臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

林依嫻

被告

林美卿

訴訟代理人

賴建岑律師

上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國114年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)原告為門牌號碼基隆市○○區○○○街00號14樓之2房屋(下稱系爭14樓房屋)之所有權人，而系爭14樓房屋正上方之門牌號碼基隆市○○區○○○街00號15樓之2房屋(下稱系爭15樓房屋)為被告所有，兩造同為天驕公寓大廈(下稱系爭社區)之區分所有權人。系爭15樓房屋於民國111年間因被告疏於維護，樓板龜裂，而致系爭14樓房屋次臥室天花板滲水，經原告於111年12月5日告知被告，並經其同意進入系爭15樓房屋查看何處漏水，惟因無法移動地上任何物品無從得知何處漏水。嗣被告於111年12月17日至系爭14樓房屋查看，稱原告改建消防管路、樓板為大樓結構與被告無關，即不再理會漏水之事，原告遂自行於111年12月24日僱工切開次臥室於天花板注射防水劑；又於112年1月10日因主臥室滲水，而於主臥室天花板施作注射防水工程，二項工程共花費新臺幣(下同)52,500元。另依台北市土木技師公會以113年12月10日北土技字第1132005165號函檢附之鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)，系爭14樓房屋主臥室窗型冷氣上緣、窗戶左下角之牆、窗戶左下角稍靠右之處(下合稱系爭漏水處)，原無漏水現象，惟經系爭15樓房屋外牆澆灑水測試後有漏水現象，可知系爭漏水處漏水與該外牆有關。而依公寓大廈管理條例第56條規定，被告應為系爭15樓房屋外牆所有權人；且依臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第22號研討結論，84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後取得建築執照之建物，可直接調閱建築執照，由圖說及相關測繪規定，認定其外牆係屬專有部分或共用部分；公寓大廈管理條例公布施行前取得建築執照之建物，則必須進一步判斷外牆是否為承重牆，若非承重牆，則為專有部分，而應由區分所有權人負修繕之責。又系爭社區114年1月4日區分所有權人會議修正之「天驕社區公寓大廈規約」(下稱系爭規約)第2條第5項(下稱系爭條款)規定，系爭社區外牆之漏水等相關修由住戶自負修繕之責，故系爭15樓房屋外牆漏水，應由被告負責修繕。為此爰依民法第184條第1款前項、191條第1項規定，請求被告將系爭14樓房屋修繕至不漏水，並賠償前揭原告因修繕系爭14樓房屋支出之費用52,500元，及原告因系爭14樓房屋滲水，居住安寧之人格權受侵害之非財產上損害賠償10萬元。

(二)並聲明：

1.被告應修繕門牌號基隆市○○區○○○街00號14樓之2房屋漏水部分使其不會漏水並回復原狀。

2.被告應給付原告152,500元，及其中52,500元自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

(三)對被告所為陳述之抗辯：系爭鑑定報告鑑定結果第4點指出：「本案漏水檢測結果出現新三處有漏水現象，14F-2檢測漏水位置由次臥室天花板(以灌注十多支膨脹發泡劑止水)改變流水路徑，移動漏水位置為主臥室窗型冷氣上緣、窗戶左下角之牆內與部分重疊之稍靠右牆內」，可見原先漏水實際位置係「次臥室天花板」，但因灌注十多支膨脹發泡劑止水導致流水路徑改變至主臥室窗型冷氣上緣、窗戶左下角之牆內與部分重疊之稍靠右牆內，被告刻意忽略此點，逕以系爭漏水處與主臥室相隔甚遠為由，否認與系爭15樓房屋外牆漏水有關，應非可採。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告，其答辯略以：

