爭房屋漏水問題進行第一次協商，初步協商結果為原告負責尋找修復單位與報價。經勘查後，防水師傅之建議為將外部掉落之鐵皮封補即可；被告則立即委請他人進行鐵皮修補工程，然施工人員進入系爭房屋後即表示頭暈，懷疑系爭房屋有傾斜之情形，至此，原告方疑系爭房屋有傾斜之狀況。兩造另於同年11月12日進行第二次協商，雙方同意由被告負責修復外部鐵皮漏水部分，內部木作與壁癌部分，則由兩造共同分攤修復費用。然嗣後原告親友及木工師傅於進入屋內後，均表示感到地面有傾斜及頭暈等狀況，木工師傅甚表示其於1、2年前，曾為被告施作客廳之木造地板，於施作時即發現地面高低落差至少有7公分以上。 (三)原告迫於無奈遂自費委請基隆市建築師公會就系爭房屋之傾斜度進行鑑定。經鑑定結果，認為「……建物南北向外牆傾斜率分別為東北角傾斜率1/24(觀測點8號)；西北角傾斜率1/81(觀測點5號)；西南角傾斜率1/86(觀測點4號)；東南角傾斜率1/57(觀測點2號)，平均值為1/62。標的物室內地板傾斜測量結果為0.16公尺/12公尺，傾斜率為1/83。主臥室之柱角傾斜率為1/33(觀測點9號)。顯示外牆與室內傾斜值具有一致性，均為南北向(往基隆河方向)，傾斜率介於1/33至1/86。另有關後側臥室樓梯下方漏水(照片13)，屋頂頂樓有加建鐵棚及構造物遮蔽，滲水應來自22號1-4樓側牆，特別是東北角。22-2號(2樓)同點之漏水更為嚴重，甚至出現鋼筋腐蝕(照片14)。因該點常年受東北季風吹襲，4樓外牆已加鋪鐵皮，後被風吹落(照片15)，經過補修，但是室內仍持續漏水(照片16)。……本建物屋齡逾40年，建物除部分地下室外，無其他結構基腳及基礎，耐震能力顯然不佳，東北角外牆及室內柱傾斜率低於1/40，已達重建標準。」等語；另就工程修復建議及費用，認為「就結構補強工程費，初估每戶需分攤50萬元至100萬元以上，因傾斜而損失之結構強度補償費709,906元。」等語，此有基隆市建築師公會106年1月3日就系爭房屋所為之傾斜鑑定報告(下稱建築師公會鑑定報告)可參。而系爭房屋之外部防水工程、內部木作與壁癌工程及室內傾斜地板之修復，經估價其修復費用分別為62,000元、20,000元、257,072元。又系爭房屋之嚴重傾斜與漏積水等情，已達重建之標準，縱使得以修繕完成(假設語氣)，系爭房屋仍係具有嚴重瑕疵之建物，而具有污名價值減損，原告前以每坪198,000元購入，然經內政部不動產實價登錄之查詢結果，系爭房屋附近每坪售價約為168,600元，則原告以每坪逾市場行情29,400元之價格，向被告購入具有嚴重瑕疵之系爭房屋，原告自得向被告請求系爭房屋之污名價值減損729,120元(29,400元×24.8坪＝729,120元)。 (四)被告係於98年2月間因買賣關係而取得系爭房屋之所有權，居住至少8年之久，又系爭房屋之屋齡已近40年，被告豈有不知系爭房屋有嚴重傾斜及漏積水之情，然被告竟於系爭買賣契約所附之標的物現況說明書第15點與第33點「建物現況是否有滲漏水情形」「是否曾在最近一年內修復滲漏水」「是否有龜裂傾斜之情形」等欄位均勾選「否」。而上開嚴重瑕疵並非原告以一般之注意義務即可知曉，被告顯有惡意不告知原告系爭房屋有嚴重瑕疵之故意，原告即係於不知情系爭房屋具有上開嚴重瑕疵之情狀下，方願以高於市場行情之價格即490萬元購買系爭房屋，若慮及系爭房屋之上開嚴重瑕疵，原告認系爭房屋至多僅有310萬元之價值，爰依民法第359條之規定及系爭買賣契約第9條第5項之約定，原告自得向被告請求減少與返還價金180萬元(490萬元－310萬元＝180萬元)。