臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

賴欣宏

訴訟代理人

林金發律師

被告

橘郡社區公寓大廈管理委員會

法定代理人

徐元裕

訴訟代理人

游文愷律師

複代理人

林宇文律師

上列當事人間給付修繕費事件，本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告之法定代理人，於本院審理期間變更為徐元裕，業經徐元裕具狀聲明承受訴訟，經核於法無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：坐落基隆市安樂區橘郡社區內、門牌為基隆市○○區○○路000○0號12樓房屋（下稱系爭房屋）為原告所有。原告於民國110年12月間僱工整修系爭房屋時，發現系爭房屋屋頂有漏水之現象，經查為大樓屋頂平台防水設施年久失修、防水失效所致。依公寓大廈管理條例第3條第4款規定，大樓屋頂平台乃共用部分，另依同條例第10條第2項規定，共用部分之修繕，應由管理委員會為之，其費用則應由公共基金支付；原告乃向被告反應，請求被告修繕大樓屋頂平台，惟未獲被告同意。原告為順利修繕系爭房屋，乃自行出資僱工修繕，經討價還價，最後以新臺幣（下同）300,000元成交，目前已修繕完畢，不再漏水。為此，爰依公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項規定、民法無因管理、不當得利之規定，請求被告給付原告為被告先行代墊之修繕費用。並聲明：被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告聲明駁回原告之訴，並答辯如下：

㈠橘郡社區係於公寓大廈管理條例施行前之83年3月19日即已取得建造執照，此有基隆市政府建築執照查詢系統所查得橘郡社區之建造執照可證。故系爭屋頂平台雖為公寓大廈管理條例第7條第3項所稱之屋頂，但因同法第55條第1、2項之規定，全體區分所有權人仍得就系爭屋頂平台約定為專用，成立分管契約。

㈡依照負責興建橘郡社區之建設公司所製作之「橘郡房屋土地預定買賣契約書」，其中附件八部分即係就屋頂、地面層、空地、地下層等共用部分約定分管，其中就「屋頂」部分並特別載明：「本社區各棟房屋屋頂建物除樓梯間、電梯間、屋頂突出物、水錶、水管、通風管，由該棟各所有權人共同管理外，其餘非公用部分專屬頂層所有人單獨管理、使用、維護；其他各樓層所有權人不得擅自佔用，亦不得堆積物品。頂層所有權人其使用方式應符合政府法令，且維護費用由頂層所有權人自行負擔」。可知橘郡社區之建商當初在銷售房屋時，業就透過定型化買賣契約之方式，使得全體住戶就該社區各棟屋頂共同形成分管之約定，即由頂樓住戶自行負責屋頂平台之維護修繕事宜。而本件原告雖非向建商購買房屋之第一手住戶，但依最高法院98年度台上字第633號判決要旨，自仍應受分管契約之拘束，不得再向被告請求系爭屋頂平台之修繕費用。

㈢原告主張橘郡社區全體住戶所共同訂定之分管契約，會因嗣後召開區分所有權會議，訂定規約後而失其效力云云。惟遍查實務判決先例，未嘗見持此見解者，原告前揭主張實已混淆分管契約與規約（或區分所有權人會議決議）之性質。蓋所謂分管契約者，乃經全體共有人為一致一司表示而成立之契約。至於公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議，則係指區分所有權人間依公寓大廈管理條例，以多數決成立之法律關係，二者迥然有別。分管契約既是經全體共有人一致同意而成立，若未取得全體共有人之同意，自不得任意改以多數決之方式中止或變更，二者之間，不論成立要件或制度功能定位均不相同，亦不能相互代用。就此，最高法院已著有99年度台上字第1911號、102年度台上字第1279號、104年度台上字第1084號、108年度台上字第775號判決可資參照。

㈣至原告另主張分管契約成立之要件，必須共有人已按分管契約占有共有物之特定部分云云。然最高法院98年度台上字第663號提及「前手共有人已占有」乙節，旨在闡明，若前手共有人已占有共有物之特定部分，法院即可認定受讓人已「可得而知」有分管契約，而使受讓人受分管契約之拘束，非指前手共有人未現實占有，即無分管契約成立。況最高法院108年度台上775號判決已明確指出：若是建商與承購戶已明文約定之情況下，可認受讓人已可得而知分管契約而受拘束。此一見解，與本件之情形相符，當可適用。

四、原告為系爭房屋之所有權人，其因系爭房屋所在大樓屋頂平台漏水，損及系爭房屋，而委請飛鼠工程有限公司（下稱飛鼠公司）就屋頂平台及屋頂女兒牆漏水部分進行施工，並支出修繕費用300,000元（修繕費用原為318,000元，經原告與施工廠商協商後，減價為300,000元），此經原告提出系爭房屋之所有權狀、系爭房屋受漏水損壞之照片、飛鼠公司之報價單、保固書合約等件為證，並經證人即飛鼠公司之員工陳永祥於本院審理時具結後證稱飛鼠公司確曾受原告委託就系爭房屋所在大樓屋頂平台及屋頂女兒牆漏水部分進行施工，且所收取之修繕費用為300,000元等語足為參照，復為被告所不爭執，足為認定。

五、本件原告主張系爭房屋所在大樓之屋頂平台依公寓大廈管理條例之規定，應由被告負責管理、維護之責，然系爭屋頂平台因年久失修而漏水，損及原告所有之系爭房屋，原告乃向被告反應，請求被告修繕系爭屋頂平台，卻遭被告拒絕，嗣原告乃自行出資僱工修繕，共計支出修繕費用300,000元，爰依公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項規定、民法無因管理、不當得利之規定，請求被告給付原告為被告先行代墊之修繕費用。並聲明：被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。然為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造間之爭點，說明如下：