(一)被告自99年購買系爭15樓房屋至今，未對系爭15樓房屋為任何格局變更，且109年後被告長期居住台北，一年中僅寒暑假短暫至該房屋休息，偶爾拜託兄長前往查看房屋情況，其餘時間僅放物品，無人居住使用，原告指稱漏水時點系爭15樓房屋無人居住，且其所指漏水處即為被告臥室，並未有任何管線經過；又天驕社區管線皆安裝於天花板而非地板，若有漏水應為該漏水樓層之問題，況該臥室放置藝術畫作紙張未變質受損，且實木地板、木質家具與裝潢等皆正常良好，未有受潮、發霉、膨脹變形至腐壞等現象，可見系爭15樓房屋並無漏水。

(二)依系爭鑑定報告，系爭14樓房屋漏水處位於主臥室窗型冷氣上緣、窗戶左下角之牆、窗戶左下角稍靠右，皆鄰近窗框處，而外牆灑水測試範圍及於兩造樓層外牆橫梁暨系爭14樓房屋外牆上緣，又該主臥室天花板、上方牆壁、窗框上方檢測前未見漏水現象，檢測結果為「無異常」，且前揭漏水處距天花板及外牆橫梁有相當距離，故滲水應與系爭15樓房屋及外牆無關，而可能為外牆橫梁下緣有裂縫造成毛細現象。又原告主臥之窗型冷氣機尺寸明顯小於冷氣窗口，留有相當空隙，並就窗口空隙張貼膠帶，滲水處為窗型冷氣上緣即膠帶處，非窗口上方，足見系爭14樓房屋漏水原因係因窗口遠大於冷氣而導致滲水，又系爭漏水處與天花板及上方牆壁相隔甚遠，而系爭鑑定報告認主臥室天花板及上方牆壁測試前後皆無滲水情形，可見系爭漏水處與系爭15樓房屋及外牆漏水無關。

(三)區分所有建築物專有部分需以具備構造及使用上之獨立性，始符合客體獨立性原則，然公寓大廈大樓外牆，不論是否為承重牆或所在位置，應有連續及不許分割一體性，無從獨立分離，故系爭15樓房屋外牆應為共用部分非專有部分。又系爭條款已違反公寓大廈管理條例第10條第2項、第37條規定，不得作為被告負共用部分外牆修繕義務，而排除管理委員會修繕責任之依據，因此縱使系爭15樓房屋外牆有破損，被告亦無修繕責任，更無可歸責於被告之事由。況本件發生於111年12月間，而系爭條款訂立於114年1月間，應不得溯及適用。

三、經查，原告為門牌號碼基隆市○○區○○○街00號14樓之2房屋之所有權人，而系爭14樓房屋正上方之門牌號碼基隆市○○區○○○街00號15樓之2房屋為被告所有，兩造同為天驕公寓大廈之區分所有權人等事實，有原告提出之系爭14樓房屋登記第一類謄本、系爭15樓房屋登記第三類謄本附卷可稽，復為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、原告雖主張系爭14樓房屋次臥室及主臥室漏水原因，係被告未盡修繕及管理維護系爭15樓房屋樓板及外牆之義務云云，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：