並聲明：被告應給付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 (五)對被告答辯之陳述： ⒈系爭買賣契約之買受人確為原告： ⑴依民法第98條之規定，並參諸最高法院17年上字第1118號判例意旨、最高法院103年台上字第1364號、99年台上字第1421號判決理由，解釋契約之意思表示，應探求當事人真意，而不得拘泥其所使用文字。 ⑵原告委請永慶七堵店專案經理許玉龍帶看系爭房屋，並於105年5月23日至永慶七堵店簽訂斡旋金合約書(下稱斡旋金合約)，該斡旋金合約其上所載之買受人即為原告，許玉龍就系爭房屋係由原告買受欲贈與黃國書一節知之甚詳。 ⑶原告本欲將系爭房屋贈與黃國書，故原告才會於系爭買賣契約之上，逕自將買受人記載為黃國書、原告為其代理人，然因代書表示，黃國書年僅20餘歲，顯無購屋之經濟能力，若由黃國書擔任買受人，日後恐遭國稅局追查贈與稅，原告遂聽從代書之建議，仍由原告為登記名義人。 ⑷嗣兩造於105年7月5日於永慶七堵店辦理過戶用印事宜，依過戶之相關用印資料所示，買受人確實為原告，被告亦親自於上開文件中用印與簽名，甚以玩笑稱黃國書很幸福，原告是否還缺乾兒子等語，據上足證被告清楚知悉買受人確為原告，而非黃國書，且交易過程中均係原告親自處理買賣相關事宜，被告從未見過黃國書。 ⑸另觀諸被告於106年8月17日言詞辯論期日陳稱：「我不知有這種情形，原告當初買房子也看了好幾次，也覺得我們的房子不錯。我希望能夠解約，或原價買回並賠償對方的裝潢費」等語，於買賣系爭房屋之過程，均由原告親自處理相關事務，購屋乃人生大事，若真正的買受人為黃國書，黃國書豈有不親至現場看屋之理。另被告早已知悉系爭買賣契約之上所記載之買受人為黃國書，然真正的買受人與嗣後之登記名義人均為原告，而非黃國書，惟被告從未抗辯系爭房屋之實際買受人為黃國書，應由黃國書擔任原告方為適法，依民事訴訟法第279條第1項之規定，被告對於真正買受人為原告之事實，應已生自認之效果，而今卻執此抗辯，實有違禁反言原則。 ⑹被告非熟稔法律之人士，故其於106年8月17日言詞辯論期日所為之陳述，應係貼近真實之陳述，實不得於該次庭期後，多方尋求專業法律意見，刻意玩弄文字遊戲，惡意尋求法律辯論之漏洞，進而扭曲原告當時與被告簽訂系爭買賣契約之真意，企圖誤導法院之心證，縱嗣後黃國書可對被告另行起訴，惟恐屆時已罹於物之瑕疵擔保請求權之除斥期間，以達被告之不正當目的，實不足取。 ⒉建築師公會鑑定報告之形式及實質均為真正： ⑴依民事訴訟法第277條之規定、最高法院48年台上字第887號、86年台上字第891號判例意旨，原告就其主張已提出建築師公會鑑定報告，可謂已盡舉證責任，且建築師公會鑑定報告已明確記載系爭房屋具有嚴重傾斜與漏積水等嚴重瑕疵，而達重建之標準。況系爭房屋之嚴重傾斜與臥室樓梯下方、臥室外牆、平頂角落、其他外牆等處均存有嚴重滲漏水之情，實非一般老舊房屋常見或必見之瑕疵，依常情，上開嚴重瑕疵非屬一朝一夕得以造成，顯然存在已久，然被告竟全盤否認，將其推託為原告於颱風之際未緊閉門窗所致，並誆稱其於居住期間從未發生漏水之情。被告雖另行委託台北市土木技師公會就系爭房屋進行傾斜鑑定，此固有被告提出之台北市土木技師公會就系爭房屋所為之損害修復鑑定報告書(下稱土木技師公會鑑定報告)可參。惟土木技師公會於實施鑑定時，並未實際進入系爭房屋屋內施測，故鑑定結果是否符合真實情況，顯有疑義，而建築師公會鑑定報告之施測人員確有進入屋內測量，其鑑定結果自更具有客觀公正性，且系爭房屋之屋齡為41年，惟土木技師公會鑑定報告竟載稱系爭房屋已屆房屋使用年限50年，足見土木技師公會鑑定報告顯有違誤。