臺灣基隆地方法院民事判決

原告

林佳芬

被告

三鑫企業有限公司

兼法定代理　邱福榮

人　　　　　　　　　　達處所不明）

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。本件原告依兩造間就門牌號碼基隆市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）所簽立之租賃契約及租賃契約終止後之租賃物返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金、相關費用，核係因不動產之債權關係而涉訟，得由系爭房屋所在地之法院即本院管轄，合先敘明。

二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1 項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴聲明請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並自民國108年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）17,000元，於本院109年4月23日言詞辯論期日當庭表示被告已返還系爭房屋，並變更聲明請求被告應給付原告110,156 元，請求之基礎事實同一，且係擴張或減縮應受判決事項之聲明，並無不合。

貳、實體方面

一、原告主張：被告三鑫企業有限公司（下稱三鑫公司）及邱福榮於108年2月26日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自108年3月15日至110年3 月15日，應於每月5日前按月繳納租金17,000元，並由被告負擔水電、瓦斯、管理費等費用。不料被告自 108年8月1日起即未給付租金，經原告多次催討並向基隆市七堵區調解委員會聲請調解，被告均置之不理，以被告繳交之押租保證金34,000元抵充後，遲付租金之總額已逾2 個月，原告自得終止系爭租約，經兩造合意系爭租約於109年3月20日終止，被告並於109年4月14日返還系爭房屋。惟被告尚積欠108年8月1日至109年4月14日之租金、相當租金之不當得利143,933元（計算式：17,000元8個月＋17,000元14/30月＝143,933元，元以下四捨五入）及水費223元（計算式：71元＋152元），扣除2個月押金保證金34,000元，依系爭租約、不當得利規定，求為命被告應給付原告110,156元等語。

二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條定有明文。又依系爭租約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即承租人）負擔。」又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨參照）。原告主張之事實，業據其提出系爭租約、LINE對話記錄、基隆市七堵區調解委員會調解不成立證明書、基隆百福郵局第000154號存證信函、水費通知單等件影本為證，而被告經合法通知均未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，堪信屬實。惟系爭租約立契約人（乙方）即承租人是被告三鑫公司，被告邱福榮雖為三鑫公司之法定代理人，其與三鑫公司在法律上仍為不同權利主體，被告邱福榮是基於公司法定代理人身分在系爭租約蓋章，基於債之相對性，系爭租約之效力自不及於被告邱福榮個人，原告以被告邱福榮出面簽約，主張被告邱福榮應負給付之責，自屬無據。本院審酌系爭租約約定租金為每月17,000元，應為市場機制合理之價額，被告三鑫公司使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告三鑫公司無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金17,000元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當，被告三鑫公司自應依系爭租約約定及不當得利規定，給付自108年8月1日起至109年4月14日止之租金、相當租金之不當得利共143,933元、水費223元，扣除2個月押租保證金34,000元，原告請求被告三鑫公司給付110,156元（計算式：143,933元＋223元－34,000元＝110,156元），為有理由，應予准許。

四、從而，原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告三鑫公司給付原告110,156 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係民事訴訟法第427條第2項第1 款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告三鑫公司預供擔保，得免為假執行。

六、本院109 年度補字第79號民事裁定，依原告起訴聲明核定訴訟標的價額為2,040,000元，原告雖繳納裁判費21,196 元，但原告變更應受判決事項之聲明後，訴訟標的金額為110,156元，裁判費1,220元應由被告三鑫公司負擔，逾此部分即因原告變更聲明而撤回部分之裁判費，應由原告自行負擔。

七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

基隆簡易庭法 官 陳湘琳