臺灣基隆地方法院109年度訴字第453號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 110 年 03 月 16 日
• 法官: 徐世禎
• 當事人: 張智豪、陸淑貞

臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第453號
原 告 張智豪 住○○市○○區○○路○段00巷00號0 樓
被 告 陸淑貞
訴訟代理人 吳恆輝律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國110年3月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟參佰玖拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告前經訴外人永慶不動產加盟店聯弘不動產仲介經紀有限公司新豐營業處(下稱聯弘公司)仲介而於民國108年10月10
日與被告陸淑貞簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，由原告以新臺幣(下同)203萬元向被告購買坐落基隆市○○
區○○段000○00000○00000○00000地號土地(權利範圍均各為10
000分之23，下稱系爭土地)及其上門牌號碼基隆市○○區○○街
000巷00弄00號4樓房屋(建號2713建物之權利範圍全部、建
號2740建物之權利範圍351分之1，下稱系爭房屋；系爭土地與系爭房屋，合稱系爭房地)，並支付買賣相關之契稅登記
費用25,520元、仲介費40,600元，被告嗣依約將系爭房地移轉登記為原告所有，並於同年11月2日交屋。
(二)兩造於簽訂系爭買賣契約前，被告及仲介人員出示之不動產標的現況說明書(下稱標的現況說明書)，其上記載系爭房屋「無滲漏水情形」。詎原告於109年1月22日竟發現天花板、牆壁有滲漏水、壁癌、油漆剝落等情狀。經向系爭房屋所屬之公寓大廈管理委員會(下稱社區管理委員會)主任委員范阿款、唐秘書詢問，得知先前因系爭房屋所在之5樓頂樓平台
排水管堵塞而導致系爭房屋漏水，且被告曾就系爭房屋漏水問題進行修繕，原告乃將此情況告知聯弘公司仲介人員，並向系爭房屋正上方之5樓房屋(下稱5樓房屋)所有權人確認被告是否曾因漏水而請求修繕，惟聯弘公司並未積極處理，甚以存證信函表示：「買賣合約載明：賣方(即被告)折價出售雙方合意，賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任。且無故意隱瞞事實。」等語，形同主張被告完全免責。
(三)由於社區管理委員會范主任委員與水電抓漏技師均表示系爭房屋漏水應與5樓房屋熱水管有關，原告遂要求5樓房屋所有權人將熱水管更換為明管。然於5樓房屋熱水管更換為明管
後之109年5、6月，系爭房屋漏水情況更加嚴重並有擴大跡
象，可知系爭房屋之滲漏原因，除5樓房屋熱水管外，仍有
其它未知漏水原因存在，被告於兩造締約時明知系爭房屋長期有天花板滲漏水及壁癌問題，卻於交易時故意隱瞞此一重大交易訊息，並於標的現況說明書勾選「無滲漏水情形」，致原告誤認系爭房屋並無漏水，而向被告買受系爭房地，依最高法院33年上字第884號、18年上字第371號、100年台上
字第858號判決要旨，被告之行為實已該當詐欺之要件。原
告乃依民法第92條第1項、第88條第1項規定，以民事起訴狀繕本之送達作為撤銷兩造間就系爭房地所訂立系爭買賣契約之意思表示。兩造間之系爭買賣契約既經原告撤銷，被告收受原告交付之203萬元即屬無法律上原因而受利益，致原告
受有損害，應返還其所受之利益，及原告前已支付之登記費用25,520元。為此，原告自得依民法第179條規定提起本訴
，並先位聲明：被告應給付原告2,055,520元，及自民事起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利
息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
(四)退而言之，縱認原告主張受詐欺、錯誤而為撤銷意思表示，並無理由。然由於系爭房屋已漏水多年，此有社區管理委員會范主任委員及負責5樓房屋租賃業務之三立房屋仲介人員
簡玉茹之對話可稽。系爭房屋之漏水問題雖業經被告處理，並重新油漆粉刷，惟於交屋後之3個多月又發現漏水，且有