(一)本件經本院依兩造合意函囑台北市土木技師公會鑑定系爭14樓房屋有無漏水及漏水原因，其結果略以：「……十、鑑定事項結論：(一)『門牌號碼基隆市○○區○○○街00號14樓之2」房屋（下稱系爭房屋）是否有漏水情形？如有，漏水原因為何？』檢測結果顯示確有漏水，但是14樓之2之次臥室天花板已灌注十數支發泡膨脹劑止漏，改變漏水之流水路徑，檢測結果為主臥室內窗型冷氣上緣、窗戶左下角之牆與窗戶左下角牆稍靠右等3處有滲漏水現象。(二)『系爭房屋是否有外牆漏水、天花板消防管線漏水、樓板龜裂等情形？如有，與系爭房屋室內漏水有無關聯？又上開外牆漏水、樓板龜裂之原因為何？與門牌號碼「基隆市○○區○○○街00號15樓之2」房屋曾進行之裝潢整修工程是否有關？』系爭房屋確有15樓之2外牆漏水（外牆灑水檢測證明），14樓之2會勘現場肉眼察看並無天花板消防管線漏水情事，但樓板龜裂確有明顯痕跡仍與漏水無關，推測與地震頻繁發生有關；檢測結果無法證明漏水與門牌號碼「基隆市○○區○○○街00號15樓之2」房屋曾進行之裝潢整修工程無任何正相關性，故認定無關係。」之事實，有系爭鑑定報告附卷可稽。足見系爭14樓房屋次臥室現並無漏水情形，天花板消防管線亦未漏水，而系爭15樓房屋樓板龜裂係因地震頻繁所致，與前裝修工程無關，亦非系爭14樓房屋漏水原因，而原告既未提出其他證據證明系爭14樓房屋次臥室前因系爭15樓房屋樓板龜裂而漏水之事實，則其請求被告賠償系爭14樓房屋次臥室施作發泡劑防水工程之費用，即非有理。又依系爭鑑定報告前揭結論，系爭14樓房屋漏水處為主臥室內窗型冷氣上緣、窗戶左下角之牆與窗戶左下角牆稍靠右等3處(即系爭漏水處），漏水原因則係系爭15樓房屋外牆漏水，而被告雖辯稱又系爭14樓房屋主臥室天花板、上方牆壁、窗框上方檢測前未見漏水現象，且系爭漏水處距天花板及外牆橫梁有相當距離，故滲水原因應係冷氣口遠大於冷氣，或外牆橫梁裂縫所致，與系爭15樓房屋及外牆無關云云。惟查，依系爭鑑定報告第九項「鑑定結果」內容，本件經鑑定人擇定系爭14樓房屋次臥室、主臥室、浴室等20處地點，分別以「15F-2外牆澆灑水」、「屋頂角柱落水頭灌水」、「15-2浴室之浴缸、洗臉盆、馬桶與地坪等澆灑熱水」等方式施測，除編號13主臥室內窗型冷氣上緣、編號15窗戶左下角之牆、編號16窗戶左下角牆稍靠右等系爭漏水處外，其餘各處施測前後結果均為「無異常」，系爭漏水處則於 「15F-2外牆澆灑水」前「無異常」，灑水後「有滲水現象」， 「屋頂角柱落水頭灌水」、「15-2浴室之浴缸、洗臉盆、馬桶與地坪等澆灑熱水」前「有滲水現象」，施測後「有滲水現象範圍已減少」等事實，有系爭鑑定報告附卷可稽。顯見系爭14樓房屋主臥室確係因系爭15樓房屋外牆漏水而有滲漏水情形，而外牆漏水而造成室內漏水地點及範圍，與建物牆壁、樓板內部之流水路徑有關，本非可一概而論，自不得僅因系爭14樓房屋主臥室天花板、上方牆壁、窗框上方無漏水現象，且系漏水處距天花板及外牆橫梁有相當距離，即謂系爭14樓房屋漏水與系爭15樓房屋外牆漏水無關，且被告迄本院言詞辯論終結時止，均未提出任何證據舉證證明系爭14樓房屋漏水係因冷氣口遠大於冷氣，或外牆橫梁裂縫所致，則其上開所辯，自非可採，系爭14樓房屋主臥室漏水原因為系爭15樓房屋外牆漏水乙節，應堪認定。