復參酌最高法院94年台上字第1861號判決理由，現行法律與司法實務上，並未否定當事人得於訴訟中提出「私鑑定」之文書資料，以供其舉證之基礎資料，被告以無實質證據力之土木技師公會鑑定報告，企圖推翻有實質證據力之建築師公會鑑定報告，實有循環論證之嫌。依舉證責任分配法則，被告若不服建築師公會鑑定報告，則應由其提出相關說明或釋明後，聲請調查證據，並由其先行支付鑑定費用。⑵被告建議另覓鑑定機關再予鑑定部分，顯然意圖延滯訴訟，並無再委請其他機構鑑定之必要： ①依被告所稱，其僅係「建議」性質而已，至於被告是否確實欲聲請調查證據即就本案送請其他鑑定機關再為鑑定，則語焉不詳。 ②建築師公會鑑定報告係由基隆市建築師公會所屬會員即專業公正客觀之第三人戴雄賜建築師所為之鑑定，其學歷為哈佛大學都市建築與都市設計碩士、國立清華大學都市計畫系博士候選人，執業18年以上，其學經歷均相當豐富完整，故其所為之鑑定意見具有一定證明力。復由榮勝顧問有限公司實施傾斜測量，該公司成立於81年7月10日，營業範圍為鑽孔工程等，自具備一定測量技術與能力。 ③就系爭房屋之傾斜鑑定與其測量鑑定點1至9部分，已明確記載與說明於建築師公會鑑定報告內。建築師公會鑑定報告除已明確記載並說明系爭房屋有嚴重傾斜，而達重建之標準外，亦有進一步詳細說明，其有嚴重影響耐震能力與安全性之情形，並參酌系爭房屋之耐用年限等因素，詳實說明其損害或修復費用之計算方式。 ④據上，建築師公會鑑定報告係具有客觀公正參考價值之證據資料，不論證據能力與證明力均無瑕疵，故已無送其他機關再為鑑定之必要。 ⑶依最高法院101台上字第88號判決要旨「按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非『原有狀態』，而係損害事故發生前之『應有狀態』，自應將事故發生後之變動狀況悉數考慮在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」原告請求之金額係包括結構補強工程費約50萬元、結構強度補償費(非工程性補償)約70萬元、污名損失費約72萬元、室內傾斜地板修復費約25萬元，共計217 萬元，惟原告僅就其中180萬元部分向被告主張減少價金，是原告請求之金額並非僅有非工程性補償費用，此亦為上開判決理由所肯認得以請求損害賠償之範圍。而被告逕以土木技師公會鑑定報告所載之非工程性補償費用至多僅為156,351元，抗辯原告所請求之金額過高，甚至據此否定建築師公會鑑定報告之實質證據力，似有誤解。二、被告求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以： (一)原告並非系爭買賣契約之買受人： ⒈依民法第354條之規定，僅有買賣契約之買受人方得主張物之瑕疵擔保請求權。原告雖陳稱「系爭買賣契約形式上之買受人為黃國書，但實際上出資者與嗣後取得所有權登記者均為原告，被告對於上開情形知之甚詳」等語，然被告所認知之交易對象自始均係黃國書，原告僅係黃國書之代理人，被告係於106年10月20日請仲介調閱系爭房屋之登記謄本後，方才知悉系爭房屋係登記予原告，則原告應係黃國書之借名登記人，而非系爭房屋之買受人，自不得行使物之瑕疵擔保請求權。 ⒉依最高法院17年上字第1118號判例及86台上3873號判決意旨，契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。原告於起訴狀即明確記載「原告……暫以原告兒子黃國書名義，由原告為代理人，代黃國書與被告簽訂買賣契約」、「系爭買賣契約形式名義上之買受人為黃國書」等語，嗣原告提出不動產買賣意願書(下稱系爭意願書)欲以此證明原告係實際買受人，然系爭意願書係原告出具予訴外人品華資產開發事業有限公司，而非出具予被告，自不得以系爭意願書遽稱原告係實際買受人，是原告欲以系爭意願書推翻系爭買賣契約之記載，即為反於當事人真意而別事探求。 (二)系爭房屋並無原告所主張之漏水及傾斜等瑕疵： ⒈原告既主張系爭房屋係因傾斜瑕疵而發生漏水現象，依最高法院17年度上字第917號判例意旨，自應由原告負舉證責任。且被告居住系爭房屋長達8年之久，從未發生漏水現象，原告所稱漏水現象，應僅係颱風來襲之際未緊閉窗戶所致，非因系爭房屋傾斜瑕疵而致漏水，原告主張自不足採。況原告於購入系爭房屋後即出租他人，倘系爭房屋確有傾斜之情事，何以仍得繼續出租營利？ ⒉原告雖曾自行委託基隆市建築師公會就系爭房屋之傾斜率進行鑑定，然其測量點並未經過被告參與及表示意見，則被告固不爭執其形式之真正，但否認建築師公會鑑定報告之實質真正。 ⒊被告另委請台北市土木技師公會所為之土木技師公會鑑定報告，其結論「⒈本鑑定標的物為鋼筋混凝土構造，鑑定標的物會勘之結果，Ｘ方向之測點1、2平均傾斜率為1/144，Ｙ方向之測點4、5、6平均傾斜率為1/75，為本建築物最主要之傾斜率參考。本次鑑定僅就傾斜現象予以量測及評估應計算折損賠償比例，若涉及整棟建築物結構安全之評估，尚須比對其他各戶室內結構現象方能做合理之判斷。本鑑定標的物全棟已完工使用41年，已屆鋼筋混凝土建築物設計預定使用年限50年之基準，若鑑定標的物所有權人欲評估使用安全性及辦理補強，建議另行辦理建築物耐震能力詳細評估。⒉本鑑定標的物傾斜變化量以Ｘ方向平均傾斜率1/144為基準計算非工程性補償之比例及費用共計39,804元，Ｙ方向平均傾斜率以1/75為基準計算非工程性補償之比例及費用共計272,897元。依Ｘ及Ｙ向之傾斜率補償費建議採平均值為156,351元協商之。」等語。據此，假設而言，系爭房屋縱具有瑕疵，非工程性補償費至多為156,351元，而非原告所主張之180萬元。被告自行鑑定之結果，既與原告自行鑑定之結果相去甚遠，則雙方當事人均應無法信服他造所提出之私鑑定結果，似應由原告聲請法院囑託其他機關另為鑑定，並由原告繳付鑑定費用，以釐清事實。 ⒋買受人如發現瑕疵時怠於通知出賣人者，應視為承認其所受領之物，民法第356條第3項定有明文，且觀諸臺灣高等法院92年度上易字第336號判決理由，買受人於發現瑕疵後2個月才通知出賣人，即屬「未即時通知」。本件縱有如原告主張之不能即知之漏水及傾斜瑕疵，系爭房屋之買受人黃國書或其代理人(即原告)，亦應於發現前揭瑕疵時立即通知被告，然原告卻遲至發現瑕疵後8個多月，始通知被告其曾就系爭房屋為傾斜鑑定，顯見原告確有怠於通知之情形，故不論買受人係黃國書或原告，均應視為已承認其所受領之物，而不得再對被告主張物之瑕疵擔保請求權。三、得心證之理由：原告主張其與被告訂立系爭買賣契約，以總價490萬元之價格，向被告買入系爭房屋，原告已依約付清價金，被告亦已依約辦妥系爭房屋所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋交付原告。嗣原告入住後始發現系爭房屋有漏水及傾斜等瑕疵，足以降低系爭房屋之價值及效用，自屬民法第354條第1項前段所稱之物之瑕疵，為此請求減少價金等情，業據提出兩造不爭之系爭買賣契約暨標的物現況說明書、系爭房屋之土地、建物登記第二類謄本、基隆市地政事務所建物複丈(勘測)結果、地籍圖騰本、收款明細確認表、現場照片、三方防水工程有限公司修繕估價單、會面調解確認單2紙、富森工程行估價單、系爭意願書、不動產交易稅費分算表、建築改良物及土地所有權買賣移轉契約書等件為證，被告除否認原告係系爭買賣契約之當事人，及系爭房屋有原告所指稱之漏水及傾斜瑕疵，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件之爭點依序為：(一)系爭買賣契約之買受人是否為原告？