日趨嚴重及擴大之跡象，顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，另衡諸通常之交易觀念，漏水必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，而屬瑕疵。雖系爭買賣契約第12條特約事項記載：「賣方(即被告)已折價出售，雙方合意，賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任，爾後若有修繕之必要，由買方(即原告)自行處理，與賣方無涉。」(下稱系爭特約事項)等語，然原告原開價190萬，係經聯弘公司仲介人員遊說斡旋
，最終乃以203萬元購買系爭房地，並非被告單方面折價出
售。又被告明知系爭房屋天花板有滲漏水、壁癌之情形，卻封掉原有雨水排水管而另造新管，重新粉刷系爭房屋，於尚無法確認系爭房屋漏水原因是否根治之情形下，即於標的現況說明書上勾選系爭房屋「無滲漏水情形」，足見被告係故意不告知系爭房屋之瑕疵，依民法第366條規定，系爭特約
事項應屬無效，不得拘束原告。
(五)原告為自住而以203萬元購買系爭房屋，然系爭房屋卻存有
多處滲漏水之瑕疵，交屋迄今逾8個月尚無法入住，且系爭
房屋原有2房，現因漏水僅餘1房可使用，致系爭房屋之價值僅存一半(即1,015,000元)，對原告而言，不僅蒙受財產上
損失，亦無法達到完全使用系爭房屋之目的，未來甚將影響居住品質與健康，且對原告之生活造成巨大不便與困擾，精神上自受有相當之痛苦，應已侵害原告居住安寧之人格法益(人格權)且情節重大，而被告所負擔者至多係2次過戶等稅
捐費用，並無過大損害，依最高法院93年度台上字第80號判決意旨，原告損害自屬重大。又系爭房屋於交屋前即已存在漏水瑕疵，依民法第354條規定及參照最高法院107年度台上字第2072號、臺灣高等法院花蓮分院104年度重上字第14號
判決意旨，被告自應就系爭房屋負瑕疵擔保責任。為此，併依民法第359條規定，以民事起訴狀繕本之送達作為解除兩
造間就系爭房地所訂立系爭買賣契約之意思表示。兩造間之系爭買賣契約既經原告解除，原告自得併依民法第259條第2款、第5款規定，請求判令如先位聲明所示。
(六)再退步言，倘本院認原告解除兩造間就系爭房地所訂立系爭買賣契約，顯失公平，依民法第359條、第195條第1項規定
，亦可請求減少價金1,015,000元及精神慰撫金100,000元，合計1,115,000元。並備位聲明：被告應給付原告1,115,000元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)原告前於108年9月18日委由訴外人台灣房屋業務林宸妤帶看系爭房屋，經業務林宸妤現場解說、了解屋況後，進而委由業務林宸妤出價斡旋，因原告第一次之斡旋金未符合被告之期望，致兩造未完成後續之簽約。不久，原告又委由訴外人聯弘公司業務黃桂梅帶看系爭房屋，並再次提高出價斡旋，兩造遂於108年10月10日就系爭房地簽訂系爭買賣契約。而
原告於前二次看屋時，系爭房屋之屋況皆為正常，足見系爭房屋於出售前，未有原告所指之滲漏水情況。又兩造於簽訂系爭買賣契約時，並同時簽訂履約保證契約，因此，就買賣價金須先由履約保證公司負責保管，待雙方買賣交易無誤後，經兩造同意後，買賣價金始由履約保證公司撥付至被告之指定帳戶。本件約定於108年11月2日交屋，交屋時，原告亦親自前往系爭房屋確認屋況無誤後，並於履約保證公司之點交確認單簽名確認，復由訴外人即被告配偶李步雲確認點交無誤，經雙方簽名確認後，履約保證公司乃就代管之買賣價金撥付予被告。足認系爭房屋於簽訂系爭買賣契約前至完成履約，皆未有原告所指稱之滲漏水狀況。
(二)而民法所謂之可歸責，係指被告於系爭買賣契約範圍内，對於瑕疵是因被告所造成且被告並有處理之義務與可能，始可謂瑕疵。然原告於起訴狀所指稱之滲漏水狀況，於買受前、買賣契約成立時(108年10月10日)、交屋時(同年11月2日)系爭房屋皆不存在有滲漏水之狀況。原告又自承其所指稱之滲漏水係因5樓房屋水管所致，倘屬真實，那5樓房屋如何使用其房屋以及如何控制滲漏水狀況應是5樓房屋問題，原告應
向5樓房屋主張其權利。況系爭房屋乃屋齡逾20年之中古屋
，兩造簽訂系爭買賣契約前，原告已至少2次確認屋況為符
合期望，經兩造斡旋、協商後，被告就買賣價金、家具、家電，贈與為退讓，條件則係以系爭房屋現況交屋，且被告不負擔任何物之瑕疵擔保責任，於系爭買賣契約簽訂後所生之修繕皆由原告自行負擔，並將系爭特約事項記載於系爭買賣契約。依民法第277條及最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判決意旨，原告就其指稱之滲漏水問題，應先
舉證證明可歸責於被告，且滲漏水為被告於交屋前即已明知，或被告故意不告知等情。