五、原告雖又主張依公寓大廈管理條例第56條規定，被告應為系爭15樓房屋外牆所有權人；且依臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第22號研討結論，84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後取得建築執照之建物，可直接調閱建築執照，由圖說及相關測繪規定，認定其外牆係屬專有部分或共用部分；公寓大廈管理條例公布施行前取得建築執照之建物，則必須進一步判斷外牆是否為承重牆，若非承重牆，則為專有部分，而應由區分所有權人負修繕之責云云。惟按民法第799條第2項規定，區分所有建築物之共有部分係指專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，則區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造，外牆、屋頂（平台）等，應均屬共有部分；依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體；公寓大廈之外牆，係建築物之主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要，性質上亦不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自屬共同使用部分(最高法院110年度台上字第1958號、93年度台上字第228號、108年度台上字第1538號判決意旨參照)，準此，系爭社區外牆無論是否為承重牆，均係維持建築物安全所必要，且無構造上及使用上獨立性，而為共用部分。至公寓大廈管理條例第56條第3項第1款，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界之規定，乃係為規範公寓大廈區分所有權範圍，與公寓大廈外牆為公寓大廈不可分割之整體，應由全體區分所有權人共有，係屬二事，是原告主張系爭15樓房屋外牆為被告專有部分云云，已非足取。至原告固另主張系爭社區114年1月4日區分所有權人會議修正之系爭規約第2條第5項規定，系爭社區外牆之漏水等相關修由住戶自負修繕之責，故系爭15樓房屋外牆漏水，應由被告負責修繕云云。惟查，系爭規約第2條第5項經系爭社區114年1月4日區分所有權人會議修正為「本公寓大廈外牆(包含外牆面及其構造)使用管理之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之(但外牆之漏水等相關修繕由住戶自負修繕之責任，公共管線除外）。......」，惟未規定系爭公寓外牆為專有部分等事實，有系爭規約影本附卷可稽。而按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是法律課以公寓大廈管理委員會修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共用部分之責任；就因修繕、管理、維護所生費用，則規定除區分所有權人會議或規約另有規定外，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，唯有於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時，例外規定由該區分所有權人或住戶負擔。僅就修繕費用之分擔設有例外之規定，關於管理委員會就公寓大厦共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之責任，則無得以何等理由解免、拒絕、或拖延處理之例外規定。換言之，共用部分、約定共用部分之修繕義務與修繕費用之分擔係屬二事，區分所有權人會議就共用部分、約定共用部分之修繕費用如何分擔之決議，僅是修繕費用之分擔問題，並不影響管理委員會就共用部分、約定共用部分所負之修繕義務。且就應個別負擔修繕費之情形，區分所有權人會議或規約雖得另為決議或規定，但仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為限，並不得任意以多數表決方式，要求個別區分所有權人或住戶負擔逾其應有部分比例或可歸責範圍之費用，更不得要求該區分所有權人或住戶須先繳納區分所有權人會議決議其負擔之費用，否則不予修繕。是為維護區分所有權人及住戶之共同利益，管理委員會對於共用部分、約定共用部分所負之修繕義務，非得經由區分所有權人會議決議或規約予以排除，亦不因修繕部分是否因可歸責於特定區分所有權人或住戶之原因所致而有異。經查，系爭15樓房屋外牆為系爭公寓外牆之一部，而為系爭社區共有部分乙節，既如前述，則依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，即應由系爭社區管理委員會就該外牆之漏水負修繕之責，系爭規約第2條第5項約定應屬系爭社區共用部分之外牆，其漏水修繕責任由各樓層區分所有權人負擔，自已違反前揭公寓大廈管理條例第10條第2項之約定，而屬無效。原告據以主張被告應就系爭15樓房屋外牆漏水負修繕之責，亦非有理。

六、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。請求損害賠償之訴，除被告自認原告所主張發生原因事實及損害額外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。本件原告既未舉證證明系爭14樓房屋次臥室有漏水情形，及系爭14樓房屋主臥室漏水乃被告未就其專有部分即系爭15樓房屋修繕、管理、維護所致，系爭鑑定報告所指系爭14樓房屋漏水原因即系爭15樓房屋外牆漏水情形，又非被告所應負修繕維護之責，從而，原告依民法第184條、191條第1項規定，請求被告並將系爭14樓房屋修繕至不漏水，另賠償原告系爭14樓房屋施作發泡止水工程之費用52,500元及妨害居住安寧之慰撫金10萬元，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、訴訟費用由敗訴之原告負擔。

九、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

基隆簡易庭法　官　姚貴美