(二)系爭房屋有無存在原告所指稱漏水及傾斜之瑕疵？(三)系爭房屋倘存有漏水及傾斜之瑕疵，原告是否有怠於履行依通常程序從速檢查及通知被告之義務？(四)被告倘應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，原告得否行使民法第359條規定之減少價金之形成權及其數額？並析述如下： (一)系爭買賣契約之買受人是否為原告？原告主張其係系爭買賣契約之買受人，而本於買賣之法律關係對被告有所請求，然被告否認原告係系爭買賣契約之買受人，依民事訴訟法第277條前段之規定，自應由原告就其主張其係系爭買賣契約之買受人之有利事實，負舉證責任。原告就此請求通知證人即永慶七堵店專案經理許玉龍到庭作證，證人許玉龍於本院審理時結證稱：「黃翠雲買的時候，有跟我說，買房子是為了要買房子給黃國書。」「被告一定知道，買賣雙方一定會聊到。」等語，原告即執原告係為其子黃國書購買系爭房屋，被告亦知悉此情事，而認為系爭房屋之買賣契約，係存在於原告與被告之間。然： ⒈88年04月21日增訂之民法第166條之1第1項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。」惟依民法債編施行法第36條第2項但書規定：「民法第166條之1施行日期，由行政院會同司法院另定之。」而民法第166條之1施行日期迄今尚未確定，自無民法第166條之1第1項規定之適用。因此，不動產物權移轉之「物權契約」，雖依民法第758條第2項之規定，應以書立契據為必要之方式，然關於買賣不動產之「債權契約」在民法第166條之1增訂並施行前，則仍屬諾成契約，非要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。惟不動產屬高價值之物件，買賣兩造之當事人為求慎重，或有約定不動產買賣之「債權契約」須用一定之方式者(例如：書面)，在該方式未完成前，依民法第166條之規定，推定其契約不成立；或有以保全其契約之證據為目的者，而約定不動產買賣之「債權契約」須用一定之方式為保全證據之證據方法。而兩造對於系爭不動產買賣契約(債權契約)，約定以書面為之，並非約定以踐行一定之方式即書面為契約之成立要件之情，均不爭執，則系爭不動產買賣契約約定踐行一定之方式即書面，純屬兩造為求保全系爭不動產買賣之證據為目的之證據方法。是以，系爭房屋之買賣，既已訂立系爭買賣契約為證，則關於系爭房屋買賣之當事人及應履行事項，除有特別情事外，自應悉依系爭買賣契約之約定為(證)之，方符兩造為求慎重而以此方式立證之本旨，此觀諸最高法院18年上字第1953號、40年台上字第1241號判例「因契約關係而發生之請求權，應以締約之當事人為其債權債務之主體，除有特別情事外，並以該約據上所載當事人名義為準，而債權債務為特定人間之關係，債權人不得對契約上所載之債務人以外之人請求給付。」即同此意旨。 ⒉按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照。是以契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋。次按民法第103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義，所為或所受之意思表示，直接對本人發生效力。」而代理人明確表示以本人名義為之者，稱之為顯名代理。