(三)系爭房屋之天花板無任何遮蔽物，可一目了然系爭房屋之天花板現況，被告並無施用任何詐術：
⒈原告所指稱之滲漏水係發生於交屋2個月後即109年1月22日、
同年5月25日、同年6月25日。於買受前、系爭買賣契約成立時、交屋時，系爭房屋皆不存在有滲漏水之狀況，縱認系爭房屋滲漏水之情事為真實，然滲漏水情況於交屋後才發生，原告何以有詐欺之行為。
⒉復觀諸原告所提出5樓房屋將熱水管改裝明管之照片，倘原告
指稱之滲漏水為真實，且原告亦不否認滲漏水係因5樓房屋
管線問題，而5樓房屋管線並非被告所能掌控跟使用，被告
何以有詐欺之行為。
⒊系爭房屋乃屋齡逾20年之中古屋，品質與新成屋本有不同，又臺灣地區屬海島型氣候，濕度甚高，每年梅雨季節期間，長達數十日不間斷下雨，且滲漏水原因甚多，倘原告於買受前、買賣時及交屋時，已有數月時間了解屋況，被告亦未使用任何輕鋼架等裝修遮蔽系爭房屋之天花板，被告何以有詐欺？
⒋另被告於出售系爭房屋前，係出租他人約3年之久，承租人於
承租期間未曾向被告表示有原告所指稱之滲漏水情事，僅於退租時，向被告表示牆壁窗戶上方橫樑周邊有部分輕微壁癌之情形。被告為將來再次出租或出售，欲就輕微壁癌之情形予以修繕，被告原可自己粉刷修繕，然社區管理委員會范主任委員表示，社區之滲漏水問題均係交由一位長期服務社區之水電人員陳榮水處理。經查看後，系爭房屋之輕微壁癌，可能是5樓房屋之頂樓平台排水孔堵塞，致有積水沿著牆壁
流下來而造成壁癌，根治之方法就是將頂樓平台排水孔封住，另設一條新排水管(明管)即可。被告遂就此部分為修繕，且被告就此處所為之修繕與原告所指稱之滲漏水處為不同之2個位置，原告所指稱之滲漏水處先前並未發生任何滲漏水
之情事。且社區管理委員會范主任委員、唐秘書未曾進入系爭房屋內，亦非專業之水電或抓漏人員，因此該2人對此事
之閒聊、評論至多僅能當作個人意見，不足供參。
(四)兩造間之系爭買賣契約，已特別約定免除被告之瑕疵擔保責任，原告主張解除契約及減少價金，並無理由：
⒈按「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」民法第366條定有明文。系爭買賣契約之系爭特約事項，已明載被
告不負擔民法物之瑕疵擔保責任，爾後若有修繕必要，由原告自行處理。又「一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證其品質或特別約定其效用，應認當事人已默示同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常俾作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。」(臺灣臺南地方法院108年度消字第8號、107年度訴字第1433號民事判決參照)。
⒉系爭房屋之價額因被告折價，雙方乃同意被告就系爭房屋免除瑕疵擔保責任即以現況交屋，被告於交屋後不負瑕疵擔保責任。復參諸前開民事判決意旨，原告於109年1月即簽約後約3個月(交屋後約2個月)始主張系爭房屋具有瑕疵，然系爭房屋業於108年11月2日交付予原告，則系爭房屋於交屋後所生之瑕疵，即應由原告自行承擔，原告請求依買賣瑕疵擔保責任，解除契約或減少價金，皆無理由。
⒊退而言之，縱認原告指稱之滲漏水情況於系爭買賣契約簽訂前即存在。然原告於簽約前亦曾2次看屋確認系爭房屋屋況
，簽約時亦同意免除被告之買賣瑕疵擔保責任，且交屋時，原告對系爭房屋之屋況亦無表示意見，則被告應不負物之瑕疵擔保責任。
(五)被告並無故意不告知瑕疵之情事：
⒈兩造於108年10月10日簽定系爭買賣契約前，原告已經2次看屋並下定斡旋，已如前述，被告並無任何隱瞞之情事。
⒉系爭房屋之天花板，被告並未使用任何裝潢或裝飾遮蔽，於出售時、簽約時及交屋時，現狀皆是正常無滲漏水之狀況。⒊系爭房屋為中古屋，然中古屋之滲漏水狀況原因甚多，而就原告所指稱之天花板滲漏水狀況，應係5樓房屋排水管線漏
水所致，然被告未曾聽聞承租人反應有滲漏水一事，亦未發現有滲漏水之狀況，被告何來有故意不告知之情？
(六)退而言之，縱認被告應負物之瑕疵擔保責任。原告亦應僅能請求減少價金，而減少價金應係指修繕系爭房屋滲漏水之費用，預估修繕費用約為8,000元，因此原告得請求減少價金
之金額為8,000元，而非原告所主張之金額1,050,000元。
三、本院之判斷：
(一)原告主張以受詐欺、錯誤為由，而撤銷系爭買賣契約部分：原告主張其前經聯弘公司仲介而於108年10月10日與被告簽
訂系爭買賣契約，由原告以203萬元向被告購買系爭房地，
被告已依約將系爭房地移轉登記為原告所有，並於同年11月2日交屋。被告於標的現況說明書勾選系爭房屋「無滲漏水