㈠按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：1.公寓大廈本身所占之地面。2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。4.約定專用有違法令使用限制之規定者。5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。公寓大廈管理條例第7條、第55條第1項定有明文。查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，而本件橘郡社區係於公寓大廈管理條例施行前之83年3月19間即取得建造執照，此有被告提出建築執照存根查詢系統所查得建商福業建設有限公司（下稱福業公司）興建橘郡社區索取得該社區之建造執照紀錄在卷可稽，則依上開規定，橘郡社區之區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款規定之拘束，縱將公寓大廈管理條例第7條第2款所列共有部分，約定分歸區分所有權人專用，或其約定專用有違反法令使用限制之規定，其約定仍屬有效。

㈡又按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、108年度台上字第775判決意旨參照）。查橘郡社區之起造人為福業公司，有興建橘郡社區索取得該社區之建造執照紀錄在卷可稽，而福業公司於出賣橘郡社區之房屋時，係以定型化之「橘郡房屋土地預定買賣契約書」與承購戶進行房地買賣之交易，其契約書附件八「房屋、地面層、空地、地下層使用權分管同意書」，即已明確記載橘郡社區所在房屋屋頂係分管使用，該同意書第一條即謂：「本社區各棟房屋屋頂建物除樓梯間、電梯間、屋頂突出物、水錶、水管、通風管，由該棟各所有權人共同管理外，其餘非公用部分專屬頂層所有人單獨管理、使用、維護；其他各樓層所有權人不得擅自佔用，亦不得堆積物品。頂層所有權人其使用方式應符合政府法令，且維護費用由頂層所有權人自行負擔」，此有被告提出「橘郡房屋土地預定買賣契約書」暨該契約書附件八「房屋、地面層、空地、地下層使用權分管同意書」附卷可查。足見建商於出售橘郡社區房屋各樓層時，確有就屋頂平台之使用權為分管之約定之情事。被告主張當初建商出售橘郡房屋時，已將各棟房屋之屋頂平台指定由頂樓層之買受人管理使用，應可採信。又各區分所有權人向原始起造人或建商購買房屋時，就將屋頂平台歸由頂樓之區分所有權人管理使用既已同意，則依前揭說明，除別有規定外，應認系爭建物之區分所有權人，已就共有之屋頂平台成立由頂樓住戶使用之分管契約。被告抗辯系爭屋頂平台應係由頂樓層之系爭房屋所有人即原告管理、維護，即屬可採。

㈢按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有部物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』。就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後不再援用」（大法官會議釋字第349號解釋參照），是依大法官會議釋字第349號解釋意旨，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。查公寓大廈管理條例公布施行前，買受房屋不動產者，向有頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用，1樓空地歸1樓住戶使用之約定，故買受頂樓及1樓者，其買賣價金一向高於其他樓層，此為眾所週知之事實，則轉手買受於公寓大廈管理條例施行前已取得使用執照之房屋之人，當亦知悉依公寓大廈管理條例施行前買賣房屋之交易習慣，屋頂平台係歸買受頂樓所有權者使用。本件橘郡社區係於公寓大廈管理條例施行前之83年間取得建造執照，原告於買受系爭房屋時，就系爭建物屋頂平台已分歸頂樓即原告使用乙節，應非無可得知之情形。

㈣本件原告固主張橘郡社區全體住戶所共同訂定之分管契約，會因嗣後召開區分所有權會議，訂定規約後而失其效力云云。惟按公寓大廈管理條例84年公布施行之前，倘含大樓地主與建商之全體起造人，就屬共有而作為法定停車場使用之地下室，訂有分管約定，各立約之起造人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，於該分管契約未合法終止前，應受其拘束，不因嗣後規約另有約定而受影響（最高法院104年度台上字第1084號判決意旨參照）。本件橘郡社區各棟房屋之屋頂平台業經起造人福業公司與承購戶約定由頂樓住戶分管使用，已如前述。是縱於公寓大廈管理條例施行後，橘郡社區就各棟房屋屋頂平台之使用，已另有規範，但依前述最高法院之見解，前述分管契約既未能證明已經各共有人同意終止，其分管契約即仍屬存在，原告為系爭房屋之受讓人，自仍受前述分管契約之拘束。至原告另主張分管契約成立之要件，必須共有人已按分管契約占有共有物之特定部分云云。然最高法院98年度台上字第663號判決有關「倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」乙節，旨在闡明若前手共有人已占有共有物之特定部分，法院即可認定受讓人已「可得而知」有分管契約，而使受讓人受分管契約之拘束，非指前手共有人未現實占有，即無分管契約成立，原告此部分之主張，容有誤會。

㈤按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。本件原告主張系爭屋頂平台依公寓大廈管理條例第3條第4款規定乃共用部分，依同條例第10條第2項規定，其修繕，應由管理委員會為之，其費用則應由公共基金支付等情，前為被告所不爭執，應生自認之效果。然被告嗣具狀主張系爭屋頂平台係存在有前述之分管契約，而撤銷自認，並提出建築執照存根查詢系統所查得建商福業公司興建橘郡社區索取得該社區之建造執照紀錄及「橘郡房屋土地預定買賣契約書」暨該契約書附件八「房屋、地面層、空地、地下層使用權分管同意書」為證，證明被告自認之內容，確與事實相符，自生撤銷自認之效力。從而，原告主張本件被告業已自認系爭屋頂平台應由被告管理、維護，本院應逕採為本件判決之基礎，即非可採。

六、綜上所述，依公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項規定、民法無因管理、不當得利之規定，請求被告給付原告為被告先行代墊之修繕費用。並聲明：被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。另本件原告陳明請求依職權宣告假執行，僅係促請本院為宣告假執行之職權發動而已，爰不另為假執行准駁之諭知。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

基隆簡易庭法　官　周裕暐