本院觀諸系爭買賣契約，開宗明義即明載立約人：買方(甲方)黃國書、賣方(乙方)張宏源，末尾之立契約書人於「買方」欄項下有黃國書之簽名及其印文，於「代理人」欄項下即為原告之簽名及其印文；另系爭買賣契約之附件「價金履約保證申請書」，立契約書人：買方欄項下亦有黃國書之簽名及其印文，緊接黃國書之簽名後，有原告之簽名並於簽名之後書寫「代」字，經核符合民法所規定之顯名代理之格式，且此既已為契約文字所明示而無任何含糊或疑義，業已表示當事人之真意，自無須捨此明確之文字所得認定之當事人，再為契約外之解釋，另為探求，故系爭買賣契約之當事人即為黃國書與被告，而原告僅為黃國書之代理人。 ⒊證人許玉龍於本院審理時固結證稱：「黃翠雲買的時候，有跟我說，買房子是為了要買房子給黃國書。」「被告一定知道，買賣雙方一定會聊到。」等語，原告即執原告係為其子黃國書購買系爭房屋，被告亦知悉此情事，而認為系爭房屋之買賣契約，係存在於原告與被告之間。然原告乃係為其子黃國書而欲購買系爭房屋，此乃原告購買系爭房屋之動機或需求，且原告為其子黃國書而購買系爭房屋，究竟其原因關係及資金如何籌措與分配等事項，亦均屬原告與其子黃國書間之內部事項，此與出賣系爭房屋之被告無關，亦非被告所能干涉，而被告所在意者乃係系爭房屋經由帶看、磋商過程後，系爭房屋最後能否締約及締約時之買受人為何人與締約內容等外部事項，簡言之，原告為其子黃國書購買系爭房屋與原告乃系爭買賣契約之買受人，本屬二事，二者間未必可以劃上等號，而系爭房屋最後之締約結果即係以黃國書為系爭買賣契約之當事人(即買受人)，並經訂立系爭買賣契約立證為憑，自不容原告單憑其係為其子黃國書購買系爭房屋，被告亦知悉此情事，扭曲契約文義而另為解釋，或將之視為足以變更契約文義之特別情事，遽認系爭買賣契約係存在於原告與被告之間。甚且證人許玉龍於本院結證稱：「黃翠雲買的時候，有跟我說，買房子是為了要買房子給黃國書。」但接續稱：「所以我不知道如何定義，是黃國書要買或是黃翠雲要買。」等語，嗣接受兩造訴訟代理人詢問時，亦證稱：「(契約上面為何寫黃國書？)因為黃翠雲是要買房子給黃國書，黃國書沒有來，所以由黃翠雲來幫黃國書處理，所以買賣契約書上有很明顯的寫『代』字。」「(據你所知，為何房子是黃國書當買受人，而黃翠雲當代理人？)因為黃國書當時沒有辦法過來簽約，由母親代理。」「(為何不直接由黃翠雲當買受人？)當時黃翠雲是要買房子給兒子，而且登記兒子名義，但是因為跟代書溝通後，除了涉及銀行貸款問題、還有節稅問題，所以才會改登記在黃翠雲名字，有可能是因為這樣。」「(原告是否曾經表示，房屋頭期款由黃翠雲負擔，貸款由黃國書繳納，是為了給黃國書一個責任？)有的。」「(依你們房屋仲介實務，有無父母買房子給小孩子，所以就一定以小孩或父母為買受人之慣例？或一慣作法？)沒有一定。」「(你說黃翠雲是買房子給小孩，為何契約之買受人是直接寫小孩子名字而非黃翠雲？)父母買房子給小孩，所以用小孩名字來買登記給小孩子，這是父母初衷，除非是因為小孩子的問題不能貸款。」等語，由證人許玉龍之陳述，更加可以印證原告固係為其子黃國書而購買系爭房屋，惟此乃其購買之動機並已為外界(含仲介人員及被告)所知悉，然在締約時，就與被告之外部關係而言，基於契約自由原則，原告仍得考量其與黃國書之親誼、信賴、特殊需求(例如：賦與責任等)及其他利害等因素，而決定究竟係以原告或黃國書為買受人較為妥適，此絕非他人所得置喙，亦無父母為子女購買不動產，必然應以父母或子女為買受人之法律規定或仲介慣例，況原告既已於締約時親自在場，倘其真意確係欲以原告本身為買受人，自得逕以買受人身分簽立系爭買賣契約，何需贅列黃國書為買受人，並以代理人居之？此亦違常理，益徵原告於締約時，其真意確係以黃國書為買受人，並以代理人身分代理黃國書簽立系爭買賣契約。