情形」，惟原告於109年1月22日竟發現天花板、牆壁有滲漏水、壁癌、油漆剝落等滲漏水情事，經向社區管理委員會范主任委員、唐秘書詢問，得知先前因5樓房屋頂樓平台排水
管堵塞而導致系爭房屋漏水，且被告曾就系爭房屋漏水問題進行修繕。由於社區管理委員會主任委員與水電人員陳榮水均表示系爭房屋漏水應與5樓房屋熱水管有關，然5樓房屋所有權人依原告要求將熱水管更換為明管後之109年5、6月，
系爭房屋漏水情況更加嚴重並有擴大跡象，可知系爭房屋之滲漏水原因，除5樓房屋熱水管外，仍有其它未知漏水原因
存在，被告於兩造締約時明知系爭房屋長期有天花板滲漏水及壁癌問題，卻於交易時故意隱瞞此一重大交易訊息，並於標的現況說明書勾選「無滲漏水情形」，致原告誤認系爭房屋並未漏水，而向被告買受系爭房地，實屬詐欺，原告乃依民法第92條第1項、第88條第1項規定，以民事起訴狀繕本之送達作為撤銷兩造間就系爭房地所訂立系爭買賣契約之意思表示，兩造間之系爭買賣契約既經原告撤銷，被告收受原告交付之203萬元即屬無法律上原因而受利益，致原告受有損
害，應返還其所受之利益等情。被告除否認系爭房屋於交屋前已有滲漏水情事(遑論故意隱瞞)，並以上開情詞置辯外，對於原告其餘主張均不爭執，是本件之爭點即為原告是否得依民法第92條第1項、第88條第1項規定，撤銷兩造間就系爭房地訂立系爭買賣契約所為之意思表示？茲析述如下：
⒈原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷系爭買賣契約部分：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項前段定有明文。次按主張被詐欺而
為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院44
年台上字第75號、21年上字第2012號判決意旨參照)。又民
法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規
定撤銷意思表示之餘地(最高法院98年度台上字第171號裁判意旨參照)。本件原告主張其受被告詐欺而為簽立系爭買賣
契約買受系爭房地之意思表示，應由原告就被告「明知」系爭房屋有「漏水」瑕疵，卻故意隱瞞不告知原告，構成詐欺一事，負舉證之責任。
⑵觀諸原告提出且為被告不爭之原告與社區管理委員會主任委員范阿款、唐秘書於109年1月22日及5樓房屋負責租賃業務
之三立公司簡玉茹於109年2月2日之錄音對話譯文(下分稱109年1月22日錄音對話譯文、109年2月2日錄音對話譯文)，其中109年1月22日錄音對話譯文，其內容略以：「原告：欸，她(指被告)上次處理那個漏水是屋頂的漏水嗎？主委：對，5樓把它漏的。原告：房間的屋頂喔？主委：對。……。原告
：所以是因為樓上有改水管是不是？主委：有有有，都好了，都改好了。……。原告：因為我現在那間好像又開始漏了。
主委：哪，哪一間？裡面嗎？原告：上面，屋頂、天花板。主委：天花板，對，你是前面還後面？原告：裡面那一間，靠陽台。主委：對，裡面那間以前有這樣的情形，但是她有處理捏，她花很多錢耶。原告：現在又來了。主委：又來，是打哪兒發生？打哪兒？樓上嗎？樓上？從牆壁嗎？原告：對，天花板。蠻多的，還長毛咧。主委：那這你要跟她講，這是問題出在5樓。這我們已經以前都把她幫忙。原告：她
弄多久了？主委：弄……老師回去，喔老師回去差不多，欸……
老師是6月幾號，寒假回去，到開學，就弄了。等他回去，
她就弄了。原告：退租才弄就對了。主委：對啊，不然他那裡面啊，他有電腦什麼要拿走。6月，老師，6月，老師好像6月初回去，所以開始就收回來。她就一直，她就對我講說
，啊樓上怎麼樣，還有跟它，她人不錯，還有跟它，最頂樓那個，不是她的事情，她還是跟它幫忙，幫它出幾千塊用水管下去。頂樓才有問題，不是你那個4樓，是頂樓。原告：
什麼意思？妳說我那個漏跟頂樓有關係喔？主委：對啊，就是頂樓的事情啊，不然，水往下流啊，火往上升啊。啊不然，哪裡有說你自己去把它潑，對不對，一定是這樣。」「原告：那怎麼會這樣漏？一般是改水管才會這樣漏。主委：它那個水管，要來廁所，要來廁所啊，一定從這邊，在裡面，再走到廚房有一條，再走到你後面的房間，走過去，一直走，走到廁所。就是後面的陽台，熱水一定從這邊過來，過去踢腳板過來，你回去看就知道，踢腳板只要走到這廁所的中間就漏水了，鏽蝕破洞啦，我們登輝差不多五十間啊，不只五十間喔，很多。原告：你說整個登輝？主委：社區都會這樣，一久了，它當初沒有白鐵，也不是用塑膠管，塑膠管還不會。它用那個生鐵管啊，鐵、生鐵，黑的啊，然後，鏽蝕破洞，啊水是有一點點洞也都會漏出來。所以你不相信的話，叫他5樓水管關掉，熱水器的關掉都關掉，熱水器才會，
冷水管不會。熱水器關掉，一天你就知道。有在漏沒在漏就知道了，它是流下來，我們不能流上去嘛。我就跟你說啊，火是會升上去，水是會流下來。我當初也跟那個小姐(指被
告)說，但他有照做沒照做我沒介入，我不知道。當初我有
跟她說，你們會漏水就是這樣來的。他的意思是說，樓上沒有，說是外牆那個流下來怎樣怎樣，那好，妳去做，妳如果說是哪，我就幫妳做，我又不是師傅，但是妳們出錢啊，幫妳們叫沒關係，但是妳們要貼錢啊。原告：喔，所以她有請妳找師傅就對了？主委：是啦，但是我說那是樓上的。原告：但是妳覺得不是那個問題就對了。主委：是，我有感覺不是那個問題(指頂樓平台排水管堵塞)。原告：妳覺得是熱水管就對了。主委：外牆是這樣，我感覺是熱水管。」「原告：所以她弄很久喔，他是外牆漏？主委：不是外牆，這是外牆。外牆也不是它，當然是外面啊，一定會壁癌。原告：他是風頭壁的關係喔？主委：風頭壁，它也不是風頭壁啊，那是靠後陽台那間啊。原告：後陽台那間，對。主委：後陽台那間當然比較會啊，每個人都會啊，偶爾都會公開說啊，比如水滲一下，還是怎樣的。……。原告：屋頂，以前就是這情
況對不對？主委：對。原告：對啊，那現在又發作了，沒根治啦，我不知道她怎麼處理的？妳說是因為5樓的關係？主
委：他是跟我說喔，5樓那個頂樓上面的那個水管阻塞，水
才會沿著牆壁下來。原告：喔。主委：說是牆壁，她就有貼磁磚，磁磚做好，其實她講的……她要這樣，我也沒辦法，不
然其實是5樓的關係。」等語。「……唐秘書：所以你之前打
來的時候，我不是跟你說，陸小姐(指被告)他們都處理好了啊。可是我不知道它到底是漏哪裡啊，因為我沒有去看。但是我知道就是，陸小姐一直有來管委會請我們幫她協調，那我們也有在做這個動作。現在你又拿這些東西來給阿姨(指
主委)看，阿姨才跟你說大概有哪些問題這樣。」等語，另109年2月2日錄音對話譯文，其內容略以「原告：它應該是熱水管有破？簡玉茹：熱水管破掉？原告：因為我們樓下有壁癌、滲水。……。簡玉茹：欸，上次不是有一次，有處理了嗎
？原告：我要問妳啊。簡玉茹：對啊，上次不是有發生過一次嗎？原告：去年嗎？簡玉茹：對啊。原告：啊，有處理嗎？簡玉茹：沒有嗎？……。原告：11月交屋，現在又出現那個
，她(指被告)去年是怎麼弄的？簡玉茹：已經用過了，我記得已經用好了啊。原告：是，也是熱水管的問題嗎？簡玉茹：對啊。原告：有找人弄嗎？簡玉茹：對啊。原告：5樓的
部分？簡玉茹：對，就弄好了啊，現在又漏？……。原告：那
你們去年是弄熱水管嗎？簡玉茹：對啊，我印象中是啊。原告：是牽明管？簡玉茹：這我不曉得耶，因為是我們老闆娘處理的。」等語，及原告聲請之證人即系爭房屋所屬社區之專門水電人員陳榮水於本院審理時結證稱：范主委因為5樓
房屋之樓頂平台排水管堵塞不通，樓頂平台有積水，要我去查看，查看結果確實排水管完全堵塞且平台已有積水，所以我就鑽洞設置另一排水管(明管)由樓頂平台連接至1樓的排
水溝，另將原排水管完全封閉，施工完畢後，未曾再接獲范主委反應樓頂平台尚有積水之情事，亦未因此次修繕樓頂平台積水之工程，至原告所有系爭房屋或5樓房屋查看，單純
就是處理樓頂平台排水管堵塞及積水的問題。之後在109年2月間原告跟我說5樓房屋之熱水管要更換成明管，原告有打
電話給負責5樓房屋出租事宜之三立房屋林小姐，林小姐與5樓房屋所有權人聯絡，確定沒有問題，做完之後原告就請我跟林小姐拿錢，我都沒有碰過5樓房屋的所有權人以及被告
，亦未進入系爭房屋等語，彼此互為勾稽，可知系爭房屋早在交屋前數個月即約108年6月間，確曾因5樓房屋漏水而往
下滲漏至系爭房屋，而被告認滲漏水原因係緣於5樓房屋樓
頂平台排水管堵塞且積水所致(惟被告就此抗辯僅係就系爭
房屋靠窗邊樑柱脫漆處〈壁癌〉為修繕所施作，而與原告所主
張之漏水點非屬同一處，蓋因頂樓平台之排水管乃沿外牆牆壁埋設，不可能是經由5樓房屋樓地板、系爭房屋樓地板往
下埋設)，經證人陳榮水在樓頂平台裝置另一排水管(明管)
，並將原排水管封閉後，直至109年1月前，社區管理委員會范主委、唐秘書、三立公司簡玉茹均未再聽聞系爭房屋有漏水之情事，嗣社區管理委員會范主委、唐秘書、三立公司簡玉茹於109年1月、2月間經原告告知，始知系爭房屋仍有滲
漏水之情事，而衡以系爭房屋所在之公寓大廈，其滲漏水修繕均委由證人陳榮水為之，倘再有滲漏水之情事，社區管理委員會范主委、唐秘書必然知情，然被告於證人陳榮水於108年6月間在5樓房屋頂樓平台裝置另一排水管後，即未曾再
向社區管理委員會范主委反應系爭房屋有滲漏水且需修繕之情事，反而社區管理委員會范主委、唐秘書、簡玉茹對於被告於交屋後之109年1月、2月間經原告向其等表示系爭房屋