再者，原告既係為其子黃國書而購買系爭房屋，嗣並由黃國書負擔抵押貸款，若無其他較為特殊之考量，當然係直接以其子黃國書為系爭買賣契約之當事人，嗣並將系爭房屋登記至黃國書名下，再以黃國書名義向金融機構貸款，屬於較為簡捷、直觀之作法，此誠如證人許玉龍於本院審理時所證稱：「(你何時知道房子是登記給黃翠雲而非黃國書？)在訴訟時，我才知道房子是登記在原告名下。當時我認為房子應該是登記在黃國書的名下，因為是要買給他兒子的。」「(在你處理過程中，你認知到買受人與實際登記人都是黃國書？)在我認知裡，我認為不一定，因為代書有跟原告提到，黃國書還在當兵，如果登記在黃國書名下，以後銀行貸款會有問題，所以代書可能有再跟原告溝通如何辦理登記對原告比較好。」等語，若非嗣經代書之建議，黃國書尚在服役，未有充分之資力與債信，基於抵押貸款及贈與稅節稅等因素考量，系爭房屋始改登記於原告名下，否則應係依原告之初衷，登記在黃國書名下，益徵原告之真意原係以黃國書為系爭房屋之買受人及登記名義人，以完成其為黃國書購買系爭房屋之心願，嗣因貸款與節稅考量，才改以原告為登記名義人，然系爭買賣契約第8條第4項約定「產權移轉登記名義人由甲方(即買方黃國書)指定，除本契約另有約定外，乙方(即賣方張宏源)不得干涉……」等語，此即買受人得「指定登記名義人」之約定，此一變更登記名義人為一獨立之物權行為，尚無礙系爭房屋之「債權契約」之買受人原係黃國書之事實。因此，原告單以原告係為其子黃國書購買系爭房屋，被告亦知悉此情事，並舉證人許玉龍為證，而主張系爭買賣契約，係存在於原告與被告之間，即無可採。 ⒋原告另主張於買賣系爭房屋之過程，均由原告親自處理相關事務，購屋乃人生大事，若真正的買受人為黃國書，黃國書豈有不親至現場看屋之理等語，然原告與黃國書為母子關係，且原告願代黃國書支付頭期款，則原告全權代理黃國書處理購買系爭房屋之帶看等所有過程，自符常理，尚難以黃國書並未親至現場看屋，遽認黃國書並非系爭買賣契約之買受人。 ⒌原告又主張兩造嗣於105年7月5日於永慶七堵店辦理過戶用印事宜，依過戶之相關用印資料所示，買受人確實為原告，被告亦親自於上開文件中用印與簽名，甚以玩笑稱黃國書很幸福，原告是否還缺乾兒子等語，據上足證被告清楚知悉買受人確為原告，而非黃國書等語，並提出建築改良物所有權買賣移轉契約書為證。本院觀諸建築改良物所有權買賣移轉契約書，其上之買受人固為原告，然承前所述，此乃屬系爭房屋之所有權移轉之「物權契約」，依民法第758條第2項之規定，應以書立契據為必要，然基於債權契約與物權契約之獨立性及系爭買賣契約已有指定登記名義人之約定，原告自得擔任系爭房屋所有權移轉時之物權契約之買受人及登記名義人，但無礙原先黃國書與被告間已成立之系爭房屋買賣之債權契約，原告以此主張原告乃系爭賣賣契約之當事人，亦屬無據。 ⒍原告再主張被告於106年8月17日言詞辯論期日陳稱：「我不知有這種情形，原告當初買房子也看了好幾次，也覺得我們的房子不錯。我希望能夠解約，或原價買回並賠償對方的裝潢費」等語。然被告係因本院多方探查地址而於該次期日第一次到庭，且自陳並未收到起訴狀，因此本院當庭諭知被告暫行在法庭後方或庭外閱讀起訴狀後，再為簡要之抗辯，因被告並未有充分之就審期間知悉起狀訴通盤之起訴內容，本院於該次期日之重點乃在於試行兩造和解之可能性(原告主張減少價金，被告則認為應解除契約，並同意返還價金與賠償裝潢費)，因兩造之差異甚大，乃曉諭被告是否要委任律師為訴訟代理人，倘認有委任之必要，請儘速委任並閱卷後提出答辯狀，因此被告之上開陳述，至多僅能認為原告當時經仲介看帶系爭房屋多次，覺得房屋不錯，及被告同意解除系爭買賣契約，或原價買回並賠償對方之裝潢費，而不同意原告減少價金之請求，尚難據此遽認被告自認原告為系爭買賣契約之買受人，原告此部分之主張，顯係有意忽略當時被告初次到場及到場前未有充分就審期間知曉起訴內容與該次期日開庭之實況等情事，亦無可採。 ⒎按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使。惟此一物之瑕疵擔保請求權乃係買賣契約之買受人對於出賣人所得之權利，因此，行使物之瑕疵擔保請求權必為買賣契約之買受人始足當之。惟承前所述，系爭買賣契約係存在於買受人黃國書與出賣人即被告之間，而原告僅為買受人黃國書之代理人，則原告本於系爭買賣契約之法律關係，依物之瑕疵擔保請求權，請求被告減少其價金，即非無據。 (二)原告既非屬合法之請求權人，則系爭房屋究有無原告所主張之漏水及傾斜等瑕疵，而得請求被告減少價金及其數額，即無審酌之必要，附此敘明。四、綜上所述，原告本於系爭買賣契約之法律關係，依物之瑕疵擔保請求權，請求被告減少其價金及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。中華民國 107 年 1 月 18 日民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 1 月 18 日書記官洪幸如 ┌───────────────────────────────────────────────┐ │附表：106年度訴字第255號 │ ├─┬─────────────────────────┬─┬─────┬───────────┤ │編│ 土地坐落 │地│ 面積 │ 權利範圍 │ │ ├───┬────┬────┬────┬──────┤ ├─────┤ │ │號│縣市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地號 │目│ 平方公尺 │ │ ├─┼───┼────┼────┼────┼──────┼─┼─────┼───────────┤ │１│基隆市│七堵區 │大華段 │ │0000-0000 │建│143.00 │4分之1 │ └─┴───┴────┴────┴────┴──────┴─┴─────┴───────────┘ ┌─┬─────┬───────┬───┬──────────────────────┬────┐ │編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ │ │ │ 基地坐落 │樣主要├────────────┬─────────┤ │ │ │ 建號 │--------------│建築材│樓層面積 │ 附屬建物主要建築 │ │ │ │ │ 建物門牌 │料及房│ │ │ │ │號│ │ │屋層數│合計 │ 材料及用途 │ 範圍 │ ├─┼─────┼───────┼───┼────────────┼─────────┼────┤ │１│00000-000 │基隆市七堵區大│4層 │4 層：81.99 │ │ 全部 │ │ │ │華段0000-0000 │鋼筋混│合計：81.99 │ │ │ │ │ │地號 │凝土加│ │ │ │ │ │ │------------- │強磚造│ │ │ │ │ │ │崇智街27巷22之│ │ │ │ │ │ │ │3號 │ │ │ │ │ │ ├─────┼───────┴───┴────────────┴─────────┴────┤ │ │ 備考 │ │ └─┴─────┴───────────────────────────────────────┘

臺灣基隆地方法院106年度訴字第255號

關鍵資訊