尚有漏水一事，頗感驚訝，則系爭房屋於108年6月間經證人陳榮水於頂樓平台裝置另一排水管後，應已修復至無滲漏水狀況，及至被告於108年11月間交屋後，原告始發現系爭房
屋另有滲漏水，並於109年2月間，復請證人陳榮水至5樓房
屋安裝熱水管明管，但漏水情形依然存在等情。依原告提出之109年1月22日錄音對話譯文、109年2月2日錄音對話譯文
及證人陳榮水之陳述，實難認被告於訂約時有隱瞞系爭房屋尚有漏水之情事。
⑶原告另以被告在標的現況說明書上不實填載系爭房屋無滲漏水，主張被告確有故意隱瞞之情事。惟標的現況說明書係被告於108年9月4日填載，由被告在「是否有滲漏水情形？」
欄位勾選「否」，觀諸該欄位之文字用語，應係表明填載標的現況說明書時系爭房屋之現況無滲漏水，非被告「表示」或「保證」系爭房屋「未曾滲漏水」，而承前所述，系爭房屋於108年6月間或有漏水之情事，惟經證人陳榮水在5樓房
屋樓頂平台裝置另一排水管(明管)後，即未再聽聞或發現系爭房屋有滲漏水且需修繕之情事，被告於標的現況說明書勾選建築改良物無滲漏水之情形，自無不妥。是原告以系爭房屋曾滲漏水為由，主張被告不實填載標的現況說明書，而有故意隱瞞之情事，自屬率斷。
⑷原告復提出系爭房屋漏水現況照片、剝落之泥塊等件，欲證明系爭房屋於交付前(或交付時)確有滲漏水之情形，並聲請本院至現場勘驗屋況，及聲請系爭房屋承租人林佳興到庭作證。惟：
①觀諸原告提出之系爭房屋漏水現況照片、剝落之泥塊，僅能證明系爭房屋於拍攝時有滲漏水及牆面剝落之情形，均無法證明系爭房屋於訂約時或交屋時即存有滲漏水之情事。又系爭房屋縱現有滲漏水之情形，惟滲漏水情形最早係發生在系爭房屋訂約前後或交屋前後，此乃屬本件訴訟之重要爭點，且此均涉及專業之鑑定，非本院至現場勘驗，以肉眼即可明瞭，本院於言詞辯論期日一再地曉諭原告此非經由鑑定程序，無法判斷系爭房屋滲漏水之最早時間點，因此，原告聲請本院至現場勘驗，核無必要。
②原告主張被告於本院審理時初稱：系爭房屋之承租人未曾反應系爭房屋有壁癌；復改稱：承租人於108年6月退租時曾反應系爭房屋有壁癌；再改稱：承租人於108年3月即反應系爭房屋有壁癌，被告於108年6月修繕等語，前後不一，為此聲請被告提出租賃契約並聲請承租人林佳興到庭作證。然系爭房屋於108年6月間或有漏水之情事，業經證人陳榮水在5樓房屋樓頂平台裝置另一排水管(明管)後，已
修繕完畢，業如前述，原告聲請本院通知證人林佳興到庭作證系爭房屋於108年6月間有無漏水情事，核無必要。
③原告因不知承租人林佳興之住居所或身分證統一編號，乃依民事訴訟法第342條第1項、第344條第1項、第345條第1項規定，聲請本院命被告提出被告與承租人林佳興間就系爭房屋之租賃契約書，被告若拒絕提出，則應認定原告主張系爭房屋有漏水之情事，係屬真實。按「聲明書證，係使用他造所執之文書者，應聲請法院命他造提出。」「下列各款文書，當事人有提出之義務：一、該當事人於訴訟程序中曾經引用者。二、他造依法律規定，得請求交付或閱覽者。三、為他造之利益而作者。四、商業帳簿。五、就與本件訴訟有關之事項所作者。」「當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得審酌情形認他造關於該文書之主張或依該文書應證之事實為真實。」民事訴訟法第342條第1項、第344條第1項、第345條第1項固分別定有明文。惟本件訴訟之重要待證事實為系爭房屋於交屋前或交屋時有無滲漏水，而原告聲請被告提出之租賃契約乃被告與承租人林佳興間就系爭房屋所訂立之債權契約，核該租賃契約與民事訴訟法第344條第1項第1款至第5款所規定當事人有提出之義務之事由，並不相符，被告依法並無提出租賃契約之義務。退而言之，縱認被告有提出租賃契約之義務而拒絕提出，本院至多亦僅能審認被告確曾與承租人林佳興就系爭房屋訂立租賃契約之事實為真實，而非原告主張被告拒絕提出租賃契約，依法應認定系爭房屋於交屋前或交屋時有滲漏水之情事，此外原告復未能提出承租人林佳興之住居所或身分證統一編號，本院自無從依原告之聲請，通知該承租人到庭作證，此均無從作為有利原告主張之認定。
⑸原告又以原告與陳榮水於109年2月2日之錄音對話譯文(下稱陳榮水錄音對話譯文)，主張系爭房屋早在交屋前，即有滲
漏水之情形，但遭被告以批土、油漆等方式加以掩飾等語。本院觀諸陳榮水錄音對話譯文，其內固記載「原告：那我那時候，看房子的時候、交屋的時候，她(指被告)有漆過？陳榮水：她有再漆過。」「原告：把它(指壁癌)刮除掉，然後批土？陳榮水：後來……這個已經成壁癌了，它刮除也沒用，
不用多久，又像這個樣子啦。不用幾個月，就像這個樣子啦。壁癌是長期的，一定要徹底處理，才有辦法，才有辦法完全根治啦。」「原告：因為我11月交屋的時候，也沒有那些水漬。陳榮水：對啊，她應該是叫人先漆過，先油漆過。」等語。惟證人陳榮水於本院審理時結證稱：原告在買受系爭房屋後約109年2月間，請我查看系爭房屋內之壁癌狀況，因為漏水會滴水，但是當時房屋沒有滴水而且沒有滴水的痕跡，我有跟原告強調這個不是漏水的問題，房子是磚造非RC結構，太久沒人住，潮濕且緊閉，又未開啓除濕機，加以原告主張之漏水處又位處迎風面，長期受風雨侵襲，難免會潮溼，甚至壁癌，經我估算要解決系爭房屋潮濕的問題，要35,000元，但原告對此未置可否。之後原告跟我說5樓房屋之熱
水管要更換成明管，原告有打電話給負責5樓房屋出租事宜
之三立房屋林小姐，林小姐與5樓房屋所有權人連絡，確定
沒有問題，做完之後原告就請我跟林小姐拿錢。我都沒有碰過5樓的所有權人，以及被告等語。原告曾詢問證人陳榮水
「你去系爭房屋看時，是否有跟我說系爭房屋有用補土、油漆掩飾，所以我看不出來？」證人陳榮水回以「我是說正常的想法，一般人賣房子一定會把房子油漆整理，看起來乾淨，但無法確定，是為了要好賣，還是故意掩飾。」等語，由證人陳榮水之證述，可知證人陳榮水於109年2月間至系爭房屋查看時，並不認為系爭房屋有滲漏水之情事，僅是因長期無人居住、封閉且潮溼，又屬磚造結構，難免有潮溼之現象，但現場並無漏水或漏水之痕跡，依其專業判斷，並非有滲漏水之情形，至於其後至5樓房屋安裝熱水管明管，並未進
入系爭房屋，不知系爭房屋當時之狀況。且衡諸常情，房屋之出賣人為求房屋之賣相佳，利於出售，一般均會在出賣前將房屋作某種程度之粉刷，尚難認被告確係為掩飾系爭房屋滲漏水之情形，而故為批土、油漆。原告此部分之主張，亦無可採。
⑹原告一再聲請本院至現場勘驗，本院亦一再告知原告此非經由鑑定程序，單憑勘驗，無法判斷系爭房屋滲漏水之最早時間點，且於原告與其訴訟代理人陳宇安律師(嗣已具狀解除
委任)於109年12月15日言詞辯論期日到庭時，本院亦一再曉諭此非經鑑定程序無從確定系爭房屋有無滲漏水及滲漏水之最早時點係在訂約前後或交屋前後。原告嗣雖具狀聲請本院委由新北市土木技師公會鑑定，然其聲請之鑑定事項為：⒈系爭房屋因滲漏水而導致之油漆剝落、壁癌部分，有無曾以人為方法加以遮蔽？⒉若有，遮蔽之工法為何？其工法是否能修復滲漏水問題？⒊滲漏水狀況是否已影響居住？可否根治？其修繕工法及費用為何？等項目，對於攸關詐欺及出賣人瑕疵擔保責任是否成立之前提事項即系爭房屋滲漏水是否在訂約前或交屋前即已存在，卻不聲請本院鑑定，亦即原告已堅信系爭房屋在交屋前，甚且在訂約前，即已存有滲漏水之情形一節，確屬真實，已毋庸再行鑑定，而將鑑定重點放在被告是否故為掩飾及掩飾方法是否足以修復滲漏水情形，暨滲漏水已否影響居住及修繕之方法與費用等屬中、後端之事項，但承前所述，原告所提出之上開事證，均不足以使本院產生系爭房屋在交屋前，甚且在訂約前，即已存有滲漏水之情形之優勢心證，本院認僅就原告所聲請之事項為鑑定，並無釐清被告責任之作用，因認原告此部分鑑定之聲請，亦無必要。
⑺原告曾以被告故意隱匿系爭房屋滲漏水，使原告陷於錯誤而買受系爭房屋之情事，對被告提出詐欺取財之刑事告訴，經臺灣基隆地方檢察署檢察官偵查結果，以109年度偵字第5031號處分不起訴，有臺灣基隆地方檢察署109年度偵字第5031號不起訴處分書1件在卷可稽。
⑻綜上，本件無從認定被告「明知」系爭房屋於訂約時已有「漏水」瑕疵，卻故意隱瞞不告知之事實，原告復未能提出其他證據以實其說，其主張係受被告詐欺而為簽立系爭買賣契約買受系爭房地之意思表示，依民法第92條第1項前段規定
，撤銷買受系爭房地之意思表示，難認可採。
⒉原告主張依民法第88條第1項規定，撤銷系爭買賣契約部分：
⑴按意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條第1、2項定有明文。前開規定，表意人固得撤銷其錯誤之意思表示，惟以其錯誤非由於表意人自己之過失為限。上開規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別(最高法院51
年台上字第3311號判決意旨參照)。是以錯誤乃指意思表示
之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而發生差別情形而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺，除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法安定性及交易安全無從維護，此觀民法第88條第2項規定自明。
⑵原告主張被告故意隱匿系爭房屋之滲漏水瑕疵，致其陷於錯誤而訂立系爭買賣契約，倘原告知悉系爭房屋有滲漏水之情事，即不為買受。惟原告倘知悉系爭房屋有滲漏水情事即不為買受一節，並未於系爭買賣契約有所約定，則系爭房屋有無滲漏水一事，乃當事人為法律行為之動機，並非意思表示之內容或表示行為，況原告與被告訂約時，除原告不知系爭房屋有滲漏水情事外，被告亦屬不知，業如前述，足證原告訂約時，並無錯誤認知之情形。甚且系爭房屋滲漏水之瑕疵應非系爭房地買賣交易上之重要之點，此由原告與被告訂立系爭買賣契約時，已另立系爭特約事項「賣方(即被告)已折價出售，双方合意賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任」而合意排除賣方即被告應負之漏水瑕疵擔保責任，可知原告如認為「無滲漏水」係物之重要性質，應無以特約排除出賣人本應負之瑕疵擔保責任之可能。原告自不得再於事後以發現漏水為由，主張意思表示有錯誤，而要求撤銷買受系爭房地之意思表示。因此，原告以其所為買受系爭房地之意思表示有錯誤為由，而主張撤銷其買受系爭房地之意思表示等語，即不足採。
⒊綜上，原告依民法第92條第1項、第88條第1項之規定，撤銷向被告買受系爭房地之意思表示，而先位主張於撤銷買受系爭房地之意思表示後，依民法第179條不當得利之規定，請
求被告返還價金及其支出之費用等情，為無理由。
(二)原告主張被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任部分：
⒈原告主張其係為自住而購買系爭房屋，然系爭房屋於交屋時已存有多處滲漏水之瑕疵，交屋迄今逾8個月尚無法入住，
且系爭房屋原有2房，現因漏水僅餘1房可使用，致系爭房屋之價值僅存一半，原告不僅蒙受財產上損害，甚且影響居住品質與健康，對原告之生活造成巨大不便與困擾，精神上自受有相當之痛苦，已侵害原告居住安寧之人格法益，且情節重大，被告自應就系爭房屋之滲漏水，負瑕疵擔保責任，自得解除系爭買賣契約，依民法第259條第2款、第5款規定，
請求被告返還價金及原告支出之費用。縱認解除系爭買賣契約顯失公平，原告亦得依民法第359條、第195條第1項前段
規定，請求減少價金1,015,000元及精神慰撫金100,000元，合計1,115,000元等語。然此亦為被告所否認，並以上開情
詞置辯。
⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，已如前述，而民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由
買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。由上可知，房屋出賣人對買受人所負瑕疵擔保責任，應擔保以房屋於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵為要件，從而除契約另有訂定者外，倘該房屋嗣後始生滅失或減少其價值之瑕疵，並非出賣人應負瑕疵擔保責任之範圍。原告主張系爭房屋於交屋前即存有滲漏水之瑕疵，而應由被告負瑕疵擔保責任等語，既為被告所否認，原告即應就系爭房屋滲漏水之瑕疵於房屋交付前即已存在之事實，負舉證責任。惟承前所述，原告並未舉證證明系爭房屋於交屋時已存有滲漏水之瑕疵。
⒊按「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」民法第366條定有明文。系爭買賣契約之系爭特約事項，已明載被
告不負擔民法物之瑕疵擔保責任，爾後若有修繕必要，由原告自行處理。且承前所述，原告復未能舉證證明被告明知系爭房屋於交屋時已存有滲漏水之瑕疵且故意不告知該瑕疵，又兩造於訂立系爭買賣契約時，業以系爭特約事項免除被告之物之瑕疵擔保責任，被告就系爭房屋滲漏水之情形，自不應負物之瑕疵擔保責任，原告此部分之請求，亦無理由。
四、綜上所述，原告依民法第92條第1項、第88條第1項、第353
條第1項前段、第359條之規定，先位主張於撤銷或解除買受系爭房地之意思表示後，依民法第179條不當得利之規定，
或民法第259條第2款、第5款回復原狀之規定，請求被告返
還價金、原告支出之費用及法定遲延利息，及備位主張依民法第353條第1項前段、第359條、第195條第1項之規定，請
求被告減少價金及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　16　　日民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　16　　日書記官 張雅婷